深圳38个明星旧改全曝光，这么多人一起发达（附房源）

每次深圳土拍，只要有块像样的宅地，整个地产圈都兴奋得像过年。

继续依靠增量土地为主的供地模式，深圳的天花板已经依稀可见。

转向以城市更新的存量土地供应为主，被合一城市更新集团董事总经理罗宇称作“二次城市化”。

2020年，深圳城市更新踏入第二个10年。

“当前国内一线城市及核心二线城市开发程度日益逼近甚至超过国际警戒线，增量建设指标消耗殆尽，逐渐迈入二次城市化，必须向存量要增量。”罗宇说。

深圳长期存在的土地空间瓶颈，使得存量改造开发具有现实的迫切性，也使得深圳成为国内首个全面从增量转型存量改造供地的城市。

深圳市域面积 1997 平方公里，生态控制线 974 平方公里，可开发建设面积 1023 平方公里。

截至2020年3月，深圳拆除重建类城市更新类计划立项项目859个，拆除范围约66平方公里。相当于可开发面积的6.45%。

其中，22个项目体量超过100万㎡：

▲深圳22个体量超过100万㎡的旧改航母 /合一城市更新集团

合一数据显示：

• 截至2019年底，深圳批准旧改规划指标中，住宅5867.4万㎡，商务公寓1060.7万㎡；

• 原工业厂房改为M0产业研发用房批准立项137个，提供研发用房1395.8万㎡；

• 移交包括学校、交通、人才安居房等公共利益配套设施超过11平方公里。

尽管在城市更新的路上，深圳也走过野蛮生长的10年。

但回头去看那些已经实施的旧改项目，不得不说，在产业升级、消费升级和提升城市生活品质方面，还是给深圳人带来了明显的变化。

@深圳买房计划，梳理了此前被咨询较多的38个明星旧改项目，其中7个是百万级体量的航母级旧改，5个片区组团旧改。

也许能为你接下来选房子，提供一条面向更远未来的参考路径。

明星旧改清单

▲38个城市更新明星项目/@深圳买房计划制图

  7大百万级旧改航母

• 福田·金地大金沙

• 南山·绿景白石洲

• 宝安·华润金蚝小镇

• 宝安·万丰海岸城

• 坪山·益田共和城邦

• 坪山·恒大城

• 罗湖·华润湖贝旧改

5大旧改组团，31个项目

• 福田·梅彩片区组团

• 福田·香蜜湖金融街组团

• 龙华·老城区组团

• 南山·高新北组团

• 坪山·中心区组团

（持续更新中）

7大百万级“旧改航母”

“望海航母”福田·金地大金沙

即便在深圳，也很少有像大金沙这样整片看海的城中村和厂房。

▲待拆的金地工业区

不过，随着规划的推进，手握湾区景观资源+1.145平方公里的“旧改航母”大金沙，正在迎来新的锐变。

• 更新规划

大金沙可改造区域主要包括：

四大城中村、三大工业区以及旧住宅区等十二个小功能区域。

总占地面积为1.145平方公里，可搬迁总建筑面积约为343.28万㎡。

▲金地工业区更新单元规划效果图

目前，金地工业区一期已全面拆除，上沙村二期确认实施主体。

• 区域价值

通过旧改，大金沙片区将释放1.145平房公里土地，762万㎡产业商业办公与住宅建筑将在这里出现。

福田中心区由CBD（中央商务区）转身为CAZ（中央活力区）已纳入“十三五”规划，大金沙片区是重要一环。

另据披露，大金沙片区还将建设一批超高层标志性建筑，重塑福田滨海地区的门户形象。

• 周边楼市

    新房：

    大金沙片区在售新房只有中洲湾1个项目，主推35-85㎡公寓，均价8.6万/㎡。

   二手房：

   大金沙片区中的上下沙二手房均价8.4万/㎡，沙尾7.6万/㎡。

价格最高的是万科金域蓝湾和花好园，均价8.9万/㎡。楼龄较老的，如金地花园、元盛兴苑，价格在6-7万/㎡之间。

▲数据来源：链家深圳

“镶钻航母”南山·绿景白石洲

白石洲，占地0.6平方公里，最多时15万人在这里落脚。

规划建筑面积358万㎡，从2014年起，白石洲就被称作“旧改航母”，镶了钻一般的航母。

▲白石洲旧改效果图  / 绿景（中国）地产业绩会

• 更新规划

计容建筑面积358万㎡。主要涵盖住宅125万㎡（含保障房5万㎡），商务公寓112万㎡，商业、办公及酒店104.5万㎡。

分三期推进，分别为：93.1·万㎡、173.1万㎡和91.7万㎡’。

    预计2022年首批入市，整个项目将在8-10年完成。

目前，拆赔比例也获股份公司通过，且有近8成私人物业确权。

▲白石洲旧改现场 / @深圳买房计划摄于2020年1月12日

• 区域价值

2500余栋农民房，白石洲曾经是深圳年轻人最大的缓冲站。

它既自成一体，又是深圳城市生态重要的组成部分。

▲白石洲旧改现场 / @深圳买房计划摄于2020年1月12日

• 周边楼市

    新房：

    离白石洲最近的新房，是深圳第一个成功旧改的商品房小区，鹤塘小区。

建筑规划许可证显示：

深业鹤塘岭花园，总建筑面积约11.3万㎡，含住宅6.3万㎡，商业约1.2万㎡，公寓1.56万㎡，办公约1.55万㎡。

目测已经到20层左右，年内有望入市。

    二手房：

   白石洲旧改旁最新的是侨城馨苑，4月成交一套，单价不到7万/㎡。

▲数据来源：链家深圳

“沙井新名片”宝安·华润金蚝小镇

金蚝小镇，即沙井大街片区重点城市更新单元，规划用地范围约3平方公里。 

▲项目区位 

2019年8月21日，金蚝小镇正式与华润集团签订框架协议。这是华润在深圳已公开的最大旧改。 

• 更新规划

• 
  

4月28日，《宝安区沙井街道沙井大街片区重点城市更新单元计划》（草案）公示： 

• 拟拆除重建用地面积约140万㎡；

• 拟更新方向为居住、商业、新型产业等功能；

• 落实不少于50000㎡教育设施用地（高中）；

• 土地移交率不低于41%。

金蚝小镇将打造成集文旅、研发、居住为一体的区域地标，实现生产、生活、生态“三生”融合。 

▲古今融汇、功能环抱、活力四溢的创意水街 

“西部商业标杆”宝安·万丰海岸城

初代海岸城拟拆除用地面积约25万㎡，计容建面约80万㎡。

今年4月，海岸城官宣“扩容”至近百万平方米。 

建成后，海岸城将成为集住宅、商业、产业研发等多种业态为一体的产业综合体。 

▲初代海岸城效果图 /来源：海岸集团官网

• 区域价值 

万丰海岸城，不仅仅改善沙井的城市面貌，更重要的是带来全新的教育、商业配套。 

今年9月开始招生的深圳外国语宝安学校首批招生对象是海岸城回迁户。现在是借校办学，但深外落户海岸城基本已是板上钉钉。 

南山深圳湾海岸城，已发展成深圳四大商圈地标之一，沙井第一座海岸城也就更让人期待了。 

• 周边楼市

新房：

目前在售有万科星城公寓、京基御景珑庭公寓，还有一些声称售罄的项目陆续放出房源来卖。 

沙井海岸城昨天发布告客户书，辟谣“喝茶费”、“内定房源”等不实消息，估计快要卖了。

下半年预计有5个项目入市，除沙井海岸城外，还有仁恒芯梦公园、嘉富新禧、新桥四季名苑、清平华府。 

其中，仁恒是层高3.6米的小公寓，计划6、7月开盘。后面三个项目都已动工，有望今年入市。 

二手房：

作为多年来小产权房的主战场，沙井二手商品房并不多，链家平台在售158套，挂盘均价约5.4万/㎡，优势是房子都比较新。 

▲数据来源：链家深圳

“整村统筹”坪山·益田共和城邦

这是益田集团与坪山区南布社区股份公司合作开发的百万级综合体。 

和木头龙旧改蹉跎十多年不同的是，从入场到开工，益田在南布项目只花了三年时间。

土地整备利益统筹——政府、社区、居民三方算清账再引入开发商合作开发的新模式。 

益田共和城邦的前身是坪山南布社区，是深圳首批土地整备“整村统筹”模式试点之一。

据规划，益田共和城邦：

占地面积约17.3万㎡，总建筑面积约101万㎡。 

其中，居住47.01万㎡、商业10.52万㎡、商务公寓8.64万㎡、办公8.14万㎡、配套设施1.44万㎡。 

• 周边楼市 

新房：

在售有中海万锦熙岸华庭、恒大城、方直谷仓府，未来还有碧湖春天、金尊府等。

去年坪山出让的部分宅地有望今年入市。 

比如，华润+五矿的万樾府、华润+招商的润樾山，都已在华润置地售楼处官方小程序释放了相关信息。 

万樾府地段更好一些，距离地铁14号线沙湖站约400米，主力户型为约85-95㎡3房、约110-125㎡3房，预计下半年开盘。

润樾山主力户型为约66㎡2房、约85㎡3房，还有约95-110㎡3-4房，预计下半年开放示范区。

二手房：

坪山中心区在售二手房均价约3.7万/㎡，最低还有二字头，但地段好、配套好的已经破5。 

▲数据来源：链家深圳 

“地标巨无霸”罗湖·华润湖贝旧改

因为体量庞大，又规划有500米的湖贝塔，华润湖贝旧改，又被业内称作“地标巨无霸”旧改。

▲湖贝城市更新效果图/华润置地华南大区

• 更新规划

2013年列入城市更新单元计划，总用地面积约46万㎡，当时规划总建筑面积约200万㎡。

项目有三个时间节点：

• 2024年，一期建成。去年9月，一期开工，占地8.8万㎡，总建筑面积70.5万㎡。

• 2028年，地标湖贝塔落成。

• 2030年，整个项目完工。

• 区域价值

如果没有城市更新，起步较早的罗湖已经摸到空间的天花板。

湖贝旧改拟借鉴日本六本木的规划建设理念，打造逾百万平方米的产业空间。

借鉴“上海新天地”，结合岭南特色，保留活化南坊旧村。

并且在核心地段，提供人才房和保障性住房。

▲湖贝城市更新现场/@深圳买房计划摄

• 周边楼市

新房：

距离最近的是佳兆业新世界大厦，毗邻湖贝旧改。现在售公寓，均价6.6万/㎡带装修，主力户型：18-76㎡。

二手房：

▲数据来源：链家深圳

5大旧改组团，31个项目

福田·香蜜湖金融中心组团

作为深圳17个重点规划区域之一，2019年香蜜湖全面启动拆迁。

未来深圳的国际级金融中心将从这里起步。

▲香蜜湖综合整治现场指挥部

• 更新规划

香蜜湖新金融中心规划范围包括香蜜湖北、中、南三个片区，北至侨香路、南至滨河大道、西至香蜜湖路、东至香梅路、新洲路，面积约4.9平方公里。

其中：中区规划打造深圳金融街，因此该区域对于礼宾会议、高端论坛、高雅艺术的需求突出，具有巨大的高端文化艺术消费潜力。

北区规总建筑面积为20万㎡国际交流中心，包括：

• 5万㎡承担“一路一带”礼宾会议功能的礼宾会议中心；

• 4万㎡中国改革开放博物馆；

• 8万㎡歌剧院；

• 3万㎡相关配套设施。

南区暂无确定功能定位。

• 区域价值

建成后的香蜜湖新金融中心：

• 打造成深圳金融发展新引擎；

• 打造CBD金融总部核心区；

• 打造金融综合服务功能区。

通过高标准规划，使其在创新金融以及吸引国际金融巨头方面得到提升，有助于深圳在全球金融排位赛中继续前行。

• 周边楼市

香蜜湖作为传统豪宅+学区聚集区，有深圳外国语东海小学、荔园外国语、深圳高级中学、明德实验学校等多所实力雄厚的学校。

新房：无

二手房：均价约13.7万/㎡。最贵的水榭花都和熙园已经站上18万/㎡。

▲数据来源：链家深圳

福田·梅彩片区组团

梅彩片区，曾是深圳产业重地。曾经的金帝巧克力、华强云都在这里扎堆。

▲华强云产业园

随着梅林-彩田片区被纳入深圳市重点开发建设区域，定位“深圳智谷”，如今已成为深圳区域转型 + 产业转型的重要承载区。

• 更新规划

梅彩片区位于福田CBD北部，占地1.47平方公里。

其中，梅林部分约0.84平方公里，彩田约0.63平方公里。规划近25块商业、商务办公用地，总建筑面积超250万㎡。

@深圳买房计划 统计，梅彩片区目前获批的项目已达到18个，以产业更新为主。

• 区域价值

作为福田工业厂房集中的区域，梅彩片区产业亟待升级，目标定位为深圳智谷可见一斑。

从所获批的用地看，以更新方向新型产业用地为主，重点发展三大产业：现代金融业、专业服务业、新一代信息技术产业。

规划到2020年，片区预计实现产业规模约为现状值4倍。完成投资总额360亿元，产业空间增量170万㎡。

区域规划一旦完成，配套、居住品质、人才聚集都会产生肉眼可见的变化。

• 周边楼市

二手房：

梅彩片区二手房均价约7万/㎡。

从价格分布上看，楼龄较新的在7-9万/㎡，有阳光天下花园、绿景虹湾、尚书苑、梅林一村、花里林居等。

楼龄较老的如5号大院、凯丰花园综合楼、梅沁楼、红梅苑等，价格在5-6万/㎡。凯丰花园综合楼小两房最低起步价在198万，首付不到60万。

新房仅有山语清晖和嘉鑫辉煌时代。山语清晖均价9万/㎡，主推大户型；嘉鑫辉煌时代，主推46-68㎡公寓，均价7.1万/㎡。

▲数据来源：链家深圳

龙华·老城区组团

“周一逛壹方城，周二逛海岸城，周三逛卓悦汇，周四逛中洲π，周五逛欢乐海岸，周末休息。”

去龙湖春江天玺踩盘时，销售小哥打开谷歌地图，展示“龙华速度”，畅想更新后的生活。 

龙华老城超40个旧改，更新体量超千万平方米，现状多是旧厂房，拆起来很快。“不用两年，你们一年后再过来，都会大变样。” 

• 更新规划 

龙华老城定位是现代商贸区，商场就靠旧改供应。 

以鸿荣源·壹成中心为原点，华侨城、中洲、卓越、龙湖、海岸等品牌房企已经在方圆两公里范围内，安营扎寨。

▲来源：鸿荣源·壹成中心

建筑体量过百万的有2个，海岸集团主导的龙华街道第三工业区、中洲操刀的龙华商业中心，投资额分别是100亿、150亿，已经动工。

如果加上开发近尾声的壹成中心，龙华老城的百万大盘有3个。 

▲龙华海岸城效果图 /来源：海岸集团官网 

品牌房企的旧改也值得期待。 

华侨城龙胜旧村旧改，总建面56万㎡，为住宅+公寓+商业+教育的综合性大型宜居社区，今年或有望入市。 

▲龙胜旧村旧改新案名是“龙胜尚府” /来源：华侨城城市更新 

卓越的油松片区城市更新单元，已经是一片净地，但目前未有明显动作。据卓越集团官网消息，油松项目于2017年2月开工。

• 区域价值 

旧改完工后，逛不完的商场，连片的成熟住区，再加上地铁22号线助攻，也要争一下“宇宙中心”的中心。

• 周边楼市

“有优惠吗？” 

“不涨价就不错了，还想让我打折，想啥呢？” 

• 新房

①龙湖春江天玺，在售41-70㎡公寓，均价约5.6万/㎡，带装修通燃气；本月推出二期住宅，315户，97-132㎡3-4房，得房率80%，带精装。 

②鸿荣源·壹成中心11区璞誉府，诚意登记中，本月推出1535套71-179㎡2-5房，毛坯交楼。 

③华盛珑悦，在售约103-130㎡住宅，均价约6.5万/㎡（含装修）；约44-51-72㎡公寓，均价约5.3万/㎡。

• 二手房 

4万+、5万+、6万+、7万+，丰俭由人。 

▲数据来源：链家深圳

南山·高新北组团

南临“最强街道”粤海街道、后海金融总部基地，北接西丽留仙洞总部基地，中间的高新北不能拖后腿。 

• 更新规划 

高新区北区，是由北环大道、南海大道、广深高速、沙河西路围合而成的区域，面积2.58平方公里。 

过去，这里曾是深圳的粮油基地。也正是得益于此，高新北开发强度低，是南山少有可以通过“连片改造”实现产业升级的片区。 

高新北建筑面积310万㎡，将保留168万㎡，其余142万㎡通过拆除重建的方式增加至492万㎡，总建筑体量达660万㎡。 

更新完成后，高新北产业总面积约380万㎡，提供15万个就业岗位；新增居住面积约150万㎡，至多可满足5.6万人就地居住的需求。

▲南山科技园

• 区域价值 

地均产值达2000亿/平方公里，向产城融合的复合型城区转变——这是高新北立下的flag。 

要产业升级，更要宜居宜业。 

依托西丽高铁枢纽、6号线、13号线，围绕地铁进行TOD建设，融入文教体卫、商业、娱乐等多样化的都市服务功能，高新北将由单一走向多元，由园区走向城区。 

▲高新北改造效果图 /@深圳买房计划 摄于2019房博会现场 

• 周边楼市 

去年8月，@深圳买房计划 曾发过一篇文章《实探 | 首付100万买2房，科技园最友好刚需盘就是TA》。 

没错，就是松坪村三期。 

过了9个月，我对比了一下价格，差点哭出来。 

当时， 

最高成交价：东区480万、西区378万； 

现在， 

最低挂盘价：东区538万、西区470万。 

最新成交价：东区533万、西区484万。 

重点是，东西区都只有一种户型，60㎡左右的2房和50㎡左右的2房。 

我是该夸自己眼光好，还是后悔没去买呢？ 

▲数据来源：链家深圳

坪山·中心区组团

别的地方的旧改是星罗棋布，坪山中心区的是鳞次栉比。 

碧桂园一张旧改地图显示，坪山中心区有超40个旧改，体量达1500万㎡，进驻开发商包括华润、恒大、卓越、深城投、益田等。 

▲坪山的复新，就拜托图上的诸位了

今天要单独拎出来说的是在建的百万大盘恒大城。 

恒大城前身是飞西旧改，位于坪山的政治、文化中心，建筑规模达百万平方米，分两大期开发。 

目前，坪山最高端的商业是建面约8.6万㎡的益田假日世界，相对福田南山来说，优质商业相对稀缺。 

恒大城是目前公开的坪山最大规模商业街区，13万㎡。

第二，教育升级。由万科代建的飞西学校，投资6.5亿，是坪山最高规格的学校。 

▲飞西学校设计效果图（来源：方佳设计） 

“充满活力、多样化和用途集中的城市，孕育的是自我再生的种子。”

1961年雅各布斯在《美国大城市的死与生》的最后说：

即便有些问题和需求，超出了城市的限度，他们也有足够的力量延续这种再生能力，并最终解决那些问题和需求。

新的10年开始了，“二次城市化”的深圳城市更新还有很长的路要走。