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肖林芳:2020年 深圳要完成1600多个城中村的治理

  2018年3月7日(周三)14:15,【第十二届国房论坛】2018年房地产趋势与城市更新研讨会在五洲宾馆举办(以下简称研讨会)。


  深圳市国房人居环境研究院院长肖林芳在现场做了精彩演讲——《建设宜居城市 探索城中村综合整治新模式》。


肖林芳:2020年 深圳要完成1600多个城中村的治理

(深圳市国房人居环境研究院院长)


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肖林芳:各位来宾,下午好!接下来我跟大家分享的主题是:建设宜居城市,探索城中村综合整治新模式。站在人居环境、宜居城市建设的角度,结合我们这么多年深入社区积累的经验和案例,聚焦城中村,在模式创新上进行分享。


美国规划大师艾伦·雅各布斯说:“关于城市和城市的宜居性,是所有人的共同目标,无论是富裕的城市还是发展中的城市”。深圳就是这样一个高速发展的移民城市,也是更在快速发展的城市,把深圳建设成为更加宜居的城市也是所有深圳人的共同目标。


一、背景+形势分析


深圳近四十年的发展取得了辉煌的成就,从“深圳速度”到“深圳质量”,可以看到巨大的变化,深圳人均GDP全国第一,经过这么多年的快速发展,已成为全国经济中心,取得辉煌成绩。人口密度全国第一,这里写的常住人口只有1190万,这是官方数据,前面王主任说认可度比较高的数据是2000万。在这个过程中,深圳的标签大家都比较熟悉,“设计之都”、“创客之城”、“公园之城”、“深圳蓝”、“深圳绿”享誉全国。但从宜居的角度来说,对比国际上的先进城市、宜居城市,深圳其实还有很大差距,这张表可以看出2010-2017年深圳在全球宜居城市中的排名进步非常小,相比较之下,日本东京、大阪、新加坡的排名逐年提高,日本东京是全球人口密度最高的城市,交通非常复杂,他为什么排名逐年上升?这是值得我们深思和借鉴的,说明深圳的城市建设还存在很多问题和短板。


我们这么多年里给政府做了《深圳市宜居城市建设评估》,每年进行评估,有一套指标体系,数据显示,深圳的住房条件亟需改善,尤其是城中村住房条件非常差。公共安全方面也不容忽视,比如治安、刑事发案率。还有老百姓设身处地的社区建设水平差异比较大,原特区内外发展不均衡,投入不一样。特色城区、特色街道的建设跟国内的江浙地区、重庆、成都等城市相比还有一定差距。公共交通分担率跟标准相比有一定差距,环境治理方面有黑臭水体,交通和区域噪声投诉率较高。特别是公共服务发展方面,地区不均衡非常明显,比如我们关注的医疗、教育、文化设施,文化设施人均面积很低。


除官方评估之外,我们还做了城市满意度调查,来自老百姓的声音显示,居住在城中村的居民对深圳宜居度,相比城中村居民还有一段差距,仅75%。在他们的诉求中,除了住房、生态、交通等问题,城中村作为最突显的问题也被市民给予重视,呼吁政府在这方面加大投入,改善城中村环境。


深圳最大的瓶颈是土地资源稀缺,解决这一问题,我们通过城市更新有一些突破,从一级市场转为存量市场。经过这么多年的发展,城市更新确实解决了一部分问题,但从“十三五”规划来看,重心已经发生转移,原来一说城市更新就是推倒重建、工改工比较多,这一点在前几年比较明显。但从新的“十三五”规划来看,重心已逐渐转移到城中村,城中村和旧工业区的比例已经超过90%。


如何解决城中村的现状问题?城中村的政策机遇在哪里?这里列举了从国家到省、市关于城中村、关于住房租赁的介绍,其核心内容就是加快推进和建立住房租赁市场,这一块最大的战场就是城中村,深圳市针对城中村最近最引人注目的文件就是《深圳市“城中村”综合治理行动计划(2018-2020)》,其核心内容是标准指导、工管结合;规划主导、分期分类;到2020年要完成全市1600多个城中村的治理,其实按照我们的统计是1800多个城中村,我想可能有一些城中村条件非常差,没有计算在内。


在这些政策的支撑之下,城中村的市场机遇迎来了最好的时间,深圳的租赁市场,城中村占60%多,刚才王主任说是80%,不管是60%还是80%,总之城中村是深圳市租赁市场最大的供应主体。


下面聚焦城中村,看一下城中村是否符合住房租赁的条件,怎么样通过综合整治改变这一现状。


二、城中村综合整治模式分析


城中村的优点也是有的,为什么这么多人住在城中村?就是因为它地理位置优越,交通便利,生活配套便捷,所以城中村作为最大的供应体吸引很多来深创业的青年人居住。但在硬件设施上城中村确实先天不足,比如居住空间狭小,公共设施不足,房屋质量、安全、消防安全隐患,最主要是居住几年之后发现没有物业管理是很头疼的事,随着生活质量的提高,租户也有更高的要求,物业管理和配套服务也是他们想追求的。


针对这些短板,深圳市制定的三年计划已经落实到各区,据我们所知,罗湖区和龙岗区区级配套的三年计划已出台了,其他区正在编制或者原来已有城中村计划,结合原来的规划跟新的政策融合在一起落实城中村改造,比如宝安区的双宜小村,原来提出的宜居宜业小村现在还在做;龙华区结合现在的调研的情况提出标准+,也就是说在深圳市提出治理标准的基础上增加新的内涵,如文化元素融入城中村整治当中。可以看出各个区都在积极融入到这项工作中,探索城中村治理模式。现在比较常见的是政府主导、企业代建,EPC+O这种模式已出现在市场当中。


接下来给大家展示几个案例,这些案例来自于我们在全市各区城中村调研的基础上,给政府部门做的综合整治项目,也有获得过广东省宜居环境范例奖和中国宜居环境范例奖的项目,它们也是城中村综合整治项目。


案例:龙华观湖街道松元厦社区综合整治项目


首先给大家介绍我们参与指导的典型城中村项目——松元厦社区,松元厦存在很多,社区环境差,基础设施落后,公共配套缺乏,但它也有特色,比如有历史悠久的古祠堂、古碉楼,在综合整治中怎么把这些宜居的要素挖掘出来?这个社区有很多城中村,这些村独立就是一个城中村,(PPT演示)这些图是我们在社区调研过程中给他们提出的指导方案,首先摸底调研存在的问题,按照宜居社区的指标提出整改方案和计划,然后以街道办和社区为主导进行投入和改善,前后对比有很大改善。比如硬件整治方面,包括三线整治、立面美化刷新、商业街综合整治、道路破损平整修复,按照交通指引标准规范划线。再比如文化上墙美化,沙井盖进行艺术化处理,局部街区进行艺术化打造,这些都在一定程度上改变了居住环境,使居住空间更加舒适。


配套上也花了很大的力气,比如针对社区没有公园、休闲场所,利用无人管的三角地带空地做一个街心公园,哪怕面积很小,也基本能满足茶余饭后居民休闲活动的需求。此外,结合垃圾分类的要求,在村口设置地埋式垃圾桶,地埋式垃圾桶也是属于资源节约和垃圾分类范畴,在局部空间内改善了空气环境,也推行环保。最有特点的是古碉楼,这个碉楼已经有上百年历史,在房地产开发过程中怎么样跟碉楼结合起来开辟新的活动场地,运用平移技术将碉楼迁移到划定的区域范围内,跟房地产开发项目结合起来,打造一个公共活动空间,同时对文物又进行了保护,加以利用。


这个项目是政府主导,由街道和股份公司实施,改造过程中,除了硬件的基础改造之外,还结合自身的文化特色做了处理。


案例:366大街——南山区西丽新围村综合整治项目


这个项目的特点是街区化整治,原来这个地方没有停车场,人流混杂,非常密集,连消防通道都没有,城中村综合整治并不是推倒重建,而是在整体项目中局部可以拆建,因为有一些危旧房特别是危房已经不能住人,又阻塞了交通,这个时候可以局部拆除,这个项目就是拆除后做了一个新围文化广场,这是新围文化广场拆除前后的对比,整治后如同置身于商品房小区。此外,将下面的低端业态全部清除,置换成租户需求比较多的各种业态的商业街,大大便利了居民的生活。


软性管理上,该项目也融入了一些特色,这个城中村的特点是基本全部是租户,都是外来人口,而且流动人口特别频繁,无疑对社区的治安和秩序造成很大障碍。经过我们对全市社区的调研,物业管理是最大的瓶颈,基本上现状物业管理都是由股份公司和街道包干,引进一个环保清洁公司,每天两次、三次收集垃圾,清扫环境,专业的物业服务一概没有。这个社区建立了视频门禁+楼栋长+社区协管员的“三合一”管理模式,让居民参与做楼栋长,再加上视频门禁硬件,配合指纹采集技术,社区协管员也参与管理,“三合一”模式解决了治安问题、出租屋管理问题。


这个项目也基本上是政府全程主导,股份公司运作实施,但加了运营管理,融进日常维护、物业管理,这也算是一大进步。


案例:福田区水围村柠盟人才公寓改造项目


这个项目就不多介绍了,相信在座各位关注这一块内容的基本都比较清楚,这里我只强调几点:一是根据青年租户的特点,引入社区空间的概念,比如原来握手楼是一个劣势,通过加建两栋之间的连廊,两栋建筑物的年轻人可以通过连廊汇聚。此外,还设置了社区厨房,让大家在这儿一起做饭,一起交流。另外还有屋顶花园、青年之家,这些都是共享空间。这个模式就是现在比较成熟的EPC全过程承包+运营管理,提供各类服务、各类空间,物业管理进行升级。


案例:龙岗区新围仔村综合整治项目


这个模式也就是大家都熟知的“万村模式”,不同之处在于内容运营的特点,城中村基本都是老旧屋村,很多都要投入大量资金进行改造,拆除局部,但这个城中村不是大拆大建,它保存了原来的风貌,把城中村历史传统文脉继续保留下来,比如乔木修整,原来村里很多乔木,一般位置不是很合适都要迁移或砍掉,但这个社区对于乔木原封不动的保留,在规划设计上进行处理。


通过以上这几个案例我们可以总结出城中村综合整治模式及变化趋势:


1、城中村综合整治模式:由封闭的政府主导改造模式逐步向开放、多元的市场化模式转变,EPC+O成为主流模式,参与主体除了政府、开发商,第三方准也机构作用初步显现。


2、角色变化:除了硬件设施改造,软件运营管理至关重要,后期运营和管理成为综合整治重点,发展商由传统的开发角色逐步向运营商身份转变。


3、改造内容方面:由粗放式改造向精细化改造转变,突显有机更新、城市共生理念,坚持宜居标准、以人为本理念+生态宜居要素是未来可持续发展的根本。


4、发展趋势:城中村规模化租赁与综合整治紧密结合,后面说的两个案例都证明了这一点,通过综合整治改善居住环境,提升生活质量,它实际上是一个入口,达到规模化租赁条件后推向市场,它又是一个出后,可以解决住房供应问题,为政府提供人才房+保障房。随着市场需求和改造标准、质量逐步提高,第三方专业机构的作用和优势将继续加强。


三、城市更新综合整治创新模式


这个创新模式是基于现实条件,现在深圳市都在用深圳市政府颁布的三年计划,同时也配套了综合整治标准指引,经过我们研究对比发现综合整治标准基本偏重于硬性改造,比如空间环境怎么改,治安、消防要达到什么标准,但对于软性的管理、服务和文化是有缺失的,我给大家介绍一下我们研究院编制的全国第一步宜居社区类地方性标准《宜居社区建设评价》,它是全面的指标系统,不但包括空间、环境、安全,还包括文化、服务、管理,除了这些客观指标之外,还有主观指标,征求民意,听取老百姓的心声和诉求,综合考量这个社区、城中村到底宜不宜居。另外一个特点是把指标进行差异化分级,分基础项、加强项和优选项。基础项和加强项主要包括建筑空间、道路交通、市政管网、配套设施、生态绿化、卫生环境、治安消防、固废处理、再生回收。软件因素包括物业管理、公共服务、社团组织、文体活动、文化生活、邻里和谐、网格管理、纠纷调解、社区自治等等。在这些指标的基础上又有提升,社区可以根据自身条件的高低、优劣自行改造,逐步实现宜居,设置了优选项,比如前面达到四星的标准了,现在要继续提升,通过什么样的标准实现呢?这里给出了一些标准,主要要素包括立体绿化、海绵城市,是不是在城中村建一个口袋公园,此外还有建筑节能改造、生态停车场、古树名木保护、智慧社区、垃圾分类处理及回收利用、历史街区和建筑的改造保护利用、日托养老邻里中心等,把这些内容再进行升级,你有条件就可以去做,比如城中村实际上很多要素都可以融入进来,立体绿化、绿廊,城中村经常一发洪水就形成内涝,水排不出去,这时可以引入海绵城市技术、智慧社区。


通过这些标准,我们可以调研、摸底、诊断,列出短板,哪些内容对照标准是不合格、需要改造的,我们跟街道、社区协同合作,一起制定方案。制定出来的方案还不是直接改,还要征求民意和项目公示,也就是调查之初你要记得去了解老百姓的需求,社区居民是不是关注这些,你改造的内容是不是社区居民需要的。项目出来后要进行项目公示,体现平等化、公开化,然后进行分项实施。


通过这些工作,我们认为现在城中村综合整治在EPC+O的基础上,再加上L(宜居性评价),我认为通过宜居社区的标准,把这个环节融入进去,让大家在改造过程中有更系统、更全面的指标进行指导,可持续性更强,比如我们前期的评估和规划,对整体规划有建设性意见。另外,事中也可以提供全程技术咨询,比如怎么样跟政府的规划、事中计划进行协调,建立协同机制,事前可以进行居民需求和满意度调查,了解他们的需求,做到有的放矢,精准改造。我们掌握了大量的信息、案例和资料,对于改造的项目有非常强的借鉴意义,一些内容和技术可以进行推广和应用,使宜居要素和改造实施互相融合。


以上就是结合我们这么多年做宜居的经验和思考提出的新模式,希望这种新模式能给城中村改造提供新思路,我相信通过宜居社区的融入、城中村的改造,社区、城中村会打造成更加生态、更加绿色低碳、更加具有可持续发展的现代化城市社区。

谢谢!


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