龙华民治更新大搜罗：工改助力从“后花园”到“宇宙中心”蜕变！

民治，早期作为CBD的后花园，也有睡城之称。辖区总面积30.69平方公里。地处龙华区最南部，与福田一山之隔，东面紧挨坂田，西面靠近西丽，北面是龙华老城区，南面是梅林关。近年随着龙华拍地频繁以及多个地王诞生，民治也不再是刚需所能觊觎的高端住宅区，而房价的飙升龙华民治被大家戏称为“宇宙中心”的说法也成为了惯性。

根据“十三五”发展目标，民治的规划建设重点是“一中心区四功能片区”，以及“十大工程”建设为重点，进一步完善城市功能。

其中，一中心区为北站商务中心区，四大功能片区为梅林关片区、民治大道沿线片区、上塘片区、牛栏前片区。

“十大工程”则包括北站中心公园建设，民悦公园建设，白石龙音乐公园建设，民治体育公园建设，民治文化艺术中心建设，简上体育综合体项目建设，民治大道特色商业街改造，丹堤实验学校扩建，民乐村、沙元埔综合改造，上塘片区14个城中村综合整治。

提到民治未来规划，就不能离开深圳北站。

根据《深圳北站周边地区规划初步方案》规划，深圳北站周边又被规划为四个片区，即深圳北站商务区、红山商业文化片区、龙悦居生活片区、红木山水库生态片区。

其中，深圳北站商务片区定位为市级综合商务中心，发展目标为深圳市新的城市中心区之一，总建设规模约950万平方米，其中规划60余栋超高商务楼宇，采用街坊式整体开发，以总部经济、产业金融服务及综合商业为主，建设具有国际水平和现代化特色的综合商务片区。

在北站商务片区内，计划建成高层建筑超百栋、建筑规模超千万平方米、空间连廊规模亚洲第一的“国际会客厅”。

同时高端优质公共配套项目也在加紧推进中，今年计划动工市美术馆、市图书馆调剂库、新华医院、市第二儿童医院、等项目。此外，还将完成白石龙音乐公园建设，完成大脑壳山公园规划设计，推动北站中心公园开工建设。

而红山片区商业功能定位为以商业服务与文化娱乐功能为主，包括城市综合体、群众艺术中心、图书馆与交响乐厅。该片区还集聚了中海、鸿荣源、绿景、星河、招商、华侨城、中航、莱蒙、特发、港铁等知名地产开发商。

近年来，民治内新增的土地主要来源于拍地，因白地开发效率高，开发商不惜高价拿地涌现多个地王，土地成交价位高启。也因拿地成本较高，引入的开发企业资金实力较为雄厚，品质楼盘纷纷出现，并为片区带来多个大型商业配套如红山6979、龙光玖钻、龙光玖龙玺、金茂府等均为商业综合体项目。

随着深圳的土地储备越来越少，或将面临短缺的局面，解决的办法只能通过盘活存量土地资源释放空间，那么民治有哪些城市更新项目值得期待呢？

旧改先锋团队对民治多个城市更新项目搜罗，一起看看吧！

简上工业区更新单元

该项目已列入《2012年深圳市城市更新单元计划第三批计划》 ，2016年规划审议通过，申报主体为深圳市中益名浩房地产开发有限公司，或由蒙莱国际开发建设。

项目位于龙华区民治街道，西接新区大道，南临简上路，东靠腾龙路。规划拆除用地面积1.8万㎡，开发建面9792.2㎡，计容积率总建面8.1万㎡。其中，商业、办公及酒店合计7.9万㎡，公共配套1910㎡。总平面布局示意图显示，项目由一栋42F写字楼 、5F集中商业，且商业楼顶为屋顶花园组成。

白石龙工业区更新单元

该项目已纳入《2012年深圳市城市更新单元计划第五批计划》 ，2014年规划审议获批，确认实施主体为深圳市丹晟恒丰投资有限公司，宝安集团拥有该公司55%的股权。

项目位于龙华区民治街道，西侧紧邻新区大道，南侧紧邻宁远路。拆除用地面积2.3万㎡，开发建面1.9万㎡，计容积率总建面9.6万㎡，其中住宅2.5万㎡（含保障性住房1750㎡），商业1.5万㎡，办公4万㎡，商务公寓1万㎡，公共配套设施5790㎡。

梅林关城市更新单元

该项目于2015年纳入深圳市城市更新第一批计划，申报主体为深圳市深国际联合置地有限公司，该公司实为2014年，深高速与深圳国际共同出资成立项目公司主要实施梅林关城市更新项目，以获得项目地块的宝贵资源。深高速及新通产（深圳国际全资子公司）分别持有项目公司49%及51%的股权。

2017年10月底，万科集团与深国际共同签署梅林关更新项目代建合同，确定由万科集团代为建设。

项目位于深圳市龙华区民治街道，东临梅观快速，南靠民乐立交，西接民治大道，北为民康路，更新范围包括原华通源物流中心及梅林收费站。规划的土地用途主要为居住、商业等功能，综合容积率预计5.06。

拆除用地面积共计13.1万㎡，其中开发建设用地面积为9.5万㎡。计容总建筑面积48.64万平方米，拟建住宅24.6万平方米，含保障房面积4.2万平方米，商业3.4万㎡，办公7.8万㎡，商务公寓11.2万㎡，公共配套1.5万㎡。另外配建一所18个班制小学，除满足自身需求外还将为周边片区提供服务。

（梅林关口项目效果图）

宝山工业区城市更新单元

该项目已纳入《2015年深圳市城市更新单元计划第二批计划》 ，2016年规划通过审议，申报主体为深圳市佰亨置业有限公司，鸿荣源地产拥有其58%的股权。

项目位于龙华新区民治办事处，东临民福路，西临梅龙路，南临民旺路，北临民兴路。更新单元用地面积8.40万㎡，拆除用地面积8.37万㎡，开发建设用地面积5.32万㎡，开发建设用地计容积率建筑面积为35.3万㎡。

其中，住宅19.26万㎡，其中含保障性住房5780㎡；商业、办公及酒店14.46㎡，其中含社区肉菜市场1000㎡；公共配套设施1.58㎡，其中含一所12班幼儿园，独立占地不小于3600㎡，建筑面积3200㎡，公交首末站4500㎡，文化活动室5300㎡等；另外配建地下公共充电站700㎡。

宝山工业区城市更新项目规划中，涉及了住宅、商业、办公、酒店、菜市场、公共配套设施以及地下公共充电站等，建成后将是龙华区又一新增综合体项目。

钟氏电子工业区城市更新单元

该项目已纳入　《2015年深圳市城市更新单元计划第四批计划》 ，申报主体钟氏电子（深圳）有限公司。

项目位位于腾龙路和向荣路的东南交汇处，即星河传奇的西北面，与龙塘新村隔路相对。拆除用地范围面积1万㎡，开发建设用地面积6347.1㎡。计容积率总建筑面积3.3万㎡，其中住宅2.2万㎡，商业6280㎡，公共配套设施3670㎡，社区健康服务中心1000㎡，文化活动室1000㎡，地下附设公共充电站700㎡。

之所以开发建设用地面积少了近一半，因为涉及到地铁6号线在该路段的高架段建设，需要被占用一部分土地，由此，更新范围内的部分建筑主体已于2016年拆除。

民治第三工业区更新单元

该项目最早被划入《2011年深圳市城市更新单元计划第四批计划》，资料显示，项目拆除重建用地5.3万平米，拟规划更新方向为商业、住宅、办公等功能；2015年因调整旧改范围又重新列入城市更新单元，并将更新方向变更为商业等用途。申报主体为深圳市民治股份合作公司，由鸿荣源地产负责开发建设。

项目位于龙华区民治办事处梅龙路西侧，项目拆除重建用地5.3万平方米，建设用地面积为3.1万平米，总建筑面积约43万平方米，容积率13.83。其中，商业及办公34.3万㎡，商务公寓7.3万㎡（含人才公寓14620㎡），公共配套设施不少于5000㎡

项目规划180-250米的超高层建筑，共规划3栋44-54层（200-250米）的地标性写字楼，2栋37-43层（180-200米）的公寓建筑；

从整个规划来看，该地块未来将出现一个集办公、居住、购物、休闲等业态于一体的商业综合体，深圳北站片区的商业商务氛围越来越成熟浓厚。

融创智谷

该项目实为旭联工业区城市更新单元，已纳入《深圳市城市更新改造项目2010年度实施计划》，申报主体为深圳市磐业科技开发有限公司。是龙华首个“工改工”项目。

旭联工业区原属于莱蒙国际旗下，2016年融创中国及莱蒙国际联合发布公告称，双方签订立框架协议。融创中国将以43.94亿元收购莱蒙国际旗下7个项目公司的所有股权，其中就包括该项目。

项目位于龙华龙胜路和建设西路交汇处，拆除用地面积2.2万㎡，开发建面1.9万㎡，计容积率面积11.5万㎡，容积率6.0。其中，产业研发用房6.3万㎡（含创新型产业用房6500㎡），产业生产用房1.7万㎡，产业配套用房3.3万㎡，公共配套设施1650㎡。由3栋100米的塔楼，塔楼以下为五层裙房及二层地下室组成，裙房围合而成形成独具特色的商业内街，同时配备功能型公寓。

岳盟工业区地块更新单元

该项目早在2013年便完成了意愿改造公示，2016年纳入深圳市城市更新单元第三批计划，申报主体为深圳市国顺泰投资管理有限公司。据悉，该企业的的主要股东是深圳市馨乔实业有限公司，其背后的个人全资股东，亦是中信置业（深圳）有限公司的法定代表人，再背后则是中信集团的参股。那么，该项目极有可能将由中信、中海地产业务合并后的中海开发建设。但目前并未明确实际的实施主体。

该项目单元面积6.5万㎡，拆除范围用地面积6.5万㎡。拟更新方向为居住等功能，拆除重建用地还将落实不小于36班的九年一贯制学校一所，及一处消防站用地和绿地。但目前还未查询得到项目的具体规划指标。

横岭旧村片区城市更新单元

该项目已纳入《2016年深圳市城市更新单元计划第六批计划》，由深圳新万怡房地产开发有限公司、民治横岭股份有限公司合作开发。

项目位于深圳市龙华区民治街道横岭旧村片区，北临规划的民荣北路，南至游松河，东临规划的民通路，西临岭南路。更新单元面积5万㎡，拆除重建范围面积4.5万㎡。拟更新方向：以住宅为主，集商务公寓、购物中心、办公、休闲娱乐于一体的城市综合体

水尾泰安城市更新单元

该项目已纳入龙华区强区放权后首批更新单元计划，《2017年深圳市城市更新单元计划龙华区第一批计划》。申报主体为深圳市民治水尾股份合作公司。

项目位于深圳市龙华区民治中心区，民福路与民旺路东北侧。用地交通区位优越，沿民福路、民旺路东侧可达城市主干路民治大道和西侧可达城市主干路梅龙路。

更新单元面积12813㎡，拆迁重建范围面积12813㎡。拟更新方向为商业办公等功能（不含商务公寓）。拆除重建用地范围内无偿移交给政府用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于3000平方米。

德爱工业区城市更新单元

该项目已纳入《2014年深圳市城市更新单元计划第二批计划》，申报主体为深圳市鸿龙泰投资有限公司。

项目位于龙华区民治街道，东侧为城市支路布梅路；南侧为规划的城市次干道临龙路。更新单元面积9.6万㎡，拆除范围用地面积9.6万㎡。

根据深圳市法定图则草案，德爱工业区用地的规划功能为工业用地，拟进行工改工（改为研发中心、展厅、宿舍及配套），容积率为6.5，规划总建筑面积为53万多平方米，其中研发中心为27万多平方米，展厅为10万平方米，宿舍及配套为16万多平方米。

从地理分布上来看，民治的城市更新项目主要分布于地铁4号线及梅龙大道两侧，集中多个项目于深圳北站以北地带，主要以工业区改造为主，从目前来看，除了德爱工业区、旭联工业区“工改工”外，其余均改变了土地性质，改造方向为“工改住”、“工改商住”。

地铁出行方面，民治片区目前有2条已开通的地铁线路经过，分别是地铁4、5号线。未来还有规划的6号线已开工建设，预计2020年完工通车。

而在最新公示的《深圳市轨道交通线网规划(2016-2030)》中，中轴线已经编号为深圳地铁22号线，定位为市域快线，将实现龙华副中心与福田中心的快速联系，连接福田保税区与龙华观澜片区。线路全长34.7KM，跨福田、龙华两个区。根据规划，将串联深圳北站商务中心区、民治商贸中心、观澜-龙华高新区、龙华北科技核、观澜中心商贸区、观澜北汽车产业区等重点片区，形成中轴新城。（以上规划后期或有新的调整，待官方最终公示）

可见，未来的民治以土拍，城市更新为契机，改变老旧工业区的城市面貌，使其成为多元、高端、特色的商业街区及新型商业、商务中心、现代化国际化城区。