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现在有两颗“定时炸弹”,一是房地产泡沫,另一个……

来源:凤凰网房产

原标题:张宝全:现在有两颗“定时炸弹”,一是房地产泡沫,另一个……


2017年初冬,我开着车载着老婆去昌平一农家摘柿子,刚过了采摘季节,但满树的“小灯笼”没让我们失望。


采柿子需要用特制的长杆,杆子头上绑着一个类似镰刀或者钩子用布袋接着,不至于掉在地上弄得一塌糊涂。


柿子树“裙摆”部位的柿子最好摘,钩子一扭一个,掉进布袋里。高处的不易扭断,尝试几个都滑过布袋掉在地上,像绽开的花。每当这个时候,院子里一条黑白相间的狗就会凑上前来,围着柿子的“尸体”打转,柿子林的主人有时会过来,吆喝几声将狗唤走。


回程前,我们特意向主人夸赞他的柿子大而甜美,主人告诉我们,整个昌平甚至北京最好的柿子在一座隐秘的庄园之内。庄园里甚至藏着百年柿子树,据说慈禧那时就已经存在,这个隐秘之地叫做柿子林卡。


一提及这个名字我就恍然了,这个地名此前确有耳闻,是今典集团董事长张宝全和夫人王秋扬营造的私人空间,依山而建,非商业,独立于世。柿子林卡不是柿子林的关卡,柿子确实是有的,而林卡是藏语庄园之意。林卡所在的庄是守陵的村庄,唤做万娘坟。园是山岭之下,这一千多棵柿子树形成的天然园林。


1年之后,凤凰网房产有幸采访了他,而采访的地点就选在了他的“作品”——曾在国内国际得奖无数的“柿子林卡”内。


这方占地300余亩的地方,是张宝全在北京辟出的一方“小天地”,也是他除去众多出差之外的必归之地。


在微信中,张宝全给自己起的名字叫“宝哥”,“宝哥”很喜欢发朋友圈,几乎每天都会记录生活的点滴。与冷冰冰房地产印记不同,他发布的内容偏向于“练字”、“电影”、“绘画”“花鸟”及世界各个城市的“剪影”记录。


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但让更多人记住他的,依然是在中国房地产"野蛮生长"的黄金十年里,一度与任志强、潘石屹、冯仑并称为北京房地产界的四大天王。


地产之外,这位“宝哥”扛过枪、码过字、拍过电影,做了地产,既拥有着艺术家的灵感和情思,又有商人的犀利和果断,张宝全时常在艺术家和商人的角色中切换与博弈。


但是地产话题依然是他最为擅长和部分。虽然话语不多,但观点颇为犀利,一语中的。


“中国现在有两颗‘炸弹’,一颗‘炸弹’是房地产泡沫,另一颗则是地方债。任何一颗要爆炸对中国经济都是摧毁性的。”


“地方为什么敢负这么多债,为什么中国金融机构敢把钱借给地方,也是因为房地产。”张宝全道出了房地产泡沫与地方债两者之间的密切联系,并认为解决房地产泡沫有一石二鸟之效。


在谈房地产问题时,张宝全眉头紧锁,但是在说到艺术、文化类的问题时,他就显得轻松自在很多。


与活跃在微信“朋友圈”不同的是,现实中的“宝哥”不好交际,而他为数不多的朋友都是与艺术相关。他说,他欣赏那些将艺术作为生活方式去信仰,不为钱、不为其他所动的人,纵然他们画的画、写的字不为世俗欣赏,甚至生活有些潦倒。


谈起最喜欢的电影,50后的张宝全如数家珍:“我们电影学院派喜欢看文艺片。像最早期中国第五代导演,像陈凯歌导演、张艺谋的作品。如《红高粱》等。”


除了钟爱的电影事业,张宝全也会关注“文化圈”里的热点话题。近日,崔永元炮轰冯小刚事件以迅雷不及掩耳之势占据全民热搜榜,让一众吃瓜群众纷纷各自站队。


“作为个体来讲,生意归生意,兄弟归兄弟,在公和私过程中,会有利益和友情的冲突,崔永元和冯小刚的冲突就是这样的冲突,这很难用孰是孰非来进行区分。这是不同价值观、不同层面标准的问题。”


柿子林卡的夏日午后,从当年的穷小子、木匠、战地记者谈到自己大学生涯和电影梦,到海南创业、红树林的建立再说到对当下房地产行业的担忧以及对文化艺术的理解,基本是张宝全在诉说。


常人恐怕难以适应如此众多的身份转变。笔者一直认为,张宝全在内心深处也拥有一片自己的精神“庄园”,时不时独自一人在这个私密空间漫步,回想一下自己最初的梦想,不受任何外界因素干扰。


就像海子在《昌平的柿子树》里描写的那个村庄:


“在镇子边的小村庄

有两棵秋天的柿子树

柿子树下

不是我的家。”


于是,在他的“林卡”,张宝全在房地产与电影之间作出了选择,却依旧无法忘却当初的电影梦;在红树林与传统地产之间,他选择了前者,也开始了一场全新商业模式的开创与布局。


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凤凰网房产: 您创业首选地为什么选择海南?


张宝全:1992年初,那时候拍电影没有钱,想下海挣50万拍电影,就想的是到深圳能找到钱,能淘到金,怀着这样的想法。

当年3、4月份去的深圳,结果在深圳转了一圈,住在没有空调的招待所里面,买了两箱方便面放在床下面,在深圳待了1个月不到,最后的结论就是我觉得深圳对我来说没有机会。


凤凰网房产:为了电影梦想赚50万,为什么选择房地产行业不是其他行业?


张宝全:完全是巧合,当时下海的时候我不知道做什么,特别是到了海南房地产最热,大家都做房地产,到处谈房地产,我也就做了房地产。


1992年到1993年6月份经济调控,海南房地产市场一下子下来,我也看到很多人变成神,又从神变成人。后来我们算运气好,没把鸡蛋放在一个篮子里,用了一点钱投资海运。后来地产崩溃了,谁维持了我?就是这条船。到今天为止,我看一个市场经济热不热,也会去看海运的船价市场。


凤凰网房产:1998年的房改政策出台,您当时对政策有什么样的预判?


张宝全:房改政策出来,很多人都觉得不会影响房地产市场,从我个人角度来看,房改其实就是把一种待遇变成了商品。


凤凰网房产:到2008年前后,房改之后第一个10年,那时候再往回看的话,有什么感受?


张宝全:其实在2007年就考虑过这个问题。我个人认为,2009年从当时中国地产数据上看,应当是中国房地产拐点,但是我觉得没有拐。那次成为拐点的机遇是什么?第一,2009年中国私有房率已经达到120%,这120%里面很大一部分是房改房,改完以后进入了市场。也就是户均已经达到120%了,而同时全世界私有房率不到60%。


凤凰网房产:不仅是自住,中国人投资也爱买房子。


张宝全:中国缺乏投资工具,所以人们把不动产当成自己很重要的硬通货来对待。所以,我觉得如果在2008年前后转,我相信中国房地产之后的发展可以变得很良性。


而没有转过来的原因是两方面:那时候房地产是我们经济发展很重要的引擎,它带动很多产业,对各个城市GDP影响很大。最重要的一点,它成了地方财政收入的重要来源。预测一个地方政府未来的还款能力,一个很重要的参考指标就是土地出让数据,这也是财税收入的主要来源。


凤凰网房产:但人们对房子未来增长预期还是有的,已经形成一种习惯。


张宝全:前10年,我们一直在维护行业利益,在今天我个人认为任何经济不是孤立存在的,任何行业也不是孤立的,房地产行业,特别是我们商会更应该站在宏观经济角度去看待中国整个经济结构和构成。在十几年前中国民众是全世界负债率最低的,现在是什么状况?中国民众是全世界个人负债最高群体之一,因为钱全部在房子上。


凤凰网房产:可能带来的风险是什么?


张宝全:我认为中国现在有两颗“定时炸弹”,一颗是房地产泡沫,还有一颗炸弹地方债。我觉得目前中国需要考虑怎么不让房地产泡沫破灭,这应当成为我们战略重心之一,如果我们自己还在催大,可如果不限购,不把泡沫固化下来,一旦要有不好可能性的时候,就会迅速的破灭。就像黄河的汛情一样,不停抬高、不停抬高,一旦聚齐了,那会迅速的把下面淹了。所以,今天的中国这两颗地雷,我认为不得不防,任何一颗地雷爆炸都可能使改革开放这么多年的成果可能会受到严重的损害,甚至于又要退到很多年以前。


凤凰网房产:您也做文旅度假类产品,有没有感觉近几年人们消费的习惯在改变?


张宝全:并没有。我们在2009年转型做红树林,当时转型的时候我们认为是当年就会出现楼市拐点,但是并没有拐,所以别人笑话我觉得你看好机会你没有抢到。


今天来看,我们从2009年到现在将近做了10年红树林,如果一直是做房地产无外乎增加200~300亿现金利润。但是我们一直坚持这个就是因为判断度假时代的到来。在未来度假时代、消费时代,红树林的优势就是已经占领绝对高度,虽然现在还没有完全显现,但是我觉得这个时代很快就回来。


凤凰网房产:我们也看到现在不少房地产开始做文旅度假地产这块。


张宝全:这就不叫文旅,它是住宅,你以前主要靠什么赚钱,你就是做什么的。中国老百姓不太懂,度假旅游区尽管需要住宅,技术标准是住宅标准,但是它的性质和使用功能根本不是住宅。


所谓住宅我认为的内涵是支撑一个人工作学习这样长期居住类场所。但是在度假旅游区这种产品,消费者购买后只能一年花费几天或者一两个月实际去度假。如果不想空置,还要在出租。


度假屋本质就是经营型资产,它不是居住型的资产。今天我们看看中国住宅涨、增值,房价都在涨就以为度假旅游区住宅也会像城市住宅一样会涨。所以,我个人认为在这一轮文旅地产热潮中,只要是依靠房地产销售实现资金平衡的,90%都失败。因为文旅本身就是如果你做文旅这就是靠运营挣钱,所以没有运营的能力,没有运营的体系等等,最后它就是一堆垃圾,它就是一堆没人用的房子,我觉得它根本不叫文旅。



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