南山首个棚改项目专规草案：7栋超高层宿舍+18班小学

2018年可谓是深圳棚改元年，在不断完善的棚改政策体系间，深圳逐步掀起了“棚改潮”。众多老旧住宅小区纷沓而至，罗湖“二线插花地”、福田“棚改第一村”华富村、宝安新乐海乐花园棚改、八卦岭宿舍等等

日前（11月12日），备受关注的南山首个棚改项目——高新公寓正式启动拆迁工作后，南山城市更新局公开发布关于高新公寓棚户区改造专规草案，并予以公示。

据悉，高新公寓位于南山区白石路与科技南路交界处，是南山区首个棚户区改造项目，土地面积约4.1万㎡，共8栋1828套房屋，权利主体以政府单位及企业为主，自2017年8月17日确定由南山人才安居公司作为实施主体。

根据规划，项目拟建设居住及配套设施计容总建面约24.1万㎡，其中建成安置房约10万㎡，人才住房约10.9万㎡。届时，可以为南山区提供约3800套人才和保障房。政府致力于将其打造成深圳市棚改样板工程。

- 总建面24万平，7栋超高层宿舍 -

高新公寓棚改项目位于南山区粤海街道，东临科技南八路，西临科技南路，南临白石路，距离在建地铁9号线（西延线）高新南站仅一步之遥，属于地铁口物业。拆除用地面积41949.0㎡，开发建设用地面积32817.1㎡，移交给政府的独立用地面积9131.9㎡，规划容积为246140㎡，容积率达7.5。

其中，宿舍213690㎡（含人才住房10.9万㎡），商业24620㎡，社区体育活动场地占地1200㎡，公共配套设施（含地下）7830㎡（含9班幼儿园、社区老年日照中心、健康服务中心等等）。

根据规划图显示，项目由7栋58-65F超高层住宅楼、1所18班小学、1所9班幼儿园以及部分2F配套商业组成。

回迁非商品性质物业，无法入市出售？

深圳拆迁安置补偿标准全市统一，依据产权调换标准按照套内建筑面积1:1或不超过建筑面积1:1.2；

这是鉴于老旧住宅区产权证普遍只记载建筑面积，没有套内建筑面积，为避免产生纠纷，因此明确建筑面积1：1.2的比例。

（图片来源：格衡评估咨询）

南山高新公寓棚改项目拆迁安置补偿由人才安居公司向权利人支付，选择产权调换的给予权利人被搬迁房屋产权性质相同的房屋。

安置房统一办理《不动产权证书》，以非商品性质被搬迁房屋进行产权调换的，其所调换房屋产权仍受相应限制，办理非商品性质《不动产权证书》；安置房位于项目红线范围内。

另外，允许每套被搬迁房屋建筑面积的10%增购建筑面积，且每套最高不超过10㎡。按照项目同地块安居型商品价格（最高不超过搬迁房类似房地产的市场价格）即39000/㎡缴纳面积增购房款。

PS：“本项目同地块安居型商品房价格”为3.9万元/㎡，“被搬迁房类似房地产市价”经评估确定为5.24万元/㎡。

（图片来源：深桑达A）

值得注意的是，高新公寓棚改项目由于权利主体以政府单位及企业为主，且棚改前被搬迁房屋均为非商品性质，因此其通过产权调换的回迁房屋产权仍受相应限制，办理非商品房性质《不动产权证书》，即为“绿本”。

专规草案也显示的回迁物业为宿舍，而非住宅。是否意味着该项目建成以后仅作为企业自持的配套宿舍及人才住房使用，而不得入市出售？