上梅林祠堂村片区项目招商：深圳20年开发经验，负债率低于68%

梅林，作为深圳市重点开发片区之一，是福田为数不多的工业厂房集中区块，产业升级的现实意愿比较强烈，开发难度较小。

通过区政府统筹协调，落实城市更新的公共利益、进一步加快推动梅林片区成为“深圳智城”，为后续产业发展提供优质产业空间，推动“产城融合”融合商务、产业、生活、休闲等多种功能，打造宜商宜业宜居的新城区。

日前，深圳联交所发布公告显示，深圳市上梅林实业股份有限公司（祠堂村片区）城市更新改造项目正式公开招商！

根据公告显示，上梅林祠堂村片区更新项目就合作开发主体进行招商，深圳联交所组织竞争性谈判确定备选成交方，项目委托方根据谈判结果确定合作开发方。

一、项目基本信息

祠堂村片区更新项目位于深圳市福田中心区北环大道北侧，梅林路南侧、梅华路北侧、东临中康路、西临梅村路区域。项目更新范围用地面积约为3.18万㎡，拆除用地范围土地面积约为3.18万㎡。

其中，拆除用地范围现状总建筑面积约为10.9万㎡，主要以村民私宅、村委自建用房、菜市场、厂房及配套设施为主，部分面积归属上梅林实业股份公司集体资产各类建筑面积约为2.7万㎡。项目整体现状容积率约为4.54。

二、项目开发预算与预期收益

根据可研报告评估，对各成本项目进行分别测算与综合分析的基础上，估算项目总投资约为394,409.01万元；根据目前房地产市场行情预测，估算销售收入约为836,551.85万元，净利润约为58,465.18万元，税后成本净利润率约为14.82%。

三、集体资产评估结果

确定估价对象深圳市上梅林实业股份有限公司所属位于深圳市福田区上梅林祠堂村房地产、地上构筑物（集体物业，建筑面积27006.06㎡）及汽车进出道闸系统设备等项资产在价值时点2018年05月18日的房地产公开市场价值为人民币539,758,889元。

四、合作开发期限和配套设施建设

根据深圳市城市更新项目同类别开发规模测算，预测本项目自取到施工许可证之日至回迁入伙的建设周期约为4年左右。更新项目的各项配套设施严格按照政府规划的要求进行建设。

五、意向合作方需满足的资格条件要求：

1、意向合作方或直接持股50%（不含）以上子公司具备一级房地产开发资质；

2、意向合作方注册资金6亿元（含）以上；

3、意向合作方为在深圳登记成立20年（含）以上的房地产公司；

4、意向合作方2017年度资产总额人民币300亿元（含）以上；

5、意向合作方2017年度资产负债率不超过68%（含）；

6、意向合作方2017年度在深圳区域纳税总额8亿元（含）以上；

7、意向合作方有深圳市城中村旧改成功经验；

8、意向合作方净资产规模在人民币 20 亿元（含）以上；

9、意向合作方具有良好的诚信记录；

六、特别事项及说明风险提示

1、合作开发方出现下列情形之一的，委托方有权解除合作协议：

（1）最终合作方在签订合作开发协议后以任何形式转让或变相转让合作开发项目。

（2）合作开发协议签订后一年内未申报城市更新单元计划或者城市更新单元规划。

（3）城市更新单元规划审批后一年内拆迁补偿签约率未达到2/3或者二年内未完成拆迁补偿签约。

因上述规定情形导致合作协议解除后，合作开发主体应承担由此产生的一切损失，委托方有权引进新的合作开发主体。

2、合作开发方承诺：参与深圳市上梅林实业股份有限公司（祠堂村片区）城市更新改造项目的最终合作方承诺应以原建筑面积不低于1:1建筑面积比例进行补偿置换；具体按实际测绘报告以及双方协商一致协议为准。部分构筑物、附属物等其他资产以货币补偿（货币补偿价值参照资产评估报告评估价值做参考）。

七、交易方式及结果确认

挂牌期满，若符合条件的意向合作方超过2家（含），由深圳联交所组织竞争性谈判推荐备选合作方；若未征集合作方或仅1家符合条件的意向合作方，则不改变招商条件。

由深圳联合产权交易进行综合评分和排名，将排在前3名意向合作方作为竞争性谈判备选合作方（不足3家，直接推荐给合作方），由委托方股东大会表决确定最终合作方。

上述表决需获得委托方全体股东4/5以上（含4/5）同意，选定合作开发方。表决时，仅深圳联合产权交易所派代表参加。

门槛提高，负债率68%以下

据悉，此次招商意向合作方的条件中，需满足注册资金6亿元且在深圳市房地产开发经验要求在20年以上，资产规模300亿元，已将多数外地开发商拒之门外。

其次，资格条件中要求2017年度资产需满足负债率在68%以内。

事实上，国际公认的房企负债率警戒线位60%，但据wind数据调查，2017年全年，136家上市房企的平均负债率达到79.1%，创下2005年以来的最高位。在这136家上市房企中，负债超过百亿元的房企总计为67家，占比49%；负债超过300亿元的房企有37家，占比为27%，其中，万科、绿地控股、保利地产位列前三，负债率均超过5000亿元。

2017年典型房企负债率情况（图片来源：投资人）

可见，这批房企里面已有近半跃过了80%红线，龙头房企负债规模更是逼近万亿元，部分中小房企杠杆率也非常惊人。按照行业经验值来看，估计只有国企和央企符合其要求。

据了解，多数业内房企表示过，负债率在60%左右会相对轻松，让企业既有扩张能力，资金链也相对安全。但房地产行业高杠杆运营模式一直难以改善，虽有些房企在资产负债率超过80%会有危机感，一般会采用多种方式优化负债结构，降低负债率。

可见，想要拿到福田核心位置的城中村改造招商资质，并不是那么容易。如何最终选择合适的主体，也有相应的要求。谁能最终夺魁，我们将持续跟进。