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房子拆掉了,税费高达百万!这样的回迁指标,竟有63人爆抢!

房子已经拆完了,这时候上线拍卖房屋的回迁安置权益,你会下手吗?


有63个买家用行动表示:他们会。


5月20日,福田香蜜二村4套房屋的回迁安置权益被成功拍出,共有63个人报名。


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▲图源:阿里拍卖平台


4个标的,面积约76.73-93.38㎡,属于香蜜二村棚改项目,目前房子已被拆除、房产证已注销。


也就是说,买家买到的是回迁指标。


但即便如此,4个标的的拍卖依然竞争激烈,竞价次数少则87轮,多则169轮,成交价在7.63万/㎡-7.97万/㎡之间。


而可查的记录显示,常规二手市场上,香蜜二村上一套成交房源是在2023年9月,建面约76.73㎡的成交价为730万,单价约9.48万/㎡。


这样一对比,抢到拍卖房的好像成功捡漏了?


那你就想得太少也太美了。



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税费多达百万!

4套房子的买家悔拍了


上述4个标的并非第一次出现在阿里拍卖平台上。


2020年11月,当它们还是房子的时候,曾和同栋的另外24套房一起被摆上法拍平台,并且全部成交。


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▲2020年11月成交的香蜜二村28套房 |图源阿里拍卖平台


这4套时隔3年半“返场”,是因为买家悔拍了。


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▲5月20日成交的4个标的两次拍卖价格对比


当时房子成交后,有买家才发现,税费加起来要200多万,Hold不住。


因为这批房产属于公司产权,权利人为深圳市大熙洋国际贸易股份有限公司。


根据链家二手房交易税费表,公司出售住宅给个人,需要缴纳的税费包括:


  • 城市维护建设及教育附加费:增值税x12%(小规模纳税人减半)

  • 土地增值税:(过户价-登记价-合理费用)x(30%-60%)

  • 契税:(过户价-增值税)x(1%-3%)

  • 印花税:(过户价-增值税)x0.05%(小规模纳税人减半)

  • 登记费:80元

  • 贴花2.5元


这些费用,通常由买家承担,而大头就是土地增值税。


土地增值税的税点区间为30%-60%,最终的计税税点由增值额度决定,增值越大,税点越高。


暂且忽略计算公式中的“合理费用”,以16栋B6标的为例,原登记价为146.62万,成交价585.5万。


如果按最低税点30%征收,土地增值税≈131.6万;按最高税点60%征收,土地增值税≈263.3万。


如果算上税费,16栋B6标的的总成本700多万,折合单价9字头,对比正常二手交易,并不算“捡漏”。


这个算法是建立在标的还是房子的基础上,如今房子被拆、房产证已注销,有法拍中介认为,这几个标的具有不确定性。


“有可能将来建好的回迁房需要先过户到之前的公司名下,然后买家再去过户,这样操作的概率比较大,买家需要重新交税的。”资深法拍中介阿青说。


他又补充道:“如果是法拍,可以直接更名,但这种属于企业破产,没有过户裁定书,可能当二手买卖。”


而微博网友@房兔子深圳法拍房尽调 表示,他们帮客户拍到了一套。“(房产已拆除,房产证已注销)这种情况有可能过不了户,过不了户也就不用交税费,可以享受业主的权利。这批房子只能全款,不可能贷款,等待时间也会非常久。”


他强调,这种房子不是普通人能买的。


@深圳买房计划 也致电深圳税务局,咨询关于已拆房屋回迁权益出售相关税费问题,但截至发稿前,尚未得到税务局答复。


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棚改项目法拍房受追捧

有标的起拍价249万→855万成交


事实上,梳理被摆上拍卖平台的住宅房源会发现,棚改项目的标的热度都不低。


除了香蜜二村外,2021年,华富北片区棚改项目范围内、属于园林公司的3套房屋被法拍,同样是权利人为公司、房屋已拆除的情况下,有123人报名,3套房的溢价率在226%-243%之间。


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▲图源:阿里拍卖平台


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有从事法拍咨询业务的业内人士分析称,棚改项目由政府主导、国企开发商来推进,确定性更强,尤其是像香蜜二村、华富北片区这种已经进入拆迁阶段、地段又好的标的,等待兑现的时间相对较短,对有资金实力的买家来说,吸引力极大。


@深圳买房计划 5月20日下午4点半左右实探香蜜二村,靠香梅路一侧的1、2、3、4栋房屋,以及靠近景田南六街的15、16栋已经被拆除,小区内仍有12栋等楼栋未拆,现场未见有施工,小区内有居民进出。


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▲香蜜二村现状 | @深圳买房计划 摄于2024年5月20日


根据今年3月@香蜜二村棚改 发布的信息,这个棚改项目仍有未签约业主未配合房屋征收程序主动签约,也有已签约业主暂未搬迁交房。


对于刚拍下香蜜二村4套房屋回迁安置权益的买家而言,想拿到棚改后的回迁新房,等待的时间可能比预期的还要长一些。



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