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大风再起！更新唤醒福田厚积厚发才是实力

龙华“一飞冲天”时，曾被调侃“惜日福田后花园，今日龙华南福田”；

娟子一直认为，一个区域的实力许多时候难以复制；确实，福田受无地可建的影响，近几年在楼市上整体显得不够“猛”，但福田的行政功能、金融产业等仍是其它区域不可比拟的，全市60%至70%的持牌金融机构总部在福田。

深圳呈现泛中心化格局，这些年来，南山如后起之秀，以科技为主要支撑，体现的主要是在产业科技上；如前海中心是肩负国家使命的人民币国际化的金融中心。龙岗设计为推动深莞惠一体化，龙岗的经济是区域化经济。但福田作为城市中心，肩负着承载城市中心发展的使命，这是其他中心不可替代的。

尤其是前几天，福田区城市更新“十三五”规划正式对外发布。《规划》明确提出了2016-2020年的更新策略和总体目标，对于更新空间范围划定、更新统筹片区，旧工业区、旧住宅区、城中村更新改造，配建人才住房和保障性住房等热点问题均有明确指引。

1、《规划》在“一核两廊三带八组团”空间结构的基础上，根据经济产业发展目标和空间布局，及片区现状产业条件划分六类功能分区。并结合街道、社区界线以及法宝图则标准分区界线，划定34个更新统筹片区，明确各片区更新主导功能。

2、《规划》明确指出了2016-2020年的更新策略和总体目标，其中，“八组团”分别为：中央活力区、河套-福保片区、香蜜湖片区、车公庙-天安片区、华强-上步片区、梅林-彩田片区、金地-沙头片区、八卦岭片区。

而金地-沙头片区、梅林-彩田片区、华强-上步片区为三大重点拆除重建区域，合计占地6.67平方公里。

3、规划落实独立占地公共设施，包括九年一贯制学校及小学；通过城市更新规划落实非独立占地公共配套设施等。

4、交通配套设施规划指引，通过城市更新的用地整合和功能调整，优先完善城市公共交通网络、慢行交通网络，完善交通布局。

5、“十三五”期间，将通过城市更新持续稳定规划配建人才住房和保障性住房，通过城市更新持续稳定规划配建创新型产业用房。

一、

三大重点拆除重建区域未来片区发展重区

1、车公庙-香蜜湖-大金沙

金地—沙头片区：“大金沙”未来变身深圳时尚天街。

早在2012年，福田提出“大金沙”打造规划，大金沙由四大城中村（下沙、上沙、沙嘴、沙尾），滨河大道、福强路、新洲路及福荣路合围的大片临海片区。

这里是福田唯一的海景片区，拥有绝佳的地段，却有成片的农民房及旧工业区，无学区、以前也无商业配套。是周边工作但买不起房的公司白领聚集区。

近两年地铁交通完善、京基的商业也投入使用，陆续的项目也正在一一起来，片区开始有了新的势头。

根据规划，“大金沙”重点布局时尚设计、工业设计、时装珠宝、奢侈品等时尚产业，发展新媒体、数字内容、创意影视、广告传媒等文化产业，逐步推动建筑装饰产业集聚发展，打造时尚创意产业集聚、优质休闲消费汇聚的精品街区。

更新后，大金沙片区在总建筑面积中包含住宅350万平方米，产业商业办公面积412万平方米，是未来福田主要的住宅供应和产业升级区域之一。

除了自身的配套外，片区与车公庙相连，目前，车公庙已经是深圳一大商圈，拥有丰富的自然资源，同时还是深圳唯一一个四条地铁线（规划中还有两条地铁经过）交汇的交通枢纽。十三五的统筹规划将车公庙天然的资源优势充分利用起来，打造独一无二的复合型立体城市。

此外，车公庙连接着香蜜湖片区，大金沙-车公庙-香蜜湖这三片区会成为功能不同，但却相互作用的区域。

大金沙片区二手房近两年并没有涨幅，整体的价格在6-8万左右。新房目前片区都并未入市，如绿景红树湾壹号、中洲湾等。

车公庙片区的二手房比较少，也无新房在售；

香蜜湖片区的二手房以豪宅为主，新房主要有深业中城，但已转长租不售。

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2、梅林--彩田片区

深圳智谷已见雏形

在改革开放前，梅林--彩田片区曾是一片农村，1985年后被开发成工业区，建造了大批厂房。经历过短暂辉煌之后，梅彩片区开始面临产业低端、业态混杂、交通拥堵、配套设施老旧、土地稀缺等发展瓶颈。

2016年10月，梅林-彩片区被政府列为福田两大重点发展片区之一，后纳入全市17个重点发展建设区域，推进55个重点项目建设，拟完成11个地块项目约30万平米更新改造。

目前，梅林--彩田片区，主要发展现代金融业、专业服务业、新一代信息技术产业和以生物、印刷、电子为主的传统优势产业。

未来，片区将有100万平方米以上高品质产业空间，总量产业用房面积达到290万平方米以上，在深圳中轴线上新增重要的新兴科技产业发展核。

计划新建1座九年一贯制学校、2座幼儿园、1个社区体育活动场地、1个文化中心、2个社康中心等综合配套设施，拟增加义务教育学区1950个、幼儿教育学区630个，公共绿地由现状2.65公顷增加到8.68公顷，将提升片区的生活配套。

3、华强-上步片区

全球智能终端创新中心

上步片区东起上步路，西到华富路，南至深南中路，北抵红荔路。占地2平方公里。

定位为智能终端与智能设备、电子通讯设备研发、智能装备核心部件研发、集成电路设计、信息技术服务、工业设计、电子产品与电子元器件展销与贸易，知识产权服务等生产性服务业。智能终端研发与维护。

据旧改先锋的资料显示，华强-上步片区数个城市更新单元已经在建或启动更新，商业楼宇综合整治进一步提速，在当前基础上，华强-上步片区再新增111万平方米产业空间，完成建设后将达到560万平以上产业空间总量。

说到华强北，从1983年成立到后来的崛起，是深圳30多年发展历史的一个缩影！

曾经一度辉煌的电子、商业街后经历街区的改造换新，2017年初，封街近4年的华强北步行街重新开街，7号线开通后，华强北的地上、地下建筑空间将由460万平大幅增至600万平，四条地铁线呈“丰”字环绕，改头换面后的华强北商圈迎来新的发展阶段。

房价方面，华强北的二手房的价格在6万-9万之间，比较高的如红荔村的2房已卖到了9.7万，金茂礼都的小户型在10万-12.7万左右。片区现在没有住宅的新盘在售。

4、河套-福保片区

深港科技创新特别合作区

作为深圳和香港之间的深圳河“经济走廊”，河套-福保片区包括了福田保税区、福田口岸、皇岗口岸和河套C区，总面积约3平方公里。

这几年来皇岗口岸片区的发展一直较为稳定，没有太多的改变，而福田保税区也一直发展置后，这三大片区将打造“深港科技创新特别合作区”，以创新和科技为主，重点发展保税先进制造、新材料、保税租赁、人工智能等，引进与培育先进电子产品制造，提升发展现代物流，打造国际化创新平台、粤港澳大湾区科技发展新引擎。