罗湖发力旧改，超前开展深汕城际等土整！这些片区地下重点开发

近日，罗湖区城市更新和土地整备局发布《罗湖区城市更新和土地整备“十四五”规划》（以下简称规划）。

规划表示：

 ● 规划期内，力争实现直接供应用地规模45公顷和空间储备用地20公顷，完成综合整治用地不少于150公顷。

 ● 规划期内通过城市更新和土地整备完成基础教育设施不少于6所，用地面积不低于8.4公顷，预计新增规划学位不少于0.9万个；新增高中不少于2所，用地面积不少于1.51公顷；新增养老院不少于1所，用地面积0.99公顷。

 ● 规划期内力争通过城市更新和土地整备筹集保障性住房（含配套宿舍）面积不少于25万平方米。 

 ● 规划期内保留提升0.3平方公里工业区，通过政府主导完成约0.1平方公里成规模产业空间土地整备，通过政府统筹、政企合作，有序推进0.3平方公里高品质产业空间连片改造。

 ● 通过串联罗湖口岸、渔民村、 深圳发展中心大厦、迎宾馆等节点，植入“改革开放起点” 城市文化精神，挖掘人民南的改革印记，活化历史建筑，保留老城记忆，塑造老城新名片。

 ● 超前开展深汕高铁工程、深汕城际、轨道交通5号线西延、11号线东延、14号线等轨道线路及配套设施用地的城市更新与土地整备工作；配合开展东部过境高速公路、春风隧道、玉平大道南延、梧桐苑综合车场、布吉南环路、罗湖北（清水河）枢纽等项目的建设工作，结合城市更新与土地整备工作。

 ● 将口岸片区、蔡屋围片区、东门片区、笋岗片区、清水河片区、莲塘片区划定为地下空间开发重点区域。

分项目标

1、规划期内坚持“留改拆”并举，以保留提升为主，除 违法建筑、经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑以及满足存量低效用地盘活评价标准的用地外，不大规模、 成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新片区内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的 20%。除增建必要的公共服务设 施和盘活存量低效用地外，不大规模新增老城区建设规模， 不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城 市更新片区内拆建比不应大于2。 

2、规划期内，力争实现直接供应用地规模45公顷和空间储备用地20公顷，完成综合整治用地不少于150公顷。直接供应用地是指通过拆除重建类城市更新签订合同出让的开发建设用地（不含移交入库用地），以及通过土地整备签订合同出让的土地（含留用土地、征返用地、置换用地、安置房 用地等）；空间储备用地是指通过城市更新移交入库的用地， 以及通过土地整备移交政府管理的用地（不含留用土地、征返用地、置换用地、安置房用地等）。规划期内将加快城市更新和土地整备融合，逐步完善罗湖区内城市更新和土地整备目标任务指标之间的互动调节机制。 

3、加大城市更新和土地整备对基础设施和市政设施配套 的保障力度。根据《深圳市城市更新和土地整备“十四五” 规划》要求，规划期内通过城市更新和土地整备完成基础教育设施不少于6所，用地面积不低于8.4公顷，预计新增规划学位不少于0.9万个；新增高中不少于2所，用地面积不少于1.51公顷；新增养老院不少于1所，用地面积0.99公顷。

落实给水、雨水、污水、电力、通信等市政设施用地， 提升市政设施承载力。加快推动轨道交通及相关场站、新（扩） 建主干路等用地整备，支持和配合城市轨道五期线路建设， 促进交通设施完善。 

4、加大住房保障力度，通过城市更新和土地整备持续稳定提供商品房、保障性住房（含配套宿舍），规划期内力争通过城市更新和土地整备筹集保障性住房（含配套宿舍）面积不少于25万平方米。 

5、规划期内保留提升0.3平方公里工业区，通过政府主导完成约0.1平方公里成规模产业空间土地整备，通过政府统筹、政企合作，有序推进0.3平方公里高品质产业空间连片改造，力保重大产业项目落地。 

6、有效发挥城市更新单元计划的管控作用，合理控制新增更新单元计划规模，规划期内罗湖区新增更新单元计划规模为100公顷。规划期内，要大力提高已批城市更新单元计划的实施率，加强新增更新单元计划与已批项目实施之间的联动，探索搭建城市更新年度计划流量管控机制。 

7、以上指标中，直接供应用地规模、空间储备用地规模、 “工改 M0”类单元计划用地规模、保障性住房（含配套宿舍） 规划配建规模、基础教育设施占地规模、高中占地规模、医院占地规模等指标作为刚性指标，为规划的强制性内容，规划期内严格落实；其他规划指标为引导性指标，规划期内积极落实。

规划策略

1、科学引导产业布局

保留提升31.1公顷工业区，稳定基础制造空间。将位于翠竹、东晓、莲塘、清水河和笋岗等街道，建设形态较好、 建筑质量高、占地规模较大的工业集中区域纳入保留提升区 域，满足实体产业空间需求。

连片改造30.5公顷产业空间，土地整备23.9公顷，供应高端制造空间。将规划主导功能为工业、现状产业发展滞 后、合法比例较低、现状质量较差、开发强度较低、用地规 模较大的集中连片区域整体纳入整备和连片改造区范围，发 展战略新兴产业，打造高端产业集聚区。

科学引导城市更新项目产业空间供应。根据全区产业发 展导向，合理划定产业发展引导分区，重点发展战略新兴产 业、金融服务、时尚商贸、文化创意、生态文化旅游等产业， 提高经济质量效益和核心竞争力，重塑产业链竞争新优势。

2、优化城市空间结构

落实“一主两区三带”的总体发展结构，促进城市空间结构优化，实现城市增长极培育和重要空间节点提升，强化重大项目空间保障。

做强“一主”。采用拆除重建、综合整治、微更新、片区 统筹等手段的综合运用，做强深南路总部经济主廊道，推动深南路总部经济主廊道发展“厚度”提升。

做精“两区”。打造“精品”国际消费服务核心区，通过加快推动布吉河沿线更新改造，打造罗湖商业文化旅游休闲走廊；鼓励东门北、笋岗东、翠竹街道旧商业更新，推动片区具备条件旧住宅区进行城市更新，培育国际消费新热点； 打造“精致”大望梧桐片区，精心守护罗湖“一半山水一半城”生态基底。推动生态空间内的用地清退，增补生态斑块、 贯通生态廊道，加强生态环境保护，促进山林地区的生态修复，提升生态服务功能，优化生态空间格局。

做优“三带”。大梧桐新兴产业带“优产业空间”，重点推进清水河片区、草埔片区、水贝布心片区、莲塘片区城市更新和土地整备工作，进一步释放集中连片产业空间；红岭新兴金融产业带“优界面形象”，以红岭路沿线及笋岗片区为 核心，鼓励融合利用城市更新、土地整备等存量用地二次开发手段，打造“新罗湖会客厅” ；口岸经济带“优产城格局”， 抓住香港北部都会区发展机遇，以罗湖、文锦渡和莲塘三大口岸为核心，推动深港经济要素集聚，建设深港口岸经济带“深港汇”融合示范区。

3、大力开展土地整备

加大东西两翼重点产业用地整备，加快重点片区产业用地释放。“西翼”主 要围绕玉龙片区，整备产业用地，与清水河统筹片区，共同 打造战略性新兴产业核心区。“东翼”充分利用大望梧桐片区现有资源与空间，整合提升产业空间，打造中央生态区。

保障交通、民生等公共设施项目落地， 提升民生服务水平，完成2个公园、5个学校、1个医院、1个高铁站点、2个公交场站、12条市政道路、2条轨道线路的土地整备工作；推进生态环境修复与保护，促进生态城市建 设和社区转型发展。

设立火车站文锦渡口岸更新整备融合试 点区，作为更新整备融合创新政策封闭运行的试点范围，实现多路径二次开发的经济平衡。

4、打造民生幸福城区

加快推进基础设施薄弱地区城市更新与土地整备立项工 作。

加大住房保障力度，优化住房供应结构。加强住房空间 布局引导，提高居住环境品质，切实改善人居环境。尊重居 民安置意愿，鼓励以就地、就近安置为主，城市更新片区内 居民就地、就近安置率不应低于 50%。

严格落实保障性住房配 建政策，多渠道增加保障性住房供给，满足不同层次、多样 化的住房需求。规划期内力争通过城市更新和土地整备规划 筹集保障性住房（含配套宿舍）建筑面积不少于25万平方米。

促进交通系统完善，优化城市道路交通体系。

适当增加建筑面积用于住房成套化改造、建设保障性租赁住房、完善公共服务设施和基础设施；探索区域建设规模统筹，加强过密地区功能疏解，积极拓展公共空间、公园绿地，提高城市宜居度。鼓励有条件的旧住宅区不断拓展微改造资金筹措渠道，探索建立政府、居民、社会力量合理共担机制。

5、擦亮城市文化名片

在城市更新和土地整备中应严格保护省市级不可移动文物及其他文化资源，禁止砍伐古木古树和拆除历史建筑，建议对辖区内15处不可移动文物实施原址保护。

通过串联罗湖口岸、渔民村、 深圳发展中心大厦、迎宾馆等节点，植入“改革开放起点” 城市文化精神，挖掘人民南的改革印记，活化历史建筑，保留老城记忆，塑造老城新名片。

更新整备潜力与规模

1、全区更新潜力用地规模

规划期内，全区城市更新潜力用地规模约876.6公顷，其中，旧工业区城市更新潜力用地面积75.4公顷，旧商业区城市更新潜力用地面积106.2公顷，旧住宅区城市更新潜力用地面积441.9公顷，城中村城市更新潜力用地面积222.7公顷，工商住混合区城市更新潜力用地面积8.7公顷，其他 城市更新潜力用地面积21.7公顷。

2、更新整备用地规模

规划期内，全区用地供应规模45公顷，空间储备用地规模20公顷，新增更新单元计划规模100公顷。新增“工改 M0”类更新单元计划规模12公顷，工业区保留提升用地规模31公顷。全区保障性住房（含配套宿舍）规划筹集25万平方米， 中小学基础教育设施不少于6所（用地面积不低于 8.4 公顷）， 高中2所（占地规模1.5公顷）。全区产业空间整备用地规模大于10公顷，连片升级改造区用地规模不少于30公顷，综 合整治用地规模不少于150公顷。

更新整备结构与分区指引

根据全市空间发展战略要求、国土空间规划最新结构要求及罗湖区发展要求，形成“两轴、三带、多核心”的更新整备总体结构。“两轴”即金融消费发展轴、文创产业发展轴， “三带”即大梧桐新兴产业带、红岭创新金融产业带、深港口岸经济带，“多核心”指通过更新整备培育多个城市重点片区，包含笋岗-清水河、水贝-布心、蔡屋围、湖贝、深南东- 新秀、莲塘、罗湖口岸-文锦渡口岸片区等。

根据更新整备融合目标规模，依据《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》的模式分区指引，将火车站片区纳入更新整备融合试点区，规模为80.9公顷。

工业区升级改造空间指引

1、工业区连片改造区空间范围划定

结合《关于打造高品质产业发展空间促进实体经济高质量发展的实施方案》划定的工业区连片改造区，在全区划定30.5公顷工业区连片改造区。

连片改造区内各单元由辖区内政府部门高标准开展规划编制工作。规划应以经批准的国土空间规划、法定图则等法定规划为依据，传导落实各级规划管控要求，并符合相关政策规范。规划应保持工业主导地位、完善基础设施、优化配 套服务、保障产城融合发展，规划工业用地占比原则上不低 于50%。

2、工业区土地整备区空间范围划定

为保障各类新兴产业高质量发展，土地整备一批现状低效利用的工业区，根据《关于打造高品质产业发展空间促进实体经济高质量发展的实施方案》划定工业区土地整备区。规划期内，全区划定工业区土地整备区规模为23.9公顷，分别为“二线插花地”棚改玉龙片区整备试点项目和红岗创新广场土地整备项目。

工业区土地整备区内各单元涉及法定图则强制性内容调 整的由辖区内政府部门高标准开展规划编制工作。规划应以经批准的国土空间规划、法定图则等法定规划为依据，传导落实各级规划管控要求，并符合相关政策规范。规划应保持产业主导地位、完善配套服务、保障产城融合发展，规划产 业用地占比原则上不低于 50%。

工业区土地整备区在规划期内累积调整的总规 模原则上不得大于辖区相应分区范围用地面积的30%，且调整 后相应分区规模应不小于《关于打造高品质产业发展空间 促 进实体经济高质量发展的实施方案》的辖区分配指标规模。

3、工业区保留提升区空间范围划定

规划期内，全区划定工业区保留提升区规模为31.1公顷， 共计18个区块，分别为莲塘街道1个、笋岗街道3个、翠竹街道3个、清水河街道2个、东晓街道9个。

公共服务和基础设施规划指引

1、公共服务设施规划指引

根据《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》，规划期内罗湖区需通过城市更新与土地整备完成基础教育设施不少于6所，高中2所，养老院1所。

2、城市交通系统规划指引

超前开展深汕高铁工程、深汕城际、轨道交通5号线西延、11号线东延、14号线等轨道线路及配套设施用地的城市更新与土地整备工作；

配合开展东部过境高速公路、春风隧道、玉平大道南延、梧桐苑综合车场、布吉南环路、罗湖北（清水河）枢纽等项目的建设工作，结合城市更新与土 地整备工作。

3、地下空间开发规划指引

将口岸片区、蔡屋围片区、东门片区、笋岗片区、清水河片区、莲塘片区划定为地下空间开发重点区域。

范围内的 城市更新项目应做好地下空间开发研究，与地铁空间充分衔接，并促进地上、地下一体化发展；打造清水河、笋岗、蔡 屋围、东门、人民南、罗湖口岸、文锦渡口岸、湖贝、水贝、 莲塘等9个 TOD 立体综合开发节点，通过轨道交通站点的地 上地下一体化开发和便捷的交通转换，建设舒适、宜人、有吸引力的地下空间；引导城市更新项目以提高城市品质为导 向审慎发展地下道路，通过规划57条（段）地下道路，增加地下公共活动空间和场所，提升消费和地下步行品质体验， 促进地区土地价值的提升。

保障性住房配建指引

规划期内，罗湖区通过城市更新与土地整备规划筹集保障性住房（含配套宿舍）建筑面积不少于25万平方米。

规划期内，罗湖区通过城市更新项目计划新增筹集人才住房和保障性住房 3763 套，供应7346套。

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