深圳决战“城中村”，超级开发商浮出水面

来源：未来城视

楼市入冬，

而作为深圳土地主要供应来源的城中村，

却在2024年启动“二次革命”。

将“稳步推进城中村改造实现高质量发展”——

2/3权利主体同意就可拆建，

并由房地产商主导改为区政府主导……

弦上之箭，已然射出，

2024年2月，深圳住建局表示：

“全年拆除城中村用地1.1平方公里”。

这在深圳旧村20年改造史上前所未有，

城中村势必会加快消亡；

这在深圳城市开发史上也堪称重磅，

将如何影响房屋供应结构、城市面貌和房价？

我们先看一下一个著名的深圳城中村的生命历程。

从野蛮生长，到沸腾喧嚣，再到轰然倒塌，然后是重新崛起。

这个过程世界罕有。

皇岗村，挡在深圳中心区南端，

对望香港，与福田CBD孪生

皇岗村及周边的水围、沙尾、上下沙、沙嘴等，

组成了深圳的“中心城中村”，

为CBD提供源源不断的白领、劳力服务。

跟旁边的红树林一样，

是一个有生有死的生命系统，

也是一个丰富多元的生态系统，

很多东西在这里相互依托、支持，

并成为对方的一部分。

然而，

这个生态系统却不得不面临着一次

大解体。

深圳为中国城中村第一城，

城中村居住总人口1200万，位居中国八大城市第一。

深圳1044个自然村，其中：户籍人口44万人，非户籍外来人口1155万人。

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如此庞大的数量

是怎样一步步发展起来的？

深圳市统计年鉴1986年起，

记载城乡私人建房数据，

1986-2009累计3424.18万㎡，

而根据最新统计，深圳迄今城中村有2.2亿㎡建筑，31万栋房屋。

城中村的每一次疯狂扩张，

都是政府出台限制政策之时。‍

这是深圳最大的悖论之一——

你越限制的，反而越有力量。

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无法限制的，

是深圳巨大的外来人口增量，

他们的落脚需求，保障房不管不顾，商品房高不可攀，

只能由城中村这一“非正规住房”，以非法之为行“正义之举”。‍‍‍‍

深圳非正规住房市场的规模，

甚至超过了商品房开发。

总规模巨大的城中村，拉低了深圳房租。

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城中村，比平安春笋更能代表深圳的生命力，

以一种非正规的力量，

在政策影响和市场需求面前，不断调整自我。

犹如蜂群，每一个个体都是盲目混乱的。

但汇成集体

却有着强烈的秩序感。

这种混乱的秩序感表现在

“变得更高、变得更小”——

一、变高

深圳城中村，从八十年代的2层

越长越高（龙岗坂田阳光城17F — 深圳最高的小产权房）。

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二、变小

2018年，深圳小产权房有510万套；2022年591万套，多了81万套。

在总建面只减不增的情况下，为什么？

加密了、变小了。

在租金的作用下，富有弹性的城中村在不断自我塑造，

万科泊寓、华润有巢、安居微棠也纷纷进村，

美容焕颜。

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变高也罢、变小也罢，

都是利益驱使，

但在更大的利益面前，

生命力再强的城中村也难逃终局。

城中村这一非正规住房，

比商品住宅开发更普遍、更低成本解决了

深圳人特别是年轻人、外来人的居住问题。

因为它的非正规，

反而让它能有两次生命。

以非法之举完成了深圳最大的居住正义，

是深圳城中村的“第一次生命”，

而随着深圳城市大爆炸，

用地日益紧缺，

城中村又为深圳贡献着“第二次生命”——

通过城市更新贡献新增用地。

白石洲从为年轻人提供落脚点，到成为高品质住宅，为城市做了两轮“贡献”。

深圳城中村的城市更新，

从非正规到正规，从小野蛮生长到集约开发，‍

也要经历两轮的命运主宰。

第一次，是从2004年开始，

由房地产开发商主宰的时代，政府做裁判（深圳特色），

岗厦天元、华润城、绿景白石洲就这样来的。

这是一种利益谈判模式，

特别是在城市化高速期、房价上升期，

村民或投资者、开发商通过把面粉做成大蛋糕方式成为利益攫取者。

从2004年开始深圳向城中村动刀，20年一共拆了不到十分之一的城中村：已拆除1043公顷，批复拆除2341公顷，计划拆除4272公顷。占城中村总面积的9.57%（城中村总面积44594公顷）

而这一次，从2024年开始，

则变为“坚持人民政府负主体责任”，

并把物业权利人分化了——三分之二以上同意就行（以前是95%）,

相当于消灭了钉子户，极大遏制了其溢价空间，

低成本大开发将成为可能。

如此凌厉专杀钉子户的大招，

将最先攻向谁？

政府列出的4大范围：

重点片区（轨道枢纽）、重大民生项目、20大先进制造园、脏乱差片区。

我们选择两个维度，

来看最可能被拆迁的城中村。

深圳20大先进制造业园区，

20个方块和城中村地图结合，

可以得到这样一个图形和数据。

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14个创新空间和城中村地图叠加，

可以得到这样一个图形和数据。

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一座城市的未来，

是由它的土地形态和所有权所决定的。

它如何分割？

如何投向市场？

是这座城市最为关键的发展议题。

深圳的土地，

是这样划分和分配的——

1997km²的深圳可建设用地仅为51%（1023km²），其中445km²是城市的毛细血管 — 城中村

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曾经“无地自容”的深圳，

将因城中村土地的大量持续释放，

大大缓解用地紧张的窘境。

而当区政府成为“超级开发商”浮出水面，

又将给深圳带来怎样的影响？

城中村新政给深圳的9大影响

1、深圳土地紧缺问题将大大缓解，住房供应量增加；对外围地区存量房房价构成长期压力。

2、地方政府获得了一种新型“土地财政”，房地产在深圳的重要性反而增强了。

3、区政府演变为超级开发商，国有房企特别是区属国企可能获得更多开发权。

4、对村民原权属人的利益，本着共同富裕原则，补偿可能降低，以降低开发成本。在行政区范围内实行“房票”制，也不是不可能。

5、商品房和保障房混合开发，商品房反哺保障房，保障房可持续发展。

6、深圳保障房（租售两类）大量增加，年轻人在深居住之痛缓解。

7、因地理位置导致的价值规律，福田、南山城中村改造高端化，原来住在市区城中村的白领，不得不住得更远。

8、商品住宅和保障房二合一，大混居现象出现。

9、中心城区城中村大量消失，导致租金上涨。

总之，任何结构性变化都导致此消彼长，新蛋糕并不是人人均沾：地方政府获得长期财源，城市运营总成本可望下降，但年轻人在就业中心附近租房成本上升。

深圳各区财力差异大，而对可能的最大土储来源城中村，各区的资源储备也各不相同。

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