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安居房,究竟是保家还是保个人?

hom5963529_微信
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主楼
2019-05-15 15:22:02 来自m.szhome.com
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安居房,究竟是保家还是保个人?

安居房,如果是保一个家就应该无条件继承,如果是保一个人,那死后就得扫地出门,管你那么多?
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公明凤凰
公明凤凰

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沙发
2019-05-15 15:42:02
这个话题实在太风口浪尖了。不如用去年一个新闻类比这个问题:到底利益面前,人有多大范围的欲望。

去年粤西的湛江遂溪县官湖村,天地壹号的创始人陈生筹建129栋共258套别墅,准备无偿赠送给村民使用。

而让捐赠者始料未及的是,投资2亿多元的一期项目即将竣工交付之时,当初按照常驻人口规划了别墅数量,现在有村民却提出子女已经结婚或即将结婚,希望再分多一两套;有户口早已外迁的原村民联名写信,也希望回村分房;甚至有村民表示如果要拆旧房建二期工程,除了按计划给他们分配别墅,还得支付赔偿……

本是扶贫济困的善举,最后却因村民种种的想法出现了矛盾,别墅能否按原计划分配也成了问题,以致这位乡贤连续两年不愿回乡过年。“一回去,每个人都提出各种问题和要求,所以我干脆就不回去了。”陈生坦言非常困惑。

民间个人自掏腰包做个慈善都如此复杂,何况拿着国家集体资金搞的社会福利保障住房。。。
安居先锋德轶
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板凳
2019-05-15 16:11:56
其实深圳已经做得很不错了
hom5963529_微信
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地板
2019-05-15 16:46:07 来自m.szhome.com
好像安居房不要钱似的,某些人还是有施舍的心态,碧桂园150万也,到时随随便便就让你退出来,给点活期利息就完事。
hom5963529_微信
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4楼
2019-05-15 16:49:17 来自m.szhome.com
人死了就要退安居房,安居房只保个人??
hom5963529_微信
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5楼
2019-05-15 16:49:18 来自m.szhome.com
人死了就要退安居房,安居房只保个人??
木头2875515_微信
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6楼
2019-05-15 16:49:59
没有一个人去反思,为什么10年房价涨10倍,
没有一个人去反思,你再努力,你能拼得过各种二代吗?
没有一个人去反思,保证民生是政府的义务,不是大清皇帝的恩赐。


hom5963529_微信
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7楼
2019-05-15 17:01:28 来自m.szhome.com
花了150万的安居房,不能生病,不能暴毙,不能取出来应急。不能继承,只能活到房子倒塌。
保障房究竟在保谁?
黑暗天使007
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8楼
2019-05-15 17:44:47
     改革开放的实质是:解放和发展社会生产力,提高综合国力,进一步解放人民思想,建设有中国特色的社会主义。就是要解放和发展社会生产力,实现国家现代化,让中国人民富裕起来,振兴伟大的中华民族。让少数人先富起来,先富带动后富,实现共同富裕。让尽量多的深圳市民都能分享改革成果。
    如果改革的结果只能让少数人收益,大多数市民房子都买不起,花6个钱包买房还得背上周身债。收入增长赶不上房价的增长,甚至工作几十年连公租房都没得住,要赶出来。越改革越落后,那还不如不改革,还费这力气折腾干嘛。

引用6楼木头2875515_微信的发言:
没有一个人去反思,为什么10年房价涨10倍,
没有一个人去反思,你再努力,你能拼得过各种二代吗?
没有一个人去反思,保证民生是政府的义务,不是大清皇帝的恩赐。


坚持1399296_微信
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9楼
2019-05-15 20:59:32 来自m.szhome.com
例子不适用于政府,政府有责任有义务保障和改善民生工程,而保障房又是十大民生工程之一。
引用1楼公明凤凰的发言:
这个话题实在太风口浪尖了。不如用去年一个新闻类比这个问题:到底利益面前,人有多大范围的欲望。

去年粤西的湛江遂溪县官湖村,天地壹号的创始人陈生筹建129栋共258套别墅,准备无偿赠送给村民使用。

而让捐赠者始料未及的是,投资2亿多元的一期项目即将竣工交付之时,当初按照常驻人口规划了别墅数量,现在有村民却提出子女已经结婚或即将结婚,希望再分多一两套;有户口早已外迁的原村民联名写信,也希望回村分房;甚至有村民表示如果要拆旧房建二期工程,除了按计划给他们分配别墅,还得支付赔偿……

本是扶贫济困的善举,最后却因村民种种的想法出现了矛盾,别墅能否按原计划分配也成了问题,以致这位乡贤连续两年不愿回乡过年。“一回去,每个人都提出各种问题和要求,所以我干脆就不回去了。”陈生坦言非常困惑。

民间个人自掏腰包做个慈善都如此复杂,何况拿着国家集体资金搞的社会福利保障住房。。。
南漂尹
南漂尹

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10楼
2019-05-15 21:11:09 来自m.szhome.com
有句话叫:贱人就是矫情!你们这些占了便宜还卖乖的就老鼠屎,会影响后来到深圳发展的人。别老想着占便宜。
木头2875515_微信
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11楼
2019-05-15 21:14:23
占不占便宜,不是你一张鸟嘴说了算。
引用10楼南漂尹的发言:
有句话叫:贱人就是矫情!你们这些占了便宜还卖乖的就老鼠屎,会影响后来到深圳发展的人。别老想着占便宜。
Kimmo
Kimmo

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12楼
2019-05-16 09:06:25
申请都是按家庭来你跟我说个人?子女独立成立家庭了都不能做共同申请人了你还想把保障房传承给你子女?你是世袭制吗?
hanrus
hanrus

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13楼
2019-05-16 09:27:06 来自m.szhome.com
你这个肯定是没有好好研究新政策,新政策条例表述对于已经购买安居商品房的人来说,可以按老政策执行,那些问题对于已购房者来说是不疼不痒的问题,而他把最核心的问题 -新政策43条,64条第5点却不按老政策老办法来,简直无耻之极,丧心病狂
得了便宜还卖乖的刁民
得了便宜还卖乖的刁民

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14楼
2019-05-16 09:53:15
你们是买了安居房了吧,戳疼你们的玻璃心了??

人性的自私在你们这群人身上表演的淋漓尽致

是不是希望通过安居房 捞一笔不义之财???

你们论坛里这么多水军目的 不就是眼红自己身边朋友买了商品房身价涨了,自己买了安居房没 想享受到商品房带来的福利,想通过安居房 不劳而获

政府新政一出,自己多年的愿望落空了,就开始乱咬?
hom5963529_微信
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15楼
2019-05-17 02:50:28 来自m.szhome.com
第四十三条

反对理由:  
对于纳税年限这一条而不是缴纳社保年限,完全是赤裸裸的劫贫济富歧视低收入者。

建议: 
修改为缴纳社保年限或者纳税年限(以长者为准)

第四十四条 

反对理由:  
继承不能与国家的继承法及物权法冲突,假如业主双亡,而他的子女还得具备10年社保、限制收入以及其它一切符合购买安居房的条件才能继承显然荒唐。

建议:
继承人应无条件继承,经批准后,可以申请将继承的该套住房的产权份额转移登记至其名下。

第六十四条

第五款深圳所有已(未)销售的安居型商品房,取得完全产权适用本公式。 (具体公式省略)

反对理由:
1、不应该是整个房价来分收益,应该是增值部分来分成。

建议:  
修改为:    (取得产权时该房屋市场评估价—购买时该房屋的市场评估价)。

2、系数设计不合理。

建议: 
应该充分考虑购买时候真实优惠系数 和 10年产权限制折扣系数等各种因素。

2、纳税年限不合理。
具有严重歧视低收入人群和自由职业者,有侵犯人权之嫌。

建议: 
修改为社保或者纳税年限(以长者为准)

3、特别是未考虑历史原因。
2012年第一批安居房,当时申购者并没有要交增值收益一说,如果现在强加给对方,那就具有典型的强盗逻辑思维。前面一至四点都在说“老人老办法“,而第五点却制定一个新办法补偿公式条款,显然有违背“法不溯及既往“原则,没有充分考虑历史因素,2012年当时的安居房申请者对“限制10年后才能取得完全产权”都做了充分了解和估计后才选择购买,但是并没有考虑其补土地和增值收益,因为当时无相关政策规定,安居房申请者是按照《深圳市安居型商品房建设和管理办法》(2011年版)和《安居房认购指南》为依据来申请和与开发商签订的《安居房预售合同》,三者均没有相关10年后取得完全产权需要补增值收益的条款,如果现在增加需要补交增值收益,严重违背了购买者当时的真实意愿,有欺诈之嫌,违背购房者的真实意愿。

建议: 
该条公式只是适合后面购买者,需要增加一个补充条款:  按照“老人老办法“,“法不溯及既往”的原则,对已购安居型商品房的,按照当时安居房的相关政策和预售合同来,10年到期后只需要补交相关税费后免费取得完全产权。
悦来姹紫嫣红
悦来姹紫嫣红

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16楼
2019-05-17 08:29:47 来自iPhone客户端
怎么回事?楼主说的是真的么?
hom5963529_微信
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17楼
2019-05-17 09:23:14 来自m.szhome.com
2019年4月29日深圳市住房和建设局和深圳市司法局联合发布了关于向社会公众公开征求《深圳市安居型商品房建设和管理办法(征求意见稿)》等三个政府文件,引起大众广泛探讨。结合笔者了解到的已购安居房业主在网上发表的反馈意见,归纳焦点作如下思考和分析。

一、补缴增值。《征求意见》规定安居型商品房申请取得产权时补缴房款,补缴公式为:应缴增值收益=取得完全产权时该套住房市场评估价格×(1-原购房时基准销售价格/原购房时市场价格-1%×折扣系数×与产权单位签订买卖合同购买安居型商品房的申请人在深累计纳税申报年限)-相关费用。

依据该公式,购房人在申请取得完全产权时,需按照原购房时的市场价向政府补缴当时购房时房款的差额部分,并支付差额部分的增值。其中的折扣系数,没有在本次征求意见中予以明确,应该会在后续实施细则中进一步规定。

1、 如果按该公式进行试算,发现确有不合理之处。

以碧桂园荣汇为例,该小区有A,B,C,D栋,A栋为商品房,B,C栋为普通安居型商品房,D栋为人才安居房。购房人购房时销售价为2.4万,以65平米计算,实际购房金额在156万。A 栋销售价为6.4万/平方米,周边商品房售价在5-6万平方米。如果10年后房价不变,购房人申请取消限制产权需要补缴的增值金额为:169万-260万,计算如下:

商品房价格
(1-原购房时基准销售价格/原购房时市场价格)
补缴金额
市场价5万
0.52
5万x65平米x0.52=169万
市场价6.4万
0.625
6.4万x65平米x0.625=260万

如果10年后房价跌至120万,则购房人仍需补缴金额为:62.4万-75万。计算如下:

 商品房价格
(1-原购房时基准销售价格/原购房时市场价格)
 补缴金额
  市场价5万
 0.52
120万x0.52=62.4万
  市场价6.4万
0.625
120万x0.625=75万

第一、 在房价不变及上涨的情况下,该公式计算结果不够合理。

(1)按公式补缴的金额很可能会超100万,甚至高达2、3百万。

(2)补缴金额超过普通商品房住宅价格。购房人取得完全产权时支付的房款总额(购房时与补缴之和),合理的应该在深圳国土局公布的龙岗区普通商品住房的总价280万以内。280万以上的房价是豪宅不属于普通住宅。计算可知280万-156万=124万。按公式补缴金额超过124万上限,明显不合理。

如果按普通住宅的每平方米均价计算(有公布,但该数据未查),补缴金额上限应该还会更低。

在即将废止的《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》第29条规定中,笔者看到在法院执行拍卖情况下,补缴增值的上限。公式如下:
所需补交差=拍卖或强制执行上一年度市场商品住房每平方米平均均价格*建筑面积-原购房款。
上一年度市场普通商品住房每平方米平均价格以市国土局公布为准。

按上述公式中,补缴的是普通商品房市场均价,不是商品房市场均价。商品房市场均价包含了豪宅在内的均价,远远高于普通住宅商品房均价。

第二,在房价下跌的情况,按该公式计算结果也不合理。

(1)如房价下跌,购房人不能豁免补缴,仍然需要补缴房款近百万,说明该公式存在严重不合理之处。

 (2)但在房价上涨时,购房人只能享受到37.5%的-48%的增值,风险与收益不成比例。

2、 要不要补缴?怎么补?是目前讨论最广泛,争议最大的地方。

(1)有观点认为不应该补。理由主要是:安居型商品房的地价是依照《深圳市地价测算规则》的相关规定依法确定,销售价格是依照《深圳市安居型商品房定价实施细则》依法确定,购房人一次性购买取得完全产权(限制),无需补地价、房价。

即便在购房过程中有优惠的成分,但政府在约定了种种限制条件后,把购房优惠已实实在在是给到了购房人,新闻媒体也是这样宣传的。因此不能在购房人10年后,申请完全产权时,又把全部优惠全部拿回去,而且还要缴纳10年房价增值收益。从诚实信用、公平等价值来讲,不同意补。

(2)另有观点认为,如果10年后房价有增值,可以补增值。 10年后房价没有增值,则不同意补。主要理由是:安居房不同于商品房,不管是在周边环境、地理,设计,选房流程、面积、产权上的限制、使用上的限制与商品房都不具有可比性。同一区域,同一地段的商品房都显著优于安居房,参照商品房价格不公平,也没有依据。

安居房是政府安居优惠支持政策,根据购房人经济能力,限制面积、价格、向符合购房资格的人,按正常交易方式过户的房产,除了产权上有限制外,其他与购买商品房并无不同,不能增加补二次房价。但是,假如房价上涨了,对补增值部分,在参照过往政策情况下,根据购房人经济能力,适当补缴增值,也有一定合理性。如果没有涨,则不需要再补。

两种观点都提到了应适用老人老办法,新人新办法。

笔者认为:《深圳市保障性住房条例》第41条明确:“规定年限届满后,购房保障性住房的家庭或则单身居民申请取得完全产权的,应当缴纳土地收益并按照市政府确定的标准缴纳房产增值收益等价款”。因此存在按照“市政府确定的标准补缴”如何理解的问题。

按通常、正常理解,该处的标准是《征求意见》出台之前的,市政府已经制定和实施的缴纳标准,不是《征求意见》确定的新标准。

在2018年《深圳市住房和建设局关于长城里程限价商品房去的完全产权有关事项的复函》中,依据《深圳市保障性住房条例》,市政府确定的缴纳增值标准,有明确规定:缴纳增值收益=(申请完全产权时住房市场评价价-住房原购价)X系数-税费。其中系数为(1—业主购房房款/市场销售价格),市场销售价按市场交易合理区间取值。该公式明显比新公式更加有利于购房人,因此按照老人老办法,新人新办法,区分适用,会是很多人的诉求。

购买安居型商品房的人是相对弱势一方,决定购房安居房后,没有加入买房大军,错过了低价买房的机会,导致他们现在只能购买一套安居房。在上述安居房楼盘排队轮候时,坂田片区商品房最初才1万多元/平方米,在购房人排队期间,安居房的价格都涨至2.5/每平方米,购房人一次安居房购房成本已经负担很重,无力二次补房款也能理解。

另一方面,征求意见的过程是一个政策制定透明化的过程,一些不理解的地方,通过征求意见的过程进行交换意见。《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》第19条可以看出安居商品房的地价定价标准为:“按照住宅建筑面积应缴地价标准的50%计算”和“基准地价和市场评估地价两者的均值”两种方式。基准地价一般就是3000-5000元,比市场评估地价来说基数太小,因此按均值平均计算的话,政府在出售安居房时实际只收取了50%左右的地价,优惠了50%左右给到开发商,最终购房者享受到了房价优惠。

《征求意见》公式中对优惠部分,有规定折扣系数,但现在折扣金额不可控,无法预测。折扣系数无论多少是与纳税年限挂勾,即与时间挂钩,时间又与房价总价挂勾,不排除最终两者相乘之后,补缴金额过高,与政策优惠目的不一致的情况。

3、以申报纳税年限而不以社保年限计算更合理。

不管购房人有没有通过纳税的方式给深圳做贡献,购房人都已经以自己的劳动力的方式给深圳作出了贡献。纳税只是做贡献的一种方式,做公益也是做贡献,上班也是做贡献,各种消费也是做贡献,即便没有申报纳税,通过所在单位的纳税,也间接进行了纳税。贡献也许有大有小,有多有少,但是并没有具体衡量的尺度和标准。申报纳税毕竟不具有普遍性,所以以社保年限计算更具有适应性。

4、关于是属于共有产权还是独立产权之争。

毫无疑问购房人为安居型商品房的100%份额产权人。只是在所有权权能上不完全,即只有完全的占有、使用权,有限的收益权、处分权。限制产权的不完全产权与产权份额的不完全产权,不是一个概念,购房人也无需担心。

同时据悉广东省、深圳市实施共有产权是从2018年6月,广东省住建局发布《关于开展共有产权住房政策探索试点的通知》开始的,在此之前深圳实施的各类保障性住房政策,并无共有产权之说。上海、北京实施的共有产权政策时,在购房人购房时会明确书面告知市民和政府各持有的产权份额比例,在产权证上体现,与深圳现有情况完全不同。

二、《征求意见》中规定,继承人需符合申请安居型商品房的条件才能继承房产。

安居型商品房的继承,如果继承发生在取得完全产权后,是不存在任何限制的,没有争议。但是在取得完全产权之前,确有特殊之处。做一个不恰当的比例,查封限制,安居型商品房购房人虽然有100%的产权,但其限制状态与查封限制一样,限制产权无法直接继承。房产价值大,属于家庭中重资产,如果不能继承,则大大降低其实际经济价值。《征求意见》中设置继承人的条件该如何理解?还待政府进一步解释。

笔者认为应先明确,限制产权的房产不可可以继承的问题。现在能继承又有限制条件,容易混淆,不明确。实际无外乎三种情况:

第一种:明确不能继承,则该情况再反映到房价价格中。

第二种:明确能够继承,那么也就不需要设置任何继承人条件。

第三种:推行共有产权制度。明确政府和个人在房产上的份额比例,并体现在房产证上。个人财产份额依据继承法直接无条件继承。当继承人资格不符合条件的,继承人委托政府代持个人产权份额,继承人实际占有、使用继承的房产。当继承人资格符合时,可以要求登记为产权人,最终条件不符合时,继承人可以委托政府优先购买或出售。

三、《征求意见》规定安居型商品房不能出租。发生违建、扩建将解除合同收回房产。

1、关于限制出租。

首先,应当区分租赁和购房不同的权利范围。租赁只是获得了承租权,出租人是政府,承租人是有限的使用权。购房则不同,购房人取得房产,有完整的占有、完整的使用权,将购房进行出租是行使使用权的方式之一。租房与购房应该体现出不同权利差异,不然购房只是长期租房,明显不合理。另一方面,不同权利可以更好引导作出购房行为,落实以售为主的政策。

现实生活中,购房人不管是自己住或不住,自主还是租给他人住,是现在住还是以后住,只是个人使用权的行使方式差异。从政府行政管理角度,这是个人私人领域无须过多干涉。

从合理性讲,购房人如果自己不住,比如购房人因为工作地点方便、小孩上学,照顾老人等原因不能使用现在购房的房子,需要将该房出租出去,租金用来租其他地方的房子支付租金,是很合情合理的。购房人不可能空着房,因为每个月要还银行贷款本金,利息,这样是对购房人有限的家庭资源的浪费,不符合经济学原理,也不切实际。还有些购房人出租只是目前暂时性的,购房是为以后做准备,在自己符合贷款条件,身体健康时购置物业。

限制购房人出租浪占用、限制了个人利用有限的个人资源。市场经济下,我们更应该鼓励资源利用最大化,最优化,鼓励利用有限资源创造更多社会财富和更多的市场消费,市场机会,而不是鼓励大家浪费资源。

有人会提出,购房人通过安居房出租获利是否公平的问题。首先,出租只是收入不是收益,出租以后要承担银行贷款利息,要承担没有住处的租金,要承担房子装修费用折旧损失,家具家私费用,重新装修费用,实际是入不敷出。其次,购房人首付50万甚至全款近160万,放在银行里30年,资本金放在哪都可能会产生回报,资本在房子上,租金是资本的自然孳息,是合法收入。公平性应体现在每个人是否能公平购买房子,而不是获得购房后如何同样使用上。

2、对违建、扩建行为二次处罚。

第一,违建,扩建是本次征求意见中,新增的括号里的,补充内容,之前的《深圳市保障性住房条例》中并没有规定。在新旧不同的地方,应当首先区分新人新办法,老人老办法。

第二,行政处罚法规定了一事不再罚原则。在《征求意见》规定罚款,解除合同等经济性处罚涉嫌构成双重处罚,不符合法律规定。

违建很容易引起行政复议、行政诉讼。如因违建处罚引起安居房主管部门成为复议对象,与主管部门的法定职能不匹配。如因土地监察部门、主管部门两次行政行为,引起两次行政诉讼,与行政诉讼法一事不再理也违背。

第三,违建、扩建具体情况多样,具体情况应该具体分析,不能一概而论。比如有的是交房时的遗留问题,有的其他具有合理性问题等。

《中华人民共和国性质处罚法》第四条:“……设定和实施行政处罚必须以事实为依据,与违法行为的事实、性质、情节以及社会危害程度相当。”

《中华人民共和国行政强制法》第十六条:”违法行为情节显著轻微或者没有明显社会危害的,可以不采取行政强制措施。“

因此应区分不同的违法情况,作出不同轻重的处理。同时法律一般还会赋予购房人解释、申辩甚至听证的基本程序权利。

第四,深圳各小区内的违建情况,通常是由个人投诉引发。土地监察在接到投诉后,有时候是消极待待,没有认定违建。有时候在处理上,程序违法或调查不全面的情况下,错误认定违建。主管部门通常依据土地监察的相关违法决定,再对安居房购房人作出进一步处理。那么同一违法事实,则有可能会产生不同、不公平结果。

四、《征求意见》规定安居房分配对象有财产限制

《征求意见》规定,安居房的购房资格新增财产限制。这同样应该适用老人老办法,新人新办法。对已经取得安居房购房资格的人,不能再附加财产条件。

安居商品房以购房为主,租赁在一次续签后需购房,如果设置财产限制,应配套相关制度,保障购房者在深圳房价如此之高的今天,以自身的特别有限的经济能力能买的起房。同时,财产限定把一批无房但收入超过限额的深圳人(俗称的夹心层)排除在外,与深圳的人才战略严重背道而驰,不利于吸引人才,不利于深圳发展。

以上内容仅代表本人个人观点,因时间有限,难免有疏漏和不当之处。本文仅限交流、探讨,未经本人授权,不能擅自使用。《征求意见》尚无完成,目前无定论。


    
电话:18676785977         
地址:深圳市福田区深南中路1099号平安银行大厦三楼

本文完。
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