南山官宣，加快西丽高铁枢纽土整，做创新试点！区旧改十四五公布

7月11日，南山区人民政府印发《南山区城市更新和土地整备“十四五”规划》（以下简称规划）。

规划表示，

 ● 到2025年，全区城市更新和土地整备实施规模不少于530公顷。

 ● “十四五”期间，力争通过城市更新和土地整备规划统筹实施基础教育设施不少于7所，用地面积不少于14.4公顷， 预计可提供学位不少于1.5万个。全区力争通过城市更新和土地整备保障不少于1所新建公办高中用地，项目用地面积约9.53公顷，涉及更新整备用地面积8.88公顷，预计可提供学位约1800个。

 ● 加快西丽高铁枢纽工程项目的用地整备，落实和预留赣深、深汕、深茂、深南等国家铁路和穗莞深、深惠、深莞城际铁路的建设空间。

将西丽高铁枢纽片区作为更新整备融合创新政策封闭运行的试点范围，由政府主导制定实施计划和规划方案，加大空间统筹力度，优化利益平衡机制，积极探索融合城市更新、土地整备、综合整治等多种手段实现片区整体发展的存量开发实施路径。

 ● 全力推动轨道四期建设，加强12号线、13号线及7号线二期建设用地保障工作，超前谋划轨道五期线路及配套设施用地的城市更 新和土地整备工作。

 ● 规划期内争取通过城市更新规划和土地整备实现商品住房供应建筑面积不少于250万平方米。规划期内力争通过土地整备完成收储不少于30公顷居住潜力用地。力争通过城市更新和土地整备规划筹集不少于50万平方米的保障性住房（含配套宿舍）。

分项目标

1、规划期内坚持“留改拆”并举，以保留提升为主， 除违法建筑、经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑以及满足存量低效用地盘活评价标准的用地外，不大规模、 成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新片区内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。除增建必要的公共服务设施和盘活存量低效用地外，不大规模新增老城区建设规模， “3+3”战略示范工程指：三大战略工程——西丽湖国际科教城、西丽高铁新城、深圳湾 CBD；三大示范工程——深圳湾文化走廊、蛇口国际海洋城、南山创新大道。 不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新片区内拆建比不应大于2。 

2、到2025年，全区城市更新和土地整备实施规模不少于530公顷。其中，实现直接供应用地达60公顷，空间储备用地达200公顷，完成综合整治用地不少于270公顷。 

3、有效发挥城市更新单元计划的管控作用，有序推进计划审批，科学调控计划规模，规划期内全区新增更新单元计划规模不超过120公顷。 

4、通过城市更新和土地整备完成固定资产投资总额超 过1000亿元（含拆除重建和综合整治类城市更新以及土地整备各类项目）。 

5、为全面提高南山区公共服务水平，构建优质均衡的公共服务体系，通过城市更新和土地整备有效增加教育设施、 医疗卫生设施、社会福利设施、文体设施等公益性项目，逐步实现世界级创新型滨海中心城区建设目标。

规划期内落实 《市更新整备“十四五”规划》明确的基础教育设施用地不少于14.4公顷、学位不少于1.5万个，高中、医院及养老用地不少于10.8公顷；落实水质净化厂、燃气、油品设施及通信设施等市政设施用地，提升市政支撑水平；加快推动国家铁路、城际铁路、轨道及相关场站、新（扩）建主干路等用地整备，促进交通系统完善。 

6、为保障制造业平稳发展，支撑战略性新兴产业直接供应用地：是指通过拆除重建类城市更新签订合同出让的开发建设用地（不含移交入库用地），以及通过土地整备签订合同出让的土地（含留用土地、征返用地、置换用地、安置房用地等）。空间储备用地：是指通过城市更新移交入库的用地，以及通过土地整备移交政府的用地（不含留用土地、 征返用地、置换用地、安置房用地等）。5大产业集群和未来产业发展，保留提升600公顷工业区， 整备改造60公顷产业用地，其中，重点完成土地整备10 公顷、大力推进连片改造50公顷，打造一批集中连片高质量 产业发展空间，力保重大产业项目落地。 

7、加大住房保障力度，通过城市更新和土地整备持续稳定提供商品房、保障性住房（含配套宿舍），规划期内力争通过规划配建保障性住房（含配套宿舍）面积不少于50万平方米，通过土地整备完成收储不少于30公顷的居住潜 力用地。 

8、本规划中确定的直接供应用地规模、空间储备用地 规模、‘工改 M0’类单元计划用地规模、保障性住房（含配套宿舍）规划配建规模、基础教育设施占地规模、高中占地规模、医院占地规模等指标作为刚性指标，为规划的强制性内容，规划期内严格落实；其他规划指标为引导性指标，规划期内积极落实。

配套设施规划建设

1、保障基础型公共设施供给

优先落实分区规划、法定图则及市、 区公共设施专项规划确定的中小学、社康中心、幼儿园及长者服务中心等基础性公共服务设施的建设要求，构建优质均衡的公共服务体系。

重点推进西丽中心区、科技园片区、南油片区、同乐片区及赤湾片区等公共服务薄弱地区的城市更新和土地整备立项工作，完善片区公共服务设施体系。

“十四五”期间，力争通过城市更新和土地整备规划统筹实施基础教育设施不少于7所，用地面积不少于14.4公顷， 预计可提供学位不少于1.5万个。

加快推进东滨学校、恒海学校等中小学涉及城市更新单元的规划编制工作；重点落实绿景沙河学校、南山小学、同安学校、大新小学等中小学涉及城市更新单元的用地出让工作；尽快启动科苑二小、官龙学校等学校用地的土地整备工作，确保区“十四五”新建（扩建）中小学项目落地实施。

2、促进规模型民生设施落地

全区力争通过城市更新和土地整备保障不少于1所新建公办高中用地，项目用地面积约9.53公顷，涉及更新整备用地面积8.88公顷，预计可提供学位约1800个。

通过土地整备保障深圳市孙逸仙心血管医院（阜外医院三期）用地，待更新整备用地面积1.4公顷，可提供床位约600张。落实一处养老院用地， 涉及面积约0.54公顷，可提供床位250张。

3、鼓励品质型公共空间配建

鼓励配建面向生活社区的品质型公共服务设施。

鼓励配建面向产业园区的共享型文化交往设施。探索在改造方向为新型产业的城市更新项目中利用一定比例的广场用地、首层用房、架空连廊或屋顶露台作为公共空间，并植入小型公共艺术、展 示展览、社会交往等功能，打造极富活力的共享型创新交流中心。

4、加快支撑型基础设施建设

加快西丽高铁枢纽工程项目的用地整备，落实和预留赣深、深汕、深茂、深南等国家铁路和穗莞深、深惠、深莞城际铁路的建设空间。

全力推动轨道四期建设，加强12号线、13号线及7号线二期建设用地保障工作，超前谋划轨道五期线路及配套设施用地的城市更 新和土地整备工作，促进常规公交和轨道系统的整合，建立高品质网络化公共交通体系。

规划期内通过土地整备重点保障侨城东路北延、南海大道南延等主次道建设工程；通过城市更新着力完善蛇口、赤湾、 高新区、南油等交通拥堵片区支路网络系统。

居住空间保障提升

1、多手段保障住房供应

规划期内争取通过城市更新规划和土地整备实现商品住房供应建筑面积不少于250万平方米。

规划期内力争通过土地整备完成收储不少于30公顷居住潜力用地。

2、多渠道配建保障性住房

规划期内，严格执行保障性住房配建规定和比例，加快推进涉及配建保障性住房 （含配套宿舍）更新整备项目的规划编制工作，力争通过城市更新和土地整备规划筹集不少于50万平方米的保障性住房（含配套宿舍）。

加大城中村的综合整治力度，鼓励政府主导、社会参与开展城中村规模化租赁，以满足安全使用要求为前提，在完成结构安全鉴定、消防改造、 地质灾害隐患排查和整改后，纳入保障性租赁住房管理，弥补城市保障性住房缺口。探索将通过改造可以符合要求的既有商业办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，改建为保障性租赁住房。

3、审慎推进旧住宅区更新

辖区旧住宅区改造应以综合整治为主，申请将旧住宅区纳入拆除重建类城市更新单元的，建筑物建成年限应当在二十年以上，拆除范围内同意改造的物业权利人数量及专有部 分面积占比应不低于百分之九十五，且满足以下条件之一： 

（1）需要根据规划建设重大城市基础设施和公共服务设施的；

（2）年久失修或者经维修后仍无法满足使用要求，或者存在严重安全隐患危及业主、物业使用人以及公共安全，只能通过拆除重建方式解决的；

（3）使用功能不齐全、配套设施不完善，经评估后需要拆除重建的。

规划期内，在满足上述准入条件的前提下，有限试点推进符合以下情形之一的旧住宅区更新改造：

（1）涉及市、区 “十四五”重大民生设施及基础设施建设，确有必要通过城市更新实施拆除重建的旧住宅区；

（2）具备与周边旧村、旧 工业区统筹更新条件，且面积占比不高于50%的零散旧住宅区；

（3）经市住建主管部门和区政府同意，明确采取拆除重建类城市更新方式实施改造的成片旧住宅区。旧住宅区在申报拆除重建类城市更新单元计划之前，应当组织开展更新改造现状调研、城市更新单元拟定、意愿征集、可行性分析等工作，确保改造实施后满足自身对公共配套服务尤其是教育设施的需求。

产业空间升级改造

1、多元手段盘活存量产业用地

对位于全市工业区保留提升区和西丽湖国际科教城范围内法定规划为工业且尚未纳更新整备计划的工业区优先实施现状保留，作 为南山高端制造发展的战略性储备空间，以“政府主导、国 资引导、利益统筹、一园一策”为原则有序开展改造升级。 

对位于华侨城及蛇口、赤湾片区部分具备特色风貌、承载时代记忆且尚未纳入更新整备计划的工业区鼓励开展综合整治，作为南山创新创意发展的特色活力空间。

推动百旺工业区连片改造单元实施，以打造新一代智能化工业园区为目标，加快开展连片改造实施方案制定和单元规划编制工作，力争在“十四五”期间形成用地供应。加大石壁龙、燕清溪等片区土地整备工作力度， 以建设影响力卓越的世界一流科教城为目标，全力保障鹏城实验室、清华国际研究生院等重大项目落地。

全区“工改 M0”拆除重建类更新单元计划用地新增规模按照不超过78公顷进行管控，确有改造需求的旧工业区经产业部门同意且满足《市更新整备“十四五”规划》及相关空间管控要求的，可依程序纳入城市更新单元计划。优先安排位于高新区、蛇口自贸区内符合条件的旧工业区开展“工改 M0”类更新，引导新型产业用地集中布局，鼓励位于其它片区且用地规模较大、现状容积率较低的旧工业区开展“工改 M1”类更新，转型发展高端制造业。

2、分区分类优化产业功能布局

保障北部片区高端制造功能。针对西丽湖国际科教城、 留仙洞、同乐片区、百旺片区等北部片区内的产业空间，优先采取政府主导、政企合作的存量开发模式，转型升级方向 以普通工业用地（M1）和科研用地（GIC0）为主，结合实 际需要经充分论证可兼容少量的新型产业用地（M0）。

提升中部片区科技研发功能。针对高新区、侨城北片区等中部片区内的产业空间，鼓励采取政府统筹、企业自改的存量开发模式，转型升级方向以新型产业用地（M0）为主， 兼容普通工业用地（M1），鼓励通过拆除重建、综合整治和 产业用地提容等方式升级改造中成本、立体化、复合型产业 空间，支持新型产业发展，保障中小高新技术企业总部、研 发检测中心、先进制造母工厂等重大产业项目落地需求。

强化南部片区科技总部功能。针对南油片区、沿山路片区、赤湾片区等南部片区内的产业空间，鼓励采取政府引导、 市场运作的存量开发模式，转型升级方向以新型产业用地 （M0）为主，鼓励通过拆除重建开发建设中高成本、集约化、 品质型产业空间，保障跨国科技企业、国内龙头企业总部落 地需求；鼓励通过综合整治升级改造特色化、精品型创意产 业空间，促进创新创意发展。

3、面向未来管控产业空间形态

提高“工改 M1”类城市更新项目工业厂房建设标准。严 控“工改 M0”类城市更新项目新型产业用房形态。鼓励高端制造厂房（M1）与新型产业用房（M0）在用地内混合布局。

空间优化与片区统筹

1、优化城市空间结构

助推“双核双心”发展建设。

以提升都市核心区综合服务能级，推动中心城区功能完善为目标，加强深圳湾 CBD、 前海中心、西丽中心、蛇口中心的城市更新和土地整备力度， 进一步提高建设水平和空间品质，升级公共设施和基础设施， 优化人居环境和城市风貌。重点推动西丽中心区城市更新单 元实施，加快推进高新区及沙河、侨城片区内城市更新项目的实施，加大蛇口工业区和蛇口老镇片区更新统筹力度，支撑各级中心建设。

强化“两轴三片”发展格局。

优先推动南北向科技创新轴沿线规划为工业、科研用地的城市更新和土地整备项目， 夯实高端制造与基础科研功能、集聚新型产业。有序推进东西向总部经济轴沿线规划为商业服务业、居住的城市更新项目实施，强化总部经济职能、促进职住平衡。重点开展环西丽湖地区重点项目土地整备、百旺工业区连片改造升级以及留仙大道沿线旧村、旧工业区综合整治，提升北部片区；加大南新路沿线、南油片区等南山老中心片区已批计划城市更新项目实施力度，缝合中部片区；加快推进赤湾港、蛇口港及后方陆域地区城市更新和土地整备项目，促进港城融合，复兴南部片区。

2、加快重点片区建设

支撑西丽湖国际科教城建设。加快石壁龙、西丽湖度假 村、白芒沙坑、牛成村等约379公顷土地整备项目的实施， 推动鹏城实验室一期、清华大学研究生院、北京大学深圳国际校区、香港大学深圳校区等项目的落地。

加快推进大磡村、 麻墈村、白芒村、平山村综合整治和大磡一村、二村老旧工 业区改造升级，打造水源三村客家创客小镇、平山人才小镇， 推动生产、居住功能复合叠加，完善西丽湖科教城生产、生 活配套功能。 

加快推动西丽高铁新城建设。

重点推进西丽高铁枢纽工程场站区及公共配套区约202公顷土地整备项目的实施，协调落实赣深铁路、深汕铁路、深惠城际建设。鼓励融合城市更新、土地整备、旧住宅区改造等存量用地再开发手段，推动西丽高铁枢纽站与曙光仓储片区整体改造，并同步开展站点周边及铁路沿线地区城中村、旧工业区的统筹改造研究。 

持续推进高新区北区统筹更新。落实上层次规划要求， 按照政府统筹、整体规划、分步实施、立体布局、复合更新的原则，通过片区统筹实现产业升级、空间提质和产城融合的总体目标。优先开展科苑北路两侧及朗山路以北范围内的地块更新工作，支持企业自改提升产业能级，鼓励配置一定 比例的先进制造业空间。通过城市更新增加为片区服务的保障性住房（含配套宿舍），促进片区职住平衡同步完善片区公共服务设施，优化内部支路网络、强化立体开发。 

有序推动蛇口国际海洋城建设。以赤湾片区、太子湾片区及蛇口片区为核心，有序推进片区内城市更新项目的实施， 释放后方陆域、优化交通组织、促进港城融合。重点推动赤湾片区内旧工业仓储区统筹更新，布局海洋科技创新功能； 优先推进太子湾片区内旧工业、旧商业区转型升级，布局海洋文化旅游及港口服务贸易功能；有序推动蛇口片区内城中村、旧住宅的整治及改造，提高公共服务及城区环境品质， 打造海洋风情小镇。

3、加大片区统筹力度

以更新对象集中、区位条件突出、公共利益优先为前提，结合上层次规划要求及全区更新整备对象分布，划定西丽中心区、高新北区、马家龙片区、 侨城北片区、百旺工业区、登良-南园片区、蛇口沿山路片区、 蛇口老镇片区和赤湾片区作为南山近期实施存量用地再开发的统筹片区。

“十四五”期间，重点推进高新北区统筹更新，加快开展其余片区的统筹规划编制工作，积极探索创新统筹片区相关政策和实施机制，优先推进已完成统筹规划编制片区内的城市更新项目实施。

规划结构与分区指引

1、城市更新和土地整备结构指引

规划期内，通过更新整备规划批 准居住建筑面积比例原则上不少于30%，产业（含研发）建 筑面积比例原则上不低于30%，其中工业用房建筑面积比例原则上不低于5%，商业（含办公）建筑面积比例原则上不高于40%。

2、土地整备空间分区范围划定

“十 四五”期间，南山区产业空间整备区任务为0.1平方公里， 综合功能整备区划定范围3.9平方公里，其中待整备用地规模为2.0平方公里。

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