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预警:香蜜湖学区或大变动,这些楼盘会从深高划走吗?

地产贰哥
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主楼
2018-07-12 11:19:06
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预警:香蜜湖学区或大变动,这些楼盘会从深高划走吗?

最新消息!


继万科臻山府后,福田安托山又将有新盘天健公馆、万科香蜜府下半年入市,然而未来面临学区调整问题成为困扰很多购房者的心病!


1、安托山小学、深康学校建设进度如何,何时开学?

2、深康学校有没有设初中部?

3、未来万科臻山府等小区,会不会从深高级学区内划出,改划入深康学校?


贰哥实地探访学校,并向福田区教育局核实学区情况。


变动1

安托山小学

正打地基,红岭承办

2019年6月30号竣工


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贰哥从安托山地铁口一出来,一眼就望见了正在紧张施工中的万科香蜜府、天健公馆。


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在建的天健公馆


沿着香蜜府西侧的一条上坡路,步行大概7-8分钟,就来到了正在施工中的安托山小学工程项目。


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路线图


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万科安托山小学项目部


贰哥进入施工现场,发现目前工地上工程车、挖掘机正紧张施工,目前的进度应该处于挖土方、打地基的初期阶段


工地现场挖出了一个非常大、又很深的大坑,非常醒目。


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安托山小学施工现场


安托山小学,作为万科臻山府引入的教育配套,由万科地产建设,鹏程建筑集团负责施工。


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从公示牌上可以清晰看到,该小学建筑面积33955㎡, 于今年3月28日正式开工。拟开办小学班36个,提供公办小学学位1620个。未来小一年级将开设4个班,共270个学位。


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施工公示牌上显示,安托山小学将于2019年6月30日竣工,也就是说2019年9月有可能招生开学


贰哥查询资料发现,安托山小学建成后,将委托红岭教育集团承办,作为红岭教育集团所属校部。


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根据2018年福田区学区划分显示,目前安托山的几个热点新盘万科臻山府、万科香蜜府、安峦公馆、天健公馆等楼盘,小学学区划入教科院第二附小(竹园小学)


而根据学区就近就读原则,2019年以后,这几个小区大概率小学学区变动,将就读红岭(集团)安托山小学


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变动2

深康学校

地基将完成,自带初中部

红岭教育集团承办


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探访完安托山小学,随后贰哥乘坐地铁2号线,经一个地铁站,来到了深康站。从A出口出来,3分钟,就来到了深康学校的施工现场。


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深康学校紧邻福田大型保障性住房——深康村,早在2014年就立项了,因为种种原因,开工时间一直推迟。


经过福田区教育局努力推进,工程终于在2017年12月13日正式开工,由中国一冶集团负责施工,比安托山小学早4个月,施工进度,也比安托山小学要快。


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深康学校施工现场


贰哥进入施工现场发现,深康学校地基施工已经进入中后期。现场工作人员介绍,部分地块已经在进行基坑的防水施工。地块的边缘,挖掘机在紧张作业,挖掘土方、平整地基。


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深康学校施工现场


现场公示的资料显示,深康学校占地面积约2万㎡,建筑面积4.57万㎡,学校规模很大。规划为54班的9年一贯制学校,其中小学30班初中24班,共提供2280个学位


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按照目前的施工进度,贰哥估计,深康学校竣工时间要比安托山小学早,也就是说很有可能在2019年6月份之前完工,9月招生开学。


贰哥查询资料发现,深康学校也将由红岭教育集团承办。


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2015年4月,经福田区委、区政府研究决定,整合红岭中学现有“一校五部”(高中部、竹林分部、石厦分部、园岭分部、南园分部)的教育资源,变更为“深圳红岭教育集团”。


同时宣布,将福田区深康村教育用地拟新建的九年一贯制学校交给红岭集团举办,形成一校六部的办学规模。福田区政务回复短信,也证实了这一点。


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福田政务答复短信


红岭中学教育质量怎么样呢?


在2017年深圳中考四大、八大、十大录取率排名中,红岭中学园岭部排名24红岭中学石厦部排名31红岭中学南园部排名53,离深康学校最近的红岭中学竹林部中考成绩排名靠后,排在115位


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对比就能发现,红岭所有分部的中考成绩,都弱于市属的深圳高级中学南校区


而由于红岭深康学校带初中学位,因此,2019年开始招生后,会对安托山学区带来更大的变动。一些楼盘初中学区,很可能将由深圳高级中学南校区→红岭深康学校。


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深康学校效果图


根据2018福田区学区划分政策,目前万科臻山府、香蜜府、安峦公馆、天健公馆等楼盘,初中都被划在了深圳高级中学初中部范围内。


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深圳高级中学是深圳著名的“四大”之一,市属学校。位于香蜜湖街道的深圳高级中学初中部被称为南校区,区别于龙华的深高北校区。


该校是片区内最好的初中之一,2017年,深圳中考四大、八大排名中,深高南校区初中部165名学生考入“四大”,公办高中录取率达到80.86%,排名全市第17位,在福田区名列前茅。


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安托山片区内的二手房,均价大都在10万/㎡以上,很重要的原因就是深高级初中部的学区。


点击在新窗口浏览全图万科臻山府,实景图


那么,2019年9月深康学校建成之后,很多楼盘会不会从高级中学初中部学区内划出去呢?


教育局回应

新初中开学,学区肯定调整

部分楼盘,将从深高划出


贰哥随后致电福田区教育局询问:

深康学校开学后,片区内的学区会不会有调整?


福田区教育局回应:

福田区的政策,初中学区是不共享的而深康学校带初中学位,一旦开学招生,片区内的初中学区划分肯定会有调整


问:那么,究竟哪些楼盘将从高级中学南校区(初中部)划走呢?


福田区教育局回应:

要等明年新的学区划分公布后才知道,现在还不好说哪些楼盘学区会被调整。


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深康学校,效果图


也就是说,2019年深康学校开学后,肯定会有楼盘被从高级中学学区内划走!虽然福田区教育局没有给出明确答复,具体会是哪些楼盘,也是有迹可循。


贰哥以数据为基础,大胆猜测一下。


首先,看距离学校的远近


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绘图:刘宇清


我们以即将开盘入市的天健公馆为例,经百度测距,天健公馆距离深康学校约1.4公里,而距离高级中学初中部约2公里,明显离深康学校更近。


贰哥猜测:

按照就近就读原则,跟天健公馆在一块的几个小区,万科臻山府、万科香蜜府、安峦公馆、锦庐花园、雅福居、听泉居等楼盘,很可能都会划出深高级学区。


其次,主干道、大路分隔原则


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绘图:刘宇清


安托山片区,最宽的主干道之一是侨香路。根据主干道、大路分割原则,未来,侨香路很有可能成为学区划分的重要分割线


侨香路以北的几个高级中学学区内的小区,很可能要被划走!同时,红岭中学竹林校区学区内,侨香路以北的几个小区也有可能划入深康学校。


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图片底图来自:咚咚找房


楼盘影响

部分新楼盘,影响最大!

房价或将面临重估


点击在新窗口浏览全图图片底图来自:咚咚找房


对照着上面我们推演的学区变动图,我们可以进一步推导,这些楼盘的房价可能面临重估。


贰哥在某中介网站上,找到了推演的学区变动区域二手房,目前挂牌的听泉居、锦卢花园、香格丽苑、雅福居、鸣泉居、君子广场等,2019年初中学区都有可能划入红岭深康学校。


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距离红岭深康学校初中部开学,至少还有一年的时间,处于学区变动区域的二手房业主,还可以在接下来的一年内给孩子报名深高初中部学区。


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而在学区变动区域内的很多新楼盘,受到的冲击最大,因为交房、办理房产证还有一个时间差,未来恐怕来不及申请到深高级初中部的学位了。


万科臻山府、万科香蜜府、天健公馆、安峦公馆等还未交房入住的新盘、次新盘,价格恐怕要受到冲击。


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万科香蜜府,实景图


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天健公馆,实景图


高级中学初中部学区,存在极大不确定性,以上区域的新盘、二手盘,你还买吗?


注:以上关于深高学区变动,仅仅是地产贰哥合理猜测,具体学区划分,以2019年福田区教育局公布为准。



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关于深康学校、安托山学区及新房问题,欢迎加地产贰哥微信liuerlei215交流。



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竹报幸福
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沙发
2018-07-24 08:43:33
当年,明德学区从高级划出,没有见到闹事呢
引用ken917的发言:
不会划走,划走老百姓会闹事。
积分排名就行,反正学位400个,排名的有1000个,有些人肯定上不去。
ken917
ken917

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板凳
2018-07-23 09:37:09
不会划走,划走老百姓会闹事。
积分排名就行,反正学位400个,排名的有1000个,有些人肯定上不去。
笋岗工艺城
笋岗工艺城

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地板
2018-07-22 16:26:20
高级中学初中部学区太大太杂
引用ineedhouse的发言:
从官方回复看,划走几乎是板上钉钉的事
用户6023607863
用户6023607863

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4楼
2018-07-20 23:19:33
那我说个深中学位房的好盘,深中学区是罗湖最小的中学学区,以后只可能扩大,不会缩小。当你还在犹豫要不要买鹏公馆的时候,鹏公馆已经售罄了!一个九几年的独栋楼盘,只因为带深圳中学学位,单价卖到了12、13万!而且短短几个月便被一抢而空,令多少家长扼腕叹息,只能把目标锁定在单价15万的深实验、深高级学位房。

在这样的背景下,明德公馆高调开盘,和鹏公馆一样的区位位置,一样的配套设施,而且是11年的批地时间,单价却定在9万多,这样的属性让明德公馆在消费者群里一石激起千层浪,每天看房的、下定的络绎不绝,宝爸宝妈们义无反顾地砸出血汗钱,只为一个深圳四大中学的学位房。有好多人不理解,这是为什么呢?下面,小编就为你独家解密明德公馆炒的风光的背后逻辑。1、深圳是一座教育、医疗等资源极度不均衡的城市,好的片区集中在几个地方,往往是行政中心所在地。[b]整体来说关内的资源好于关外,老区的资源好于新区。[/b]

2、很多人不理解为什么要买学位房,[b]这是因为深圳的中考录取率仅有50%左右,而高考本科录取率平均高达90%[/b][u](各位家长仔细琢磨琢磨这句话,细思极恐啊)[/u]。也就是说,深圳对于小朋友的筛选跟我们之前在内地不一样,他是通过中考决定了小朋友未来的发展。也许有家长会说,小孩只要学习努力就可以了,无论在哪里都能成才。这点我承认是对的,到哪里都要努力才行,否则即使在好的学校也跟不上。但好的学校最大的好处在于学风抓得紧,老师能力强,师、生资源一生受用。(以八大名校为例,特级教师人数就比普通的公立学校多出一大截)。

3、大家会问,学校和房子有啥关系?其实关系很大。

2013年深圳开始逐步采取学位房锁定政策,该政策的初衷是好的,学习美国让孩子就近入学,不能择校。
该政策的核心内容是:重点的学校按积分来判定是否能入学,将生源分为
[b]A类(有深户且有房,房和深户都在学校规定的学区内),[/b]
[b]B类(有深户且有房,房在学校规定的学区内,但户口不在学区内),[/b]
[b]C类(有深户无房,租住在学区内),[/b]
[b]D类(无深户无房,租住在学区内),[/b]
并且强调某些重点学校学位紧张,恕不接受BCD类生源,或者有的区说得客气点,说BCD类生源须接受调剂,意思都一样,就是你没房别想上好学校!这样一来,家长们挤破脑袋在最好的学区买【房】,这也是深中为何如此抢手的原因了,而且政策上规定,每在学区多住一个月,就多0.1个积分,意思是你别想读书了临时买个房子凑学位,必须住上一段时间才行。大家会想,那我们合起来一起买【房】呢,回头一起用学位就是了,呵呵,z,F不会让你钻这个空子,很多区教育局规定了,一套房子只有一个小学学位和一个中学学位,小学学位锁定6年,中学学位锁定3年,也就是说一个人用了,另外一个人就别想用了,要用就等这个人用完6年再说。所以不买【房】想在深圳读好的学校基本没啥希望。(摊手)
4、拿着15、16、17年深圳市中考排名表,发现学校之间录取率差异极大,好的学校如四大名校基本70%-90%的录取率,第二档次的名校(如翠园中学、红岭中学、宝安中学这些有自己高中部的名校)大概30%-50%的录取率,并且大部分培养和招募自己初中的生源。然后再次则是第三档次的公立学校(比如松泉中学、北环中学、布心中学等)这些学校大概就是5%--15%左右的录取率,这些初中没有高中部,需要调剂到各个高中。第四档次的学校更多,录取率0--4%左右,很多学校录取率都是0。我曾经去一所不怎么出名的中学去实地考察过,发现周围有学生逃学出来抽烟,学风很差。试想,如果是这样的环境让宝宝去读,难免不会学坏(当然,这个问题仁者见仁智者见智,有些人觉得环境影响没那么大),即便不学坏,录取率为0数字是现实的,说白了就是学校师资力量还不够。

5、有家长会说,我的小孩即使没有学位,可以去读私立学校。其实,深圳很多私立学校真的很不错,比如百合外国语学校,耀华实验学校等,这些学校的升学率都非常高。但问题是,私立学校不跟学位绑定,只按成绩来。于是很多时候,看到那些家长们为了让小孩挤进这些学校拼命努力,为了加分又是特长班,又是奥数,弄得小孩每天累得要死。说白了,拼不了地段,那就必须拼能力,我邻居有一个小孩就是这样,为了考上好学校,先是上舞蹈班,又是绘画班,还要搞奥数,几乎没有周末玩耍的时间,所有时间都在学着学那,只是为了进一个好点的高中。

6、说实话初中的学位重要性高于小学,因为初中面临着中考压力,小升初基本是就近入学,当然小学打好基础,初中会更轻松一些。如果初中和小学学位只能二选一,那就选择初中的学位舍弃小学,但是最佳建议上好点的小学之后再换好中学。

小编开始在3年前就开始研究学位房,基于以上的认识,在深圳范围内梳理一下学位房。先把所有的重点中学一个一个在地图上标记出来,然后到罗湖区、福田区、宝安区、南山区教育局的基础教育去找学位锁定范围图。查完之后,再到各个房网去查周围小区,以及房价。经过长期的反复比对研究,得出以下结论:


(1)、深圳名校分别是(小编是以多年八大录取率以及各论坛综合口碑作为基础,仅代表小编主观意见,并且不包含私立学校):深圳外国语学校、深圳中学、深圳实验学校、深圳高级中学(以上统称深圳四大,基本上属于深圳乃至全国最好的中学);第二梯队学校:翠园中学、宝安中学、红岭中学、福田外国语学校、育才中学、南山第二外国语学校等。
从初中角度来分析:深圳最好的几个教育片区(未把一些重点小学学位完全考虑进去)——
百花片区(集中了深圳实验学校小学、实验初中部和实验高中、荔园小学、百花小学一大堆名校,这个片区是深圳著名的学区,房价高达10万一平,而且很多都是80-90年代的老楼,2000年以后新点的房子总价最低410万起);
红岭片区(红岭中学初中部以及园岭外国语小学等,挨着百花片区,房价也高达8万一平);
石厦片区(福田区z府所在地,红岭中学石厦分校以及益强小学都是名校,均价8万一平);
车公庙片区(深圳高级中学初中部,属于香蜜湖和车公庙富人区,房价高达8-15万一平米);
竹子林片区(红岭中学竹子林分校,均价6-7万左右),
田贝片区(深圳中学初中部 翠北小学,均价为8-9万);
怡景片区(翠园中学怡景校区 景贝小学,附近房价6万左右);
东晓片区(翠园中学东晓校区 布心小学 东晓小学,附近房价4-6万区间);
宝安片区(宝安中学 宝民小学 宝安外国语学校,房价5-8万区间);
对于放弃小学保留初中的家长来讲该选哪里一目了然、关于深圳学位房个家长不要质疑:一方面随着二胎政策的放开,深圳13年新生婴儿13万到16年激增至20万,深圳地小,排在前面的学校就那么几所,未来5-10年小孩学习竞争压力非常大,也得出深圳学位房5年-10年内必翻倍的结论。有资金的家长只要前几名的学位房就闭着眼睛买,准没错。只要深圳学位房制度不改,深圳学位房永不衰!小编专注深圳学位房研究3年,如在全深圳买学位房或者配置投资房的可直接打电 话前三位{{150}}加中间{1402}加后面{{6211}}
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5楼
2018-07-12 22:55:44
从官方回复看,划走几乎是板上钉钉的事
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2018-07-12 13:21:25

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