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直播|22日13:00第五届民间研讨会—新基调下看楼市“危”与“机”

精彩观点


1、没想到是深圳的楼市回暖,近期二手房成交量很明显上升,特别表现在学区。


2、房价都是大涨小跌、久涨短跌、易涨难跌。


3、2017年房价的表现会围绕2016年底的价格小幅波动,波动系数在正10%-负5%之间。


4、大铲湾将是2017-2018年深圳的“黑马”。


5、长期来看,深圳是很优质的区域。


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—直播回顾—


14:00


李宇嘉:北上深已率先进入“二手房时代”


(深圳市房地产研究中心高级研究员)


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一、没想到是深圳的楼市回暖,近期二手房成交量很明显上升,我们统计每天是250套左右,如果以这个水平算的话,已经回到了去年平均每个月的成交,大概六千到七千套的水平。二手房市场回暖,特别表现在学区上,去年10月4日出台政策以后,学区的价格是有回调的,大概10%-15%的跌幅,现在基本上可以判断学区价格又回到去年10月份之前的水平。


二、中央经济工作会议对于今年的货币政策是稳健、偏中性,大家认为这是一个紧缩的信号,事实上从“两会”传达出来的信息来看,这个信号没有想象中那么紧,而是稳健偏中性,这是从广义货币的投放目标来看,从对于房贷政策的表述来看,事实上还是有一定的支持信号在里面。


三、第一季度楼市回暖的因素,就是抢上车的预期,我曾经写过一篇文章《可怕的抢上车预期》,这是造成今年一季度楼市回暖的重要原因。近期惠州的新房为什么卖得那么猛?这是有极大关系的。


四、我们不可忽视轨道交通大规模规划,轨道交通大规模规划有一个很重要的信号,就是大城市的购房半径、楼市半径在扩展。惠州和东莞的楼市,包括中山、江门、增城、从化的楼市,事实上就是在这种楼市下出现的,包括大湾区概念下的大桥,把珠三角各个城市全部打通,这对购房者来说是巨大的效应。


五、近期有50个城市出台了调控政策,不管是限售、限贷、限购,限制交易对象,限制单身购房、限制企业购房等等,实际上都是在短期控制过热需求的前提下来打击投资炒作需求,对于其他需求还要一概支持,其他需求我们认为都是合理的需求,都是自住需求。


六、东莞二手房的交易量已经慢慢上来了,2015年我去松山湖的时候,没有二手房市场,现在有了,你在东莞即便投资了一套房子,你要迅速把它转让出去,效率还是非常非常高的。苏州、广州、东莞、天津二手房交易量和新房交易量基本上差不多,这是一个很重要的信号。二手房时代到来的另外一个标志就是新房供应效率太低了。


七、交通拥堵、生产安全。这两个问题在深圳都不是特别突出,一是深圳明确有商务公寓这个概念,深圳的商务公寓不是类住宅,在深圳,商务公寓是商务公寓,类住宅是类住宅,但北京、上海没有这个说法。深圳是创业氛围最浓厚的城市,对商务公寓的需求有巨大的空间,所以商务公寓有存在的必然性。现在新房入市的积极性下降,3月份以来,大量的上商务公寓项目,坪山前段时间有个项目卖得非常火。


八、深圳不存在人口控制目标,去年户籍人口增加了60万,当然大家可以看一下,深圳每年新生儿、幼儿园入学、小学入学在四个一线城市中都是涨得最快的,可见深圳楼市的需求和未来。


九、春节后网上流传了一个深圳规土委对商务公寓规范的文件,内容一是限制最小面积,比如说不能低于200平米,二是不能有天然气接入口,不能有独立卫生间和茶水间,茶水间和卫生间集中设置,我觉得这种政策是非常有可能的。


十、我们看到大湾区也好,都市圈也好,大湾区上升到国家战略也好,对深莞惠基础设施的互联互通将是重大利好,东莞和惠州的楼市将是未来最重要的投资机会,远比深圳的投资机会要大得多,而且限购也为未来的政策松绑提供了空间。


14:40


朱罗纪 :房价都是大涨小跌、久涨短跌、易涨难跌  

(地产自媒体大V,深圳地产评论人)


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一、房改近20年,为什么经济学者们集体判错了中国房地产的走势?第一个误区是我们错用了短期的指标,或者是用短期市场分析思维看待长期的问题;第二个误区是我们错用了判断泡沫的分析工具,以房价收入比作为唯一的分析工具。


二、现在美国的房价是什么样的?曼哈顿一年时间涨了45%,去年9月美国房价创了历史新高,超过2006年7月次贷危机之前的顶峰,这在美国被视为新一轮加速上涨的开始,而事实也是从那之后美国的房价继续在上涨。


三、香港的经验就是这里面最典型的案例,37年间(1980-2017年),28年上涨,占比76%,下跌9年。香港过去37年间两次的累计涨幅,只有一次连续五年的大跌,1984年那一次没有五年,只有三年多。


四、韩国是非常奇特的国家,奇特在什么地方呢?房价经历98年之后没有出现暴跌,转入平稳增长。韩国也论证了在长期过程中房价的常态是在持续上升的。大部分经济体的房价在经历高速增长下跌之后,实际上是转入相对比较平缓的增长,并没有出现持续暴跌,日本是孤例。


五、我大概有十个判断:发达经济体历史经验,房价都是大涨小跌、久涨短跌、易涨难跌。


六、韩国首尔的房价几乎每年都是40%、50%的增长,中国在这个过程不是涨得最长的,也不是涨得最大的,1998年房改时全国均价是2000元/平米,现在还不到10000元,才8000元,如果按平均数来算,只有4倍。


七、你预测泡沫是徒劳的,它什么时候崩溃、以什么方式崩溃、到底崩溃多少、将来有没有可能反弹回来,这些事情都是未知数。如果我们因为天天担忧泡沫,不去做任何决定,不去参与市场,那么你有可能生活质量、幸福度非常低,我绝对不相信国外的人民就不渴望拥有一套房子,人同此心,心同此理,人性没有太多巨大的差异。


八、我们这一代人有可能是黄金一代,接下来一代人也相对不差,但是再往下走会不会像美国今天出现的阶层的撕裂?这种情况很难讲,但从历史上看,我相信我们这一代人,从70后到80后,再到90后,还是属于历史眷顾的。


九、我会拿着钱到三四线城市去吗?我无论如何也要留在一二线城市,因为留在一二线城市,资金会保值增值,我到三四线城市就是去接盘、填坑的,虽然三四线房价在涨,但我依然不建议大家去。


十、我们讲深圳的房价跟深圳的收入脱节了,是,它严重脱节,但其背后的决定因素变了,它不是由深圳本地的收入决定的,而是由全国的收入决定的,跟财富集中度有关,财富分化严重,富人太多。


15:35


大嘴唐老鸭:刚需和自住置换正是入市的好时机 

(著名民间地产研究员、分析家)


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一、从2014年“9.30”开始之后,我们看这个市场的变化,涨涨跌跌、起起伏伏,每年都会出现几次这样的情况。由于互联网信息的发达,使房地产涨跌周期缩短为3-6个月。


二、我觉得2017年房价的表现会围绕2016年底的价格小幅波动,波动系数在正10%-负5%之间,如果房价上涨幅度大了,看得见的手就会调控,如果下跌幅度大了,这只手就会松一松,稳是2017年楼市的大趋势,波动是为了维稳,2017年是在围绕稳定趋势线上下波动。


三、我觉得与欧洲和美国的比较可能符合中国目前的态势。一线城市的聚集度还会不断提高,房价长期上升,一线城市楼市的长期趋势都是向上的。


四、政府为了防止房价上涨过快,发生风险和政治稳定,政府的调控会一直抑制向上的市场。2017年确定的政策方向是不可能放松调控,可能出的调控政策:一是强化限贷、认房认贷首付七成,或者是限制首套购房需求,首套购房可能会四成首付。二是强化税收调控对购买二套房的家庭征税,三是限制卖出。


五、在波动略长,购房成本提高、首付提高的环境下,投资者的策略是“守”。在趋势平稳的情况下,投资者比较稳妥的操作是守住物业,守住财富,随着城市的发展获取更多的收益。因为“守”有主动的守,在风险可控的前提下我们可以主动置换,换到前景更好,比如有中心规划、有地铁、有学区的物业。


六、在这样的市场情况下,刚需和自住置换正是入市的好时机,目前的政策对刚需置业的限制很少,深圳的入户政策非常宽松,今天房价的稳定期是刚需入市的最好时机。


16:00


地主佬:大铲湾将是2017-2018年深圳的“黑马”

(房网红人、深港两地的资深房地产人  我是mmming)

 

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一、在座的每一位跟我一样,我们都应该感谢深圳,在我们人生最有价值创造的年龄段,让我们遇到深圳。


二、深圳有什么好?深圳有“三高”、“三低”。三高:一、深圳有全国乃至全世界最强劲的GDP增长,去年8.9%;二、深圳有全国最高的人口净流入(雄安新区例外),去年有60万;三、深圳有全国最密集的城市建设。三低:一、深圳有着全国最低的城市面积;二、深圳有全国最低的人口平均年龄;三、深圳有着全国一线城市最低的住房自有率(34%)。


三、如果你错过了南山,请你今天把目光聚焦在大铲湾,这是2017-2018年的“黑马”。大铲湾片区在马兴瑞书记的批复中,它将成为全国互联网+基地和未来的科技城,这是一个非常高端的发展,而大铲湾片区的坐标在前海和大空港之间,是非常具有战略地位的位置,而且是全新的发展,没有障碍。


四、不动产投资不像股票,它不能给你在一个月或六个月时间有明显的财富增长,不动产投资一般预期投入时间是中长期,中期指五年左右,长期指八年左右。


16:20


咚咚淘房哥-摩天:长期来看 深圳是很优质的区域

(咚咚找房市场研究专家) 


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一、房价持续五个月的调整,到3月份之后,房价已经探底了,如果没有政策的收紧,基本上看不到跌的可能性,房价已经稳定在“5”字头。目前来看,虽然房价已经探底了,但调整期并没有过,因为按目前的市场来看,如果有持续放量,价格有上涨趋势,那么政策收紧的可能性非常大。


二、3月份已经消化了大量的低价盘,4月份有可能出现什么情况呢?成交量可能会低于3月份,但价格高于3月份,因为市场上所说的房源基本上都是别人挑剩下的,从之前的500万,突然之间到了530、550万。


三、龙岗的价格比较低,我一直觉得横岗、布吉、龙岗中心区是刚需可以关注的区域,有大量的2000后的花园社区,有很多80多平、70多平的小户型,从250万-350万之间的两房到三房,选择性非常多,配套非常成熟,环境还不错,特别是龙中。


四、从我们的统计数据来看,3月份200万以内成交占比最高的是罗湖、龙岗,这两个区域也是去年最高的区域,200万-300万也是龙岗和罗湖,其中龙岗最高,占比41%。接着是300-600万是占比最高的区域,大部分人群都在买300万-600万之间的物业。1000万以上成交集中在福田(15%)和南山(12%),第三也有一个变化,就是坂田占比达到7%。


五、看一下各区新盘供应占比,供应量基本全部集中在关外,龙岗最多,宝安、龙华其次。新盘70%以上都是旧改项目,未来有哪些新盘值得关注?第一个是西部华侨城,第二个是天汇城,第三个是龙光九龙薹,第四个是坂田大族云峰。


六、如果投资的话,我偏向于地铁快线,11号线、13号线,低价位300万到400万投资规模,再一个是综合体,再就是学区,现在的学区不一定是学区学区,关外有一个九年制学校是非常好的利好,特别是有商业、有地铁。


七、从长期来看,深圳是很优质的区域,作为投资来说是一个优质标的。


八、目前深圳最强的几个区,一是福田CBD,二是科技园,三是车公庙,这三个区域是最有钱的。


九、从五百万、八百万翻倍很容易,但达到一千万以后就会有瓶颈,房价越高,增幅越慢。


十、投资如果不会用杠杆,获利空间是非常小的,举一个简单的例子,300万的房产,按首付90万+10万税费佣金,贷款200万,三年周期,实际月供是25万,每年5%的增幅,从三年来看,就有7%的获利空间。现在投资首先你得学会运用杠杆,二是以贷还贷。


沙龙开始


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(左起:周学军、地主佬、李宇嘉、牛浩思、黄芳xxwrite、摩天、朱罗纪


17:00


【周学军】:讲到回调,大家都想问一个问题,包括我今天发到手机里,很多网友关注一个问题,就是2017年深圳的房价会涨还是会跌?


【地主佬】(涨):地产的黄金十年已经过了,但黄金过了以后不代表是白银,我认为从现在开始往后五年的片区分化会更加激烈,有的会进入白银十年,有的会进入钻石五年。


【李宇嘉】(保留意见):我认为并不是绝对的涨的可能性一点也没有,而是深圳辖区内今年我不是特别看好,我还是觉得今年以观望为主,明年或者后年,包括今年下半年环深圳,我觉得机会更好一些,这是我的看法。


【牛浩思】(涨):准确来讲,我觉得上半年会涨,下半年如果出政策。5、6月份我相信开盘的数量会多一点,上半年的价格可能不会压得那么死,但下半年不会继续上扬。


【黄芳】(涨):实际上我是这样想的,其实这一轮真的是房价降了,二手房从去年年底降到今年年初,有很多笋盘的成交还是很让人心动的,慢慢你会感觉到低价位被销掉了,再销一波,可能不会有价格下降的感觉。


【摩天】(涨):经过2014年“9.30”之后,深圳的改善性需求还没有完全释放完,特别是学区需求,对于优质学区我是看涨的。长期来看,新盘应该是上涨的。


【朱文策】(保留意见):我相信2017年最终表现还是上升的,但现在新房价格已经完全失真了,无法作出判断。为什么我说二手房实际价格会上升?如果扣除掉通胀率,2017年的价格不会下跌。在买房的时候,你需要考虑的专业问题比原来多得多,不再像原来那样人有多大胆,买什么房子都能赚钱。


—直播图片集锦—


9:00-12:00 私人订制现场,咚咖团


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12:00 民间研讨会,一切准备就绪!


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13:30 研讨会开始


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15:30 研讨会进行中


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16:45 抽奖环节


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17:00 沙龙


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17:30 提问环节


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18:00 研讨会圆满结束,网友围住嘉宾咨询楼市问题。


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-咚咚自我介绍-


  关于民间研讨会


  【周学军】:我作为房地产行业从业将近15年的老媒体人,也是第一次面对这么多网友来主持民间研讨会。


  记得第一届的人数大概是四百人左右,其实之前我们的预计是三百人,当时有很多网友是站着听完的。第二届我们预计人数时也有失误,当时我们按五百人计算,但来了将近七百人。去年“五一”,我们在会展中心举办第四届研讨会,预留了一千个位子,但现场还是不够坐。


  这次研讨会我们很早就预定了两千个位置,今天来了九百多组,人数将近两千人,我刚才放眼看了一下,现场坐无虚席,非常感谢大家!


  记得第三届房地产民间研讨会的时候,有很多网友问过我“深圳的房地产市场还有没有投资机会?”当时好几位嘉宾都说可以投资,深圳的房子可以买,这是在两年前。大家想想,去年深圳的房价涨了多少,去年深圳新房市场涨了60%,这是破天荒的,也是全国最大的涨幅,如果三年前咱们买了房子,加上去年和2015年,你可能赚60%、70%甚至于70%、80%。


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深圳房地产信息网新房媒体总经理 周学军

  关于咚咚找房


  【羊彩霞】:咚咚找房是一款什么样的APP呢?它是一款集咨询、资讯于一体的置业服务互动APP,我们的愿景是打造最懂置业者的购房服务平台。


  基于愿景,我们打造了两支非常核心的服务团队:一支团队是淘房哥,专门负责二手房片区;另一支团队是牛浩思,会进行楼盘点评、政府规划、学区、均价、历年价格走势等等。


  下载了咚咚找房的朋友在去年当中看到了一个非常核心的功能上线——咚咚头条,我们生产的咚咚头条的资讯,过去六个月累计阅读量,截止昨天晚上八点钟是3404万的点击量,平均每小时更新13篇文章和资信,日均发文量达到110篇以上,日均点击量达到17万+。


  我们一直致力于迭代更好用的新功能,包括速配找房,还有工具中心、群聊、头条、金融贷款服务。


  还有一个最核心信息的发布,就是我们上线的一个功能——查房价,但只在咚咚找房微信公众号。


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咚咚找房品牌总监 羊彩霞


  关于咚狮会


  【摩天】:咚狮会是一个什么样的团队呢?我们成立二手房俱乐部其实就是解决买房人的痛点,咚狮会整合了房网和咚咚找房的所有资源,是更精准的服务,从你填写购房需求,比如500万,你在福田中心区工作,我们在60多个片区,根据旧改规划、地铁规划、18年的楼盘数据库,我们知道你可以买哪些区域,可以买哪些楼盘,甚至可以买哪些户型,我们还可以把笋盘推荐给你,因为我们有上千中介。


  关于榜样房


  【榜样房负责人】:关于哇窝在很多人印象中,可能大部分人觉得是一个装修公司或者设计公司,实际上它是房网旗下,在15年装修论坛中衍生出来的,现在是装修移动服务平台。榜样房是我们整合了装修平台上的设计师、施工队、建材商、监理所做的整体装修服务,希望你们家装出来给大家作为榜样,所以才称之为榜样房。


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