深圳市各区“十三五”规划资讯整理（附范围图）

深圳在创造现代城市发展奇迹的同时，也率先遭遇资源瓶颈和城市功能结构失衡的发展难题，这决定了今后城市发展的重心必然将由增量建设转向存量优化。在这样的背景下，城市更新成为深圳推进深度城市化的重要手段。编制城市更新“十三五”规划的意义在于总结经验、完善城市更新工作内容，从总体层面战略部署城市更新的未来五年主要发展方向。

城市更新“十三五”规划是指导全市城市更新工作的纲领性文件。自2016年底《深圳市城市更新“十三五”规划》印发以来，各区开始紧锣密鼓地进行城市更新“十三五”规划的制定工作。截至2018年3月，已有福田区、盐田区、宝安区、龙岗区、光明新区、龙华区、坪山区、大鹏新区八个区的城市更新“十三五”规划通过市政府审批；罗湖区规划成果已经初审，待修改完善后拟于近期报市政府审批；南山区规划成果已报审，正在修改完善中。

一、全市城市更新“十三五”

至2020年，全市更新潜力用地总规模308.8km²（包含拆除重建、综合整治等）。

市城市更新“十三五”规划期内，各区更新单元计划规模控制在35-50平方公里，年度规模7-10平方公里；争取全市完成各类更新用地规模30平方公里，其中拆除重建类更新用地供应12.5平方公里，非拆除重建类（综合整治、功能改变等）更新用地供应17.5平方公里；两房配建方面，人才住房和保障性住房配建约650万平方米，创新型产业用房约100万平方米；

表：各区更新单元计划规模分配方案

 “十三五”期间，明确了未来五年城市更新主要方向，更新计划以城中村、旧工业区为主；对更新规模与方向进行合理配置，城中村与旧工业区改造计划占比九成，提高”工改工”比例，工改M0更新计划占工改计划比重不高于60%，上限6.75平方公里；落实各类配套进和两房配建，提高职住平衡水平。

此外，市十三五规划对更新潜力范围进行片区统筹和更新分区，将全市更新对象划分为三类，优先拆除重建区106平方公里，限制拆除重建区33平方公里，拆除重建及综合整治并举区185平方公里。

二、各区城市更新“十三五”

福田区

更新用地规模：福田区更新潜力用地规模约为950公顷。

更新计划结构：旧工业区不多，以旧城和旧村为主。

两房配建规模：文本未明确。

更新指引：原则上不允许进行工改商、工改居等非工业转型升级类城市更新；M0准入条件严格把控，与工业区块线对接；划定六类功能分区和34个更新统筹片区；进一步提高工改工比例；重点消化城中村存量项目；严格控制旧城区项目更新改造；鼓励低碳生态更新。

空间布局：强化“一核两廊三带八组团，促成环中心公园活力带“。通过岗厦、皇岗村等片区城市更新提升中央商务区核心功能；积极推进东西两翼生态廊道周边城市更新项目，完善商务、居住、休闲、景观等复合功能；加强梅林与彩田、福保等片区工业区升级改造更新力度，引领中央商务核心区南北沿线科技创新职能形成符合活力中轴。

图：一核两廊三带八组团

八组团包活中央活力区、河套-福保片区、香蜜湖片区、车公庙-天安片区、华强-上步片区、梅林-彩田片区、金地-沙头片区、八卦岭片区。

图：空间范围

罗湖区（待公布）

空间布局：加强重点发展区域的城市更新，积极引导统筹、整体开发。“十三五”期间，重点发展包括大梧桐新兴产业带、红岭创新金融产业带、布吉河沿线、深南路沿线，以及金三角片区、银湖片区、笋岗-清水河片区、水贝-布心片区、莲塘片区、口岸片区等六大重点片区。

表：更新潜力用地

南山区（待公布）

空间布局：拆除重建空间范围91%位于南山区五个重点发展片区内。

更新计划结构：“十三五”期间大幅提高旧工业区改造规模，新增旧工业区改造计划规模占比达到65%，其中“工改工”类占旧工业区改造总规模的70%，以保障重点产业片区的发展以及十三五更新计划目标的达成；有序推进城中村改造，占比控制在30%；稳步推进部分亟待改善的旧商业区改造，占比5%，规模约10公顷。

表：更新潜力用地

图：六大重点片区和更新空间范围

盐田区

更新用地规模：规划期内新增更新单元计划用地规模控制在110-160公顷，争取完成下限值110公顷，不得突破上限值160公顷。“工改M0”类更新单元计划用地规模控制在20公顷以内。拆除重建类更新用地规模不少于40公顷,实施非拆除重建类（综合整治、功能改变等）更新用地规模为不少于25公顷。

图：更新空间范围

更新计划结构：更新计划以城中村、旧工业区、旧城区为主，拆除重建类更新与综合整治和功能改变类更新的用地规模分别为40公顷和25公顷，占全区完成各类更新用地总规模的比重分别为61.5%和38.5%。规划五年更新计划预控结构规模如下：

五年拆除重建类更新计划结构预控表

两房配建规模：规划期内力争通过城市更新配建人才住房和保障性住房不低于4000套，配建创新型产业用房总规模不低于2.8万平方米。

更新指引：对旧工业区、城中村及旧城区作了较为明确的更新指引，如不同区位、条件的更新单元建议采取的更新方式等。

空间布局：强化多中心组团发展结构，采用TOD模式引导发展，强化政府主导作用，鼓励集中连片改造，优化滨海面域景观与盐田河线状景观。

宝安区

更新用地规模：规划期内新增更新单元计划规模控制在740-1060公顷，争取完成各类更新用地规模625公顷，其中，拆除重建类更新用地供应规模为265公顷，非拆除重建类（综合整治、功能改变等）更新用地规模为360公顷。

 图：城市更新空间范围

更新计划结构：拆除重建类更新与综合整治和功能改变类更新的用地规模分别为265公顷和360公顷，占全区完成各类更新用地总规模的比重分别为42.4%和57.6%。鼓励“工改M1”类更新，“工改M0”类更新用地规模按照不超过全区“工改工”总规模的60%进行控制，同时全区“工改M0”类拆除重建类更新单元计划用地规模不超过100公顷。

两房配建规模：规划期内力争通过城市更新配建人才住房和保障性住房不低于2.8万套，配建创新型产业用房总规模不低于22.8万平方米。

更新指引：对城中村、旧工业区及旧城区作了较为明确的更新指引，如不同区位、条件的更新单元建议采取的更新方式等。城中村原农村住宅用地采取综合整治为主、拆除重建为辅的更新方式；旧工业区统筹运用拆除重建、综合整治、功能改变等多种更新方式；旧住宅区采取以综合整治为主的更新方式，审慎开展拆除重建。

空间布局：抓住建设“粤港澳大湾区”、“广深科技创新走廊”的契机，以城市更新促进产业的升级与城市的转型。落实宝安区“湾区核心、智创高地、共享家园”发展目标，支持宝安中心区碧海片区和大空港新城建设需求，积极推动国道107沿线更新改造，保障创业路、铁仔山、机场东、立新湖、新桥中心、松岗中心等沿线重点地区更新改造需求。加快推进轨道站点周边和枢纽区域的城市更新。

龙岗区

更新用地规模：“十三五”期间，龙岗区新增更新单元计划规模控制在1170-1560之间，用地供应不低于980公顷用地，其中拆除重建更新用地供应至少达到420公顷，综合整治类更新用地供应560公顷。划定不宜拆除重建城中村范围623公顷。

图：城市更新空间范围

更新计划结构：“十三五”期间，更新计划以城中村、旧工业区为主。工改工项目占计划总体48%，共计267公顷；同时鼓励“工改M1”，“工改M0”类更新单元计划占工改工项目比重不超过60%。

表：龙岗区五年更新计划结构预控

两房配建规模：“十三五”期间，龙岗区通过更新配建人才住房和保障性住房不低于4.6万套，围绕重点发展区域和轨道站点建设；创新型产业用房配建不低于31.4万平方米。

更新指引：明确城中村、旧工业区及旧城区三类改造的更新指引，如不同区位、条件的更新单元建议采取的更新方式等；城中村差异化改造；依据工业区块线对工改制定改造规则；旧城区审慎开展拆除重建，优先考虑棚改。

空间布局：“东部中心、三心四区”；重点加强“4+2”重点区域及甘坑新镇、龙岗中心城及组团中心、轨道站点及枢纽周边的城市更新和片区统筹规划研究，促进产城融合。

龙华区

更新用地规模：“十三五”期间，龙华区新增更新单元计划规模控制在370-580之间，用地供应不低于30公顷用地，其中拆除重建更新用地供应至少达到145公顷，综合整治类更新用地供应230公顷。划定不宜拆除重建城中村范围526公顷。

图：更新空间范围图

更新计划结构：“十三五”期间，更新计划以城中村、旧工业区为主。提高“工改工”比例，从“十二五”占旧工业区改造的15%比重提高至55%；产业空间刚性管控，保障40.7平方公里的产业用地，“工改M0”类更新单元计划规模控制在79公顷以内，且占工改工项目比重不超过45%；新增“工改保”分类比例，提高职住平衡水平。

两房配建规模：“十三五”期间，龙华区通过更新配建人才住房和保障性住房不低于1.7万套，对区位、空间分布等有要求；创新型产业用房配建不低于8.1万平方米，主要分布于龙华现代商业片区、福龙生态科技走廊、福城和观湖街道观澜大道沿线地区；此外，两房及配套在各街道都有详细的任务分配。

更新指引：刚性管控，稳定产业空间规模，推动“工改工”项目，优化产业空间，有序引导“工改M0”项目合理布局，鼓励旧工业区结合实际需求，进行复合式更新，开展以综合整治为主的更新改造；

空间布局：以强化中部发展轴线为核心，带动沿线旧工业区升级改造为内在意旨，配合民生工程等助力，加强六大重点片区更新引领作用，同时划定十五个更新统筹片区，其中新增的有苹果特色小镇和牛湖两个片区，统筹安排多元复合的城市更新模式打造“新龙华”。

图：六大重点片区和十五个更新统筹片区

坪山区

更新用地规模：规划期内新增更新单元计划用地规模控制在185-300公顷。完成各类更新用地规模150公顷。其中，拆除重建类更新用地供应规模不低于65公顷，综合整治类更新用地规模不少于85公顷。

图：更新空间范围

更新计划结构：“十三五”期间，更新计划以城中村、旧工业区、旧城区为主。城中村改造计划规模占比45%，旧工业区改造计划规模占比50%，其中“工改工”类计划占旧工业区改造比例不低于70%，用地规模不低于105公顷。“工改MO”类更新单元计划用地规模控制在42公顷以内，且不超过全区“工改工”总规模的40%。旧城区改造计划比例建议控制在5%左右，用地规模约15公顷，以旧商业区改造为主。

表：更新单元计划结构引导

两房配建规模：规划期内通过城市更新配建人才住房和保障性住房不低于1万套，配建创新型产业用房总规模不低于2.8万平方米。

更新指引：对改造为工业、居住、商业等方向的比例进行了合理分配，对拆除重建和综合整治的比例进行了合理安排。保障产业空间规模，合理布局“工改M0”产业空间。鼓励旧工业区进行复合式更新。

空间布局：拆除重建空间规模9.8平方公里，其中有77%位于坪山区确定的的六大重点区域：坪山大道两侧、坪山河两侧、东部中心环、燕子湖国际会议中心、碧岭门户区、高新南片区，划分为东部中心重点片区、产业升级片区、民生优先与品质提升片区四类目标功能分区。

图：更新片区统筹范围指引

光明新区

更新用地规模：“十三五”期间，全区各类新增更新计划用地规模共324.91公顷。其中，拆除重建类更新的计划用地规模222.37公顷，综合整治类计划用地规模102.54公顷。计划通过更新供地65公顷。

更新计划结构：更新计划以城中村（旧屋村）、旧工业区为主，其中改造为居住功能214.27公顷，改造为商业功能121.4公顷，改造为工业功能59.38公顷。“工改M0”按照用地规模总量不超过80公顷，且比例不超过辖区“工改工”总规模的60%。

表：光明新区“十三五”拆除重建类项目更新用途统计

两房配建规模：计划通过城市更新配建创新型产业用房2.68万平方米，提供障性住房8600套。

更新指引：保障工业用地规模。加强与全市工业区块线管理对接，以产业功能主导片区范围为基础，严格限制光明新区现有优势与特色产业地块的“工改商”与“工改居”类城市更新，通过综合整治与产业升级提升片区环境质量与城市公共配套设施水平，促进优势产业集聚，增强新区产业发展的可持续性。有序引导“工改M0”类更新项目合理布局，合理控制新型产业空间新增规模。

空间布局：突出政府引导，形成“一廊一路两轨六片”的更新空间结构；积极引导光明中心、凤凰城、中山大学及配套片区等光明新区“十三五”期间重点发展区域开展高质量城市更新，形成新的城市增长极。加快推进轨道站点周边区域的更新。

图：更新空间范围

大鹏新区

更新用地规模：“十三五”期间，大鹏新区新增更新单元计划规模控制120公顷，拆除重建更新用地供应至少达到20公顷，综合整治类更新用地供应180公顷；此外，还划定新增更新潜力用地593公顷，其中拆除重建类预控用地396公顷（主要位于葵涌等街道），复合更新类用地197公顷（主要分布于大鹏等街道），划定不宜拆除重建城中村范围44.2公顷。

图：更新空间范围

更新计划结构：“十三五”期间，更新计划以城中村、旧工业区为主。城中村改造计划规模不超过60公顷，占总计划规模的比例不高于50%；旧工业区改造计划规模占比25%，其中“工改工”计划占旧工业区改造比例不低于50%，用地规模不低于15公顷，“工改M0”占“工改工”总规模不超过60%；旧城区改造计划比例控制在25%左右，用地规模约30公顷，以旧商业区改造为主。

两房配建规模：“十三五”期间，大鹏新区通过更新配建人才住房和保障性住房不低于0.3万套；创新型产业用房配建0.8万平方米，沿轨道站点和重点发展轴两侧分布。

更新指引：“底线（人文与生态保护）+高线（产业革新）“，立足生态保护与人文传承，发展旅游及文创产业，传统渔农业进行产业转型；鼓励以整合统筹思路进行更新，更新单元规划新增绿色低碳考核，生态敏感区需做评估报告，还有核电防护等要求。

空间布局： 建立差异化分区更新方式，分拆除重建重点区域，兼顾拆除重建与复合更新区域，以及复合更新为主、局部拆除重建区域；梳理19处价值村落进行保护与旅游开发。

三、各区与全市指标对比

「各区“十三五”规划的各项指标略有浮动，新增更新计划规模分配面积加总高于全市设定上限值。」

各区“十三五”与市目标值比较

「各区“十三五”规划的配套设施水平都略有上调。」

各区配套设施指标

「各区“工改M0”类更新单元计划用地面积加总控制在全市设定上限值内」

四、小结

- 共同点 -

1. 政府自上而下的控制力加强

宏观调控：各区划定重点更新片区、发展方向，且除福田区外其他各区都明确了各项拆建指标；

公共利益：对比市“十三五”，光明、龙华、大鹏等区的公共配套指标有所上调  ；

工业保护：倡导复合型更新模式，严控工改工项目，各区“工改M0”类更新单元计划用地面积加总控制在全市设定上限值内；

开发预控：新增不宜拆除重建城中村范围，将综合整治作为未来五年城中村更新重要方向。

考核机制：加强监管与审批效率

2. 市场主体的影响力持续存在

各区在征求意见之时，受市场主体的影响，各区的新增更新计划规模分配面积加总要高于市一级设定的上限值，可见最终出台的计划其实是政府与市场博弈的结果。

- 不同点 -

1. 差异化更新

各区依据其自身的区域特性量身设计其地区发展重点。如盐田、大鹏具备丰富的自然和历史资源，则以发展旅游、生态产业为主导方向；宝安、龙岗、龙华、坪山、光明等行政区具备优越的区位优势，则从产城融合的角度开展更新工作；福田、罗湖、南山作为过去的行政、商务中心，更新以优化原有功能和产业结构为主要目的。

2、更新方式多样

各区依据其各自的产业发展方向，拟定不同的更新主导方向与方式。如盐田、大鹏以旅游产业为主导方向，则在更新时注重历史文脉、自然环境的保存，城中村以综合整治为主，更新改造注重公共服务等基础设施服务的提升；宝安、龙岗、龙华、坪山、光明等行政区以工业升级、产城融合为主导方向，更新工作集中在城中村和旧工业区部分，注重地方资源分配的工作（如：补强公共基础服务设施、两房配建等）；福田、罗湖作为较早期发展起来的城市中心，更新项目以城中村改造和旧城区更新为主，南山则以城中村和旧工业区为主，但总体而言公共设施和市政设施建设上的投入要低于关外地区。

（来源：鼎鸿微观点）