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重磅！深圳迎“房改”！人才有望免租安居房满15年才可售

刚刚，深圳发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》。本意见公开方式为主动公开！

意见中提到：

1、到2035年，深圳新增建设筹集各类住房共170 万套，各类住房供应占比：商品房占比40%，人才房20%，安居商品房20%，租赁房20%。

2、2018年起，新出让居住用地中“只租不售”比例将不断提高。

3、符合条件的高层次人才可以申请在一定年限内免租相应住房；在深全职工作满5 年以上、符合条件的可以按优惠政策购买或获赠住房产权。

4、人才房、安居房，自购房之日起累计在深缴纳社保满 15 年，或者年满60 周岁且购房满 10 年，可入市场交易，但需缴纳一定比例的增值收益。

在6月份，征求意见稿已发出；此政策在于解决四大住房核心问题：1、高房价下，人才吸引力弱减，影响城市竞争力；2、供需不平衡；3、住房结构不合理；4、保障不充分。

《意见》重点内容：

一、主要措施：

（一）关于用地

1、适当提高居住用地在城市建设用地总量中的比例和开发强度，明确人才住房、安居型商品房和公共租赁住房的用地指标和空间布局，公共租赁住房用地应保尽保， 优先安排人才住房、安居型商品房用地，合理增加普通商品住房用地，严格控制大户型高档商品住房用地。

2、从 2018 年起，在新增居住用地中，确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于 60%，同时在新出让居住用地中提高“只租不售” 用地比例。

3、实行轨道交通车辆段上盖及其站点一定范围内的居住用地用途控制，主要用于建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

（二）关于人才房、安居房

1、加大货币补贴力度，鼓励支持人才通过市场方式解决居住问题。

2、探索人才住房先租后购、以租抵购制度，在我市工作满一定年限、取得本市户籍且符合相关规定的人才，可申请购买人才住房。

3、出售的人才住房和安居型商品房在一定年限内实行封闭流转。

（1）、封闭流转期间，因另购市场商品住房等法定事由或自身原因需要转让的，应当面向其他符合申购条件的对象转让，或由政府按规定回购。

（2）、购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满 15 年，或者年满60 周岁且购房满 10 年，符合我市人才安居办法、安居型商品房建设和管理办法等规定条件的，其所购人才住房或安居型商品房经政府批准后可以进入市场流转，但应当向政府缴纳一定比例的增值收益。

4、根据实际需要和市场变化情况，合理调控各类住房的供应节奏，并酌情对人才住房、安居型商品房、公共租赁住房等住房类型进行适当的转换。

5、加大财政投入，按照不低于当年度土地出让净收益的 10%安排资金，统筹用于安居工程建设。

（三）关于住房租赁

1、建立全市统一的住房租赁交易服务监管平台。

2、鼓励发展长期租赁，支持房地产开发企业、金融保险机构、房地产经纪机构、物业服务企业等拓展住房租赁业务，调动各类主体建设筹集租赁住房的积极性，多渠道增加租赁住房。

（四）关于供应

1、优化市场商品住房供应户型结构，加大中小户型普通商品住房供应。

（五）关于住房金融创新

1、稳步推进房地产投资信托基金试点，支持金融机构创新住房金融产品和服务。

二、2018 年至2035 年工作目标

——到2035 年，新增建设筹集各类住房共170 万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100 万套。

第一阶段（近期），2018—2020 年建设筹集各类住房42 万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25 万套。

第二阶段（中期），2021—2025 年建设筹集各类住房45 万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25 万套。

第三阶段（远期），2026—2035 年建设筹集各类住房83 万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于50 万套。

三、住房供应与保障体系总体设计：

（一）、8大主体供给：

1．以房地产开发企业为主，提供市场商品住房、安居型商品房。

2．以住房租赁经营机构为主，提供各类长租公寓。

3．以市、区政府（含新区管委会）为主，提供人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

4．以人才住房专营机构为主，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

5．支持社区股份合作公司和原村民，通过“城中村”综合整治和改造，提供各类符合规定的租赁住房。

6．支持企事业单位利用符合规定的自有用地或自有用房，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

7．支持各类金融机构，采取直接投资、融资等方式，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

8．支持社会组织等各类主体，建设筹集具有公益性质的各类住房。

（二）、6大渠道保障：

1．增加建设用地，实施以公共交通为导向的住房开发模式，突出产城融合、职住平衡，在宝安、龙岗、龙华、坪山、光明和深汕特别合作区等区域建设大型安居社区。

2．盘活存量用地，加大棚户区改造力度，推进已批未建用地、社会存量用地、征地返还用地等开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

3．利用招拍挂商品住房用地、城市更新和产业园区等配建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

4．盘活各类存量用房，推进社会存量住房租购。

5．实施公共设施综合开发，通过轨道交通车辆段和停车场、公交场站等城市基础设施和公共配套设施综合开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

6．开展城际合作，落实粤港澳大湾区战略，推动建立都市圈城际住房合作机制，结合轨道交通和产业布局，在临深片区开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

（三）、租购并举

1．实物供应。

——市场商品住房，占住房供应总量的40%左右，以普通商品住房为主，面向符合条件的各类居民供应，租售结合。

——人才住房，占住房供应总量的20%左右，重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等方面人才供应，可租可售，建筑面积以小于90 平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右。对符合条件的高层次人才实行更加优惠的政策。

——安居型商品房，占住房供应总量的20%左右，重点面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民供应，可租可售、以售为主，建筑面积以小于70 平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的50%左右。

——公共租赁住房，占住房供应总量的20%左右，面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，建筑面积以30—60 平方米为主，只租不售，租金为届时同地段市场商品住房租金的30%左右，特困人员、低保及低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。

2．货币补贴。

——面向符合条件的基本住房保障对象发放住房租赁补贴。

——面向符合条件的人才发放人才安居补贴。

——面向符合条件的人才实施购房贷款贴息。

探索采用住房租赁券的形式发放住房租赁补贴和人才安居补贴。

专家解读：

宋丁：符合深圳地产发展战略方向推动房产市平稳运行

（中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任）

当供给侧发生这么剧烈的变革，需求侧也必然出现深刻变动，大量需求会涌入保障性住房消费行列，原有的商品住房上的供需两端都在收缩，特别是商品房中间的普通住房在大量保障性住房的压力下，可能出现价格趋稳的局面。但豪宅部分，由于占比减少，可能会保持需求旺盛的格局，房价可能仍然有上浮的较强动能。也就是说，将来深圳的普通商品住房和豪宅之间的价格可能会进一步拉大，这一点应该不难理解。

这个意见所涉及的问题面很宽，可能在未来实施过程中会出现很多困难和问题，但是，它的大方向是符合深圳房地产发展战略方向的，无论如何都非常值得期待，期待意见能够尽快全面、高效得到贯彻落实，真正推动深圳住房制度的实质性变革，推动深圳“房住不炒”、“住有所居”的实现，推动深圳房地产市场的长期平稳健康运行，推动深圳在即将降临的粤港澳大湾区的发展中起到更加重要的作用。

徐枫：保障房占供应量大半江山，对于稳定房价是重中之重

（深圳市房地产中介协会研究总监）

我们的基本观点，点赞深圳房地产主管部门：

1、增加保障房在市场中的供应量，根据预期理论，会进一步加剧商品住宅市场的调整。加之此前的房价20连跌，都是目前深圳市场需要的降温药。房住不炒方向需要类似政策得以落地。

2、建议是进一步减少人才房在保障房中的比例。人才的认定是靠市场，不是靠政府。如果是人才，意味着获得资源的能力高于社会平均水平，也不需要政府在住房方面提供保障。而需要提供保障的人群一般是社会弱势群体。保障房顾名思义，在资源有限的情况下，更应该惠及弱势群体。人才房在深圳可以是产业结构调整的导向性政策，但占据的比例和绝对值，可以在现有水平下进一步下调。另外人才的界定，会引发很多不必要的讨论，也有机会引发灰色交易，综上，建议进一步减少总量。

3、深圳商品房结构里，50%以上的为小产权房。要从根本上解决住房供应不合理的问题，就需要相关部门突破现有制度框架，以特区精神，动小产权房的奶酪。

保障房占市场供应量的大部分江山，对于稳定房价，解决民生问题是重中之重。

凤凰树：全国第一个公建房比例最高城市购房者买房不要盲目

（房网著名剑客、资深户型专家）

改革开放40年，深圳楼市再出发找到新起点：建立全国第一个公建房占主体的住房供应系统，进而成为全国第一个公建房比例最高的城市。

截止2017年，深圳住房总量1055万套，其中商品房146万套，公建房36万套。到2035年，深圳将新增公建房（人才房、安居房、公租房）不少于100万套，则公建房136万套，商品房216万套，公建房：商品房=；估计到2050年，公建房：商品房=50:50，将与香港的住宅结构相近。

今后17年，深圳的公建房占主体，将有效地分流商品房市场，缓解商品房的供需矛盾，“低端有保障”地解决了低端居住需求。随之而来的，中小户型的供应可以由公建房和租赁房解决；商品房将主要解决改善居住和高端居住的需求。供应渠道的分设，商品房的户型面积将顺应改变。

深圳在今天发布住房新政，也是此轮楼市调控的组成部分，旨在“改变市场预期”。新政引导买房者应视自身条件选择不同的住房供应渠道，不要盲目地“千军万马”挤上“商品房”的独木桥。

张大伟：深圳谈不上房改，只是在保障体系上更丰富

（中原地产首席分析师）

1、未来17年深圳计划供应170万套房，这个数据是最近2年继上海5年170万套、北京5年150万套房之后第三个城市明确长周期供应计划城市。

2、从绝对供应量看，按照每年10万套的量看，对于人口明显增加的深圳来说并不算多。（京沪都已经开始控制人口）

3、从供应主体看，过去市场化的商品房占供应主题，保障房供应占辅助的结构出现了调整。市场化商品房占40%，租赁房，和部分产权的人才房供应增加。

这和过去20年执行的住房制度并没有根本性变化，只是在过去缺失的保障体系上做的更丰富。

4、从住房体系看，房地产市场在过去20年投资属性过强，买房就赚钱的财富效应导致投资需求集中，土地财政根本性依然没有变化。增加供应的确可以缓解市场供需结构，深圳过去几年最大的问题是土地供应少，未来对市场的影响也主要看，供应量的完成情况，以及人才房等保障类型房屋是否具备投资属性。

回顾：意见征求：

　　在6月5日至7月19日，深圳市住房和建设局通过深圳市住房和建设局民意征集门户网站对《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》进行了公开征求意见，现将收集采纳市民群众意见和建议情况公告如下：

　　一、收集意见和建议情况

　　公开征求意见通知公布在市住房和建设局门户网站，市民群众可以通过信函、网站直接提交、电子邮件等方式反馈意见和建议。征求意见期间，共收集到各类意见建议2691条，经合并及梳理后，共整理有效意见建议190条，其中，与主文件相关的意见建议88条，与配套文件相关的意见建议70条，咨询类意见23条，与住房制度改革无直接关系的意见建议9条。

　　二、部分意见采纳情况（详见附件）

　　感谢市民群众的积极参与并提出宝贵意见。（图片有压缩，请点击看大图▼）