西乡老工业区涅槃，评碧桂园凤凰国际智谷【规划篇】

碧桂园自从进军深圳后就大规模出项目，从荣汇开始到星荟及领寓，接下来还有其在深圳的*个大批量住宅项目位于坪山的凤凰国际公馆，项目已开放展示中心，及同样位于宝安与德弘基合作的前海荟。

本次介绍的项目碧桂园凤凰国际智谷位于宝安区西乡街道铁仔山脚下的传统老工业区内，为工改项目打造的新型产业用房。

【基本信息】

开 发 商：碧桂园

物业类型：商业,写字楼,其他

项目地址：宝安区西乡街道共和工业路

预计开盘时间：9月下旬

占地面积：19000.00㎡

建筑面积：168000.00㎡

总房源：666

物业费：5.00

车位数：792

容积率：6.15

最早交房：2020年底

物业公司：碧桂园物业

项目共有3栋，其中1A及1B为研发办公用房，1C为配套宿舍用房。其中只有1C对外出售，总房源666套。

从工程进度来看项目主体已基本完成，高层还披着绿网，但低楼层的玻璃幕墙已基露出。

从旁边一个工地看出，项目还有二期工程。

【利好规划】 

旧工业区焕新貌，打造宝安科技创新城

项目前身为方大工业区旧改，周边为宝安区重要的产业集聚区，规划15平方公里的科技创新城，目前周边多以老、旧工业区为主，将来主要以城市更新、产业升级为主。未来将是宝安区高新技术产业发展和产业升级的新引擎，科技创新城将是宝安经济发展的新的增长级。

宝安区科技创新城规划的范围东至铁岗水库、西至宝安大道、南至西乡大道、北至机场南路，总用地面积15平方公里(包括铁仔山郊野公园、平峦山郊野公园、企龙山公园和狮子山公园)，除去公园部分，实际占地面积则是5.55平方公里。包含西乡街道固戍、凤凰岗、臣田、铁岗、龙腾、龙珠、富华、庄边、河西、乐群、钟屋、三围、草围等十三个社区。

目前宝安创新科技城落户大大小小工改项目达十几个，都将建成如项目般的新型产业用房，全部成功升级改造后必将使老旧工业面貌升级，焕然一新，完成新型产业转型。

铁仔山公园扩建，生态与产业相融合

在去年，铁仔山城市公园扩建工程总体规划也已出炉

铁仔山城市公园山体自东北向东南纵向布局，*海拔204米。公园西南瞰海，东北与平峦山公园相望，东南方向可观宝安中心区新貌。

现有的公园部分于2008年8月初动工建设，2009年国庆与相距仅1公里的平峦山公园同时开园。

此次公示的为扩建工程总体规划，从示意图来看，公园扩建后，将覆盖山体全域，大体形成南至西乡大道，东至广深公路，北至固戍路，西至共和工业路，总面积约144万平方米的范围。涵括山道、观景台、景观坡等新的配套设施。

在这么高密度的城区，有如此一座休闲氧吧、健康乐园，及特色人文，实属难得。但如果仅仅是作为公园或文化特色展示之用，又太缺乏经济效益。

因此，这次整体规划，铁仔山城市公园的定位也上升到新的高度。从“城市郊野公园”到“城市中央公园”，通过城市绿芯、活力林岸的重塑，使山、城、海一线，打造融合生态、文化、产业的中央公园。

【交通及配套】

在轨道交通方面，项目不具备优势，离项目最近的一条地铁线路为1号线，经百度上实测距离达到1.5公里以上，步行时间基本在20*左右，时间过长，需要如共享单车之类的接驳，距离宝安另外两条地铁线路则更远了，如在建12号线的臣田站，实测距离达到3公里以上，距离11号线碧海湾站则更远。打造新型产业集群无地铁接驳也是一大诟病。

道路交通方面，该片区夹在宝安传统东西主要干道宝安大道及107国道之间，从这两条道路自驾可以快速的通勤于市内。

作为老工业区，周边建筑多以厂房为主，商业多为厂房下的底商，据老牛观察，因为区域内工业就业人口较多，所以底商多以餐饮为主，其中轻快餐饮食占了绝大多数。

其不远处的康达尔上城将自带10万平米的大型集中式商业，区域目前没有这种类型的集中式商业，商业开业后将聚拢人气，应该会成为这一片的商业中心，对项目也是一大利好。康达尔上城还带有20公顷儿童主题公园，也不乏是娱乐休闲的好去处。

或者跨过宝安大道到达西乡碧海片区，因为是住宅集中区，所以各方面配套都比较齐全，如各住宅楼下的底商，其中如富通城、泰华阳光海、中粮鸿云等都带有一定体量的中小型集中式商业，地铁西乡站旁还有家天虹商场。总的来说西乡商业不缺，但项目离这些商业都有一定距离，不能体验下楼就享受的商业模式。

医疗及文体配套最近的也是碧海区域内的恒生医院及西乡体育中心。

【小结】

项目并不是铁仔山脚下*个更新成功的产业用房项目，根据规划这一带老旧工业区更新大大小小十几个，而且宝安区将这一带定义为科技创新城，加上工业产权建筑产权相对集中，所以推动起来并没有住宅那么困难，十几个项目更新成功后完成产业升级将使老旧面貌焕然一新，同时拉动经济的增长极。但诟病在于交通较为薄弱，在现有及在建的地铁中没有一条经过该区域，这对发展产业、导入企业入驻、方便员工出行都极大不利。周边城市面貌都较为落后，需要本项目与其他多个项目相结合一起拉动改造升级。

项目将于本周末开放体验中心。

（全文完）

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