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王锋:提出住房制度改革 购买型商品房应占40%

2018年3月7日(周三)14:15,【第十二届国房论坛】2018年房地产趋势与城市更新研讨会在五洲宾馆开幕(以下简称研讨会)。


研讨会由国房集团、深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司主办,深圳房地产信息网、厦门大学管理学院华南教育中心、鼎海商学院、深圳市福田区博士交流协会协办。


本帖直播了深圳市房地产研究中心主任王锋、深圳市城市更新局计划处徐圣荣等专家、官方及业内对于深圳楼市发展、城市更新等网友关注的演讲,干货满满。


—直播回顾—


17:20 黄逸昆《大湾区背景下的房地产市场与投资发展趋势》

》》》演讲全文 


1、我们走过这么多地方,包括莞深惠、香港、澳门、广州、佛山、中山、珠海、肇庆、江门,从交通来看,香港、深圳、东莞、惠州基本形成大湾区东岸交通圈,广州、佛山、中山、珠海、澳门等市形成西岸交通圈。未来,随着粤港澳大桥、深中通道的全线贯通,东西两岸交通圈势必逐步融合。


2、莞深惠三个城市价格波动,深圳最高波峰是2015年7月和2016年3月,东莞和惠州波峰是2016年3月和2016年9月,落后深圳6-7个月。这也反映了莞深惠的联动机制是深圳的东西开始外溢,最后东莞、惠州出现价格的涨幅。


3、包括GDP和房价增长率、人口变动、销售量的变动进行比较,比较这么多城市,我们发现处于第一区域联动的起点莞深惠,风险最小的其实就是深圳,


4、我们预测未来几年假如政策没有太大变动,房地产市场处于稳定状态。


5、产城融合发展现状。一是大型房地产开发商,像碧桂园的潼湖科技小镇,引进企业,在一个片区内进行产城融合。二是国有自带产业企业,如中国电子产业园区。三是国企与政府合作,包括各区产投进行产业园区的运营。四是小公司分散经营,我们租回来之后,通过转租、装修,通过配更好的服务进行运营。


6、你需要做的是从助力产业发展到参与产业发展,提高入园企业的活力,这里有两点:一是提供市场营销平台,二是产业对接,搭建企业孵化平台。


7、2017年9月总共有33000多套长租公寓,现在这一数字会更多,今年我们预计还会翻一番,这些是有产权的,还有一部分没有产权的,城中村的,包括政府+人才公司+社区、政府+社区+深业、整村统筹、单栋楼宇改造。


8、我们调研了水围青年公寓、玉田整村整租、鲤鱼公寓项目,收益在哪里呢?大概是20-30元/月,一年是360元,我投3000元,概8-10年才能回本,算上利息,大概12-13%左右才能回来,这个回报率非常低。


深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司投资顾问部总监 黄逸昆

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16:45 肖林芳《建设宜居城市 探索城中村综合整治新模式》

》》》演讲全文


一、背景+形势分析


1、2010-2017年深圳在全球宜居城市中的排名进步非常小,相比较之下,日本东京、大阪、新加坡的排名逐年提高,日本东京是全球人口密度最高的城市,交通非常复杂,他为什么排名逐年上升?这是值得我们深思和借鉴的,说明深圳的城市建设还存在很多问题和短板。


2、公共交通分担率跟标准相比有一定差距,环境治理方面有黑臭水体,交通和区域噪声投诉率较高。特别是公共服务发展方面,地区不均衡非常明显,比如我们关注的医疗、教育、文化设施,文化设施人均面积很低。


3、到2020年要完成全市1600多个城中村的治理,其实按照我们的统计是1800多个城中村,我想可能有一些城中村条件非常差,没有计算在内。


4、总结出城中村综合整治模式及变化趋势:一、综合整治模式;二、角色变化;三、改造内容方面;四、发展趋势:城中村规模化租赁与综合整治紧密结合,达到规模化租赁条件后推向市场,可以解决住房供应问题,为政府提供人才房+保障房。


5、城中村实际上很多要素都可以融入进来,立体绿化、绿廊,城中村经常一发洪水就形成内涝,水排不出去,这时可以引入海绵城市技术、智慧社区。


6、现在城中村综合整治在EPC+O的基础上,再加上L(宜居性评价)。


深圳市国房人居环境研究院院长 肖林芳

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15:45  徐圣荣《深圳市及各区城市更新十三五规划介绍》 


一、深圳市城市更新“十三五”规划


1、截止2017年底,全市已列入城市更新计划项目共计644项,拟拆除用地面积约50.15平方公里,项目平均规模约7.8公顷。已批更新单元规划共404个,规划拆除用地31.32平方公里,规划批准总建筑量1.13亿平方米,其中保障性住房420万平方米、创新型产业用房81万平方米、公共配套设施用房262万平方米(包括幼儿园239所、社康中心216个、公交首末站161个等),建成后可为约160万人口的幼儿教育、约330人口的就近就医和公交出行等提供了便利服务。


2、供应用地面积约16.27平方公里(移交政府土地约5平方公里),收取了1168多亿元地价,完成固定资产投资3585亿元。


3、2017年城市更新固定资产投资已达1043.6亿元,同比增长53%,占全市固定资产投资比重已达20%。


4、“十二五”末剩余更新的潜力用地约308.8平方公里(含拆除重建、综合整治),深圳城市更新潜力用地主要是两大类,一类是城中村,一类是旧工业区,旧城区占比较少。


5、民生幸福、空间优化、产业升级、低碳生态、基础保障,这是“十三五”规划更新策略目标。

   

6、 “十三五”期间,全市城市更新用地总规模30平方公里,其中拆除重建类更新用地规模12.5平方公里,非拆除重建类(综合整治+功能改变)更新用地规模17.5平方公里。


7、“十三五”期间,完成城市更新固定资产投资总额3500亿元,比“十二五”期间(1700多亿)翻一番。从这两年的实施来看,应该说压力不大,因为仅2017年拉动固定资产投资已超过1000亿,接下来的几年3500亿目标没有什么压力。


8、城市更新最终是要把地供出去才能带来最实际的效果,拆除重建五年12.5平方公里,原特区内外比例控制:0.23:0.77。特区内外的对比特别明显,接近80%都是靠原特区外供应。


9、“十三五”期间我们预估12.5平方公里土地大概会产生4600万新增建筑开工,大幅提高居住类的面积,由原来的60%提高到68%。产业类由16%的占比提高到18%,配套我们也希望大幅增加,商业和办公量在“十三五”期间下降。


10、现在统计全市列入计划的实施率基本在30%左右。我们将35-50平方公里分配到各个区,作为“十三五”重要的考核指标


11、城中村和旧工业区,两者列入计划的占比大概占新增计划九成左右,城中村占45%,旧工业区大概占45%。我们降低了工改商住的比例。


12、工改保的类型,这也是我们大力鼓励的,我们提出“十三五”期间工改保规模有所提升,大约5%左右


13、按照深圳现在的改造要求,旧住宅区优先通过棚户区进行改造,更新基本上很少有旧住宅区,这次计划结构预控中不包括旧住宅区的改造规模。


14、我们也感觉到市场对M1没有什么热情,但对M0的热情特别高涨,我们提出工改工中至少超过40%是工改M1,工改M0不超过60%,也就是说我们提出“十三五”期间工改M1用地规模不低于4.5平方公里,工改M0不超过6.75平方公里。


15、我们还提出布局指引,建议工改M0布局,特区内是轨道500米范围内,原特区外是轨道站点500米范围内的旧工业区、位于成片产业园区范围外,且位于市政府确定的“十三五”重点发展区范围内的旧工业区,并要求特区外工改M0的量占工改工的量不能超过60%。


16、编“十三五”规划时,按照要求,城市更新提供的规划配建的保障房是13万套,宝安和龙岗两区加起来是7.4万套。创新型产业用房是100万平方米。


17、全市308平方公里更新对象,其中106平方公里划到优先拆除重建区,最多的还是并举区,限制区的规模比较小,大概只有33平方公里,并举区的规模比较大,185平方公里。


二、各区“十三五”规划的编制要求和进度


1、 十个区进展不一,十个区的“十三五”规划,有六个区已经市政府批准并印发实施,这个排序是按批准的先后顺序排的,龙岗、光明、福田、宝安、龙华、大鹏的城市更新“十三五”规划已经市政府同意,新增的更新单元计划要位于自己辖区的拆除重建空间。盐田区的规划成果已报市政府审批,坪山区规划成果正在报市政府审批,罗湖区的规划成果已经我委初审,待修改完善后拟于近期报市政府审批,南山区规划成果已报送我委审查,正在修改完善中。


三、各区“十三五”规划与全市的比较


1、我们提出五年城市更新固定资产投资3500亿,现在十个区提出的五年城市更新固定资产投资目标值相加大概是4310亿。


2、全市“十三五”拆除重建空间加起来总规模是150平方公里,其中超过60%都是优先拆除重建区。


四、各区“十三五”规划的重点内容


1、福田


·福田区更新潜力用地规模950公顷,其实福田区城中村和旧工业区规模并不是特别大,反倒旧住宅区和旧商业区的规模更大,这是福田和罗湖共有的特点,更新对象以旧城区为主。


·福田本身工业区不多,主要集中在八卦岭、梅彩、车公庙和保税区。


·通过岗厦、皇岗村等片区城市更新,进一步提升中央商务区核心功能。


·加强梅林与彩田、福保等片区工业升级改造更新力度,促进更新方向往先进制造、新兴产业等类型的更新项目集聚。


·是积极推进东西两翼生态廊道周边城市更新项目,完善商务、居住、休闲、景观等复合功能。


·引导中心公园周边符合条件的片区积极开展多种方式的城市更新,更新后汇聚商业、总部办公、文化创意等功能。


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2、罗湖


· 跟福田对比有很多相似之处,潜力用地中旧城区的占比较大,超过一半。


·罗湖区提出“十三五”期间加强重点发展区域的城市更新,主要包括大梧桐新兴产业带、红岭创新金融产业带、布吉河沿线、深南路沿线以及金三角片区、银湖片区、笋岗-清水河片区、水贝-布心片区、莲塘片区、口岸片区等六大重点片区。


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3、南山


·南山的潜力规模变化很大,福田、罗湖的旧城区超过一半,而南山是以旧工业区为主,四分之三都是旧工业区,包括高新区、蛇口片区、北部片区的工业区占比较高。


·91%的拆除重建空间范围位于南山区确定的五个重点发展片区内,包括蛇口自贸区、南油片区、高新区、侨城北片区、北部片区。


·南山的潜力对象大部分是旧工业区,新增旧工业区改造计划规模占比达到65%,其中工改工类占旧工业区改造总规模的70%,以保障重点产业片区的发展以及“十三五”更新计划的目标达成。城中村占30%。


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4、盐田


·盐田整个行政区挺大的,但建设用地不大,以旧工业区为主,接近一半,城中村占比较少。


·盐田还有一个特别的地方,即旧工业区包含旧仓储物流区,潜力用地248.3公顷,其中76.2公顷是仓储物流用地。


·盐田区的盘子比较小,除旧城区更新之外的更新对象都已划入潜力范围。


5、宝安


·宝安的城中村和旧工业区加起来占绝大多数,划定的66平方公里潜力范围内,城中村和工业区加起来超过90%,其中旧工业区接近一半。


·十三五期间,宝安区旧工业区的推进力度比较大,城中村在拆除重建中只占27比,从对象来讲,城中村跟旧屋村差不多,但划定拆除空间中,旧工业区比城中村大很多,这意味着宝安在“十三五”期间对旧工业区会有倾斜。


6、龙岗


·龙岗的潜力用地全市最大,90平方公里,刚才我们说全市的潜力用地是308,龙岗就占接近30%。


·龙岗的90平方公里中,旧工业区占65%,城中村占30%,旧城区占比很少。


·一是服务东部中心建设,包括各级中心、轨道沿线。二是因为65%是旧工业区,所以产业升级是一个重要的方向。三是民生优先,特别是中小学、非独立占地配套设施、幼儿园等都是通过城市更新提出的。四是品质提升,对河流滨水空间、公园绿地周边、重要节点地区进行更新改造。


7、龙华


·龙华45平方公里,45平方公里潜力空间中,旧工业区占28平方公里,城中村占16平方公里,旧商业区和旧居住区基本可以忽略不计。


·“十三五”期间列入计划的工改工比例要大幅上升,一是产业升级,加快推进清湖转型升级示范园、红木文化产业园等创新园区的城市更新。二是中轴带动,聚焦深圳北站商务中心片区等重点更新区域。三是民生优先,对配套设施不足的地区,通过城市更新完善配套设施。四是品质提升,观澜河沿线滨水空间、公园绿地周边、重要节点实施更新改造


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8、坪山


·更新潜力范围18.9平方公里,城中村9.54平方公里,旧工业区8.95平方公里。


·拆除重建空间规模9.8平方公里,其中有77%位于坪山区确定的六大重担区域:坪山大道两侧、坪山河两侧、东部中心环、燕子湖国际会议中心、碧岭门户区、高新南片区。


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9、光明新区


·更新对象共26平方公里,旧工业区占绝大多数,而且光明还有一个特点,城中村占的规模在特区外中比较小。


·拆除空间共8.44平方公里,主要位于兖州和生态走廊、松白路沿线、轨道交通6号线、轨道交通13号线,以及六片:公明中心更新片区、光明中心更新片区、中山大学更新片区、凤凰城更新片区、内衣与钟表基地更新片区、模具基地更新片区。


10、大鹏新区


·可评估更新潜力的现状建设用地约11平方公里,本次规划拆除重建类预控用地3.96平方公里,鼓励新区新增旅游及战略新兴产业升级型拆除重建类城市更新。


·大鹏所城是全国重点文物保护单位,其他有价值村落:1、突出院村落或建筑形态的传统特征;2、鼓励发展旅游度假或创意文化产业;3、原则上不加建附属设施,确需加建的应满足规范要求;4、村落主体建筑或院落向外延伸50-100米距离范围内的城市更新,应在街区尺度、建筑体量与形态、视线廊道及步行路径等方面与村落统筹考虑。


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深圳市城市更新局计划处 徐圣荣

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