叶檀：深圳买房升值潜力不如广州 发展前景好过香港
今天下午，福田CBD湾区，超百万都会巨著——中洲湾正式全球启幕，体验中心对外开放。项目首次面市，邀请的是知名财经评论家、财经作家、叶檀财经创始人，华鑫股份首席经济学家叶檀老师莅临现场对话未来城市。
此次峰会活动，叶檀老师就“18年深圳楼市发展趋势下，结合粤港澳大湾区的政策，浅谈家庭资产配置问题”的话题来展开此次的话题讲座。
以下是叶檀所分享的观点精选：
1、昨天，创业版下跌5%，如果说跟美国贸易战，一定会有所影响；但凡国家出指数，但凡出口量大的东西在贸易战下一定不好，昨天的股市涨停的是农业版块，房地产是没有下跌的，原油期货是上涨的（原因是去年向美国进口的达30%）。大规模抑制房地产的举措暂时不会出来，如果农幅产品价格上涨，可能会通货膨胀。
2、说到粤港澳大湾区，我一直是比较看好，如果粤港澳大湾区都没起来，中国其它的湾区更难以起来。首先是楼市存在的机会。
3、2016年大数据显示人口聚集的热力图，最看好的二线城市如湖北-长沙，杭洲等地；珠三角出差最多的地方是北京，武汉很重要是因为武汉拥有好的大学，深圳从武汉吸引人才。
4、城市群的概念是200公里以内（汽车、城轨可以通达）；中国城市群最发达的城市需要具备交通发达、经济发达、还要有权。
5、2030年，所有的地级市都要通高铁，但这会有许多城市会完蛋。比如湖南的株洲，只能靠长沙来外溢，但长沙的外溢能力又不强。
6、从地铁来看，在珠三角要买房一定是买深圳、广州；但去年粤港澳大湾区涨得最快的城市是江门，这是因为深圳限购的原因，所以买房的外溢。
7、一般来说，我们不要用两个数据去看，房价收入比（谁愿意把自己真实的收入公布？），另外就是一手房数据，这个价格也不准。但可以看二手房、房租、货币数据，这几项数据是真实的。
8、2018年是抢人大战，许多城市为吸引人才出台了一系例吸引政策。2017年北京户籍人口1978年以来首次下降，北京的人口流失到哪去了？回河南，这个很重要，对当地的经济有很大的影响。北京市中心会不涨不跌，市中心的密度从2020-2035年都保持在1.2，这可以看出未来人口一定是下降的。
9、2017年，珠三角的人口，核心城市增加得比较厉害，广州增长40多万人，深圳增长近62万。
10、轨道交通下核心城市继续扩张，另一个是核心城市的外围地的也迎来发展。从2017年房租数据来看，涨得最厉害的城市第一位是中山，广州、佛山；现在上涨的地方是深圳周边的城市，有轨道交通经过的地方。目前来说，人口聚中度还是比较低，未来人口还需要聚集，聚集在主要的核心城市。
11、2017年12月份二手房价格前20城市中，深圳总排名位居第三，广州现在3万多的均价，去年12月份涨了40%多。从土地来看，深圳土地依赖为28%，可见对土地财政的依赖比较高。
12、房产税以前我看得很重要，但现在不这么看，从上海、成都实施房产税以来，房价的涨幅不小，有些小区2年时间涨了一倍；会影响深圳楼市的是政策和货币。
13、现在如果要买房，广州比深圳要好一点，因为广州的房价基数低；但深圳无土地，及人口流入最大，此外，还看金融中心在哪里。房价最高的地方都是金融和高端人士聚集的地方，如上海的埔东。
14、粤港澳大湾区金融聚集最多的地方，深圳应该是前海；金融中心不是银行的聚集，深圳最好的金融人才是在股权、产业投资这一块。深圳会跟北京一样，几类人可以住的，创业家、创作家、金融人才等，深圳的发展前景一定比香港好。
中洲湾：
中洲湾项目分三期开发，其中一二期总建面约126万平，集海幕名邸、服务式公寓、300m超甲级写字楼、精品酒店、16万平Shopping Mall&主题商业街区等多元复合业态为一体。首期推出的为02-04地块的海幕名邸和国际公寓，体验中心今天全球盛放。
据了解，中洲湾位于福田区滨河大道与椰树路交汇处，近地铁7号线上沙站与9号线下沙站。
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