马光远：看好深圳！未来中国经济及房价涨跌关键看人口

今天上午，由佳兆业前海广场“佳玺”举办的“一席盛启 前海一玺”在营销中心举行。经济学家马光远莅临营销中心现场，论道前海新机遇；同时，佳兆业前海广场“佳玺”营销中心同步盛启。

  娟子总结了马光远部分观点：

房地产周期18-20年

房地产的周期是18-20年，从涨到跌的过程，现在没房子的人特别少，现在大家都在谈两个需求：一是改善需求，一是投资需求。

房子是用来住的，不是用来炒的，这表明一个房地产周期的发展。政策想方设法把房地产“住”的需求提上来，但暂没有相关的配套来支撑。

在中国所有的投资里面，我现在敢说的只有茅台；其它的十年后是什么样子呢？下一个十年的浪潮在哪里？下一个十年中国的房子在哪个位置？周期的变化非常快，每个周期都在影响财富的配置。

2018年中国经济的主题是“混乱”，面临着不确定性；全这代表一种均衡，面临着各种主题都符合现在的周期。

中国所有的资产配置都和人口有关，2017年出生人比2016年少了63万人，对中国经济下一个30年决定因素在人口。

中国下一个十年主要因素是“生孩子”，如果没有人口增长，单有房地产，没人口支撑，多大的湾区都没用，不生孩子的地方是没有希望的。

如何看中美贸易战？

如果真的开战，对中国就业人口的影响是1400-1500万；对美国的影响也很大；

全球经济到了今天，存在贸易逆差，贸易顺差；中国可以减少逆差。美国存在逆差是有优势的原因。中国把东西卖到美国后，拿到了美国的钱，美国生产更价的美元；中国以高成本的投资，但拿回来的是非常价廉美元。

我们应认识到不可避免，我们现在适当的妥协是上策，这样受益的仍是中国。

中国贸易战如果真的长期打起来，对中国房地产会有影响。在中国在配置资产的时候要认识这个常态。

中国经济是个奇迹

过去40年中国经济发展到今天，这是一个传奇，下一个30年这种变化不会改变。

中国经济的动力非常足，中国经济是干出来的，中国经济是人民爱钱爱出来的。

投资房地产，要研究中国财经团队，特别是刘鹤、易刚、郭树清，他们的理念符合改革开放的基本走向。

未来缺钱会成为一个主调，以后钱投哪里要谨慎。房地产调控会持续，健康是一个口袋，装什么都说得过去。

大的周期是城镇化的周期；消费的动向会使中国的产业发生变化，在中国消费里面，房地产是非常重要的领域。

零售行业是中国下一个20年我最看好的行业，线下零售的复苏，将是一个趋势。

中国过去40年靠什么成功：市场化、工业化、金融化、城市化（是未来30年最主要的原因，最大的红利是要城市化）。

中国好城市最赚钱，14亿人口的城镇化，最超码要12亿人口进入城市，但我们的城市承载不了这么多人。

中国目前的现状是好城市稀缺，城市国际竞争力弱；

大湾区的城市一定是深圳，深圳是标杆城市，这是我们选择房地产投资最重要的因素，放在全球一线城市，深圳是可以算得上的。

不要拿东京等城市和深圳比，没法比，深圳的是在发展中，未来有潜力。所以我看好深圳等一线城市的商业物业产品。

房价趋势：回头看都最便宜

房价真实的情况一定不要情素化，90%的城市房价不高；今年政策短期影响较大，但许多城市都限购了。

资产价格房价很高，最先讲的是人民日报，当时北京的房价1900多元每平，上海是2000元左右；而现在这两个城市的价格都到10万／平以上。

资产价格从来都不便宜，什么时候便宜，回头看都便宜，所以不要问我在深圳要不要买房子。

以下六个因素支撑着中国房价上涨：经济、货币、国际资本、城镇化、经济依赖、货币化和证券化。

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