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咚咚独家|旧改规划高清卫星图全集+地铁规划站点分布

深圳旧改“十三五”规划一经通知印发，引起各类媒体各种解读，有些自媒体大有误导吃瓜群众之嫌，也有些公众号为了吸引眼球发表解读连续剧。之前也不免俗联合深圳旧改业内几大专业人士作了解读（附链接），这次再换个角度独家奉献一份很实在的东西，把各个区（片区）划定的优先拆除重建类板块的卫星图集整理出来，并结合地铁线路或规划线路。虽然略显碎片，但相信无论对普通的买房置业群体、还是开发商项目拓展团队、存量包装投资标的选择，都有一定的参考作用。陆续上图并作简要概述，希望大家喜欢（绝对独家良心之作）。

值得说明的是：仅根据谷歌地球对应下图所示红色部分(优先拆除重建区）作大致位置的对应，以及标注一些代表性的楼盘建筑加以识别。红色覆盖区块也不一定代表未来五年就一定能拆，或者属于可以申报立项的项目，重点落在“优先”两个字，然后各自领悟。

（注释，红色：优先拆除重建区、深绿：限制拆除重建区、紫色：已批城市更新项目、桔黄：拆除重建和综合整治并举、浅绿：基本生态控制线）

罗湖区

罗湖从公示的图示来看，分四个板块：首先清水河-笋岗是区域乃至全市城市更新改造重地，云集了很多品牌开发商，并且很多项目已经进入实质性的实施阶段；第二个板块是:田贝、水贝和布心片区。当然，实际跑盘你会发现，水贝改造力度已很大，从自然村到一些珠宝产业园（如特力水贝工业区）。第三个板块应该是“二线插花地”和草埔、独树村。第四个板块就是莲塘。莲塘片区已定位为深圳互联网产业集聚区，前期改造的互联网产业园一期已封顶。包括统筹项目、富宝化纤厂（已立项）、鹏基工业区、港莲和第七工业区等，都是优先考虑拆除重建。

福田区

五大重点旧工业区聚集地：车公庙工业区、天安数码工业区、上、下梅林，梅林-彩田重点更新区域、华强北，不出意外应该是“十三五”福田重点操刀改造项目。

南山区

蛇口：蛇口板块主要是工业七路、望海路和南海大道合围区域，预期以旧工业区（如南水工业区）和旧村（湾夏）为优先考虑目标。但整体来讲区位地段属性优良、遗留房改权属争议和村集体组织政治生态复杂等问题导致拆迁难度系数大。目前有实质性进展的就渔一村、渔二村、大铲村的三个城中村和南水工业区。南海意库已进行综合整治，短期内申报拆除重建有点困难。

南油：南海大道以西南油工业区部分（现有经营业态为服装市场、拆迁时间无法预期）

西丽：三个自然村官龙村、新围村、九祥岭，以及西丽中心区一些工业区部分；

松坪山：以酷派为代表的高新企业、旧工业升级为主；

侨城北：工改M0另一个大本营。美景工业苑（已拆除动工）、中航沙河工业区、恒通水泥厂等。

宝安区

宝安目前正处于新的发展起点，而发展赛跑的重大武器就是城市更新，在城市土地资源极为紧缺的现实条件下，将充分发挥“三旧”地区多、村量用地规模大的优势，通过城市更新盘活土地资源，为城市升级提供空间支持。宝安区也是深圳城市更新已公示立项项目占比最多的区域，109个（含综合整治）列入市城市更新单元计划。以下分四个板块介绍以下哪些是优先拆除重建区。

新安和西乡板块：基本是按规划公示的红色部分标识的，旧工业区聚集或夹杂的区域居多，可以根据已标注楼盘建筑识别。西乡、坪洲、翻身地铁口周边值得特别关注。

福永：11号线在福永片区设三个站点：福永、桥头、塘尾，带来的利好只能用不可预来形容。未来五年片区城市更新规划主要也是围绕站点周边来开展工作，特别是塘尾站周边，集中了几个大体量的旧改项目。另外，地铁11号线作为深圳首条速度最快的地铁线路，旧改除了增大片区供应量之外，也会外延很多租赁需求。相对来讲这个片区的存量改造包装投资优势（厂房改公寓、小产权改青年公寓等）更加明显，但是要片区内整体存量大和租金偏低。