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深圳"棚改第一村"搬迁在即,为何有业主说不?

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2017-11-21 14:30:34
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深圳"棚改第一村"搬迁在即,为何有业主说不?

深圳首个征集意愿超过90%的华富村,在贴出公示以来的72天里一路频传的捷报,进度也被业内称为新的“深圳速度”。


今天,距离12月1日正式启动搬迁只剩9天时间,华富村的改造工作似乎并没有想象中那么顺利。近期在华富村业主群里传播的《协议声明作废通知函》让我们看到了华富村改造的另一面。


一些已经签约的业主表示规划方案细则未出无法推进,有业主认为拆迁补偿方案不合理,更有业主认为华富村并不符合棚改标准,该按旧改的程序启动改造......


棚改的标准如何界定?改造流程如何推进?补偿方案是否可行?针对业主的疑问,乐居咨询了律师和业内人士,将焦点梳理如下。


1、焦点一:华富村属于棚改吗?


华富村东、西区位于深圳中心公园东侧,笋岗西路和华富路交会处西南侧,地理位置优越,坐拥中心公园和笔架山公园两大市政公园。小区建于1987年,楼龄近30年。占地总面积约11.8万平方米,住房总数2343套,是目前福田区列入老旧住宅区改造中规模和体量较大的项目。



今年66岁的退休职工张晓然(化名)已经在华富村居住20多年了,随着小区一天天变老,她一直以来都在盼着改造。在查阅了深圳“十三五”的城市更新规划,看到华富村不在范围内后,张晓然终于铁下心重新装修房子后安度晚年。让她万万没想到的是,房子刚装修完,华富村要改造的消息就传出来了。


不过她并没有签约,最大的原因是她认为华富村并不属于棚改。根据《深圳市人民政府令(第292号)深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》规定,征收国有土地上的房屋的前提是必须是公共利益的需要且已纳入全市年度房屋征收计划,需同时具备的条件除符合规定的补偿方案和补偿费用足额到位,专户存储外,需取得发改委批复、规划选址与土地预审文件(或生效的城市更新单元规划),经过社会稳定风险评估、征求意见,纳入区国民经济和社会发展年度计划。



对于棚户区改造政策适用范围,《深圳市棚户区改造项目界定标准》的定义是位于深圳市范围内使用年限较久、房屋质量较差、建筑安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全等危旧住宅、住宅区和城中村改造项目,主要包括以下区域(含已纳入城市更新计划的改造项目)。


而华富街道办事处《关于征集华富村业主改造意愿的温馨提示》中提出,华富区纳入改造的原因是:建成年限久远、现状配套严重不足、综合环境较差,严重影响了生活品质,且存在消防安全隐患,进行拆除重建改造是城市发展的必然。


对此,资深地产顾问冬天表示,不同层面的问题用的政策依据不一样,两个政策管的是不同层面的事,都有交叉运用。《深圳市人民政府令(第292号)深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》里指出,“由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要”可纳入棚改,8月份福田首批棚改项目中也把华富村纳入棚改计划。


深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉则表示,“旧改”是个大概念,包括旧住宅区改造、旧商业区、城中村改造等存量盘活,棚改也属于旧改的范围。


(图源:咚咚找房)


有业主质疑华富村当前是否满足法定的征收条件,该业内人士表示,征收肯定是政府行为才合法,这里说的街道办或公司只是一个实施者的角色,他们也是政府委托实施的。广东省卓建律师事务所律师苏顺之则认为,棚改与征地不能等同,华富村的项目以《深圳市棚户区改造项目界定标准》和《加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》为准。


广东华商律师事务所律师周争锋表示,传统意义上的旧改是开发商开发楼盘的市场行为,棚改是政府为了公共利益出发的政府行政行为,华富村定义为棚改是没有问题的。


自8月10日后,华富村的公告栏上的通告及座谈会上多见“旧改”、“旧住宅改造”等字眼,对此,签约小组的工作人员表示,福田华富村改造现场指挥部工作人员表示老旧住宅区改造是一个大的概念,包括了棚改、旧改以及城市更新。


签约小组工作人员表示,深圳旧改进度缓慢,首批纳入旧改的8个小区里仅有一个小区改造成功,棚改能快速推动改造速度。


2、焦点二:补偿安置方案是否合理?


8月24日,深圳市福田区华富村东、西区改造项目现场指挥部、深圳市福田区华富街道办事处发布通告称,自2017年9月2日起,被拆迁人可与项目实施主体签订附生效条件的《深圳市福田区华富村东、西区旧住宅区改造项目房屋搬迁补偿安置协议书》。协议书中指出了两种赔偿方案:


1)方案一:按被搬迁房屋的建筑面积以 1:1.18的标准确定回迁新房应补偿建筑面积(以被搬迁房屋建筑面积为基数确定的产权调换建筑面积),且回迁新房应补偿建筑面积所对应的套内建筑面积与被搬迁房屋套内建筑面积之比不低于1:1。


2)方案二:按被搬迁房屋的套内建筑面积以 1:1的标准确定回迁新房应补偿套内建筑面积(以被搬迁房屋套内建筑面积为基数确定的产权调换套内建筑面积)。


关于增购面积方面,增购的13平建筑面积,乙方按照9000元/平优惠价缴交房款。在房源允许的条件下,乙方在增购13平的基础上可再增购不超过12平(含12平)的建筑面积,该增购部分由乙方按照回迁新房交付时的市场评估价90%优惠价格缴交房款。


另外,协议书上指出,甲方应按被搬迁房屋建筑面积以1000元/平的标准一次性向乙方支付装修补偿。对此,业主林平(化名)直言标准太低了,80平的房子补贴8万元,拆迁后还要倒贴一大笔装修费不划算。他对乐居表示,他的要求是拎包入住,按照套内面积1:1补偿,并另外赠送10平的面积。


协议中指出,乙方对于上述补偿标准有异议的,可向甲方书面申请评估。乙方申请评估的,由乙方在深圳市具有一级评估资质的机构中抽签决定评估机构,评估后只能按照评估确定的重置成新价进行补偿。经评估后,如果评估确定的重置成新价低于1000元/平,评估费用由乙方承担;如果评估确定的重置成新价高于1000元/平,评估费用由甲方承担。


存在争议的还有安置费用或提供过渡时期住房补贴,业主认为目前政府提供的75元/平/月的标准过低。“周边的房源不够,补贴很难找到同等条件的房子,每个月还要倒贴钱。”林平在找房源时得到的信息是莲花二村的租金为40平方4000元/月。


福田华富村改造现场指挥部内容显示,搬迁启动后的第一年75元/平·月,第二年80元/平·月,第三年85元/平·月。实行产权调换的,临时安置费计算期限自被搬迁房屋移交确认之日起,到产权调换房屋通知入伙之日止,另增加3个月装修期。实行货币补偿的,按3个月计算。


另外,现场指挥部与市房地产中介协会联系,由其会员单位免费为搬迁户提供房屋租赁信息和房地产中介咨询。若需房地产中介机构协助签订租房协议的,须在现场进行登记,中介机构将免收华富村东、西区改造项目搬迁户佣金。



3、焦点三:协议是否生效?


《深圳市福田区华富村东、西区旧住宅区改造项目房屋搬迁补偿安置协议书》指出,合同生效的条件有是:


11月1日,华富村发布通告称,项目整体签约率已超过90%,达到约定的生效条件,可启动搬迁。签约小组工作人员表示,目前已经在走发送甲丙双方盖章后协议的流程,11月28号将陆续发放到业主手中。



业主方则认为,现在未到11月30日,也未收到协议书,故协议不生效。苏顺之表示,乙方有权要求拿到其中一份的。但考虑到一方为政府机构,他们需要统一盖章也是合理的。乙方可以催促,但无论拿不拿到手,都不影响已经由三方签署的协议的履行。


另外,有业主表示并不了解棚改政策,当时工作人员表示协议是拿去立项的,后面还会有合同,属于诱导行为。对此,苏顺之认为,如果有充分证据,可以要求撤销。但考虑的是合同的名称和条款,明显是一份合同,完全民事行为能力人应该能够理解这并不是一份“预备”性质的合同。


4、其它诉求&答复


1)规划应获得国土局和市政府批复,在方案细则未出来前不推进补偿方案的签约,规划先行。


签约小组工作人员:9月2日, 福田华富村改造现场指挥部已发布《华富村东、西区旧住宅区改造项目概念规划方案(一)》、《华富村东、西区旧住宅区改造项目概念规划方案(二)。具体的规划需要根据设计标准定,近期本项目的规划设计单位会找一些小区内有规划设计经验的业主参与,具体时间还没有确定。


2)初定容积率为6,太高


签约小组工作人员:深圳有关于容积率编制的规范,每块地受某些因素的影响容积率怎么确定都会不相同。容积率有具体的算法,项目区位、有无轨道交通、公园等都会影响容积率的确定。


3)改造后办理房产证的税费及办证费用由谁承担?


福田华富村改造现场指挥部官微:回迁新房产权调换面积部分(按建筑面积1:1.18或套内建筑面积1:1进行产权调换的部分)办证税费由实施主体承担,增购部分(以9000元/㎡的优惠价增购的13㎡、以交房时市场评估价的90%增购的不超过12㎡部分)办证税费由被搬迁人自行承担。


4)改造后车位不低于1:1


福田华富村改造现场指挥部官微:回迁房小区会按照深标等规划技术要求配置一定的停车位,按照房屋套数,满足1:1的配比需求,被搬迁人需缴费使用。


附深圳市住房建设局答华富村业主咨询

(来源:华富村业主)




5、华富村改造时间表一览


8月10日


8月12日乐居实探时发现,签约率已达90%。华富村已经完成业主意愿征集工作,并于8月10日贴出关于公示《福田区华富村老旧住宅区改造项目住宅房屋补偿及奖励标准》的通告。



8月14日


福田区老旧住宅区(棚户区)改造和综合指挥部、福田区华富街道办、福田投资发展公司发布温馨提示称,华富村改造项目的意愿征集工作已经完成,同意率为99.1%。



8月22日



8月24日


深圳市福田区华富村东、西区改造项目现场指挥部、深圳市福田区华富街道办事处发布通告称,自2017年9月2日起,被拆迁人可与项目实施主体签订附生效条件的《深圳市福田区华富村东、西区旧住宅区改造项目房屋搬迁补偿安置协议书》。



8月27日


深圳市福田区华富村东、西区改造项目现场指挥部、深圳市福田区华富街道办事处发布通告称,将按照“先签约、先选房”的原则,对实行产权调换的房屋,以实际签约时间为基础,结合交房验收时间,综合认定选房时段,核选房时段的先后顺序确定回迁新房顺序。



8月27日


签约前,华富小学。



8月29日


深圳市福田区华富村东、西区改造项目现场指挥部、深圳市福田区华富街道办事处发布通告称,定于9月2日正式启动签约,签约期限为90日。



9月2日


福田华富村改造现场指挥部发布《华富村东、西区旧住宅区改造项目概念规划方案(一)》、《华富村东、西区旧住宅区改造项目概念规划方案(二)。



11月1日



11月15日


深圳市福田福华建设开发有限公司发布关于华富村东、西区就住宅区改造项目房地产权利证书注销《委托书》公证相关事宜的通知。



附深圳棚户改造区流程



△整理自《深圳市关于加快推进棚户区改造工作的若干措施(征求意见稿)》

(制图:小Q)


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gokuu
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沙发
2017-11-22 08:50:03
华富村好好的也叫棚改,是不是某群人猪油吃多蒙了心眼,或是太贪了?!
不想签,走行政复议、诉讼、中院、高院,不信打不赢官司。
SoCY9442115_微信
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板凳
2017-11-22 09:29:14
我们看看这“深圳速度”是怎么来的吧
SoCY9442115_微信
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地板
2017-11-22 09:29:20
我们看看这“深圳速度”是怎么来的吧
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4楼
2017-11-22 09:30:53
请停下脚步,等等你的人民。
蓝天白云4319801_微信
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5楼
2017-11-22 09:31:45
目前没有按程序来走,合同没有签,赔偿中的问题没有答复,学校与搬迁不同步!劳民伤财,
蓝天白云4319801_微信
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6楼
2017-11-22 09:31:49
目前没有按程序来走,合同没有签,赔偿中的问题没有答复,学校与搬迁不同步!劳民伤财,
蓝天白云4319801_微信
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7楼
2017-11-22 09:31:59
目前没有按程序来走,合同没有签,赔偿中的问题没有答复,学校与搬迁不同步!劳民伤财,
SoCY9442115_微信
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8楼
2017-11-22 09:36:10
不论棚改旧改,都须依法依规,我们看下这深圳速度吧怎么来的吧。补偿方案只公示4天,深圳速度。未有协商10天后确定补偿标准,深圳速度。要看规划给了两张PhotoShop效果图,深圳速度。9月2日启动签约,深圳速度。学校分流未解决,2000多户临时安置未解决,盖章合同未拿到,协议生效日期未满就通知12月1日开始搬家,深圳速度。规划和回迁房屋图则未见到就通知交房产证,办理房产证注销委托公证,深圳速度。你有了速度,请带上良心。请停下脚步,等等你的人民。
SoCY9442115_微信
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9楼
2017-11-22 09:36:23
不论棚改旧改,都须依法依规,我们看下这深圳速度吧怎么来的吧。补偿方案只公示4天,深圳速度。未有协商10天后确定补偿标准,深圳速度。要看规划给了两张PhotoShop效果图,深圳速度。9月2日启动签约,深圳速度。学校分流未解决,2000多户临时安置未解决,盖章合同未拿到,协议生效日期未满就通知12月1日开始搬家,深圳速度。规划和回迁房屋图则未见到就通知交房产证,办理房产证注销委托公证,深圳速度。你有了速度,请带上良心。请停下脚步,等等你的人民。
SoCY9442115_微信
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10楼
2017-11-22 09:38:06
不论棚改旧改,都须依法依规,我们看下这深圳速度吧怎么来的吧。补偿方案只公示4天,深圳速度。未有协商10天后确定补偿标准,深圳速度。要看规划给了两张PhotoShop效果图,深圳速度。协议主要条款空白,9月2日就启动签约,深圳速度。学校分流未解决,2000多户临时安置未解决,盖章合同未拿到,协议生效日期未满就通知12月1日开始搬家,深圳速度。规划和回迁房屋图则未见到就通知交房产证,办理房产证注销委托公证,深圳速度。你有了速度,请带上良心。请停下脚步,等等你的人民。
浪里个浪哇
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11楼
2017-12-01 20:20:53
STOP,,STOP,,STOP,,,停止重建,二十年后再谈。

煮酒英雄
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12楼
2017-12-03 10:27:34
福田政府敢行政强拆吗?

TTOOKK
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13楼
2017-12-10 08:37:55
中国人一盘散沙,一点利益立刻签字,现在又后悔,什么都不清楚家签字不是傻B是啥?
TTOOKK
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14楼
2017-12-10 08:40:22
政府看着老小区的地都流口水了,不抢白不抢,要给公务员留足留够哈
avenn
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15楼
2017-12-10 10:11:54
拆多少套建多少套或者15万一平回购。
一二楼的补偿至少要比七八楼的高30%。
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