深圳「城市更新与产业园区」一周大事件：征求意见稿频出

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易图诚泰【更新学院】专题讲座系列之二：（6月16日下午14:00-18:00）

【更新学院】第二期：新时期城市更新项目的思路转变与推进策略（点击报名）

上周政策频出，《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》公开征求意见；“已批未建”土地用途变更和容积率调整办法即将出台；宝安出台棚改新政，组建实施主体预选库，公开招标择优入库。

更新单元类也比较热闹，爱联陂头背、建新村旧村项目专项规划修改；宝安首批更新计划立项：普通工业区M1成主导，M0最高20%；2018年福田第二批更新计划：八卦岭智联泰产业园项目立项；龙岗最新更新计划草案：城建吉华工业园、横岗中心片区申报改造；

此外，松岗车辆段上盖物业规划，60栋高层住宅楼，计容总建面超79万㎡；中铁挂牌转让深圳中铁粤丰置业有限公司80%股权，转让底价6.71亿元；城建首个更新项目开工奠基，蔡屋围片区城市更新正式拉开帷幕；罗湖区启动两个棚户区改造项目，或供6万多平人才住房。

产业地产方面，深圳发改委关于征集战略性新兴产业合作金融机构的通知；深圳福田区发布产业资金政策，解决发展难点痛点；第二届世界无人机大会6月深圳开幕。

  - 城市更新 -

1、《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》公开征求意见

6月1日，深圳市规土委起草《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（征求意见稿），现公开征求社会公众意见。市规土委在试点政策基础上重点对核算规则、留用地指标进行优化，最终形成该《管理办法》意见稿。

该《管理办法》在原基础上进行优化，重点对一下四方面进行优化：

①是细化利益共享用地核算规则；

②是增加留用土地指标在项目范围外安排的路径；

③是优化了留用土地规划建筑面积核算规则，增加了保障性住房配建；④是简化了地价测算规则。

《管理办法》要求在留用土地的共享建筑面积中安排 60%的建筑面积用于保障性住房、人才公寓或创新型产业用房，由政府或政府指定机构回购。其余40%的建筑面积通过利益共享归属于继受单位。共享建筑面积原则上不超过基础建筑面积的 30%。

2、“已批未建”土地用途变更和容积率调整办法即将出台

5月30日，深圳市规土委发布关于《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法（征求意见稿）》，并公开征求社会公众意见。

此次《办法》意见稿明确将法定图则已规划的城市基础设施和公共服务设施用地纳入贡献，并明确深圳市规划土地主管部门派出机构负责审定已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置方案。

《办法》中明确居住用地容积率1.8核定，商业服务业用地容积率按照2.0核定，城市基础设施和公共服务设施用地等其他用途用地容积率按照1.0核定。

对于已出让未建用地用途不变但经规划调整容积率的，土地使用权人应交回部分土地使用权或提供部分物业。若原宗地用地面积为10000㎡以上的，原土地使用权人应向政府无偿移交不低于原宗地20%的用地面积。

3、宝安棚改新政，组建实施主体预选库，公开招标择优入库

5月28日，宝安住建局发布关于征求《宝安区棚户区改造项目实施主体预选库管理暂行办法》（征求意见稿），就宝安区推进棚户区改造项目选取适格的大型房企组建棚改实施主体预选库制定政策。

1、通过预选公开招标方式，对房企综合能力进行评分审查，择优入选预选库；

2、入选实施主体预选库的企业数量最多不超过8家，进入预选库内的企业服务期限为2年；

3、棚改项目在预选库中选定实施主体时，采用公开票决方式；若仅1家房企响应，则直接确定其为实施主体；

4、深圳人才安居集团、宝安人才安居公司作为人才专营机构可直接入库，不占用预选库名额；

5、申请入库房企需由银行出具近一年内超过人民币20亿元授信额度证明。

4、爱联陂头背、建新村旧村项目专项规划修改：新增1210㎡贡献用地

5月28日，龙岗区城市更新局对龙城街道陂头背及建新村旧村改造专项规划进行修改，新增贡献用地用于打通道路。为改善该项目与周边地块交通组织关系，打通规划和轩路。拟将规划和轩路上一栋建筑物纳入更新单元拆除范围内，由利联集团负责拆除，清理完成后将新增拆除范围内用地无偿移交政府。调整后新增1210.7㎡的拆除重建用地面积，开发建设用地面积不变（155480㎡）。 

陂头背及建新村旧村改造项目于2006年列入深圳市城市更新计划，并于2010年10月专项规划获批，共分为四期进行开发建设。现对专项规划进行修改，新增贡献用地1210㎡，但开发建面不变。

属旧城（城中村）改造项目，拆除重建用地面积为219516.7㎡，开发建设用地面积为155480㎡, 根据专项规划，预计项目计容总建筑面积约63.2万㎡，未来将打造集住宅、酒店、特色商业于一体的综合体项目。

5、宝安首批更新计划立项：普通工业区M1成主导，M0最高20%

5月31日，宝安区城市更新局正式发布2018年深圳市宝安区城市更新第一批计划，这也是宝安区开年至今首批正式立项的更新项目。

此次更新计划共4个项目，均为“工改工”项目。分别为西乡冠德工业区城市更新单元、福永第三工业区城市更新单元、沙井沙一万安工业区、西部工业区城市更新单元、燕罗正台阳涂料工业区城市更新单元计划，合计拆除重建用地面积29.4万㎡，平均贡献率达27%。

体量最大的为沙一万安工业区、西部工业区城市更新单元，拟拆除用地面积为19.4万㎡，更新方向为M1+M0；宝安实业集团则对自有物业进行升级改造；其余两个项目为业主自改。

6、2018年福田第二批更新计划：八卦岭智联泰产业园项目立项

此次更新计划仅1个“工改工”项目，八卦岭智联泰产业园城市更新单元，拟拆除重建用地面积1.5万㎡，贡献率20%。

智联泰产业园项目位于红岭北路与八卦一路的交叉口西北处，拟拆除重建用地面积15847.9㎡，更新方向为新型产业用地，拟拆除重建用地范围内应落实用于城市基础设施、公共服务设施、政府公益性项目用地总面积不少于拆除范围用地面积的20%。，即为贡献用地3169.58㎡。项目申报主体为深圳市智联泰置地有限公司，查询工商信息显示，该公司为智联泰集团全资子公司。

7、龙岗最新更新计划草案：城建吉华工业园、横岗中心片区申报改造

计划草案共2个项目，横岗社区中心片区城市更新单元、吉华工业区城市更新单元，合计拆除重建用地面积24.3㎡，平均贡献率高达42%。

横岗社区中心片区城市更新单元位于横岗街道，北临龙岗大道，西临坝心村，南临力嘉路，紧邻地铁3号线横岗站和横岗人民公园，规划集住宅、商业、教育和医疗于一体。项目拆除重建用地面积207243㎡，更新方向为居住、商业功能。申报主体为深圳市龙岗区横岗股份合作公司。

吉华工业区项目位于吉华街道，石龙新路与水径二路交汇处。拆除重建用地面积36258.4㎡，更新方向为新型产业、普通工业功能。拟拆除重建用地范围内应落实不少于6500㎡的道路用地等公共利益用地。项目申报主体为深圳市城建科技园发展有限公司，查询工商信息获知，该公司为深圳市城市建设开发（集团）有限公司旗下全资子公司。

8、松岗车辆段上盖物业规划：60栋高层住宅楼，计容总建面超79万㎡

《深圳地铁11号线松岗车辆段上盖物业项目详细蓝图》规划设计方案的公示，该项目早前规划为89万㎡建面，此次规划设计方案调整为79万㎡建面。该项目位于宝安区松岗片区，松福大道以北，朗碧路以西，西北面为茅洲河。项目总用地面积392822㎡，用地性质为轨道交通设施+二类居住用地（S3+R2）、教育设施用地（GIC5），总计容建筑面积796070㎡。

其中，住宅建筑面积663269㎡，商业建筑面积64324㎡，公共配套建筑面积68477㎡，容积率2.03，地下商业建筑面积12000㎡，一级建筑覆盖率≤65%（含车辆段盖板面积），二级建筑覆盖率≤25%，绿化覆盖率≥30%，机动车泊车位6895个，建筑限高≤150米。

9、中铁置业底价6.71亿“放弃”坂田新围仔更新项目

5月28日，中铁置业集团有限公司在上海产权交易中心挂牌转让深圳中铁粤丰置业有限公司80%股权，转让底价6.71亿元。

据悉，该项目公司主要负责中铁·诺德中央道项目的开发，项目位于坂田南片区核心区域，属于城市更新项目，总占地面积约4.6万㎡，计容总建筑面积约28万㎡，共分为四期开发，一期已售罄，二期已完成主体建设待售，三期、四期待开发。

坂田新围仔村城市更新单元项目，被列入《2011年第四批城市更新单元计划》，2013年该更新单元专项规划经深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批获得通过。

10、城建首个更新项目开工奠基，蔡屋围片区城市更新拉开帷幕

2018年5月28日上午，深圳市城市建设开发（集团）有限公司城建大厦项目开工奠基仪式在罗湖区红岭路金华街19号城建大厦项目现场隆重举行。

投控公司董事长王勇健在致辞中表示：蔡屋围片区是罗湖区“十三五”期间重点打造的十大更新片区之一。在罗湖区的大力支持下，城建大厦项目成为片区启动的第一个城市更新项目。

 项目占地面积9950.67平方米，计容建筑面积14.62万平方米，总建筑面积约18.5万平方米，总投资近40亿元。项目主体建筑预计于2021年底竣工，2022年9月投入使用。

11、罗湖区启动两个棚户区改造项目，或供6万多平人才住房

罗湖区南湖街道边检二大院、莲塘街道景福花园棚户区改造项目日前启动。两个项目建成后共预计可提供6万多平方米人才住房。

罗湖区南湖街道边检二大院北侧临城市主干道沿河南路，南侧临深圳河，地处轨道1号线罗湖站和轨道9号线人民南站500米辐射范围内，距离罗湖、文锦渡口岸分别只有800米、1000米，是城市对外门户面貌的重要“窗口”。

景福花园为上世纪90年代建造的多层住宅建筑，建设标准低。经过长期使用，其内外墙出现破损，外观较为陈旧，建筑质量差。经过综合考虑后，相关部门决定将景福花园相关地块纳入到旧住宅区棚户区改造项目。

- 产业地产 -

1、深圳发改委关于征集战略性新兴产业合作金融机构的通知

为引导商业银行、融资担保机构、融资租赁机构等金融机构加大对深圳科技型中小企业、高成长企业融资支持力度，推动深圳战略性新兴产业加快发展，根据《深圳市发展和改革委员会战略性新兴产业专项资金管理改革方案》，现面向全市公开征集合作金融机构，有关事项通知如下：

在合作模式上，符合条件的合作金融机构提交合作申请，经审核同意后与市发展改革委签订合作协议。市发展改革委建立风险补偿项目库，合作金融机构按照协议约定，对库内的企业和项目独立开展相关业务，提供产业化信用贷款、担保贷款、设备融资租赁等融资支持并向市发改委备案。

合作机构基本条件中，对合作银行、合作担保机构、合作融资租赁机构、申报时间和申报方式均有相关要求。在申报时间和申报方式上，截止时间为2018年6月15日。

来源：深圳市发展和改革委员会

2、深圳福田区发布产业资金政策 解决发展难点痛点

5月30日，深圳市福田区召开2018年产业发展专项资金政策宣讲会，详细解读最新修订的产业资金政策内容。据悉，针对福田区经济发展需求和企业发展的难点痛点问题，围绕深圳市营商环境改革20条措施和福田区2035年中长期规划总体部署，福田区进一步修订完善该政策体系，以提高产业资金支持精准度和使用效益，提升福田营商环境。

新修订的产业资金政策形成“1+9+N”政策体系，包括1个资金管理办法、9个产业政策，即招商引资、总部经济、金融业、企业上市、现代服务业、先进制造业、科技创新、文化产业、商协会发展等政策，N个细分产业或区域措施指建筑装饰设计、供应链、专业服务业、金融科技、时尚产业、新一代人工智能、华强北低成本空间、私募基金、债券“直通车”措施等，共设政策条款140条280个项目。

来源：中国经济网-《经济日报》 

3、第二届世界无人机大会6月深圳开幕

由中国电子信息行业联合会、深圳市南山区人民政府、深圳市无人机行业协会主办的2018第二届世界无人机大会暨第三届深圳国际无人机展览会将于6月22日-24日在深圳会展中心举行。

展会上200多家中外无人机企业展示无人直升机、无人固定翼机、无人多旋翼飞行器、无人飞艇、无人伞翼机、扑翼式微型无人机及上下游配套产业。参展知名企业包括大疆创新、一电科技、广州极飞、国鹰航空、中国航天科工集团、海鹰航空、总参谋部六十所、高科新农、海康智能等。

来源：深圳商报

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