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房租只是暴涨?被网贷,甲醛房……正在摧毁租房客!

于每一位外来者而言,有一处立足之地代表着在这个城市生活的所谓“安全感”!去年,“租售同权”让在一线买不起房的年青人看到了希望,至少未来租房也可以和买房一样享有同等权力和尊严。


但最近的房租市场,仿佛一记耳光沉重打在租客的脸上,“买不起房不怕,更怕的是未来连租都租不起”,一位租房的同学在群里说出自已的担忧。


过去一个月,全国热点城市的房租如脱缰野马,如北京等部分一线的房租出现快速大涨,一夜醒来,无房者连一块立锥之地都悬了。


8月17日,北京市住建委联合多部门约谈相关住房租赁企业负责人,要求不得利用融资获取的资金恶性竞争、不得以高于市场水平的租金或哄抬租金、不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。


有意思的是不久前还哭喊房源不够的二房东,前两天一下拿出了12.5万套房,承诺不涨租。


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来源:新京报


然而目前关于租房市场的林林种种,可能一切才刚刚开始。

 


深圳普通住宅真实的租金是怎样的?


房东:房租没怎么涨,三年涨30%是“良心价”


最近纷纷扬扬的租金市场不只是北京,据中国房价行情网数据显示,过去一年,在全国的一二线城市中,有13个城市房租涨幅超过20%。;


这其中,成都涨幅成全国第一,涨幅为31%、第二位是深圳,涨幅为29.7%、其次是重庆、天津、合肥等城市涨幅都在20%以上。


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制图:财经观潮;数据来源:中国房价行情网


也许看到一组数据大家会很惊讶,拿深圳来说,房价这一年是横盘的,而房租却逆向而行,也有人认为,正是因为房价没涨,房租才会来填补这样一个“空洞”。


这几天,在家在论坛上,一房东网友发帖表示,自己南山两套房子出租,今年同去年相比房租并没怎么涨,考虑到2015-2017年房租完全没涨,且期间微跌过,可以说平均下来每年涨不过5%(基本持平通胀)。    


他认为所谓“房租暴涨的真相"是:城中村改造后、或是装修差的重新装修上市的租金涨幅是主因,或是部分地段因重大利好而致房租上涨,所以不能以偏概全,深圳并不存在普遍大涨。


而另一位房东说,2015年我租的房子4800元,这个月租金6200元,涨幅30%,这个价格还是房东”良心价”


相比较近一年的深圳房租涨幅,三年涨30%,确实是“良心价”。


租客:真切感受到涨租的压力


但事实上是,这些年来深圳房租也每年有15-20%的涨幅,比如说,一套城中村的房子,租1000多,房东每年固定的涨150-300元。


但若放在小区房上,可能一年的涨租是500-600元甚至更多,而且在前期没涨的,比如说因签了合同等,合同到期后可能是一次性补涨。


房东和租客对于涨租的感受完全不同,房东觉得一年涨10%左右还是“中国良心房东”,而租客却能真切的感受到房租所带来的压力。


有网友表示,小区房2015年一次性上涨了40%,之后确实只是和物价同步,现在涨的猛的其实是城中村,改造之后变成了高价公寓。


网友今年租住了一套上梅林房子:1月换房同小区两房3800,现在5000左右;当时三房5500,而现在7000左右。单房2800,这个月已经是3300;城中村更别提了,上梅林新村已经被万科收了好些栋,周边的城中村两房基本3500以上。


下梅林的绿景虹湾,去年到今年年初两房5000-6000/月,现在12000/月起步,而且大部分房源都是二房东,只要某个片区被二房东拿了大量的房源势必会涨。


南山的旧小区小两房2014年每月3000多,现在5000多,将近翻倍!说房租没怎么涨是非常不负责任的说法,说房租涨不过房价那倒是没错,问题房价高了可以不买,房租高了哪里住?


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来源:央视财经 经济信息联播


机构介入后:比周边同户型贵出30%以上


以上说的基本上都是住宅的涨幅,而长租公寓市场的房价是一个什么样的情况?


最近一朋友福田的房子也租给了自如,收到房子后不到半月即重装完成,客户可以多隔出一间房,从她手里收走是8000元每月,而这套房改装后租出去的租金已过万。


他们二次出租的收入主要利润点在于:客厅多隔出了一个房间,采用散租给不同租客,以单间定价,会比之前的房子租金高至少20-30%多。


城中村的长租公寓尤其明显,各类公寓扎堆,目前基本没有什么规范,房子经过简单的改造装修后,比周边的同类户型房租要贵50%以上,甚至有些翻了一倍。


大家可看下各租赁公司现拥有的房屋量:


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图片来源:央视财经 交易时间


二、


谁是房租上涨的推手?


未来房租市场如何规范才是大众想看到的


从去来租售同权以来,我们看到的租房市场成为另一种房地产似的新行业。当时许多机构早已看重了租赁市场这一片红海。


去年来,娟子不止一次看到各类论坛与租赁挂上沟,这是前所未有的一个新风向标;各地在推进租售同权的进程中,无论是土地方向的供给,都向租赁物业有所倾向。


8月21日,万科2018年中业绩大会上,祝九胜表示租房市场才刚开始,万科已将租赁这一块作为集团的核心业务,他认为未来还有非常大的发展空间。


事实上,这两年不只是一些中介机构,开发商加入进来,资本市场也在盯上这块蛋糕,租赁业务已经成为一些公司获得资本渠道的板块之一。


但显然,资本、机构的加入,并且在事先没有制订好规则的情况下,已经开始出现了问题。有人说,“为什么中介哄抢租赁房源,因为贩毒都没它来钱快。”


相比住房买卖,租赁市场更具福利属性,是“居者有其屋”的压舱石,房价高企之后,租得起房是城市居民最后的保障。在北上广深等人口总量大的一线城市,住房紧张,房租易涨难跌。但如果房租受外力推动,出现不合理的大幅上涨,买不起房的租客最终将租不起房,失去在城市最后一道安身立命的防线。


1、长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害


   杭州一长租公寓公司破产,4000租户受损


前几天,时任我爱我家副总裁的胡景晖关于房租飞涨的言论,将矛头直指长租公寓蛋壳、自如,瞬时掀起国内房产中介市场的巨大风浪。


他表示:“如果资本挟持了企业,一定会跑偏。长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。


此番预测还带着余热,据媒体8月23日报道,杭州的一家名为鼎家网络科技有限公司(以下简称“鼎家”)的长租公寓公司宣布破产,这起破产事件有如平地惊雷,牵起人们关于金融+长租公寓模式的警觉


鼎家破产约有4000户租客受损,涉及的网贷平台有6家,其中爱上街是租客绑定最多的。


在破产通知发布后,鼎家一名负责人直接告诉租户:“没钱退押金,更没钱退房租。


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2长租公寓的金融属性


自2014年9月雷军1亿元投资YOU+公寓开始,长租公寓行业不断涌现超亿元级规模的融资。地产、金融、互联网等领域的优秀人才不断涌入,万亿级规模的长租公寓行业,正在经历快速的消费升级。


事实上,二房东(中介)也可以说是目前长租领域经营压力最大的一支,有媒体评论说,“二房东是一个重资产生意,透着强烈的金融属性。前期投入相对集中,要上规模,意味着必须放杠杆。未来收益现金流相对稳定,贴现融资就有基础。”


现在的二手房的业务流程,大概是收房,装修、出租、管理。


为了保证市场的规模,需要收取大量的房源,为了保证收房率,会一次性支出一定周期的租金;装修一般的装修款在1-2万/间左右;到出租给租客,运营效率较高的二房东,自装修结束至完成出租,时间可能不超过两周。


然而这期间的收房所付的周期租金、装修款等资金直接影响他们的运营和扩张。这里也必然需要资金的不断输血。


3、租客:信用租房套路多,小心“网贷”


中介和租客联系,号称押一付一甚至押0付一来吸引客源,只需要一点服务费就可以,通过种种诱导让你签了合同后,才发现,你和一家XX金融公司产生了联系,每个月的租金不是打给房东的,甚至也不是打给中介的,而是打给这家金融公司的,你的服务费,也是交给这家金融公司。


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来源:金融界


事实上,中介和你签下的是一份贷款合同,你以个人信用做承诺,通过绑定身份证和银行卡获得了金融公司一年的租金贷款,金融公司一次性把你12个月的租金全部打给了中介,然后你慢慢还钱给银行,同时还要支付5.8%的“服务费”。


你欠下了金融公司12个月租金,和金融公司构成借贷关系。中介拿了你的贷款之后并没有全部给房东,其它的钱全部扣在自己手里。如果一但出问题,受损的还是租客。


4、房租市场需要建立起规范的监管及定价


目前长租领域的市场定价都是以运营者做主;胡景晖日前在北京召开个人沟通会,呼吁政府加强对长租公寓的监管。


他建议通过全国住建系统建立房屋租赁指导价,每个月以各种平台进行公布;如果有了指导价,出现异常交易,老百姓可以向政府举报,政府一定能查清楚,如果哄抬,可以取消资质;住建部门尽快和一行两会建立联合工作机制,严格监管进入长租公寓领域的资本。


事实上,2016年国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中指出,到2020年,要基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系,基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系,推动实现城镇居民住有所居的目标。


然而这次房租事件的爆发,相关部门有约谈机构,但并没有非常明确的执行时间和约束文件出来;22日,是北京打击“黑中介”举报热线开通的首日,共接到投诉52条,23家中介被查处……很显然,这个效果并不能让大众满意。

 

三、


比房租暴涨更可怕的是:你租的房子甲醛可能严重超标


我们一直在讨论房租上涨的原因:如资本推涨房租,机构高价拿房,毕业季等因素推涨了房租但如果不是这次房租引起市场如此大的反应,我们还没有注意到另一个健康隐患,每年有多少人因住进新装修完立刻出租的”甲醛房里”


据新京报此前报道,有部分出租的房屋疑甲醛超标,且都存在刚装修完不久就出租的情况。有二房东的管家说,一些房屋刚装完就挂在自如平台上出租,没时间进行有效的通风处理,“装修好到对外出租半个月左右”。对于大部分中介来说都存在短时装修并出租的情况。


据公众号环保急先锋发文称,在新浪黑猫消费者平台上,针对长租公寓企业的投诉多达上百条,投诉内容主要集中在甲醛超标、诈骗贷款、违规隔断等方面。


7月中旬,阮先生在自如友家上租了一套2居室的房子,房租为每月10000元。可是才住进去两天,就有小区服务中心的人过来告知所租房屋是违规隔断间,并通知他过段时间要进行拆除。


祸不单行,一个礼拜后,阮先生突然感到身体不适,发现全身长满了红包,他认为可能和甲醛有关,于是便找了权威机构来检测,结果和他料想的一样:房间甲醛严重超标。


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来源:环保急先锋


而事实上,因甲醛超标的事故不止少数,甲醛超标在租房尤其是长租公寓行业,好像已经成了普遍现象。为了追求高效率和降低成本,装修完基本没有空置的时间……


另外,关于房租是否上涨?我们可以预见,未来房租还会涨,会向房贷中枢靠拢,最终会达到一个平衡。


来源:新京报、新华网、金融界、环保急先锋、中房报等


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