笋岗-清水河片区城市更新大搜罗：天下第一仓变身世界级CBD！

笋岗-清水河片区，规划范围约5.42平方公里，由笋岗片区（规划用地3.05平方公里）和清水河片区（规划用地2.37平方公里）两部分组成。片区位于罗湖区的西北部，由红岭北路、红岗路、布吉路、文锦北路、洪湖东路、笋岗东路等城市主干道围合而成。可视为罗湖区的北大门，与由蔡屋围、人民南、东门组成的“金三角”南大门相得益彰，共同承担起罗湖发展的双引擎。

早期在2010年《罗湖先行先试建设国际消费中心行动计划》提出，将笋岗片区改造建设成为深圳新的商业商务中心和总部基地，清水河片区则作为金融后勤服务基地建设。

随后深圳城市更新“十三五”规划中，笋岗-清水河片区被划入深圳16个重点发展区域，与跟深圳湾超级总部基地、宝安中心区等片区同列。并且，笋岗-清水河片区还是罗湖区唯一入选的市重点发展区域。笋岗被定位为高端商务中心区，主要发展特色商贸、创新金融和文化创意产业；清水河被定位为深圳东部高新区，主要打造战略性新兴产业和未来产业园区。

这个曾经是深圳开发最早的“边缘片区”以规划最大的仓储和转口贸易基地，在上世纪八九十年代被誉为“中华第一仓”。如今随着深圳步入城市更新时代，笋岗-清水河片区也被定位为国际时尚消费中心和国际创意文化门户。着力建设打造国际特色商业商贸区、国际商务总部核心区、都市生活现代服务区、国际创意文化交流门户区和都市生态景观品质生活区等五大功能区域。

片区现状建筑面积约600万平方米，用地单位共有304家，其中清水河片区有204个用地单位。各用地单位共策划储备了70个项目，其中51个建设项目有望陆续上马，总投资额超过1000亿元。根据有关规划，“十三五”期间将再开工建设18个项目。

 笋岗片区目前已经吸引了深业、华润、中粮、城建、招商、宝能、城脉等航母级开发商的进驻。如此城市更新阵容，及国际化高水准规划，高质量的综合服务，使得笋岗-清水河片区极具看点。

旧改先锋团队依照惯例，梳理片区内众多城市更新项目，共赏。

华润万象食家

该项目为笋岗仓储冷库城市更新单元，2014年纳入深圳市城市更新单元计划第四批计划，拟确认实施主体为深圳市笋岗华润置地发展有限公司开发。是华润置地旗下首个一站式美食主题购物中心，规划有食材供应、时令产品特卖、海鲜水产、品牌餐厅、特色情怀餐饮、手工作坊、民间创客概念店、配套娱乐等业态。

项目位于笋岗街道，北邻梅园路，东邻建达成二手车市场，南邻桃园路，西邻深业物流大厦。

更新单元用地面积4.5万㎡，拆除用地面积万㎡。项目规划产业面积20.8万㎡，保障性住房1.7万㎡，公共配套设施1670㎡，另配设社区体育活动占地1000㎡。并贡献1.3万㎡作为笋岗小学用地。据悉，深圳华润万象食家购物中心预计2020年正式开业。

招商中环

该项目为中外运长航物流中心城市更新单元，于2015年5月取得专项规划批复，实施主体为深圳市德瀚投资发展有限公司，实为招商旗下子公司。

项目位于笋岗街道，梅园路与红岭北路交汇处，占地面积约4.7万㎡，总建筑面积约50万㎡，规划有约11万㎡高端公寓、约23万㎡国际级写字楼、约5万㎡体验型商业。共788套房源，容积率

城建梅园

该项目位于笋岗-清水河片区内，具体在泥岗西路和红岭北路的东南交汇处。城建梅园现有建筑13栋，其中11栋仓库、1栋综合楼、1栋宿舍楼、总建筑面积约13.09万㎡。

根据公示的开发建设用地技术指标来看，城建梅园项目开发建设用地面积约5.78万㎡，计容总建面约75.7万㎡，其中包含住宅、商业、办公、商务公寓、产业研发用房等产品，以及还规划有30班的学校，是片区内产品最丰富，住宅指标较大的综合体项目。目前周边

长城物流中心城市更新单元

该项目是2010年二十大城市更新开工项目之一，于2012年立项并取得建设规划许可证，其早期由“深长城”投资建设，2014年中洲地产并购“深长城”更名为“中洲投资”，同年10月正式动工，但由于内部原因停滞多年，2017年9月对长城国际物流用地更新单元规划进行调整。更新方向为现代城市综合体，包括商业以及商业配套，商务公寓，现代物流服务等。

项目位于宝岗路东侧，泥岗东路南侧，东邻广深铁路，南抵梨园路。拆除用地面积85407.2平方米，开发建设用地面积5.6万㎡，计容总建筑面积39.1万㎡，平均容积率6.9，物流办公用房18.9万㎡，商业、办公13.4万㎡（含地下商业3000㎡），商务公寓5.5万㎡（含人才公寓1.1万㎡），公共配套设施1.18万㎡。另有地下公共充电站1000㎡。

深圳（罗湖）互联网金融产业总部基地项目

该项目位于笋岗街道、东邻宝安北路，西邻红岭北路，南邻孙刚东路，北邻桃园路，距南部罗湖火车站约5.3公里，距福田区市民中心约8.9公里。项目申报主体为深圳市物资集团有限公司。未来将打造成以服务消费为鲜明特色、支撑罗湖国际消费衷心建设的互联网金融产业总部基地。据悉，该项目共三期开发，包括物资控股置地大厦、HALO广场、城脉金融中心。

该项目总建面约60万平方米。拆除用地面积36919.7平方米，规划产业面积225500平方米，公共配套设施用房3200平方米(包括社区管理用房、社区警务室、便民服务站和公交首末站)。

城脉金融中心

该项目为深圳（罗湖）互联网金融产业总部基地一期项目，实施主体为深圳市脉远地产有限公司开发，该公司实为澳康达集团。用以作为跨国汽车集团中国南方总部与研发基地。

项目位于位于深圳市罗湖区笋岗街道红岭北路东侧，桃园路南侧。用地面积为 9201.6㎡，总建筑面积 182992 ㎡，计容建筑面积为 131300㎡，项目为单栋超高层塔楼，共 76 层，塔楼高度为 350m。其中，研发用房面积10.9万㎡，商业 办公面积2.2万㎡。

深业泰富广场

该项目早在2015年被纳入深圳市城市更新单元第一批计划中，是深业泰富物流集团大力打造的综合体项目，该城市更新项目主导功能为商业服务业类型，以环保、低碳为主题的超大型城市综合体。

项目位于笋岗片区中心地段，位于宝安北路以西，梨园路以东，梅园路以北区域。项目用地面积4.65万㎡，总建筑面积为51.4万㎡。其中，商业、办公及酒店合计20.66万平米，地下商业面积1万平米。项目分为三期开发，一期由四层商业裙楼和两栋办公塔楼以及三栋SOHO公寓组成。

深业车城

该项目原为清水河国际汽车物流产业园项目被纳入《2010年全市城市更新单元规划计划第一批计划》中，实施主体为深业泰富物流集团股份有限公司。

项目位于深圳市罗湖区清水河街道，清水河一路南侧，拆迁用地面积6.6万㎡，规划计容积率建筑面积16.32万㎡，其中仓储13.1万㎡、办公3.26万㎡。共分为四期建设、其中一期博兴大厦，用地面积0.75万㎡，建筑面积约3万㎡；二期博隆大厦，建设用地面积约2万㎡，建筑面积约8.1万㎡，目前已经竣工并投入使用，已有多家国际知名汽车品牌包括奥迪，宾利等品牌入驻；三期博丰大厦，建设用地面积0.66万㎡，建筑面积约2.6万㎡，以竣工验收完毕；四期还在规划中。

该项目是集汽车4S店、汽车2S店（城市展厅）、汽车用品超市、二手车市场、汽车试车道、汽车仓储六大主体功能；办证上牌服务、汽车检测服务、汽车保险服务、税务服务、金融服务、工商服务、餐饮娱乐服务、汽车影院八大服务功能于一体的综合汽车商务文化服务园区。

深业车城作为深圳市重大项目之一，是市政府规划唯一国营永久性汽车市场。建成后，将成为深圳区域规模最大、品牌最全、档次最高的汽车展示交易中心，深业车城以“构建国际消费中心、创办永不落幕车城”为核心理念，将在深圳乃至全国发展“深业车城”连锁专业市场。

银湖时代中心项目

该项目原为海龙建筑制品有限公司H405-0033地块城市更新单元，于2015年被列入《深圳市城市更新单元计划第三批计划》中，申报主体为深圳海龙建筑制品有限公司。后与中海地产成立合营公司共同开发。

项目位于清水河片区西面，清水河街道，东临清水河三路，西临红岗路和现状支路，南临现状停车场和清水河公交总站，北临清水河二路。拆除用地面积2.8万㎡，开发建面1.9万㎡，计容积率建面9.5万㎡，其中，物流用房87230㎡，商业5000㎡，公共配套设施2970㎡。

政府计划通过这个城市更新项目带动片区产业功能的提升及发展，打造以高端物流产业为主的现代物流基地。这将是清水河片区西部的“地标性项目” 。

华润智地文创中心

该项目于2016年纳入深圳市城市更新单元计划罗湖区第十批计划，申报主体为华润（深圳）有限公司。华润将接棒原为深圳市喜上喜实业有限公司的两块宗地，在罗湖区清水河街道打造“华润智地文创中心”。

项目位于清水河街道，北临草埔小学，南界清水河货运市场，东界清水河村，西界清水河五路。拆除用地范围面积7573.5㎡，开发建设用地面积5120.3㎡，计容积率建筑面积31810㎡，其中产业研发用房21220㎡（含创新型产业用房2550㎡），产业配套9090㎡（含宿舍7270㎡，小型商业服务配套1820㎡），公共配套设施1500㎡（含公共配套用房1250㎡，社区警务室100㎡，小型垃圾转运站150㎡）。

智博广场

该项目原为清水河街道外贸物流园城市更新单元，于2015年纳入深圳市城市更新单元计划第三批计划，申报主体为深圳市中逸文化发展有限公司。项目定位为建设新型功能材料和设备的国际商贸中心。

项目位于位于清水河街道，西侧为红岗路，东侧及北侧为澳康达战略性新兴产业园项目，南侧为现状清水河排洪通道。拆除用地面积10495.5㎡，开发建设用地面积6229.5㎡，计容积率建筑面积为4.3万㎡，建设A、B两栋建筑，配套建设商业、配套公共用房和地下车库。

从地理位置分布上看，城市更新项目多集中于笋岗片区，主要原因是片区功能多以批发商贸、物流仓储、低附加值厂房为主基调，产权相对单一，建筑规模较大，更新难度较小，业主改造意愿比较强等，其中最为重要的一点是不少大型地块的产权原本就掌握在几家知名的开发商手中。

在城市交通方面，笋岗-清水河片区具备其他区域难以比拟的优势。拥有轨道交通7号线与9号线，其中有四个站点位于笋岗。以及正在规划中的17号线也将经过笋岗，笋岗将成为深圳市轨道交通密度最高的区域之一。

道路交通方面来看，拥有清平高速、丹平快速、以及即将开通的坂银通道、建设中的东部过境高速都处于3分钟可到达的范围内，再加上泥岗路、笋岗路等快速路，笋岗的快速交通体系十分发达与便利。

笋岗-清水河片区各城市更新项目拆迁难度都不高，推进速度快，多个项目已经在动工，片区不久的将来环境和配套会有很大的提升。而产业升级改造后，主要还是集中在物流配送、汽车交易、家居展示和交易，并通过互联网将电子商务和物流配结合。这里将成为深圳打造国际消费中心的主平台，不仅城市功能将得到极大的提升，城市形象也将迎来凤凰涅槃式的巨大转变。