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主楼

2023-07-21 22:05:30

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共有产权房：一个生活在深圳普通家庭的理解

各位贴友大家好，题目说的是个人对共有产权房的一个理解，其实也可以说是一个希望留在深圳的普通家庭在接下来对生活的一个态度以及选择的讨论，个人的一些观点在首轮哥的某个群内有表达过，现希望就个人观点和各位在深圳的朋友作个交流。
内容主要为四部分：
一、个人的一些观点
二、买房和租商品房/租民房的经济比较
三、新旧政策交替之际，家庭的选择
四、共有产权房的现状及个人猜想

一、个人的一些观点
观点一：2023年8月1日前已经入住公租房，且三人家庭入住两房的，四人家庭入住三房的，能够满足通勤工作的，可以考虑不买房或者中长期内考虑不买房。
1、这部分家庭，按照现有的老人老办法，在深圳已经以最少的租金成本，住上了较为稳定的房源，既满足了家庭的居住需求，又满足了子女的学位，同时也满足工作通勤需要，用比较时髦的话说，这解放了思想，让年轻人可以有更多的资源去探索这个世界，创造更多的可能。
2、既然公租那么好，那为什么要加一句“中长期内考虑不买房呢”？对于已经住上公租房的家庭，这里还得从三个方面来看：
第一，现行政策大部分三人、四人家庭都是住的两房户型，对于这部分家庭，如有新增人口，随着子女的成长，两房户型已经不能满足居住需求。
第二，现行政策变动的风险，这方面不能展开来说，相信这几年大家也感触颇深
第三，公租房不能进行代际的延续，这一点也很好理解，你这一代以较少的租金住上了较好的地段公租，但你的子女那时在一线城市面临的情况可能和你现在遇到的完全不一样，从家庭来看，他们在一线城市没有兜底住房。

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沙发

2023-07-21 22:08:14

观点二：一个家庭如果就是想要留在深圳，刚需家庭只有买房和租房的区别，如果你没有住上适合你家庭的公租房，那么你的家庭接下来一定要努力买一套你家庭能够承担的起的意向房子。
1、这个观点里说的最多的一个词就是“家庭”，家庭是什么？不是你一个人，你是携家带口的一家人都在深圳工作、读书、生活。这里有你孩子的童年，有你夫妻两人为之奋斗的青春岁月，努力一把能有机会留下来不是对故乡的背叛，是对生活的另一种选择。
2、为什么说想留在深圳，又没住上合适公租房的家庭要努力买房呢？我也可以选择租民房，租商品房啊。这一点我会在第二部分内容里从经济角度提出我的看法。

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板凳

2023-07-21 22:14:51

二、买房和租商品房/租民房的经济比较

附表为：买保障房和租商品房的经济结果对比（宝安区小区商品房85平米5500计价，年租金增幅按2.5%计算）
第二十五年（2047年）
买保障房经济结果：2023年拿着110万首付，公积金分期25年买房本息成本为278万，25年后得保障房一套。
租商品房经济结果：2023年拿着110万的首付转存款，25年后本息共计207.4万，租商品房租金按年增2.5%（30年翻倍租金）计算，25年固定月供与25年租房的差额为-57.44万，故届时租房经济结果为拥有现金149.9万，无房继续租房。
第三十年（2052年）
买保障房经济结果：2023年拿着110万首付，公积金分期25年买房本息成本为278万，25年后得保障房一套。
租商品房经济结果：2023年拿着110万的首付转存款，30年后本息共计236.8万，租商品房租金按年增2.5%（30年翻倍租金）计算，25年固定月供与30年租房的差额为-121.7万（房贷已在第25年还清），故届时经济结果为拥有现金115.1万，无房继续租房。
第四十年（2062年）
买保障房经济结果：2023年拿着110万首付，公积金分期25年买房本息成本为278万，25年后得保障房一套。
租商品房经济结果：2023年拿着110万的首付转存款，40年后本息共计277.7万，租商品房租金按年增2.5%（30年翻倍租金）计算，25年固定月供与40年租房的差额为-276.8万（房贷已在第25年还清），故届时经济结果为拥有现金1万，无房继续租房。
以上三种情况为购买保障房与租商品房的经济结果对比，经济结果的差距还是比较明显的。那接下来再看一下购买保障房与租民房的经济结果对比。

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地板

2023-07-21 22:16:33

附表为：买保障房和租民房的经济结果对比（宝安区民房85平米3100计价，年租金增幅按2.5%计算）

第二十五年（2047年）
买保障房经济结果：2023年拿着110万首付，公积金分期25年买房本息成本为278万，25年后得保障房一套。
租民房经济结果：2023年拿着110万的首付转存款，25年后本息共计207.4万，租民房租金按年增2.5%（30年翻倍租金）计算，25年固定月供与租房的差额为+40.9万，故届时经济结果为拥有现金248.3万，无房继续租房。
第三十年（2052年）
买保障房经济结果：2023年拿着110万首付，公积金分期25年买房本息成本为278万，25年后得保障房一套。
租民房经济结果：2023年拿着110万的首付转存款，30年后本息共计236.8万，租民房租金按年增2.5%（30年翻倍租金）计算，25年固定月供与租房的差额为+4.6万，故届时经济结果为拥有现金241.4万，无房继续租房。
第四十年（2062年）
买保障房经济结果：2023年拿着110万首付，公积金分期25年买房本息成本为278万，25年后得保障房一套。
租房经济结果：2023年拿着110万的首付转存款，40年后本息共计277.7万，租民房租金按年增2.5%（30年翻倍租金）计算，25年固定月供与40年租房的差额为-82.7万（房贷已在第25年还清），故届时经济结果为拥有现金195万，无房继续租房
以上三种情况为购买保障房与租民房的经济结果对比，经济结果对比相对租商品房40年内体现的差距算小，客观来讲这是以牺牲了居住体验，承受了高流动人口可能带来的风险以及居住不稳定性换来的，而且居住越长，最终经济结果的差距也会越来越大。
综上从经济角度及过去十年租房的经验看，你的家庭要选择留在深圳，且相信深圳的未来，那么购入你所能够承担的意向房源相对于租商品房/租民房显然是更划算的

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4楼

2023-07-21 22:19:51

三、新旧政策交替之际，家庭的选择
保障性住房现在正处在新旧政策交替之际，一个“新事物”的出现，往往都会被拿来和现有的事物进行对比，分析一番得失、利弊，题为共有产权房的一些理解，那么我们就着重来看一下现有可售保障性住房的一些特点（以下为个人理解，如有误请指出）
1、安居型商品房：价格为同地段同品质商品房的50%左右，购买产权为100%产权（10年内限制产权），购买满10年后可根据届时政策申请取得完全产权上市交易。（第一批安居房2023年已经满10年）
2019年深圳市zjj在官网发布深圳市安居型商品房建设和管理办法（征求意见稿），里面提出取得完全产权应缴增值收益公式如下：
应缴增值收益=取得完全产权时该套住房市场评估价格×（1-原购房时基准销售价格/原购房时市场价格-1%×折扣系数×与产权单位签订买卖合同购买安居型商品房的申请人在深累计纳税申报年限）-相关费用
根据该公式，补缴一套安居型商品房的增值收益，可能存在的理论套利空间在30%-40%，如果最终该公式成型，那么对于已购入安居型商品房的家庭无疑是重大利好的；
如果补缴一套安居型商品房的增值收益，可能存在的理论套利空间在5%-10%，考虑到安居型商品房的地段、户型、得房率、对于大部分的安居型商品房利好有限，但对地段好的安居型商品房依旧是较有利的消息；
如果折扣系数×与产权单位签订买卖合同购买安居型商品房的申请人在深累计纳税申报年限最后没被计入公式，那么从经济角度看，在补缴增值收益的那瞬间和共有产权房是无差别的；
需要注意的是该意见稿发布至今，正式办法仍未落地，最终补缴增值收益的公式也是未知的，这一点对于排名相对靠后，但有机会够的着安居房的家庭，需要重点去留意的，如果套利空间较大那么在通勤、学位、生活便利性和房子套利之间你就得要作一个选择取舍，如果套利空间小或者无套利空间，那么我觉得你还是选择一套适合你家庭的人才房或者共有产权房，回归居住属性为主。

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5楼

2023-07-21 22:20:49

1、可售型人才房：价格为同地段同品质商品房的60%左右，购买产权为100%产权（10年内限制产权），参照安居房购买满10年后可根据届时政策申请取得完全产权上市交易。
可售人才房的价格比安居房贵一成（取得完全产权时也意味着少补一成），但地段、户型、配套也普遍比安居房楼盘好，如涉及需补缴增值收益取得完全产权的情况可参考上面安居型商品房的分析（如果存在5-10%的理论套利空间，那对人才房来说也是较有利的消息）；
如果折扣系数×与产权单位签订买卖合同购买安居型商品房的申请人在深累计纳税申报年限最后没被计入公式，那么从经济角度看，在补缴增值收益的那瞬间和共有产权房是无差别的；
人才房无需轮候，对于符合人才房购买条件的家庭，有适合自己家庭的房源还是建议积极认购。

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一个好大家

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6楼

2023-07-21 23:09:17 来自Android手机客户端

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少年耶稣

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7楼

2023-07-21 23:12:54

到了共有产权房，就发不出来了是一天只能发/回复5个贴？

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rikqqsky

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8楼

2023-07-21 23:39:36

是不是有什么敏感词了

引用7楼楼主的发言:
到了共有产权房，就发不出来了是一天只能发/回复5个贴？

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rikqqsky

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9楼

2023-07-21 23:40:01

人家明显没发完呢不要着急插楼哈

引用6楼一个好大家的发言:

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10楼

2023-07-21 23:44:48

以上三种可售保障性住房的选择可以说给相当一部分家庭，尤其是在轮候库且排名相对靠后但又有机会上车安居房的家庭造成了困扰，也包括我。那现在我的个人观点是这样：
对于轮候排名很靠前的家庭，能够有机会选到且能够承担的起宝中，南山，龙华等区域的安居房，那么哪怕如果最后补缴增值收益40%-50%那还是有利的，这部分家庭当然优选好地段的安居房啦；
对于轮候排名相对靠后的家庭，首选自己家庭目前能够通勤上下班的房子，尽量选能够实现深圳几大中心区域通勤的房子（像科技园，海岸城，车公庙，华强北，宝中，西丽），这样你的居住生活体验才可能会大大提高，同时你未来需要变现，补缴增值收益后买卖房子/封闭流转才可能更顺畅。对于能接受一线城市房子限制产权或者部分产权的家庭，归根结底的原因就是自己的收入水平跟不上过高的商品房价，如果这时还选择一套通勤困难的房子，那么会对自己当前生活造成很大困扰，且对将来补齐增值收益买卖/内部流转也是大大的问题（接手的家庭同样也是因为买不起商品房才接手，他们一样是要选一套能够通勤的房子安居乐业）。
对于人才家庭，上面也讲到过，有适合自己家庭的房源建议积极认购。
保障性住房回归居住属性的话，产品本身，交通、学校、周边配套才是你家庭需要考虑的方向，对于大多数轮候库的家庭你能选择好地段的房子机会不多，你的家庭现在之所以有买房的想法，首先还是你们两夫妻现在正在做的工作相对稳定，有一定收入，你买房最先要考虑到你们现在正在做的工作能不能继续，房子是用来服务你的家庭的，千万不要为了赶进度买房而买房。

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11楼

2023-07-21 23:47:16

3、共有产权房：各位朋友自己去搜一下吧，改了很多次，都发不出来，谅解下

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少年耶稣

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12楼

2023-07-21 23:49:55

试过用拼音，星号代替，删除了一些词汇还是过不了审

引用8楼rikqqsky的发言:
是不是有什么敏感词了
引用7楼楼主的发言:
到了共有产权房，就发不出来了是一天只能发/回复5个贴？

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rikqqsky

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13楼

2023-07-21 23:55:11

共有产权政策细节怎么落地怎么弄现在官方并无详细解释假如你长篇大论的评述或者转载审核收紧也能理解删减一些敏感描述试试呗

引用12楼楼主的发言:
试过用拼音，星号代替，删除了一些词汇还是过不了审
引用8楼rikqqsky的发言:
是不是有什么敏感词了
引用7楼楼主的发言:
到了共有产权房，就发不出来了是一天只能发/回复5个贴？

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14楼

2023-07-22 00:02:09

第四部的具体内容也没办法发出来，只能简单说一下，北京、广州、上海已经实行5年，具体情况大家也可以搜一下当地比较大的公众号作了解，大概的情况就是地段好的还是有比较高的人气，认购情绪高涨，地段差的以及像广州一些定价不合理（和周边商品房差不了多少）的楼盘认购情绪非常低迷

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15楼

2023-07-22 00:11:02

个人猜想也发不出来，大家可以根据管理办法里的四个“擅自”以及北京正在执行的政策自己猜想下

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16楼

2023-07-22 00:11:56

没法发，只能简单的写一下了

引用13楼rikqqsky的发言:
共有产权政策细节怎么落地怎么弄现在官方并无详细解释假如你长篇大论的评述或者转载审核收紧也能理解删减一些敏感描述试试呗
引用12楼楼主的发言:
试过用拼音，星号代替，删除了一些词汇还是过不了审
引用8楼rikqqsky的发言:
是不是有什么敏感词了
引用7楼楼主的发言:
到了共有产权房，就发不出来了是一天只能发/回复5个贴？

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17楼

2023-07-22 00:12:42

引用6楼一个好大家的发言:

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Ivytang2021

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18楼

2023-07-22 06:25:35 来自Android手机客户端

截图，发图片

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rikqqsky

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19楼

2023-07-22 11:11:36

昨天贴图，图片里有NO. 1首长的名讳，我开始没发现，死活发不出来，后来发现了把名讳截掉就发出来了，看起来只要有符合删除规则的关键词，无论图片打字应该都可以识别出来删除的

引用18楼Ivytang2021的发言:
截图，发图片

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蓝海88

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蓝海88

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20楼

2023-07-22 15:07:45 来自Android手机客户端

算法不对，所以会导致看起来买房划算。
一是年租金递增2.5％就不现实(因为人口减少)。
二是用租宝安85平房子和买210万房子来比也不合理，宝安安居房都3万多4万，210买70平都够呛。
未来人口减少，注定住房供大于求。从经济账算租必然比买共有产权好。

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共有产权房：一个生活在深圳普通家庭的理解

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