集中解答朋友们就碧桂园领寓所提出的问题

上周参加完碧桂园领寓的一场研讨会后在朋友圈发了一条和项目有关的消息，很多朋友留言咨询这个项目能不能投资，由于时间关系，很抱歉无法一一回复朋友们的问题，今天抽点时间就朋友们特别关心的几个问题做一个集中解答，希望能够为大家的决定提供一些参考意见。

问题一：当前的市场环境下，商务公寓还能不能投资？

这是朋友们问的最多的问题，也是影响大家决策最重要的一环。

商务公寓作为深圳房地产市场几乎“唯一”能够不受调控政策限制的投资产品，因为它的不限购、不限贷而受到投资者的青睐，部分地段好、配套齐、精装修的商务公寓也成为受限购影响不能购买商品房的年轻潮流人士的居住首选。

商务公寓产品在当前深圳房地产市场上所占比例很高，2017年是深圳商务公寓卖得最好的一年，无论是供应量、成交量和成交价格均处于历史最高位，全年商务公寓供应面积为134万平、成交面积98万平方米，成交套数为13973套，成交均价为62120元/㎡。

随着时间的推进，进入2018年之后，整个深圳的房地产市场似乎还在延续2017年的市场行情，从第一个季度深圳楼市情况来看，全市住宅成交5599套，成交均价54300元/平米，商务公寓成交2150套，成交均价54100元/平米，从数据中可以看出，今年第一季度深圳商务公寓成交量约等于商品房成交的一半，两类产品的销售均价基本上持平，表明商务公寓成交情况依旧保持不错的势头，成交价格与去年全年均价相比有所回落，但依旧在高位上运行。

在住宅投资严重受限之后，商务公寓未来依旧会成为资金关注的重要产品。有比较充裕的闲置资金以及没有指标又想置业深圳的朋友可以继续持有，不过，不是所有的商务公寓都值得投资，选择优质的产品在今后将会变得非常重要。

问题二：哪些商务公寓值得投资？

第一、城市中心的高端商务公寓。

例如东海国际商务公寓、华润城、深业中城、宝树台、龙光玖钻等，这些项目所处地段几乎都是城市核心，资源丰富，配套齐全，宜商宜居；

第二、位于经济发展高增长区域的商务公寓。

例如碧桂园领寓、龙岗天安数码城等，碧桂园领寓是碧桂园集团进入深圳房地产市场的首个真正独立运作的大型项目，项目位于“广东省创新科技走廊”的107国道福永路段，深圳空港经济圈的核心，左边连接的是前海自贸区，右边连接的是会展商务区，在西部经济圈里属于最具战略地位的位置。这类物业最大的升值潜力就是西部经济带以及粤港澳大湾区所带来的城市红利，一般来说适合周期为五年以上的中长期投资。

第三、低总价的精装公寓。

商务公寓因为首付高、贷款年限短、贷款利率高等因素导致投资成本相对比较高，因此，投资商务公寓需要有比较充裕的资金。如果是土豪级的朋友客户忽略资金层面的问题，但如果是中产朋友或者是不够深圳购房条件的青年朋友购买商务公寓的话，建议选择一些户型相对较小、总价相对较低、配套相对比较完善的精装修公寓。

碧桂园领寓的精装修公寓主要以39平米的一房以及67平米的二房为主，总价180万起，基本上可以实现拎包入住，户型设计都非常不错，阳台宽大实用，生活设施一应俱全，而且是70年的产权。

问题三：碧桂园领寓能不能买？

除了以上的两个问题之外，直接咨询碧桂园领寓的朋友也很多，咨询的范围主要涉及到以下几个方面。

第一、碧桂园领寓这个项目在哪里？

尽管碧桂园已经在2017年成为“中国地产三强”，“碧桂园给你一个五星级的家”这句经典口号也已经深入民心二十多年，但是，碧桂园真正进入深圳的历史并不长。

这么多年来，碧桂园在深圳周边的东莞、惠州、中山等城市布局了数千亿的房地产项目，但真正独立进入深圳房地产开发的项目应该是碧桂园领寓，前几年有几个小项目入市，但那些项目属于合作开发，并非真正的独立项目。

碧桂园领寓所处的福永片区叠加这当前最有价值的几个概念，第一当然是粤港澳大湾区，其次是深圳空港经济区和深圳新会展中心商务区，然后就是蛇口前海自由贸易区，这些概念都是含金量极高的区域发展“重器”，如果加上“广东省创新科技走廊”以及“凤凰山风景区”等概念，碧桂园领寓应该是最具想象空间的地产项目。

第二、碧桂园领寓投资空间有多大？

碧桂园领寓适合中长线投资，投资周期大约在3-5年，200万左右的资金就能够做一个长线布局，未来的平均年化收益率保持在5%-7%的可能性还是很大的。

第三、碧桂园领寓适不适合买来自己住？

碧桂园领寓占地面积29105.33㎡，建筑面积141845.02㎡，总房源1869套，第一期可售公寓仅仅只有246套。

项目全部采用高品质的全屋精装修，几乎可以实现“拎包入住”，39-67平米的精致空间，对于不符合深圳购房条件的朋友来说可以考虑。

第四、未来房地产税对于公寓投资会不会有影响？

影响肯定是会有的，但只会对严重超过征税基数的很多套房的投资者有影响，对于达不到征税条件的业主来说可以忽略不计。不过，作为一个资深地产投资者，我倒是希望朋友们努力加入到可以纳税的群体中来，未来的深圳楼市，即使是交了税，你赚到的依旧可能比你付出的多！