家在深圳,真实业主生活圈_房网论坛

2571

|

5

谢逸枫:早买房!深圳未来十年最缺的是房子

谢逸枫
谢逸枫

积分:-

注册时间:-

主楼
2018-01-09 21:24:55
标签: 点击标签查看相关内容

谢逸枫:早买房!深圳未来十年最缺的是房子

谢逸枫/文

老谢负责任的讲,未来十年深圳最缺的不是钱、不是人,最缺的是地、是房子。过去的新建商品住宅土地基本由政府控制,现在转变成房企巨头管制,决定着房子生产周期,决定着新建商品住宅房子供应。在保障房、租赁房、共有产权房、棚户房的住房供应体系与购租并举的住房制度没有形成时,新建商品房用地的指标年年下降、供应年年负增长或零增长,房子供应的缺口年年扩大。按当前深圳市的人口增长、新建商品住宅用地供应、住房供需关系指标看,未来10年广深将进入抢房时代。

支撑深圳过去20年房价一路上涨的根源就是土地供应管制与人口增长过快及新建商品住宅用地供不应求、住房供应紧缺、资源集中、货币超发。37年间,深圳创造了一个又一个的,“深圳速度”令国人惊叹,这其中让其他城市无法望其项背的,便是房价上涨的速度。从1981年到2017年,深圳房价从1000元/平飙涨至54445元/平,涨幅达到惊人的54倍,而深圳在岗职平均工资从100元涨到8640元,涨幅86倍。


深圳的房价,是从什么时候启动和疯涨的?答案是2005年,2005年深圳房价从2005年7040元/平方米,同比上涨17.7%,之后一路飙至5万多。随后一骑绝尘,达到2017年的54445元/平方米。从2005年到2017年,从7040元/平方米到54445元/平方米,深圳十三年房价涨了47405元/平。而可怕的是,对比三年前后深圳各区域的价格,上涨幅度超过10倍。



纵观深圳16楼市,涨的频次远超于跌的年度,数据显示,从2002年至2017年十六年间,下跌的年份仅2008年、2011年、2012年上半年,其余年间均处于上涨阶段。(2002年新建商品住宅均价在5539元平方米,至2017年54445万/平方米,涨幅达10倍左右,年平均上涨16.8%)。2005-2007年、2009-2010年、2015-2016年三个时段房价上涨最快。2008年、2011-2012年房价回落,2013-2014年平稳上涨。

从2002年-2017年年深圳市新建商品住宅房价看,2002年5539元/平方米,同比上涨0.4%、2003年5690元/平方米,同比上涨2.5%、2004年5980元/平方米,同比上涨5.3%、2005年7040元/平方米,同比上涨17.7%、2006年9230元/平方米,同比上涨31.1%、2007年13370元/平方米,同比上涨44.8%、2008年12794元/平方米,同比下降4.3%。


2009年14858元/平方米,同比上涨16.1%、2010年20297元/平方米,同比上涨36.6%、2011年19039元/平方米,同比下降6.2%、2012年18830元/平方米,下降1.1%、2013年21611元/平方米,同比上涨14.8%、2014年23955元/平方米,同比上涨10.8%、2015年33320元/平方米,同比上涨39.1%、2016年53444元/平方米,同比上涨60.4%、2017年54445元/平方米,同比上涨1.9%,房价连续3年进入5万时代。


深圳的人口增长、新建商品住宅用地供应、住房供需关系指标看:第一是人口增长快速。深圳的最大优势之一,体现在深圳人口的增长方面,目前深圳实际人口已有2100万,跟广州、北京、上海的常住人口差不多。从地域面积来看,深圳只有北京的1/8、上海的1/3、广州的1/4,说明深圳的土地开发已接近上线。

深圳人口未来每年还会以50万-60万的增长,人才增长速度也在增加,深圳人口流入的魅力已超北上广。2011年-2016年的6年间我国总人口增加了4180万,其中约15%的新增常住人口分布在一线城市,逾40%分布在二线城市,人口整体依然是向较发达的大中型城市聚集。一线城市中人口增幅分化,京沪放缓、广深加速。

深圳2014年-2016年的常住人口增幅接近9%,2014年到2016年,深圳常住人口增量分别为15万、60万、53万,同期广州常住人口增量分别为15.82万、42.06万、54.24万,近三年有明显走强的趋势。2016年末,深圳户籍人口在常住人口中比例为33.99%,较上一年增加2.79个百分点。这与深圳放宽落户条件紧密相关。作为一个人口过千万的城市,深圳的户籍人口405万,人口结构出现严重倒挂。

2016年年末,深圳市常住人口1190.84万人,较上一年增加53.0万人,其中深圳户籍人口为404.8万人。2016年,深圳常住人口数增加53.0万人,增加人数较上一年减少7.0万人,其中户籍人口增加49.8万人,外来人口增加3.2万人。数据显示,2016年末,深圳户籍人口在常住人口中的比例为33.99%,较上一年增加2.79个百分点。深圳户籍人口的增加与2016年年初,深圳市发布的《关于深圳2015年国民经济和社会发展计划执行情况和2016年计划(草案)的报告》有关。

《报告》中提出,深圳将增辟存量人口“居住+社保”入户渠道,提高户籍人口比重,2016年在册户籍人口达到405万人。2016年末,深圳户籍人口为404.8万人。

人口净流入总量、土地供应变化两个指标往往是衡量一个城市中长期楼市变化的关键数据。根据深圳市2016至2030年的城市规划草案,未来15年内,深圳常住人口将从目前的1191万人(实际居住人口2100万人),增加到1800万人,实际增加人口662万人,平均每年大约增加45万人。


同时,和建市早期以外来低收入劳务人口为主体,城中村、工业配套宿舍即可满足住房需求不同的是,随着产业结构转型升级,深圳人口结构将发生巨大变化,2020年深圳高学历、高技能人才将增加150%。这种人口流入趋势,将随着人口、资金、技术要素向大城市的持续聚集,进一步改变深圳的人口结构,不断形成更高层次的住房需求。


1.人口密度:深圳公安局数据显示,2017年实际管理人口突破2100万。深圳土地面积行政辖区面积是1951平方公里,人口面积比是每平方公里的人口1万人以上,这就是全世界最高的人口密度。从深圳的供求关系来分析,深圳有限的供应没有办法满足全市巨大的、潜在的住房市场的需求。自有率水平是一个很关键的指标,深圳市是全国住房自有率最低的城市。 


2.自有住房率:深圳住房自有率40%,北京是70%,上海是70%,广州90%。没有自己的自有住房,购房愿望是非常强烈。按照城市化70%水平计算,深圳潜在的购房需求要实现自住房,现在一年11万套的供应水平,需要20年才能实现。自有住房率80%的话,深圳要25年才能实现。目前深圳市只有40%住房自有率,60%家庭需要通过买房与租赁住房来进行居住。60%的无房户就是深圳最大的潜在购房者。

3.人均GDP高与GDP密度高。以2016年深圳GDP来看,增速9.0%广东第一;出口总额连续24年居全国内地大中城市首位。全市2016年末常住人口1190.84万人,全市人均生产总值16.74万元,按2016年平均汇率折算为2.52万美元,继续居于全国内地副省级以上城市首位。 因深圳占地面积较小,2016年深圳的GDP密度已位于全国第一。预计今年仍旧稳座钓鱼台。


4.人均土地面积。与全国人均土地面积7259平方米相比,深圳人均土地面积185平方米,仅是全国人均土地面积的2.5%,人均住宅面积则只有28平方米。土地资源稀缺,加上政府规划又配备生态绿地97439公顷,占深圳总面积的48.8%,一系列客观的土地要素成为深圳房价高的基础原因。


5.人口结构。截至2015年末,深圳25岁至35岁人口比例为36.85%,而上海为22.35%。这显示出,深圳潜在购房人群庞大,而每年的新增人口也由于金融等行业的集聚,具有较强的购买力。加上供求关系方面深圳未来可供开发的土地有限,人口增长的速度远远超过建房的体量,只能够靠存量房来解决,故深圳二手房市场同样表现活跃。


6.北上广深人口。国家统计局最新数据显示,2016年末北京、上海、广州、深圳的常住人口数分别为2173万人、2420万人、1404万人、1191万人。2012-2015年,在这4个城市中,北京和上海常住人口的增长率呈减少的趋势,而广州和深圳常住人口增长率呈增长趋势。

2016年末,北京、上海、广州、深圳的常住人口分别较上一年增长0.1%、0.2%、4.0%、4.7%,深圳常住人口的增长率最高。不过,在这4城中,深圳的常住人口也最少。


2016年末,北京、上海、广州、深圳常住外来人口数分别为808万人、980万人、534万人、786万人;常住户籍人口分布为1365万人、1440万人、870万人、405万人。在这4城中,外来人口所占比例分别为37.2%、40.5%、38.0%、66.0%。深圳的外来人口比例最高,其次为上海。 


2016年末,北京、上海、广州、深圳常住外来人口较上年的变化分别为:减少15.1万人、减少1.4万人、增加37.9万人、3.2万人;户籍人口的变化分别为:增加17.5万人、增加5.9万人、增加16.3万人、增加49.8万人。在这4城中,只有广州和深圳的外来人口在增加,而4城的户籍人口均有所增加,其中深圳户籍人口增加的最多。


而深圳户籍人口的大量增加,主要与深圳较为宽松的落户政策有关。2016年年初,《关于深圳2015年国民经济和社会发展计划执行情况和2016年计划(草案)的报告》中提出,深圳将增辟存量人口“居住+社保”入户渠道,提高户籍人口比重,2016年在册户籍人口达到405万人。


第二是新建商品住宅用地供应,住宅土地资源紧缺。1987年在深圳公开拍卖的第一宗国有土地,这可以说是中国土地使用制度的第一次改革。1992年深圳特区内进行了第一次统征,2004年又进行了特区外城市化转地,自这以后,从法律意义上说,深圳所有土地都转为国有用地。


2004年深圳出台了《深圳市城中村旧村改造暂行规定》,2009年出台了《深圳城市更新办法》,2011年有关于非农建设用地交易的政策出台,2012年深圳土地管理制度改革总体方案获得了批准,2013年“1+6”文件出台,2015年“1+2”文件,包括土地整备、利益统筹试点项目管理办法出台,2016年深圳的改革计划和《深圳城市更新“十三五”规划》出台,


广州的面积是7434.4平方公里,深圳的面积是1953平方公里。深圳相当于广州的四分之一。


深圳全市总面积2020平方公里。土地总面积1952.84平方公里,其中建设用地面积800多平方公里,从2010年7月1日起特区扩大到全市。2004年深圳城市建成区面积达到500多平方公里,所剩建设用地面积仅200多平方公里,建设用地紧缺。2003年-2005年来,深圳每年平均出让土地面积在10-12平方公里,按这样的速度,剩余建设用地仅够出让20年。


数据显示,深圳到2020年的建设用地上限是976平方公里,但现在已使用940平方公里。这意味着,未来5年深圳只有36平方公里的新增建设用地,每年仅7.2平方公里。


深圳一直保持住宅用地土地零供应的记录。这是个极度可怕的现实。面包要靠面粉做,而现在深圳没有面粉了,未来拿什么来供应房子。深圳市土地房产交易中心近日发布公告,将于2017年11月10日以挂牌方式公开出让位于龙华民治街道的A811-0323宗地的使用权,为二类居住用地。而上一次深圳挂牌出让居住用地已经是2016年12月份了。


1.新增住宅土地供应。目前深圳市新增住宅用土地近4年处于低位,年均住宅土地建筑面积在 50 万平以下;另外,从一线城市的角度来看,深圳市新增住宅土地供应量在其中同样属于最小,排在一线城市末尾。

伴随着深圳市经济不断飞速发展,深圳市住宅需求不断增加。近 5 年深圳市住宅成交面积基本在 450 万平左右。以深圳市目前每年仅有的不到 50 万平住宅土地供应看,后期市场存在明显潜在供应不足的危险。新增住宅土地供应紧张直接导致深圳市房价涨幅在全国70个重点大中城市排名靠前。


2.深圳的土地利用率是不高的,土地闲置比较严重。2015年全市处置闲置土地147宗,占总出让面积的45%。同时,深圳GDP总量今年已经达到接近2万亿,但地均GDP还不到香港的50%,深圳还存在大量原有的集体土地,它们大部分用于低端制造业厂房建设和廉价住房出租。3.深圳的违法建筑非常严重。截止2015年底,全市违法建筑共37.30万栋,4.28亿平米,违建中40%是住宅类。深圳常住人口中有大约56%的比例都是居住在违法建筑。

4.集体用土地与小产权。原有集体土地,经过两次统征统转以后,虽然从法律上说,深圳已经没有集体土地,但从实体现状来看,存在很多历史遗留问题。深圳原农村集体经济组织390平方公里,只有差不多25%的比例是合法化的,这些土地是政府拿不走、社区用不了、市场很难对它进行进一步投资开发。

5土地供应结构,工业用地占比大。从用地结构上,深圳的工业用地占达33%。北京占比不到10%、上海和广州的工业用地不到20%。因此,来产业上依然较强劲。当下的深圳集聚了目前中国最优质土生土长的一批企业,全球通信制造的龙头华为,房地产业的老大万科,互联网领域的腾讯,金融领域的招商、平安,无人机翘楚大疆,基因科学领域的华大,快递领域的顺丰等。


6.深圳建成面积占市区面积比。 深圳市土地更新的核心需求来自于城区新增土地资源不足。目前深圳市城区建成面积已经占到整个市区面积 44.83%。以上数字不仅远超国内其他房地产热点城市;同时在国际上看,一般城市建成面积占到整个市区面积大致在 30%左右标准。潜在新增用地不足已经成为制约深圳市城市升级的重要因素。

深圳建成面积占市区面积的44.83%,广州17.90%,上海36.65%,北京21.51%,武汉29.11%,南京11.16%,杭州13.33%。


7.用地增长面积:自2010年起,深圳的宅地供应面积逐年减少,2012年后宅地供应更是一直处在超低位水平,到2020年,全市可净增建设用地不足8平方公里。而用地需求未来5年需要37平方公里。


8.未来土地供应方向。解决的途径有盘活市域土地、加密地铁上盖物业、加速旧改与棚改、在东莞惠州中山等临深区域建保障房。统计显示,2016年深圳人在东莞购买新房3.9万套,占东莞全部新房销售的50%;在惠州购买新房8.35万套,占惠州全部新房销售的55%;在中山购买新房4.7万套,占中山全部新房销售的50%。2016年,深圳人仅在上述三个城市的跨境购房就达到了17万套,这还没有包括二手房。


2011-2016年存量用地面积占总建筑面积的比重,2016年已经高达85%的比例,意味着深圳未来主要靠存量土地开发。从2012年开始,深圳从新增用地供应转向存量用地供应,目前存量用地供应远超新增用地供应。存量用地的开发建设一方面是通过深圳的城市更新来实施,另一方面是通过深圳的土地整备来实施。


一是土地整备:土地储备有别于城市更新,主要是由政府主导+政府实施的方式,立足于实现公共利益和城市整体利益的需要,包括很多种方式,包括收回土地使用权、房屋征收、土地收购、填海造地等,还有一种比较特殊的方式,即土地整备利益统筹。



二是农村集体土地入市:从法律意义上来说,已经不叫“农村集体土地”了,实际上现在由原农村集体企业继续占有。2013年1月,深圳推出“1+6”文件,第一次确定原有农村集体经济组织可以突破原有的传统渠道,工业产业用地可以直接入市流通,针对合法和未征未转有不同的用地分配比例方式。


2013年2月,深圳第一宗原农村集体土地挂牌出让,这个可以说是中国土地制度上的第二次革命,它突破了原来必须必须先征转再出让的流程。股份公司一方面和政府在土地收益款上进行利益分成,同时还获得20%建筑面积的物业。2015年12月,深圳第一宗原农村集体教育设施用地出让,这两宗都是非常典型的“农地”入市的案例。


现在深圳市正在制定中的《深圳市未完善征(转)地补偿手续用地入市流转办法》,这个文件并没有正式公布。在这个文件中,未来的方向是对于未征转用地的入市条件,首先它要符合城市建设和土地利用规划,符合政府的产业发展导向。村股份公司需自行负责理清相关经济利益关系,同时村股份公司要和规划国土行政主管部门重新签订征(转)地补偿协议。


关于入市方式,应该说工商类经营性用地主要采取招拍挂方式,如果是文体、医疗等民生,有可能是招拍挂+协议的方式,利益分配方式采取分享土地出让收益、物业返还或两者结合的方式,分配比例据说是都不同程度进行了上调,进一步激发村股份公司“农地”入市的积极性。



三是棚户区改造:棚户区改造是政府为主导、市场参与的模式,目前主要针对深圳市范围内使用年限比较久,可能存在消防等安全隐患,目前主要是针对二线插花地、斜坡类有地质灾害的区域实施的。


四是城市更新。数据显示,2010年,深圳旧改土地占土地总供应量的比例仅为15.7%,但时隔两年,深圳实际供应的存量建设用地首次超过新增建设用地,此后逐年增加,2016年存量建设用地的供应比例已攀升至85%。如果按照2017年的计划供应量,存量建设用地的供应比例约占70.4%,同比下滑15%。 


根据《2017年度计划》,2017年度计划供应居住用地218公顷,较去年实际供应量增加了87.3公顷,计划供应量增加93公顷。其中100公顷来自城市更新,86公顷来自返还用地,32公顷为新增供应。而这32公顷的新增居住用地中,除去保障性安居工程用地等类别,商品住房用地仅有7公顷。

城市更新供应的商品房面积比例,预计“十三五”期间大概要达到76%的比例(450万平米),“十三五”期间通过城市更新还要配建的保障住房、人才住房和人才公寓的面积是662万平米,此外还有棚户区改造、“农地”入市、整村统筹,未来为深圳供应大量的商品房,尤其是保障性住房的比例会逐年增加。

到2016年底为止,全市列入城市更新的项目总量大概是48平方公里,从已经批准的更新单元规划数量来说,总共批准的建筑规模超过一亿平米。从已经实施的项目数量来看,已经实施的项目用地供应大概14平方公里,全市从用地面积角度计算,城市更新项目实施率大概是28%,这是历年的累计数据。


从2016年的数据来看,去年列入城市更新计划的总量是5.5平方公里,已经批准的更新单元规划量是1500万平方米,实施的城市更新项目用地供应大约是2.4平方公里。


在更新总体规模方面,“十三五”规划明确了全市城市更新规模大概是30平方公里,其中拆除重建类更新计划占40%,如果统计上已经列入城市更新的项目,大概50万平方米的总量,去除其中30%的量,剩下还有35万平方内,加上30万平方米的规模,也就是说“十三五”期间,全市实施城市更新的总量规模大概是75万。



深圳城市更新成效:从2009年至2016年,深圳城市更新立项近600项(拆除用地面积48平方公里);其中60%的单元规划方案已审批通过,可开发建设用地面积约近20平方公里,规划批准总建筑面积约1亿平米;通过城市更新实施,已累计供地近13平方公里,可建筑面积6500万平方米,累计完成投资2276亿元,包括产业用房、住宅、配套公共设施等。


公共配套落实方面,城市更新单元规划累计落实保障性住房319万平米(6万套)、各类中小学99所、幼儿园209所、医院3家、社康中心185家、公交首末站128个。产业升级方面,全市已有78个拆除重建类产业升级项目获得规划审批,更新改造后将提供1605万平方米的产业用房及产业配套设施。





第三是住房供需关系。未来住房需求预测和供应:预计2016-2030年,深圳常住人口将达到1800万人,全市新增常住人口662万人,未来15年,深圳住房需求和供应。预计2016-2030年,常住人口新增住房需求265万套。而265万套住房需求中,商品住房、安居房和保障住房分别供应合计供应265万套,按照4:6的比例进行建设安排和供应。


市域范围外新建住房。加快建立“深汕合作区”模式的“深惠合作区”、“深莞合作区”、“深中合作区”,增加各类住房供应。2016-2030年,与周边城市合作供应住房80万套。为了完成保障房建设目标,在深莞惠三地采用城际合作开发筹集建设人才住房是其中一种重要渠道。


随着“深汕合作区”模式的“深惠合作区”、“深莞合作区”、“深中合作区”的推进,各类住房供应将得到快速增加。官方披露,2016-2030年,深圳与周边城市合作供应住房80万套。这意味着,未来15年绝大多数深圳人的居住模式是住到临深去,要么自己去临深买商品房,要么自己去临深住保障房。


 2016 年11 月深圳市规划国土委发布《深圳市城市更新“十三五”规划的通知》。通知上对深圳市 2016 年至 2020 年期间城市更新所提供的新增土地做了明确规划。 按照规划,深圳市十三五期间计划通过拆除重建类更新预计供给建筑面积4600 万平方米。

其中,居住建筑面积 3150 万平方米,新增商品房 35 万套(约每套 90平方米),其中 2340 万平方米的建筑面积由城市更新建设提供(占比 74.3%)。商业(不含办公)建筑面积约为 300 万平方米,产业(含研发)建筑面积约为 752 万平方米,公共配套设施建设建筑面积约为 200 万平方米。


从空间分布和更新程度上来看,深圳市对城市更新的拆除工作分为三个层级:优先拆除重建区(用地面积约 106 平方公里),限制拆除重建区(用地面积约 33 平方公里)和重建和综合整治并举区(用地面积 185 平方公里)。


1.未来15年新增住房需求265万套,每年约18万套。2010-2020年深圳高学历、高技能人才将会以150%的速度增长。预计2030年,深圳新增常住人口662万人,按家庭人口2.5人计算,预计2017-2030年,常住人口住房需求265万套。


根据深圳市2016至2030年的城市规划草案,未来15年内,深圳常住人口将从2016年1191万人(实际居住人口2100万人),增加到1800万人,实际增加人口662万人,平均每年大约增加45万人。意味着未来15年,深圳新增人口的住房需求总套数将大约会是265万套,平均下来就是每年新增人口的住房需求约18万套。


目前深圳市场除了商品房供应外,安居房、社会保障房、集体房、小产权占有非常大的比例。未来几年,专门用于租赁的房子也会推入市场,商品房的比例会越来越少,而且新建商品房项目内都配有一定比例的保障性用房。



每年新增45万人,拿什么房子供应。根据深圳市2016至2030年的城市规划草案,未来15年内,深圳常住人口将从目前的1191万人(实际居住人口2100万人),增加到1800万人,实际增加人口662万人,平均每年大约增加45万人。同时,和建市早期以外来低收入劳务人口为主体,城中村、工业配套宿舍即可满足住房需求不同的是,随着产业结构转型升级,深圳人口结构将发生巨大变化,2020年深圳高学历、高技能人才将增加150%。

 

据官方数据,未来15年,深圳新增人口的住房需求总套数将大约会是265万套,平均下来就是每年新增人口的住房需求约18万套。但统计数据显示,2016年深圳新增预售的商品住房总套数仅有38321套,这很难满足每年新增人口的住房需求,如果再加上二手房的成交数10.5万套,还是有几万套的缺口。这种人口流入趋势,将随着人口、资金、技术要素向大城市的持续聚集,进一步改变深圳的人口结构,不断形成更高层次的住房需求。



土地供应严重不足,零供地或是常态。自2010年起,深圳的宅地供应面积逐年减少,2012年后宅地供应更是一直处在超低位水平。到2020年,全市可净增建设用地不足8平方公里,更不要说,深圳的财政收入中,土地收入占比不到10%,所以深圳市政府对卖地的兴趣并没有那么大。


同时,在用地结构上,工业用地比例偏高。深圳市工业用地面积284平方千米,占建设用地比重达33%,其中宝安、光明、坪山超过40%。按照深圳“十三五”规划要求,到2020年深圳工业用地不低于深圳土地30%,划定了270平方公里的“工业红线”。如果计算去除50%的生态线、30%的工业用地,再扣除医院、学校、公路等配套用地,留给住宅的土地太少了。


根据深圳规土委2017年7月公布的《深圳市2017年度城市建设与土地利用实施计划》,今年深圳全市居住用地计划供应218公顷,但其中100公顷来自城市更新,86公顷来自返还用地,剩下32公顷的新增供应除去保障性安居工程用地后,留给商品住房的用地仅有7公顷。




2.住房有效供应。从住房的有效供应来看,2016年商品住宅累计批准预售面积只有439.9万平方米,同比下降37.5%,2016年新建商品房累计成交面积550.95万平方米,同比下降33.9%,其中新建商品住宅累计成交面积422.31万平米,同比下降36.3%。


最糟糕的是2017年深圳一手住宅预售项目供给量27324套,为6年来最低,新增供应量面积为805.44万㎡平方米,同比下跌19%。深圳预售供给量27324套,其中2房供应量12833套,占总量的47%;3房供应量9463套,占总量的35%。


3.十三五城市更新供应住房。居住建筑面积3150万平方米,新增商品房35万套(约每套 90平方米),其中2340万平方米的建筑面积由城市更新建设提供(占比 74.3%)。建设商品房26万套,占商品住房供应总量74.3%;配建公共住房13万套,占新建公共住房供应总量62%,并沿着轨道交通网络在全市各区域广泛分布。


第四个指标是资源与配套。一座城市的发展,要看期投入建设的力度!首先体现的是在交通轨道上,从未来规划可以看到,到 2040年轨道交通规划有20条线,目前正在修编的轨道交通线网可能要增加到32条线,差不多1100多公里。其次,是各片区的定位,从深圳布局的16个重点区域来看,每个片区都有其优势和发力点。

比较显著的如南山片区(深湾超级总部基地、留仙洞、高新北区)、宝安(前海、宝中、空港新城)。此外10号线、12号线的规划及动工,会给途经的区域带来明显优势,如平湖片区。再是深圳城市更新所带来的区域变革,截至2017年6月底,深圳已列入城市更新计划项目共617项,涉及到用地范围面积达48.92平方公里,已批准的拆除重建类城市更新单元规划有379项,涉及拆除范围用地面积达29.63平方公里,累计供应用地面积约14.3平方公里。


城市更新将是未来各片区形成均衡发展的有利手段,虽然这是一个较长期的过程。财富与资产配置,闲置资产仍会流向房产。货币的购买力会越来越减弱,作为投资来说,买房贷款是拿银行的钱来为自己赚钱。在选择贷款年限时应选择最长的年限,把后30年的钱提前花现在,远比今天的钱累积到30年后再花更值钱。


老谢认为,未来5年到10年深圳房价翻一到二番。1.供求关系:第一是新增人口、常住人口、家庭结构、人才、资金、企业的住房需求增长超过住宅用地供应的速度。新房子生产与城市更新及住宅用地供应的周期不断拉长,跟不上住房需求增速。第二是未来住宅用地供应有限与供应结构转变,新建商品住宅用地会转变成租赁用地,城市更新用地的地价不断超越。


2.住房需求:第一是住房自有化率才40%。如按照全市2100万实际管理人口计算,70%以上家庭租房居住,购买潜力巨大,80%的住房需求等着爆发。未来15年常住人口增长1192万-1800万,年均44万人。第二是新增人口住房需求265万套,年均17.67万套。第三是拆迁人口:大量的城市更新与三改,释放出大量的住房需求。第四是流动人口:大量的外来流动人口,产生大量的住房需求。


一:北京严控增人,深圳敞开城门。根据国务院审批的是《北京城市总体规划(2016年至2035年)》,2020年后北京常住人口总数将长期稳定在2300万人以内,未来20年北京将新增常住人口总量130万人,平均每年仅仅是大约6万人。根据深圳市2016至2030年的城市规划草案,深圳常住人口将从目前的1191万人(实际居住人口2100万人),增加到1800万人,实际增加人口662万人。


未来15年内,深圳人口净流入总量将新增常住人口662万人,平均每年大约增加45万人。数据显示,2015年深圳增加常住人口60万人,2016年深圳增加常住人口53万人,深圳这座城市正在改善城市人口结构的道路上。


二:人口暴增,住房需求265万套。深圳敞开城门每年增加大约45万人。这个过程还将持续大约15年。这新增加的662万常住人口中,超过90%都会是新增户籍人口。未来15年,深圳新增人口的住房需求总套数将大约会是265万套。


三:深圳没地来增加更多住房供应。265万套。这是一个非常恐怖的数据。统计数据显示,2016年深圳新增预售的商品住房总套数仅仅是38321套,二手房成交数是10.5万套。请注意,二手房成交是有高峰年与低谷年区别的。因此,可以预判,未来15年,深圳商品住房的供求矛盾将比现在更紧张。


未来的用地供应方向:第一是盘活市域存量土地。第二是加密地铁上盖物业。第三是加速旧改与棚改。第四是在东莞惠州中山等临深区域建保障房。


3.城市配套:第一是基础设施:机场、高铁、地铁、公交、深港等交通设施完善,吸引大量的人口进入。第二是教育设施:大学、高中、初中、小学等不断的扩增。第三是医疗设施:三甲医院等不断的增加。第四是商业设施:高端的酒店、写字楼、会所、购物中心等不断的增加。


4.城市底蕴:经济特区、计划单列市、国家新区、自贸区、粤港澳大湾区等城市定位不断的上升。除北京、上海外,上市公司、世界与国内500强企业、企业总部、金融机构最多的城市。


5.购房价值+房子类型:第一是中心房、地段房。市中心、中心区域楼盘,区中心,新城中心楼盘,郊区离市、区近的区域。第二是老城区、更新区、旧城区房。第三是地铁房、高铁房、轻轨房。第四是学区房、学位房。第五是学府房。第六是配套房。第七是资源型房。第八是附加值房。第九是品牌房企+物管。第十是小区房+小区景观房。第十一是朝向+通分采光+楼层+户型。


房子类型:顺序为豪宅、高端洋房、别墅、公寓、普通住房、商铺、写字楼。


上轮2014年11月开始到2016年,深圳房价快速上涨可以归因:第一是产权制度+土地制度+容积率管制+城市可建设面积小,二权一制与招拍挂及价高者得地导致土地供应长期持续紧张。第二是城市更新+地价上涨+拆迁安置工作缓慢+房企土地增值策略导致城市更新周期不断的拉长。


第三是新增人口增长快速+人口结构偏年轻化+存量房供应效率偏低+限购政策较北京、上海和广州要宽松导致住房需求长期饥饿。第四是货币超发+股市财富效应+人民币贬值+通货膨胀+投资渠道狭窄导致房价上涨火上浇油。第五是城市价值+定位+配套不断的升级。第六是住房制度+租赁制度的双轨制缺乏+住房、用地供应不平衡。


分享
0
杨大爷
杨大爷

积分:-

注册时间:-

沙发
2018-01-14 14:52:19
难道现在大家都睡天桥?
在笑
在笑

积分:-

注册时间:-

板凳
2018-01-10 15:00:04
数据很详细,凤凰树的数据也很具体,他的结论是二十年内不缺房,为什么结论完全相反呢
亚洲巡洋舰1号
亚洲巡洋舰1号

积分:-

注册时间:-

地板
2018-01-10 09:29:30
深度好文!不是单纯的看多或看空,有理有据,让伍个人、600583、wtep等只会YY的傻空好好学习领会,然后写出学习体会。
3萍萍
3萍萍

积分:-

注册时间:-

4楼
2018-01-09 22:44:55
一个愚蠢的人分析了一堆愚蠢的数据。
3萍萍
3萍萍

积分:-

注册时间:-

5楼
2018-01-09 22:43:11
煞笔。看看北京上海,基本到了一定程度人口就不会增加,而是流出。深圳这几年所谓的人口增加,只是原来未统计的被统计了,还是那些人,流出的更多。
就说一点,就深圳目前的房价,所谓的增加的几百万人你确定都能买得起房??能有30%人买得起就是奇迹
  • 插入图片

    支持一次选择9张图片上传(使用Ctrl、Shift选中);

    支持jpg、png、gif,单张图片不超过10M,png不超过1M,gif不超过300K。

    • 继续添加

验证码:

看不清楚请点击换图

看不清? 请点击图片换图

楼主最近发表

相关帖子

    大家都在看

    下载家在深圳APP

    关注家在公众号