新安片区城市更新大搜罗 ：棚改加持 助力片区升值

新安，位于宝安区东南部，东面与南山区接壤，南临前海港湾。其地理位置优越，处于深港经济圈的核心区域，是穗深港发展轴黄金走廊的重要节点，是联系粤港的桥梁和辐射内地的重要窗口，具有得天独厚的区位优势。同时也是宝安区委区政府所在地，连同宝安中心片区与前海、后海地区一起被规划为深圳市的双中心之一。

作为深圳最早开发的区域之一，早期是政治、金融、文化中心；如今随着宝安的巨大发展，新安片区重新定位以商业服务、公共服务、居住生活为主，打造一个宜居的区域，生活配套逐步成熟。

片区地理位置俱佳，海陆空交通配套也十分便利，毗邻宝安国际机场、福永码头、大铲湾国际集装箱码头等重要交通枢纽。107国道贯穿整个片区，宝安大道，沿江高速，广深高速公路，均是深圳西部的主要交通干道。对外连接广州、东莞，对内连接前海，福田、南山等经济核心区域。

依托交通的完善带动区域的发展格局及区域辐射范围扩展，未来在新安片区内规划建设高密度的大型购物、高档酒店、写字楼，提供广阔的需求规模、市场空间和发展前景。

从目前来看，新安片区随着宝安城市飞速发展的脚步，产业的升级，早期欠缺周详的城市规划，工厂与居住、商业混杂交错，整体形象差，许多工厂相继搬出，剩下的破旧厂房严重影响宝安城市形象，大有必要通过城市更新加以解决，呼应如今宝安现代化、国际化的定位。

那么新安片区到底有哪些城市更新项目？它们的定位和规模是什么样的？

为此旧改先锋团队搜罗了众多新安片区内城市更新项目信息进行分享。

佳兆业尖岗山项目

2013年年初，佳兆业与宝安区政府签订《战略框架协议及尖岗山项目合作开发协议》。

随后2013年5月“佳兆业宝安尖岗山产业园城市更新项目办公室”入驻揭牌仪式，正式进驻尖岗山旧改，成为首家入驻宝安尖岗山片区城市更新的地产公司。好景不长，佳兆业债务危机爆发，项目办公室易手，项目停滞不前。

项目位于新安三路、创业二路、宝石公路、上川二路围合处，规划用地总面积约2 .2平方公里，拟更新单元用地面积222.9公顷，规划总建设量446万平米，未来将可居住约3.2万人，建设内容包括工业、办公楼、公寓、商业、酒店及居住配套等。

新乐花园、海乐花园项目

新乐花园、海乐花园是1994年建成的住宅小区，房龄近23年。由于使用海砂施工，存在严重的安全隐患，部分物业已被评定为危房。2017年两个小区被作为宝安区棚改示范项目加快推进，并列入宝安区政府重大决策项目。

两个小区共960套、8.6万平方米的房屋将按照6.0的容积率进行棚改，项目建成后，31栋960套8.6万平方米的危房隐患将彻底根除；社区党群服务中心、社康中心、幼儿园等公共配套设施将同步建成，总面积超过1万平方米；目前已经动工平整土地，预计2020年建成。

碧海花园项目

碧海花园位于宝安区新安街道创业路与广深公路交汇处，属于半开放式小区，由7栋住宅楼组成，每栋最高8层。

据资料显示，碧海花园批地时间在1988年，后于1994年建成使用。该小区早在2010年，因地铁5号线施工影响，该小区出现房屋倾斜、墙面出现裂痕，部分楼宇室内墙壁掉落水泥块等现象，由于安全隐患较大，2012年碧海花园被纳入城市更新计划中，后来因项目拆迁补偿问题迟迟未能达成一致，依照城市更新相关政策被调出城市更新计划，但由于安全隐患严重，政府将其纳入棚户区改造计划。目前尚处于搬迁安置方案征求意见中。

中粮大悦城

项目于2011年12月8日在深圳市政府发布公告批准立项，但停滞多年后，又被列入《2015年深圳市城市更新单元计划第二批计划》中，此次立项进行了范围调整，申报主体为中粮地产。但根据内部消息，项目的销售型物业部分可能由大悦城地产与中粮地产合作操盘，商业部分则由大悦城地产接手。

中粮地产、大悦城地产是中粮集团旗下两个上市平台。早在上市之初，中粮集团就对两个平台进行定位，即大悦城地产以综合体开发为主，中粮地产以住宅开发为主。

项目位于宝安新安街道25区，前进一路与创业二路交汇处西北侧，规划拆除用地面积15万㎡，开发建设用地面积10.6万㎡，总建筑面积78.5万㎡。

其中：住宅25.6万㎡（含保障房5.3万㎡）；商业，办公及酒店合计43万㎡，商务公寓7.7万㎡，公共配套设施1.7万㎡。

联建君钰府

该项目为安华工业区旧改，最早于2010年纳入深圳市城市更新单元制定计划第二批计划（草案）中，2011年重新纳入深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划，并获得市政府批准。2016年签订土地协议出让合同，正式开工。

项目位于宝安新安片区前进一路与同和路交汇处，占地0.9万㎡，总建面约7.7万㎡，规划3栋高层住宅，其中1、2栋为商品房住宅楼，3栋为保障房和公寓，房源总数共计554户，停车位为400个。

中粮创芯公园

该项目地处尖岗山战略性新兴产业集聚区内的中粮69区工业园，2015年被纳入深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划内；2016年，项目改造专项规划经深圳市城市规委会审议并获通过。

项目位于深圳市宝安区创业二路与留仙一路交汇处，由深圳市创芯置业有限公司开发，占地面积2.8万㎡，建筑面积约19万㎡，土地使用年限50年，容积率5.9，由中粮地产集团深圳物业管理有限公司来进行后期的物业服务。规划将推出共计1644套房源，由5栋塔楼组成。预计2018年年底交付。

福城前海新纪元

该项目为翻身工业区旧改，早在2010年纳入深圳市城市更新计划，更新方向为商业服务性质。项目一期于2010年已经通过审批，2012年明确了项目各期拆迁范围。

2014年，翻身工业区城市更新项目拆迁完毕，开始启动建设。随后2015年底，其中两个地块正式签订土地转让合同，土地使用年限为40年，土地用途为商业服务用地。

项目位于宝安区宝民一路与上川路的交汇处，由深圳市百年春投资发展有限公司投资开发，推广名为福城·前海新纪元，注册名为嘉洲商务中心，占地面积约5.5万㎡，规划总建面约50万㎡，集商务公寓、商业办公和酒店等业态为一体的商务综合体。

目前主推建面约33-104㎡的商务公寓产品，目前在售均价约6万元/㎡。

南头关口37、39、43片区

该项目最早于2007年纳入深圳市城市更新单元计划，随后于2012年深圳市城市更新单元计划第三批计划中，做过范围调整。为宝安新安街道西南部南头关片区。

项目主要位于以新乐路、107国道、湖滨路、翻身大道为围合的大部分区域。拆除用地面积15.91万平方米，开发建面10万㎡，总建面65.4万㎡，其中住宅：37.9万㎡，商业办公及酒店：17.3万㎡，商务公寓7.4万㎡。

37区未来的规划主要被分为两块；东北面规划为商务办公区，主要设置有超甲级写字楼、休闲广场、商务公寓及大型购物中心。西南面两个地块主要规划为高端住宅区，设置住宅及裙楼商业；39区拆除后几乎整体作为九年一贯制学校；43区改造之后将建成高端的住宅楼。

目前由深圳海滨房产有限公司开发，实为深圳市阳光华艺房地产有限公司全资子公司。但是至今仍处在和业主签约拉锯战中。

恒明珠国际金融中心

该项目为宝城三区新兴宾馆更新单元项目，最早于2011年纳入深圳市城市更新单元计划中，2013年获批成为宝安区重大项目之一。

项目位于龙井路与建安路交汇处，由深圳市恒明珠房地产开发有限公司负责开发。拆迁用地面积1.2万㎡，建设用地面积1万㎡，将规划建成高230米、总建筑面积近10万㎡的超高层建筑，建成后将是宝安地标性建筑，拟打造成宝安全新的国际金融中心及总部经济大厦，同时也是宝安首座国际标准的超甲级写字楼，力争成为深圳西部标杆。预计在2018年完工。

22区二期

22区二期城市更新单元在2012年纳入深圳市城市更新单元计划第二批计划中，2015年经过规划规土局审议公示。

项目位于宝安区新安街道22区范围内，西南至宝城公园路，东南邻新圳河和兴华二路，西北接宝城公园路东二巷。由勤诚达集团旗下子公司，深圳市瑞恒投资发展有限公司进行开发。拆除用地面积4.5万㎡，开发建面3.3万㎡。总建面26.3万㎡，其中住宅1.6万（，商业、办公及酒店6.9万㎡，商务公寓2.9万㎡，公配2700㎡。

奔迅汽车玻璃工业园更新单元

项目在2012年纳入深圳市城市更新单元计划第二批计划中，2013年单元规划通过市规委审议公示。

项目位于留仙一路与洪浪北路交汇处，由深圳奔迅汽车玻璃有限公司申报立项，后由深圳市新信德房地产开发有限公司开发建设，两家公司实为信义集团旗下全资子公司。项目用地面积5.9万㎡，开发建面4.7万㎡，总建面25.2万㎡，容积率为5.36。其中产业研发用房17.7万㎡，商业配套3万㎡，配套宿舍4.2万㎡，公配3000㎡。由4栋研发大楼和一栋宿舍组成。

项目布局新兴产业为主导，发展以互联网、物联网、新一代信息技术、科技研发等新兴产业科技工场。据悉，建成后其产业研发用房、宿舍仅供深圳奔迅汽车玻璃有限公司使用。

甲岸旧村城市更新项目

该项目2012年纳入深圳市城市更新单元计划第三批计划中，2016年经规土委审议通过专项规划。

项目位于宝民一路以北,兴华二路以东。由甲岸股份合作公司申报立项。规划占地面积逾8.7万㎡，总建筑面积约为65万㎡，将结合107时尚商务带、海雅缤纷城的规划发展，打造成为一个集酒店、办公、商业、住宅等于一体，宜居、宜业、有传统文化的现代化新城。

目前正在做拆迁补偿方案，预计于2019年正式动工。

凸版印刷工业区城市更新项目

该项目在2014年纳入深圳市城市更新单元规划制定计划第四批计划中，2015年经市规土委审批通过专项规划。

项目新安街道上川片区，东北临新安三路、东南临创业二路、西北临宝城公园路东三巷、西南临合安一巷。由深圳市宏正达房地产开发有限公司申报立项，实施主体为宏发地产。拆除用地范围3.8万㎡，开发建面2.9万㎡。计容积率总面积19.6万㎡，其中商业、办公及酒店7.8万㎡，商务公寓3.3万㎡，住宅6.8万㎡，公配1.5万㎡。

45区、47区项目

卓越翻身45区、47区旧改项目位于新安街道翻身片区，项目拆除用地13万㎡，总建筑面积达57.4万㎡。根据奥意建筑的概念方案，项目规划有超高层办公楼，超高层公寓楼，住宅以及商业综合体等业态，是现代化的城市生活、办公等多功能为一体的综合社区。经过项目的前期调研分析，结合宝安区城市规划，我们提出了“双塔”、“新深南”、“生态社区”三大设计概念。但目前还处于意愿征集阶段，还没立项。

综述，新安片区土地现状主要以旧工业区和旧住宅小区为主，现无可新增用地，因此未来片区的发展都需靠城市更新来实现，而更新方向也以居住、新型产业用途为主。

而从地理分布上看，居住用地、商业用地和工业园产业升级改造多数分布在规划的地铁沿线周边，多数距离地铁站较近。且几个大型项目，例如中洲、宏发、中粮、勤诚达等大型旧改多集中在现有的地铁沿线周边。还有卓越47区等还未立项的旧改项目都还有待开发。

地铁出行方面，新安片区未来将有6条地铁穿过，公共轨道交通覆盖较为密集，除了目前已开通的1号线、5号线和11号线外，尚规划有4条线路穿过新安片区，其中规划12号线轨道四期首批工程，预计2022年通车运营，该线路将支撑整个西部发展轴，覆盖西部地区南北向交通需求走廊，是连接宝安两大重点规划区域大空港（机场）、宝中（前海）和南山中心区至太子湾片区的大动脉。

据媒体报道，15号线（前海—西乡）将争取于2020年前开工建设；107线路属于远期规划线路，还处于前期规划。

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