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谋划36所中小学，≥260公顷潜力宅地！龙岗旧改十四五公布

近日，龙岗区城市更新和土地整备局印发《龙岗区城市更新和土地整备“十四五”规划》（以下简称规划）。

规划表示：

● 到2025年，龙岗区城市更新和土地整备实施规模不少于2325公顷。其中，完成综合整治用地不少于1130公顷，完成直接供应用地195公顷和空间储备用地1000公顷。

● 规划期内，保留提升2500公顷工业区，整备改造1490公顷产业空间。龙岗区划定18个工业连片改造单元也一并公布。

● 规划期内，加大住房保障力度，通过城市更新和土地整备持续稳定提供商品房、保障性住房（含配套宿舍）。“十四五”期间力争实现通过规划筹集保障性住房（含配套宿舍）的面积不少于175万平方米，力争通过土地整备完成不少于260公顷的居住潜力用地。规划期内争取通过城市更新和土地整备实现商品住房供应建筑面积不少于500万平方米。

● 提前谋划通过城市更新和土地整备实施的基础教育设施31处，待更新整备用地面积60.2公顷；高中用地5处，待更新整备用地面积13.0公顷。（具体学校方案也一并公布）

● 落实并预留深汕、深大等城际铁路的建设空间。提前开展拟纳入 17、18、21、25、27 号轨道线路，深惠城际及其配套设施的城市更新和土地整备工作。加快完成轨道四期调整建设，加强 3、16 号线延长线用地保障工作。

更新整备分项目标

1、规划期内，坚持“留改拆”并举，以保留提升为主，除违法建筑、经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑以及满足存量低效用地盘活评价标准的用地外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新片区内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。除增建必要的公共服务设施和盘活存量低效用地外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新片区内拆建比不应大于 2。

2、到2025年，全区城市更新和土地整备实施规模不少于2325公顷。其中，完成综合整治用地不少于1130公顷，完成直接供应用地195公顷和空间储备用地1000公顷。直接供应用地是指通过拆除重建类城市更新签订合同出让的开发建设用地（不含移交入库用地），以及通过土地整备签订合同出让的经营性土地（含留用土地、征返用地、置换用地、安置房用地等）；空间储备用地是指通过城市更新移交入库的用地，以及通过土地整备移交政府管理的用地（不含留用土地、征返用地、置换用地、安置房用地等）。

3、规划期内，通过城市更新和土地整备有效增加教育设施、医疗卫生设施、社会福利设施、文体设施等公益性项目，逐步实现深圳东部城市中心的建设目标。“十四五”期间落实《市更新整备“十四五”规划》明确的规划统筹实施基础教育、高中、医院、养老设施和水质净化厂、水厂、变电站等市政设施用地，提升市政支撑水平；加快推动城际铁路、轨道及相关场站、新（扩）建主干路等用地整备，促进交通系统完善。

4、规划期内，保留提升2500公顷工业区，整备改造1490公顷产业空间。其中，重点完成土地整备700公顷、大力推进连片改造790公顷，打造一批集中连片高质量产业发展空间，力保重大产业项目落地。

5、规划期内，加大住房保障力度，通过城市更新和土地整备持续稳定提供商品房、保障性住房（含配套宿舍）。“十四五”期间力争实现通过规划筹集保障性住房（含配套宿舍）的面积不少于175万平方米，力争通过土地整备完成不少于260公顷的居住潜力用地。

6、规划期内，有效发挥城市更新单元计划的管控作用，有序推进计划审批，科学调控计划规模，全区新增更新单元计划规模原则上不超过700公顷（不含重点更新单元计划），年度规模建议140公顷左右。

7、规划期内，加大土地整备对民生设施和住房建设等用地空间的保障力度，完成综合功能整备不少于6平方公里。

8、本规划中确定的直接供应用地规模、空间储备用地规模、“工改M0”类单元计划用地规模、保障性住房（含配套宿舍）规划配建规模、基础教育设施占地规模、高中占地规模、医院占地规模等指标作为刚性指标，为规划的强制性内容，规划期内严格落实；其他规划指标为引导性指标，规划期内积极落实。

年度行动方案

更新整备潜力评估

最终确定龙岗区城市更新潜力对象规模为77.8平方公里，具体包括城中村24.0平方公里，旧工业区48.4平方公里、旧城区5.3 平方公里和其他村属建成区0.1平方公里。

最终确定龙岗区土地整备潜力对象规模为112.9平方公里，其中建设用地60.0平方公里，非建设用地52.9平方公里。

将上述识别的城市更新和土地整备潜力空间融合，扣除重叠部分后，龙岗区更新整备潜力规模为151.7平方公里，其中仅适用于城市更新的潜力规模为38.8平方公里，仅适用于土地整备的潜力规模为73.9平方公里，既适用于城市更新又适用于土地整备的潜力规模为39.0平方公里。

更新整备结构指引

规划期内，居住（含配套宿舍）建筑面积比例不少于 55%，商业（含办公）建筑面积比例不高于15%，产业（含研发）建筑面积比例不低于30%。

加大综合整治力度促进有机更新

探索城中村整村统筹，拆除重建和综合整治捆绑的模式，保障城中村综合整治分区内的发展权。探索通过局部拆建、扩建的方式增补城中村公共服务设施、消除安全隐患。

鼓励平湖、坂田、宝龙、坪地等全区各街道划定的工业区保留提升区内的工业区开展旧工业区综合整治提升产业空间品质。以完善工业区配套设施、消除安全隐患和满足企业转型升级、扩大生产的空间需求为目标，鼓励通过加建、改建、扩建、局部拆建等手段适度提升工业区容积率。

鼓励布吉、龙城和南湾等街道的老旧住宅区开展综合整治以消除旧住宅区安全隐患和提升旧住宅区空间品质。

公共服务和基础设施规划指引

1、民生设施规划任务指标

规划期内，龙岗区通过城市更新和土地整备提供的民生设施规划任务指标严格落实《市更新整备“十四五”规划》的要求。

具体包括规划统筹实施基础教育设施不少于26处，更新整备用地面积39.1公顷，提供不少于4.1万个学位；高中用地不少于1 处，更新整备用地面积2.4公顷；综合医院用地不少于5处，更新整备用地面积17.1公顷；养老设施用地不少于1处，更新整备用地面积0.4公顷。

为落实上述市级任务，有必要提前谋划各类区级公共服务设施实施，结合龙岗区公共基础设施三年用地保障计划及规划期内区职能部门实际需求，提前谋划通过城市更新和土地整备实施的基础教育设施31处，待更新整备用地面积60.2公顷；高中用地 5 处，待更新整备用地面积13.0公顷；新、改、扩建医疗设施用地14处，待更新整备用地面积约39.3公顷；社会福利设施用地16 处，待更新整备用地面积9.9公顷；文化体育设施用地39处，待更新整备用地面积57.5公顷；公园绿地6处，待更新整备用地面积约1.5平方公里；环卫设施用地43处，待更新整备用地面积2.4公顷；消防设施用地17处，待更新整备用地面积8.1公顷。

2、公共服务设施规划指引

规划期内，加大城市更新和土地整备对基础教育设施的保障力度，通过更新整备谋划基础教育设施31所，涉及项目用地面积不低于89.3公顷，其中待更新整备用地面积60.2公顷，预计可提供学位不少于7.3万个。

规划期内，优先推进涉及高中教育设施的城市更新和土地整备工作，重点谋划平湖、南湾、园山等街道高中用地，增加高质量教育用地供给。通过更新整备谋划不少于5所新、改、扩建高中用地，涉及项目用地面积约27.5公顷，待更新整备用地面积13.0公顷，可提供学位约1.3万个。

规划期内，加快推进涉及医疗卫生设施的城市更新和土地整备工作，扩大优质医疗卫生设施供给，进一步促进医疗资源的公平分配、设施的布局均衡。通过更新整备谋划深圳市第二眼科医院、龙岗区第二中医院、龙岗中心医院、龙岗区第五人民医院等不少于14所医疗用地的新、改、扩建，涉及项目用地面积约54.2公顷，待更新整备用地面积39.3公顷，可提供床位约7000张。

进一步扩大社会福利设施供给，通过城市更新和土地整备落实社会福利设施用地，补齐民生短板，确保辖区老年人老有颐养。规划期内通过更新整备谋划不少于16处养老设施用地，涉及项目用地面积约11.7公顷，待更新整备用地面积约9.9公顷，可提供养老床位数约5800个。

重点统筹落实市、区级公共文体设施用地，助推区域文体中心建设。加大街道级、社区级基层文体设施的配建力度，通过提高城市更新配建文化、体育设施的标准，实现基层综合文化服务中心、社区运动场地设施的全覆盖。规划期内，通过更新整备谋划深圳科技博览中心、国家级博物馆分馆及街道文体中心等39处文体设施建设用地，涉及项目用地面积约76.7公顷，待更新整备用地约57.5公顷。

结合《“美丽龙岗精彩蝶变”行动方案（2021—2023）》和《深圳国际低碳城绿色生活创建行动方案（2021—2023 年）》，规划期内通过更新整备谋划石芽岭公园、嶂背郊野公园等不少于6处公园绿地用地，涉及项目用地面积约4.3平方公里，待更新整备用地面积约1.5平方公里。加大更新整备对口袋公园和街心公园的支持力度，促进建设公园城市。

城市交通系统规划指引

强化轨道交通“主干”地位，统筹更新与整备两种实施手段，落实并预留深汕、深大等城际铁路的建设空间。提前开展拟纳入 17、18、21、25、27 号轨道线路，深惠城际及其配套设施的城市更新和土地整备工作。

加快完成轨道四期调整建设，加强 3、16 号线延长线用地保障工作，促进常规公交和轨道系统的整合，为市民提供“门到门”全出行链的可靠、快速、便捷的高品质公交网络体系。结合《深圳市现代物流场站布局规划》，规划期内，通过城市更新和土地整备谋划龙岗区物流场站；通过城市更新和土地整备谋划17号线马岭车辆段、18号线西坑车辆段、3号线东延段坪地停车场、16号线西坑停车场、17号线南湾停车场及龙岗区物流场站，涉及项目用地面积约93.7公顷。

统筹更新与整备两种实施手段，落实19条高快速路及一些城市主干路的建设工程，主要为深圳外环高速公路二期工程、惠盐高速公路深圳段改扩建工程、沈海高速深汕西改扩建项目龙岗段、深汕第二高速（龙岗至福田段）、机荷高速公路改扩建工程、东部过境高速、惠坪高速（惠深第二高速公里）等道路工程。

加强公交场站及综合车场建设，提升公共交通服务水平，谋划南湾综合车场、龙城北综合车场、布吉综合车场等综合车场用地，涉及项目用地面积47.2公顷。

产业空间转型升级规划指引

1、多手段提高产业空间质量

保留提升25平方公里工业区，稳定产业空间未来预期，支持基础制造等实体产业发展。

连片改造14.9平方公里工业区，供应连片成片产业空间，引领未来产业创新驱动升级。土地整备区内约7.0平方公里用地由政府主导实施土地整备，连片升级改造区内约7.9平方公里用地由政府主导制定实施方案，开展规划研究，引入有实力的园区平台型企业进行开发建设与运营管理。

优化产业空间结构，引导新型产业集聚发展，合理控制新型产业空间规模。规划期内，严格控制新增“工改 M0”类拆除重建类更新单元计划，确有改造需求的经产业部门同意且满足《市更新整备“十四五”规划》的空间管控要求后，可依程序纳入城市更新单元计划，全区“工改 M0”类拆除重建类更新单元计划用地新增规模按照不超过65公顷进行管控。

2、工业区保留提升规划指引

为保障龙岗区实体产业稳定发展，保留提升一批现状基础较好的工业区，落实《实施方案》和《市更新整备“十四五” 规划》的要求，划定2500公顷工业区保留提升区。

龙岗辖区内共划定282个区块，合计2513公顷的工业保留提升区，划定情况如下：

3、工业区升级改造规划指引

落实《实施方案》和《市更新整备“十四五”规划》的要求，通过土地整备和城市更新推动1490公顷的连片成片工业区升级改造，其中包括700公顷土地整备区和790公顷工业连片改造区。

龙岗辖区内共划定12个工业区土地整备区单元，合计面积1010.2公顷，其中规划期内需完成整备规模700公顷，划定情况如下：

龙岗区划定18个工业连片改造单元，划定情况如下：

居住用地供给和保障性住房配建指引

1、居住用地供给指引

以拆除重建类城市更新为主，土地整备供应用地为辅，加快商品住房供应速度，逐步提高商品住房供应规模，规划期内争取通过城市更新和土地整备实现商品住房供应建筑面积不少于500 万平方米，助力龙岗区建设国家级产城融合示范区。

以综合功能整备为主，融合土地整备利益统筹和征地返还、置换等方式，加快居住潜力用地的收储和供应，逐步完成居住潜力用地的规划调整，稳步提升居住用地供应规模，规划期内力争通过土地整备完成不少于260公顷居住潜力用地，主要分布在吉华、南湾、宝龙、龙岗等街道。

2、保障性住房配建指引

通过拆除重建类城市更新配建和土地整备供应筹集各类保障性住房（含配套宿舍），严格按照城市更新和土地整备相关配建规定进行配建。规划期内，通过城市更新和土地整备规划筹集175万平方米保障性住房（含配套宿舍）。

空间布局与分区范围划定指引

1、加强规划统筹优化空间布局

落实“一芯两核多支点”发展战略。

加大平方公里级重点项目实施力度。规划期内推动龙岗街道龙园片区重点更新单元、宝龙街道南约片区重点更新单元、布吉街道布吉新城重点更新单元、宝龙街道东部高铁新城片区重点更新单元、坂田街道五和枢纽片区重点更新单元和南湾街道南岭村土地整备利益统筹、平湖街道平湖西片区土地整备利益统筹、横岗街道横岗南片区土地整备利益统筹、坪地街道坪地北片区土地整备利益统筹以及坪地街道年丰片区土地整备利益统筹等平方公里级重点项目实施。

规划期内以龙岗大道和城市主干道交叉口，深圳东站枢纽、五和枢纽、大运枢纽和坪山高铁站等交通枢纽，龙岗中心城和龙岗河沿线等区域为重要节点划定更新整备范围。

2、城市更新空间分区范围划定

区级拆除重建类更新空间范围执行指标管理，规划期内全区新增拆除重建类城市更新单元计划规模不突破辖区城市更新和土地整备年度计划上限的，其城市更新单元计划视为满足拆除重建类更新空间范围的管控要求。

3、土地整备空间分区范围划定

产业空间整备区和综合功能整备区需 1：1 传导落实，划定规模为产业空间整备区10.1平方公里，综合功能整备区8.0平方公里。

结合《龙岗区公共基础设施“三年用地保障计划”》及规划期内各职能部门拟开展项目情况划定，划定重大民生设施整备空间范围12.7平方公里。