368公顷平湖白泥坑片区规划曝光 产业和土地价值双升级！

近日，龙岗城市更新局对《平湖街道（白坭坑片区）城市更新规划研究（第二阶段）》进行了公示。规划重点突出推动片区城市更新，促进片区产业升级，提升片区土地价值，满足社区居民的经济发展需求。

一、关于白坭坑片区

白坭坑片区位于市域北部与东莞交界处，平湖中心区的东南方向，行政范围约 582.75 公顷。距罗湖区10 公里左右，西北分别与新木社区、良安田社区为邻，西南、东南分别与布吉街道、横岗街道及东莞市接壤。辖区总面积 5.8 平方公里，人口约 3.5 万人，其中户籍人口仅1061 人。

本次研究范围是北沿机荷高速，南靠水官高速，东至盐排高速，西接丹平快速路，围合而成的一片相对独立片区，面积约 368 公顷。

二、相关规划分析，主要从三个方面进行：

1、是梳理哪些是上层次规划提出的、必须遵守的约束性条件；

2、是梳理已有的定 位要求和需要细化、具化的方向；

3、是从片区发展的实际要求出发，需要进行功能、空间布局优 化调整的有关规划内容。

目前，对白坭坑片区有影响的规划主要有引用水源保护区规划、土地利用总体规划、旧改研究第一阶段成果和法定图则。其中，法定图则具有最直接的指导意义。

①水源保护区规划，禁止新建、改建、扩建污染较严重的产业和产生放射性或有毒有害物质的项目和设施；禁止存放、运输、使用剧毒农药和物品。

②土地利用总体规划，白坭坑片区拟建设用地均位于土地利用总体规

划的允许建设区内。

③法定图则，下李朗—良安田片区法定图则（草案）对组团规划进行深化落实，将片区的发展目标确定为：依托区位优势，建设综合枢纽物流基地，尊重现有自然、人文、产业环境，优化城市用地布局和功能结构，打造融铁路综合枢纽型物流、集装箱中转、仓储加工、传统制造业及相关生产、生活配套于一体的综合型城区。

1.用地功能布局：以现有居住空间为依据，居住用地分布在东深河道两侧，以南侧为主，除了个别地块，居住用地基本全部划为 R4 类。工业用地中，继续保留横东岭工业区、塘边工业区、以及尼九坑工业区沿丹平快速部分地块，其余全部纳入发展备用地。仓储用地以海吉星农产品物流园区为主，布局在片区东南。

2.配套服务设施：主要是通过调整工业用地功能落实用地。

3.道路交通：片区内部规划建设主干路两条，次干路 7 条。

4.河道：保留东深河道并在河道两侧规划控制了公共绿地。

5.城市更新单元：图则已划定了一个更新单元，位于社区东北部，更新后的主导功能为二类居住，配建一所九年一贯制学校。

④轨道交通规划，根据《深圳市轨道交通线网规划（2016-2030）》片区内有轨道 18 和 21 号线经过，均为快速服务线路，并设有一个站点。

⑤旧改成果（第一阶段），划定了 2 个城市更新单元，均为拆除重建类。01 更新单元规划功能为居住，配建一所九年一贯制学校；02 更新单元为产业升级项目，规划功能为工业。但是由于用地权属的问题，两个更新单元中五类用地均达不到拆迁范围的 70%，不能按照城市更新的政策进行城市更新。

三、片区整体规划

① 规划设计构思：

1.  充分利用现状景观资源

2.  打造滨水景观走廊，构建优质绿色网络

3.  打造产业升级关键节点

4.  推动旧村旧工业区的改造

5.  完善基础设施

②功能分区，本次规划轨道交通对片区激活土地价值和促进产业升级具有重要的影响，鉴于对法定图则缺乏更新引导，规划保留大量的旧村住宅和普通工业用地，提出以下土地利用调整：

1.  保留海吉星物业产业园区

2.  法定图则保留的四类居住结合更新意愿，成片改造，规划调整为二类居住用地，并结合地铁站点规划两块商住混合用地，作为片区的商业配套中心。

3.  对于东深河以南片区的工业用地，规划通过城市更新，促进片区产业升级，将法定图则 规划的普通工业用地调整为新型产业用地，增加创新空间，建设创新型产业园区。

4. 将法定图则规划的发展备用地留作远期更新，为产业转型升级提供发展空间，为片区将 来建设成为龙岗区创新经济新高地留有余地。

5. 对于法定图则规划的邮政、电信、公交首末站等零散的独立用地市政设施，本次规划采用附建的形式，结合地铁商业，建设综合服务中心的方式来解决，提高土地利用效率。对法定图则规划的雨污处理用地，结合现状和需求，本次规划调整为公共绿地，建设大型湿地公园。

除去法定图则发展备用地和现状保留的海吉星物流园区，更新改造范围共 81.38 公顷。

③综合交通组织

1. 法定图则交通规划存在的不足

（1）对片区交通组织特点认识不足，大量货运交通可能导致的交通问题没有提出解决办法

（2）东西向的道路出入口相对较少，不利于片区交通的交通组织

（3）南北向的平安大道采用大部分高架形式，不利于沿线土地利用的开发和交通的组织

（4）没有对轨道交通进行考虑，缺乏对慢行交通系统的规划和引导。

2. 综合交通规划调整策略

（1）形成货运交通和城市交通相对分离两套体系,物流货运交通，限制在东岭路以南。

（2）强化东西向的交通组织和疏散，保证丹平路上有三个以上的出入口和通行能力。

（3）重新组织平安大道竖向设计，尽可能不高架保证平安大道与片区内部道路平交。

（4）结合轨道交通站和公园绿地，组织慢行系统。

④污染治理和生态修复

1.污染治理措施

（1）加快完善市政道路和雨污市政管网，实现雨污分流。

（2）利用海绵城市建设理念，收集并回收利用雨水。

2.生态修复

除了完善市政道路和市政管网，实现雨污分流外；还应对已经废弃的人工雨污处理水池进行生态修复，结合现状地形地貌，在河流东西两侧打造大型的生态湿地公园，成以东深河为骨架向东西两侧延伸的大型连续公共开敞空间。

四、片区统筹更新及旧改单元划分

白坭坑是深圳少有的一个村集体，它不受小村利益团体的制约，可以通过更新统筹协调有限

的几个开发主体，快速提供近 1 平方公里“空地”，同时避免受权属和大小村、小村之间利益冲突，导致更新零敲碎打、支离破碎。

无论是深圳市还是龙岗区， 能拿出成片改造、快速给创新提供成熟发展环境区域不多。因

此 ，尽快启动、成片改造，可以实现公共配套实施的落地、打通市政道路以及敷设市政管网等多方面的需求。

新单元的划分主要以社区、改造主体与社区原居民的谈判结果和社区更新意愿为依据，综合考虑市政公共配套设施捆绑要求，划分为4个城市更新单元。

五、教育配套设施

本次规划统筹研究综合利用各更新单元提供的土地贡献和公共配套，解决近期更新统筹范

围内义务教育学校学区需求问题。

（1）中小学教育配套设施估算

A规划需求：规划新增地区，教育设施配套当量人口 5.97 万人，根据千人指标计算，需求 小学 77 个班，初中 27 个班。

B规划供给：本次规划更新单元内新增 2 所 45 班九年一贯制学校，现状保留一所 18 班小学，合计共提供小学 78 个班，初中 30 个班，规划学校小学富余1 个班，初中学区富余 3 班；

（2）医疗卫生设施

从白坭坑片区周边的医院设施分布情况来看，下李朗南部现状已建成深圳市第三人民医院，

可以服务下李朗和白坭坑片区。

（3）其它配套设施

法定图则原有配套设施布局缺点：用地分散、零碎占地、使用不方便。本次规划借鉴香港社区服务中心和新加坡邻里中心的做法，将法定图则要求的独立占地的公共市政配套，相应分摊各更新单元附建，其余需要增加的非独立占地的公共配套设施，在下层次的专项规划再核算落实。

六、土地权属情况

片区内土地权属分散，大量土地权属不清楚。根据土地权属资料，无权属资料的用地约 224公顷，占总用地的 60%。片区内有国有 111.48 公顷，其中已出让用地 64.89 公顷；非农用地 14-16 公顷，其中无争议的非农建设用地约 8 公顷，有争议的非农建设用地 6-8 公顷。

片区范围内权属情况总结：

国有已出让用地 64.89 公顷

无争议的非农用地 8.04 公顷

有争议，可能解决的非农用地 6-8 公顷

两规处理（含已交材料）15.5 公顷

老屋村用地（待确定）3.86 公顷

初步估算，片区内符合城市更新五类用地的面积约 100 公顷。

七、白泥坑片区何缘“滞后难前”

目前，白泥坑片区就发展现状而言，位处于行政区边缘经济社会发展水平明显滞后于其他社区。片区内产业主要以传统的制造业为主，且规模小，类型分散，产业活力不强。村集体股份公司和居民主要依靠出租厂房、住宅获取收入，但目前不少厂房和临街店面处于空置状态。部分地块功能混杂，建筑老旧，配套不足，环境品质较差。

本次发布的规划研究便是为了明确片区的功能定位、产业发展方向、更新单元划分，并制定城市更新单元规划指引，提出改造策略和实施措施，保证更新单元的操作性，从而有力推动片区内城市更新，促使白坭坑片区区产业升级，提升片区土地价值，优化居民生活环境。

 （来源整理：龙岗政府在线）