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十年一轮回独家分享最新《更新单元规划编制技术规定》修订心得

10年前，《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》第一版技术规定启动编制；10年后，最新的《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》今年9月正式发布。十年是一个轮回，见证着深圳这座城市的时代变迁，更见证着深圳这座城市蝶变重生的过程。

深规院城市更新规划研究中心主任王嘉先生，凭借十年更新单元规划编制的独特视角，结合多年的一线实操案例，从技术解读和场景应用层面对政策作了深度解读分析。

一、回溯修订背景与基本原则新版政策创新点十足

众所周知，一个政策的出台均是经过反复研讨和斟酌，汇集众人智慧的结晶。《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》的诞生也是如此。其修订过程时间漫长，中间经历不少周折。《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》于2014年即已经启动修编，历时四年，才于2018年9月25日正式发布。

细究这4年点滴，大致经历过7个阶段。《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》初版在2014年8月份启动修订；2015年9-10月，就修订稿草案征求委内部门以及建环委委员意见；2015年12月，修订稿中间成果经委业会审议原则通过；2016年1月就修订稿中间成果，征求委内部门，各管理局和区政府的意见；2017年3月强区放权之后，征求各设计单位，区更新局意见；2018年3月，第二次过委业务会审议原则通过，4月向公众征求意见，9月正式印发《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》。

修订亮点十足明确概念辨析

在政策修编过程中，主要把握3大原则：1、贯彻十九大精神，全面执行中央城市工作会议要求，衔接现有政策、制度、规范体系。2、加强规划传导，保障城市规划发展目标的实现。3、精细化管理，面向实施，保障可操作性。

相对比2011年的《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》试行版，最新政策修订亮点十足：

1、适应城市转型发展新要求，提高更新项目设计品质。比如说所有单元要做城市设计专项，强调对下一阶段建筑设计的指导性，后面还明确要求下一阶段专规批完，拿到要点，要采用建筑方案优选制度。

2、保留城市发展记忆，加强历史保护与利用。不是更新单独做这一块，而是城市设计处牵头，在全市做了历史建筑历史特色街区的普查，形成一个库。

3、落实绿色低碳等城市发展理念，推进有机更新。包括海绵专题、绿色生态专题等等。

4、满足人民日益增长的美好生活需要，进一步提高公共服务设施配建要求。这里面大家关注比较多的，如社康、老年人日间照料中心、幼儿园、商业性文化设施等。

5、面向实施，保障更新项目的可操作性。包括刚刚讲到的利益平衡方案，以及一些原来没有办法在单元规划中明确的东西，跟空间方案脱离的东西，这次也把它用技术化的语言进行表述。

除此之外，这一版编制技术规定它不仅规定了成果的内容、深度和技术方法，更重要的是把过去不同的概念明确了。

比如单元范围和拆除范围的区别，最早是没有所谓单元范围的，后来的法律法规开始区分拆除范围、零星用地范围、清退用地范围，于是又有单元范围线。后面的政策开始区分这些概念。

单元范围是指拆除范围外，涉及土地清退、腾挪用地、零星用地划入，或者其他公共利益用地需要与项目统筹的，在拆除范围基础上还需划定更新单元范围。拆除范围是指依据更新单元规划制定计划，申请拆除重建的特定城市建成区，应当在保证基础设施和公共设施相对完整的基础上，按照相关技术和规划，综合考虑道路、河流等自然因素和产权边界，划定成片的区域为拆除范围。

清退用地范围：拆除范围内由实施主体自行拆除，清理上面的建筑物和附着物的国有未出让用地，以及单元范围内、拆除范围外部移交用地，由实施主体自行理清经济关系、清理，并无偿交给政府。

腾挪用地范围：更新单元范围内、拆除范围外的未建设用地，通过土地位置调换等方式进行等面积腾挪的用地范围。

零星用地范围：指更新单元范围内属于国有未出让的边角地、夹心地、插花地，总面积不超过项目拆除范围用地面积的10%且不超过3000平米。不是面积小于3000平米就叫做零星，而是难以利用才叫做零星。

值得一提的是，土地移交这个概念在城市更新的专业领域相当重要。基准土地移交用地面积：城市更新单元拆除范围用地面积小于10000平的，基准土地移交用地面积按拆除范围用地面积的30%取值。单元拆除范围用地面积大于10000平，小于20000平的，基准土地移交面积按3000平取值，拆除范围用地面积大于20000平的，基准土地面积按各类权属清晰用地面积15%取值。

二、强化公共利益 住宅必配幼儿园养老设施

这次政策编制强化了公共利益，主要是体现在公共设施这一块。所有城市更新单元均应进行《公共服务设施专项研究》。

住宅必配幼儿园 不与周边单元统筹配置

教育设施一定要配幼儿园，为什么这件事情会出现在编制技术规定里，而不会出现在政府其他文件里？

就是因为教育部等四部委联合发了发展普惠性幼儿园的要求，而且公办幼儿园比例要达到30%以上。省里要求每一个住宅小区都优先配建公办幼儿园，紧接着高自民副市长2018年1月份的讲话中也提到教育设施，包括小学、初中，现在明确要在单元规划中落实缺口。

含住宅的城市更新项目中，应按《深标》相关要求配置幼（托）儿园，原则上不允许与周边更新单元或其他项目统筹配置。幼儿园占地面积两千多，比较小，比较好满足。

养老设施至少配1750平 商业配5%商业文化设施

跟幼儿园一样，养老现在已经明确要求。所有带有居住功能的、含住宅的城市更新项目，原则上要有老年人日间照料中心、社区健康服务中心，这两个中心必须配。因为老年人日间照料中心《深标》下限是750，社康中心《深标》下限是1000，你只要有住宅功能，裙楼里至少给这两个设施配1750平米。

38号文中间出过一次，要求这两个中心设施原则上放在首层，但我们在更新项目中发现这种设施非常多，加起来可能占到总开发量的5%设置以上，如果都放在首层，项目大还可以，如果项目小，首层根本不够用。

密度一、二区的规划商业用地中应设置不少于商业、办公与旅馆业建筑面积5%的商业文化设施。首先产权还是实施主体的，它不像公共设施一样贡献出去了，它只是规定了用途，并没有规定其他行为。这些商业文化设施类型主要包括复合书店、特色影院、演艺剧场、艺术展览、画廊、主题博物馆等。再有一点就是商业文化设施限整体转让，如果文化设施分拆之后，原来的功能没法承载，服务就会打折扣。

三、优化功能布局用地类型重新排列组织

《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》中有一条文：基于规划统筹、实现规划目标需要，在确保更新单元主导功能不变的前提下，为优化空间布局，增加空间设计弹性与规划合理性，可调整更新单元内法定图则单个地块的用地性质。

等面积等条件腾挪调整使用存量用地

谈到功能布局，首先要把什么是腾挪搞清楚。城市更新中涉及到国有未出让或者国有已出让，经过原权利人同意，可以纳入更新，一并统筹，把它的位置腾挪。“腾挪”最早出现在广东省78号文，“允许在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下，通过土地位置调换等方式进行土地，对原有存量建设用地进行调整使用”。

腾挪完和腾挪后，唯一变化的是位置和形状，其他全不变，等面积、等条件，条件包含功能、开发强度、年期、土地转让，是限整体转让还是限分割转让。

优化更新单元位置集中物业类型

城市更新单元之所以叫单元规划，不叫地块规划，它跟以前的空地出让不一样，因为它面对的是单元，在单元就有单元内各地块功能优化和重新再组织的过程，在再组织过程中你会将某些功能进行重新组合，组合完之后，它的用地性质，甚至颜色、性质表达可能会发生变化。

举个例子，如果把每个居住用地里面的商业提取出来，图则原来是黄色，现在把它变成纯红色，与其每个地方都配30%街铺，不如把这30%集中起来做一个大mall，这是统筹思维的践行。比如原来是R+C，是黄颜色，改造完之后，把C抽取出一部分，集中在一起，剩下的可能变成纯R，可能变成纯C，因为R+C的C可能在30%-59%之间，把部分C抽取出来之后，剩下的大地块C还在30%以上，还是R+C，但红颜色可以集中在一起做一栋办公楼。

四、所有更新单元规划均增加五类基础研究

所有更新单元均应增加一系列基础研究，包括建筑物理环境专项研究、海绵城市建设专项研究、生态修复专项研究、土壤环境风险防控、历史文化保护专题研究五类基础专项研究。

1、《建筑物理环境专项研究》。原来是5万平米或10万平米以上占地才要做，现在是所有的都要做，而且不能只做单元内，应以更新单元所处街坊（周边次干道及以上层级道路围合而成的片区）为单位。

2、《海绵城市建设专项研究》。现在要求所有更新单元规划必须做海绵城市相关专题研究，最后反映在指标表里的，一是年径流系数，二是透水率。

3、《生态修复专项研究》。首先要评估基地内的生态资源和生态品质，结合方案来布置。

4、《土壤环境风险防控》。土壤检测规定凡是工改项目，污染型的，包括市政设施，必须要做调查评估报告、风险管控方案、治理修复方案，而且要到相关部门备案。

5、《历史文化保护专题研究》。划定保护范围，划定建设控制地带。分级，文物保护单位和文物保护单位保护范围和建设控制地带、未定级不可移动文物的，应落实文物行政部门相关要求涉及紫线的，按照城市紫线控制相关内容落实。

五、强化城市设计，规划设计好深圳重点地区

强化规划决策，考虑周边人的诉求，以前我们更多的是考虑场地内人的诉求，但周边人的利益诉求并没有考虑的太多。大家都是利益相关人，都是城市公共产品的使用者。所以要调查场地标高等事项，收集意愿。

除此之外，还有其他城市设计要求，包括空间组织、建筑形态控制、景观环境设计、公共空间与慢行系统等。鼓励住宅街区化设计，用地功能可混合使用，商业、办公、居住、公共服务功能混合，通过设计细节加以体现。

特别是针对深圳这座城市的重点地区，以福田中心区、香蜜湖、前海、后海、深圳湾超级总部、深南大道、滨海大道沿线，空港新城、留仙洞、宝安中心区、大运新城、深圳北站周边、光明凤凰城、坪山中心区等为例。这些片区均需要重点规划设计布局，它们是深圳对外的展示名片。

六、衔接行政审批注意法图中的刚性要求

《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》政策出台跟政府相关单位的行政审批环节息息相关。

值得一提的是，行政审批中关键的一环，是关于法定图则的刚性控制要素，这跟后面的审批操作有直接关系，需要重新上建环委。

更新单元既然视同图则，那么什么才是刚性的？主要在于以下八条。

1、单元主导功能。即功能排序必须要落实计划，不能把主导功能的顺序发生变化。2、除产权移交政府的公配设施面积以外的单元总建筑面积。如果你增加的都是公共利益的东西，不视为修改单元规划的强制性规定，可以不上图则委。3、住宅及商务公寓建筑面积。总面积没有变，把一部分改成办公和公寓。4、道路系统、控制宽度。保证道路结构、道路面积路网密度不变，道路往这边偏一点、往那边偏一点是可以的。5、公共绿地用地规模和布局。6、公共配套设施规模及重要公共配套的类型、布局。7、文物和历史文化。8、城市设计重点地区。