租售并举一周年：深圳租金涨了吗？

去年7月住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取广州、深圳、南京等12个城市作为首批开展住房租赁试点的人口净流入城市。

如今该政策的实行快满一周年了，据媒体统计，在2017年5月至2018年5月这一周期内，住建部在去年确定为租赁试点的12座人口净流入城市的房租单价（元/㎡/月）也都出现了幅度不同的上涨。

深圳一年内的租金情况又是如何？根据深圳房地产信息网络数据中心的监测，5月份深圳的住宅租金为80元/㎡/月，同比去年5月上涨1.3%。

其中，龙岗区5月租金均价为56元/㎡/月，同比上涨16.7%；宝安区65元/㎡/月，同比上涨12.1%；南山区100元/㎡/月，同比上涨9.9%。

这样看来，深圳近一年的的租金是真的涨了。

长租公寓，租金快速增长的强力催化剂

2016年，一封题为“大冲的回迁房低价也无人租，该怎么办”的信访截图在微博、微信上热传，内容是大冲一居民坐拥66套房却向政府当局求助，抱怨租不出。在吃瓜群众看来，那位大冲业主是在“花式炫富”，由此引发了大批网友的吐槽。

大家的吐槽有理，仅2年后的今天，大冲新城花园50㎡一房一厅的租金已经高达近万元。从链家网查询到，目前新城花园40㎡租金是8500元/月，50㎡租金是9500元，每平方米的价格达到200元左右！接近深圳甲级写字楼每平米的租金水平，价格实在有些“夸张”了。

大冲新城花园是华润城回迁房物业，地处科技园黄金位置，离高新园地铁口和万象天地一步之遥，与南山外国语大冲分校相邻。周边高新企业众多，高净值产业人群众多，并随着大冲商办物业地不断进驻，支撑片区租赁市场活跃发展。

但是，从走访的某地产中介的沟通中得知，他手上目前待租的房源中，新城花园40㎡的租金是5900元/月，50㎡的6800元/月、60㎡的两房一厅7800元/月，整体租金约为140元/㎡/月左右。

根据咚咚找房淘房哥团队的统计，近期科技园片区及周边的整体租金约为100元/㎡/月左右。

为何网上房源和普通房源价格差距如此之大？同样地段、同样小区、同样户型的出租房，一个50㎡租金是9500元/月，另一个是50㎡6800元/月，其中的价格差在哪？

原来，报价贵的新城花园房源大多来自麦芽寓，麦芽寓是一个长租公寓品牌。据了解，去年12月，优趣（亦是长租公寓品牌）与麦芽寓合作签约完成，优趣接手麦芽公寓位于大冲新城花园的316套房源，开启青年服务式公寓的运营。

他们将房源再次装修和配套家政服务，引入社区会员管理系统，为会员提供24*生活服务等一系列增值措施，房源的租金节节攀高，达到了1房近万元的水平。

而相同的户型，若按传统的租赁模式仅为长租公寓的6成左右。不得不说，尽管有市场需求支撑，但长租公寓真不便宜。

长租公寓与普通房源价格差明显的这种现象非常普遍，长租公寓市场里的大头——万科泊寓，它在南山南头片区也有此类房源出租。

从泊寓的房源列表上看到，均为单房20-34㎡，租金约在110元/㎡/月。这样看来，泊寓对比其他长租公寓品牌价格还挺“公道”的。

但事实上泊寓也不便宜。据淘房哥团队统计到的南山南头片区近期租金情况，南头租金多在90元/㎡/月左右。相比之下，泊寓的要高出20元/㎡/月。

长租公寓除了增值服务推高租金外，它的成本问题也是推高租金的主要原因。据了解，长租公寓品牌的成本很大一部分在获取房源上。目前长租公寓品牌大概分成两种模式：集中式（租下或持有一整栋物业）和分散式（从小业主手中租得房屋再转租给租客）。

集中式公寓租下的几乎都是商业、办公类项目，除“商水商电”外，还要考虑房源是否充足的现实情况。并不是所有商业、办公类项目都适合包租给长租公寓，而合适的房源随着长租公寓品牌越来越多，可以租到的物业也越来越抢手。

而分散式的营运也要考虑较长的管理半径问题，集中式公寓4个人就可以管理的空间，分散式需要更多人手。因此两者的经营成本都不低。

虽然长租公寓价格要比普通房源的租金高不少，但并没有阻碍长租公寓火热的势头。房企巨头蜂拥而至，地产商不断加码长租公寓市场。

单单2017年万科持有租赁资源已超10万套，开业3.2万套，截至2018年3月27日，已进入29个城市，10万间房源，已开业96个项目，2018年将新增10万间。

其他地产商比如龙湖和旭辉在长租公寓领域近年也发展较快，并形成一定规模。此外还有金地、招商蛇口、佳兆业、远洋也拥有自己的长租公寓品牌。

改造城中村有人忧

不仅长租公寓，深圳在大力推进城中村改造，也造成了租金上涨压力，引发社会热议。尽管改造后的城中村确实在居住品质和环境条件上都要比改造前好很多，也弥补了安全和物业管理上的缺陷，然而对特定租赁群体而言，租金上涨或是最大的忧虑。

先是去年10月，万科在搞坂田新围仔村改造之际，当时有一篇《我被万科赶出了坂田的农民房！何处是家？》报道在刷屏，开始了*波指责万科介入城中村改造推高租金赶跑穷人的舆论。

而今年6月初一篇“致富士康员工的公开信”也因改造城中村后租金过高而引发第二波舆论。

据媒体报道，该公开信称，最近几年，房租持续上涨，位于厂区北门的清湖村的单间已经涨到了700—800元/月，占据薪资的三分之一。而万科进驻清湖新村进行改造，预计改造后的房租将会翻2—3倍。收入普遍在4000元左右的产业工人，将会失去自己的“安居之所”。

事实上，富士康员工的矛头指错了方向。万科的项目尚未启动，真正引起房租恐慌的是已在运营的“草莓社区”，由金地地产运营，房间大，装修时尚，租金在1880—2980元之间。

但不管怎么说，开发商介入改造，让低收入群体担心房租上涨是不争的事实，尽管万科多次强调整体价格区间维持稳定，然而，对未来租金上涨的预期仍让相关承租者感到压力。

深圳租金面临长期上涨压力

深圳租金自2017年以来，整体租金总体呈现上涨趋势，今年前五个月环比皆有上涨。而目前，深圳租金状态确实存在这些情况：

1租售并举政策实施的一年来，深圳租金在逐步上升。

2大量长租公寓品牌进场，租金被拉高，比如前面提到的大冲新城花园的租金，如果说租金上涨是必然的，那长租公寓就是租金过快上涨的强力催化剂，并且这一催化剂来的太快太猛。

3一些房企或者机构进驻城中村进行改造，改造需要成本的，成本最终还是要体现在房租里。

4大量来深务工人员现在就面临着“城市中心区租不起、城中村改造后租不起、长租公寓租不起”这样的窘境。

面对贵价房源的租客何去何从？改造后的城中村租金是否合理？长租公寓租金是否在租客预期的价格区间内？地产商操控的房源定价是否过于自主？相关政府机构有没有租金价格管制？等等一些列问题，这些都值得思考和商榷。

（内容完）

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