半年汇|辨真金，2019上半年城市更新九大核心政策精华总结（上）

从2009年《深圳城市更新办法》出台，十年磨一剑，转眼已到2019。2019年可谓是城市更新全新十年的开端。

业内人说，以前做旧改靠喝喝喝；现在做旧改是个技术活。事实上，现在拓展项目不仅靠专业能力，更需要十八般武艺样样俱全：灵活运用各个政策，精准测算动态分析，项目落地实操经验，打通政府金融各方平台等等。。。

各类项目在市场上飘啊飘，却不乏各种陷阱和坑。如何快速精准拿到合适的项目，需要综合运用各项能力。每天跑N个客户，每天研判N个项目，需要火眼金睛才能辨得真金。做旧改这行，政策是最最最基础的功课。不管你是业内还是业外人士，了解和熟悉政策就是一堂必修课。

去年，易图诚泰对2018年深圳出台的城市更新、土地整备、棚改类核心政策进行了干货汇总，主要通过文字、图、表的形式，对这些政策内容进行了直观的呈现。经不完全统计，2019年上半年政府出台9个核心政策，易图诚泰将继续奉献政策干货内容，以飨读者。

政策内容多且繁，并不是每个政策的每条内容在实际中都会被采用，本次特意针对单个政策总结出精华内容。记住最重要最核心的关键句，让相关人士研判分析项目更直接更高效。

5个征求意见稿均正式出台

2018年，政府出台的《深圳市城市更新单元规划容积率审查规定》、《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》、《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》、《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法》、《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》均是征求意见稿。时至2019年上半年，以上政策均已经正式出台。

整体政策倾向工改工和工改保

总结2019年上半年出台的各项政策，发现这些政策在工改工和工改保两方面重点倾斜：

1、《深圳市工业楼宇及配套设施转让管理办法（征求意见稿）》、《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用管理规定》、《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》等政策，明显在鼓励工改工。

《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》提到，放宽工改M1时限至2009年12月31日前；简化拆除重建类“工改工”审批流程，单一权利主体可自行改造的，无需编制城市更新单元规划等方面；《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用管理规定》明确提出产业提容，在不拆除重建的基础上，如何通过综合整治提高容积率。

除此之外，政策在税收方面也有放松，比如深圳市工业楼宇及配套设施转让管理办法（征求意见稿）实施后停止收取增值收益。

另一方面，在工业楼宇转让方面有严格限制，通过拆除重建类城市更新出让的工业用地或者混合用地，实施主体可选择工业楼宇建筑面积不超过65%的部分可分割转让，其余部分不得转让；产业用地容积调整后，新增的建筑面积不得转让，出租比例原则上不超过新增建筑面积的20%。

2、工改保条件放松，相比以前的工业区块线里的土地有严格限制，在《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》提出，工业区块线内规划为工业的旧工业区申请通过城市更新建设人才住房、安居型商品房或公共租赁住房的，拆除范围应位于地铁站点500米范围内。

工改M0依旧严格，《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》提出，落实工业区块线管理要求，严控更新改造方向为新型产业用地（M0）的城市更新项目，通过城市更新五年规划编制，进一步加强对各区更新改造方向为新型产业用地（M0）和普通工业用地（M1）类更新用地结构比例和规模指标的引导。

本次干货奉献将分两期呈现，第一期是《工改工专题》、第二期是《拆除重建类专题》。

一、工改工专题：

关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施

深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用管理规定

深圳市工业楼宇及配套设施转让管理办法（征求意见稿）