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直播|2018购房者民间总结会

　　今日（1月21日），由深圳房地产信息网/咚咚找房主办的《2018购房者民间总结会：抓住楼市变化，下一步怎么买?》（以下简称总结会）圆满结束。

　　总结会现场集结多位深圳地产大咖，深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉、深圳市房地产中介行业研究总监徐枫、咚咚牛浩思深莞惠团队、咚咚淘房哥-悦航、咚狮会摩天悉数到场，为大家带来精彩讲座及沙龙。

　　本帖精炼大咖观点，为大家呈现总结会精彩片段，完整直播内容将发送给9.9会员，欢迎网友加入9.9会员，了解大咖完整观点！

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2018购房者民间总结会现场

9.9速购服务全明星阵容为承诺签名

（从右至左咚咚牛浩思深莞惠团队、淘房哥团队、淘房助手、速购中心）

【干货讲座】

李宇嘉：2018年房地产政策——楼市风险与机会判断

（深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉）

1、从楼市大数据大家可以看到几个很重要的信号，第一个信号是深圳的新房成交创新低，第二个信号是商务公寓卖得挺好，第三个信号是二手房也还不错。

2、现在深圳每个月的房贷只投放80亿，而2015年每个月房贷投放200亿，只要流动性控制住了，深圳房地产市场就起不来。信贷政策是2018年影响深圳楼市最主要的因素，过了新年以后，80亿的额度控制没有任何松动，深圳还是执行央行的要求，房贷额度不能放松。

3、对于深圳来讲，我认为调控政策已经处于顶部，不能再严格了，当然也不能说不存在变数，但这个变数应该是下半年的事情。

4、大家不能把限售看作短期调控，它是长效机制最主要的组成部分，限售跟限购不一样，限购可以随时取消，限售是不可能随时取消的。从兰州的政策来看，未来的政策绝对要向限售转移。

5、2018年深圳还有很多新房价格被管制，而且限售可能会实施，还有就是商务公寓市场，这是2018年深圳楼市可能出现的三点变化。

6、一旦限价在2018年还要坚持，限售如果在深圳启动，未来像深圳一样的城市的房价可能处于挂牌价是一个价，实际成交是一个价，全款买房是一个价，贷款买房是一个价，商业贷款买房一个价，组合贷款买房是一个价。未来深圳的房价走势是在不知不觉中把虚高的资产溢价一点一点走下来。

7、国家为什么允许兰州、合肥这种城市自己搞一点小动作？你自己搞就搞吧，我把银行的钱袋子控制住，你就不可能有太大动作。

8、对于深圳来讲，事实上需求是非常强的，深圳是国内大城市中年轻人口占比最高的城市，而且深圳是每年常住人口流入最多的，每年有50、60万常住人口流入。

9、广深科技走廊就是很值得投资的因素，从深圳南山到东莞松山湖，再到广州南沙，这里将是未来中国的硅谷，未来这条走廊的产值以及围绕这个走廊的粤港澳大湾区产值全球第一。除了深圳的房价偏高，其实东莞和广州靠近南沙片区房价都比较低，所以这个区域值得大家关注。

10、2016年、2017年深圳新房成交量连续下降了两年，深圳从来没有连续三年房地产成交量下滑，所以我认为2018年成交量毫无疑问会上升。

11、投资深圳本区域的房地产市场，刚才我已经说了，流动性溢价会损耗，所以不是很建议大家买房，如果真的有钱的话，你可以买一些银行理财产品。

牛浩思：2017新房市场分析及2018新房点评

咚咚找房新房研究团队咚咚牛浩思（成员雷镭）

1、2017年深圳共有99个项目获得预售许可证，龙岗最多，宝安其次，盐田0项目入市，本来大盘也是0项目入市，但12月底出了一个项目。其中住宅49个，住宅供应全面下滑。

2、2017年共计61196套房源入市，其中住宅27324套，住宅预售房源仅占比约44.6%，商业占比首次超过住宅。

3、住宅房房源供应2015年达到峰值6万多套，2016年3万多套，2017年迄今为止仅27324套，住宅供应全面下滑。

4、2017年新房住宅成交面积约259万平方米，成交套数25820套。前几天咚咚找房数据中也发布了惠州大亚湾的成交量，新房成交量达到3万多套，整个深圳市新房成交量2017年比大亚湾还要少。

5、宝安区与龙岗区为成交大头，原关内四区除了南山成交量突破2000以外，罗湖与福田成交量只在几百，盐田区从1月份到现在只成交了20套房。

6、宝安是区域内差价最大的区，便宜的有沙井、松岗的楼盘，贵的有宝中如鸿荣源壹方中心、壹号公馆。龙岗区成交均价36694元/平米，是全市唯一下跌的区域。

7、2017年只拍一宗住宅用地，只租不售，开创深圳住宅用地新模式，实际上住宅“零出让”。外地房企热衷于深圳拿地，如世茂、首创、融创。

8、以前很多新房89平米就可以做到四房，现在你要买100平米甚至以上的户型才能做到四房，单价不变的基础上，购房成本无疑增加了。还有许多新盘因为指导价的原因，价格受限，不能卖高，但他可以变相加价，最常见的就是附加装修费用，这无疑也是提高了购房成本。

徐枫：房产中介角度看楼市

深圳市房地产中介行业研究总监徐枫

1、深圳是存量房市场，而且深圳的市场是全国标杆，从市场交易情况来看，交易量变动幅度和变动周期是全国最大幅度的，同时周期也是最短的。这说明深圳类似于股票市场的蓝筹股概念，即变动非常快，而且这个市场很激进，我们觉得现在这个市场从数据量来说是资产泡沫的市场。

2、与2007年相比，这两年是金融杠杆带来的市场，某种程度上来说是更加不理性的市场，所以我们再次提醒诸位要关注市场的风险。

3、如果按十年期折算，东海花园一期三房两厅单位9000元的租金，按十年折现是97万，按50年折现是339万，而当时的报价是1178万，1178万减去5年的折现，中间是839万的泡沫，如果按十年折现的话，就是1081万的泡沫。

4、现在市场的交易周期在转慢，风险在加大，目前市场上中位成交是500万左右，成交户型是三房两厅到四房两厅单位为主，如果你买的是1000万以上的楼盘，可能需要考虑到成交周期大大延长，没有那么快出手。

5、如果你购买的是临深片区的物业，临深片区看数据量确实价格上涨非常多，但存量房市场成交非常少，也就是新房买过来之后，你想转手做交易，后面接盘的人没有你想象的那么多。

6、现在的定价其实是未来2-3年之内的合理价格。

7、我们对2018年的看法是觉得房价的涨幅是回归理性的，而且我尤其提醒大家关注工商铺市场的风险，工商铺现在的交易量比较差，特别是商铺市场有一定的风险。

8、未来我们觉得流动性还会进一步放缓，特别是豪宅盘的成交，但豪宅客户不是普通刚需客户，如果他手头上有两千万、三千万以上，他关注的是全球市场的投资，一千万在全球市场可以买到很好很好的楼盘，但在深圳只能买到中位数成交的楼盘。

【2018楼市沙龙会】

一、主持人-雷镭：深莞惠未来几年楼市走向如何？

李宇嘉：深圳2018年只有结构性投资机会，没有趋势性投资机会，从买方角度来说，深莞惠2018年最大的看点就是政策出台，去年国家发改委已经牵头完成了深莞惠统一规划，正在上报国务院，2018年肯定会见分晓。

牛浩思：深圳楼市高端型物业，包括学区依然看好，未来将会跟普通物业拉开距离，关外可以看一下地铁周边的物业。

牛浩思-东莞楼探方帅：我自己感觉还是稳中有涨，东莞跟深圳、广州的价格差在逐步缩小，尤其是轨道交通利好、产业布局利好，东莞市政府及相关企业动作力度都非常大。

牛浩思-惠阳大亚湾熊鑫：2018年惠州楼市的状况依然会保持火热的势态，唯一有变化的是什么？深圳人的置业版图在不断扩大，惠州本地的置业需求不断释放。

二、主持人-雷镭：2018年是买新房还是买二手房？

咚咚淘房哥-悦航：2018年的二手房市场也是量价比较平稳的，当然不排除片区内会有差异的分化，可能改善性强、综合属性强的区域强者恒强，因为更多有能力的人往这个区域聚集，比较差的片区可能比较平稳，有可能阴跌。

徐枫：首先我觉得新房市场和存量房市场不存在冲突，唯一冲突的是地段，就像刚才主持人说他蛮看重地段的，另外一个大家往往忽略的因素就是预算到底是多少，预算才是天花板。

三、主持人-雷镭：2018年东莞、惠州等临深区域，哪些区域比较值得关注？

牛浩思-东莞楼探方帅：东莞片区有分化的现象，资金实力比较雄厚的朋友可以关注这些价格已经2、3万的比较强的片区，如长安、虎门、松山湖、塘厦。手头资金比较紧张的，可以关注1-2万，如寮步、常平、厚街，这些是第二梯队，有后法优势，价格也会慢慢补涨，也会非常棒。至于更偏远的镇区就是本地客户为主了，深圳客户要量力而行。