楼市一周报 |一手住宅整体开盘去化率仅22%

深圳中原研究中心-楼市一周报(第20周)

• 上周有两项目获批预售，三项目开盘入市，一手住宅整体开盘去化率仅22%。

• 上周新房住宅共成交1104套，环比下降8.8%；面积共计107251平，环比下降7.8%。

• 本周经理人指数为59.09% ；深圳中原报价指数录得41.42% 。

1 宏 观 点 评

NEWS4月一线城市房价环比涨0.6%涨幅扩大0.4个百分点

[4月一线城市房价环比涨0.6%涨幅扩大0.4个百分点]

• 4月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.4个百分点。其中：北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%、1.1%和0.4%。二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中：北京、上海和深圳分别上涨0.6%、0.5%和1.1%，广州下降0.4%。同期，31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二手住宅销售价格上涨0.6%，涨幅回落0.6个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格上涨0.6%，涨幅扩大0.1个百分点。

[前4月全国房地产开发投资同比增11.9%土地购置同比下降]

• 5月15日，国家统计局公布2019年1-4月份全国房地产开发投资和销售情况。期内，全国房地产开发投资34217亿元，同比增长11.9%，增速比1-3月份提高0.1个百分点。其中，住宅投资24925亿元，增长16.8%，增速回落0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为72.8%。在房地产开发投资完成情况方面，按地区来讲，1-4月份，东部地区房地产开发投资19043亿元，同比增长10.8%，增速比1-3月份提高0.5个百分点；中部地区投资7177亿元，增长8.7%，增速提高0.3个百分点；西部地区投资7083亿元，增长18.4%，增速回落0.5个百分点；东北地区投资915亿元，增长10.6%，增速回落11.2个百分点。

[住建部：新增公租房供给需求可在商品房项目配建比例]

• 5月17日，住建部、发改委、财政部以及自然资源部出台《关于进一步规范发展公租房的意见》，以更好发挥住房保障在解决群众住房问题中的“补位”作用。其中措施包括，多渠道筹集房源。有新增公租房实物供给需求的，可立足当地实际，制定在商品住房项目中配建公租房的政策，明确配建比例。利用集体建设用地建设租赁住房的试点城市，可将集体建设用地建设的租赁住房长期租赁作为公租房，租赁期限一般不低于5年。鼓励政府将持有的存量住房用作公租房。积极实施政府购买公租房运营管理服务。有条件的地方要逐步推广政府购买公租房运营管理服务，吸引企业和其他机构参与公租房运营管理。明确购买主体，合理确定购买内容，将适合通过政府购买服务方式提供的公租房运营管理服务事项纳入政府购买服务指导性目录。

[深圳新规：土地用途变更为居住用地的应建设人才住房]

• 5月16日，深圳发布新规，关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整处置办法。若土地用途更改为居住用地，应依据办法有关规定建设人才住房。通过公开交易平台拍卖成交的土地，溢价部分扣除有关税费及交易成本后的50%与原土地使用权约定土地用途剩余年期的市场价格归属原土地使用权人所有，剩余归政府所有。商业服务用地更改为居住用地的，超出原合同划定建筑面积的部分改为建设可销售的人才住房，其余建设为普通商品住房和相关配套设施。工业、物流仓储用地更改为居住用地的，住宅部分建设为可销售的人才住房。工业、物流仓储用地更改为商业服务用地的，在符合相关规定的条件下，可按照法定图则调整申请该地块为居住用地，其中住宅部分建设为可销售的人才住房。

[苏州工业园再出新规学区调整为9年1学区]

• 5月16日，苏州出台《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》文件。其中，在园区新购并取得《不动产权证书》的商品住房和二手住房，用于申请入学的，对服务对象提供的合法固定住所予以登记，登记的合法固定住所九年内认定一名地段生（初中、小学不分段，同一家庭多名子女不受限制）。其次，对园区范围内新取得预（销）售许可的商品住房，房地产开发企业应当将不少于预（销）售许可建筑面积60%的住房优先出售给在园区就业、创业并连续缴纳社保或个税12个月及以上，且个人及家庭（含未成年子女）在本市无自有住房的本科及以上人才，或园区人才办认定的其他高层次紧缺人才；房地产开发企业在人才优先购买后，方可公开销售60%范围内的剩余住房。

[受调控新政规范 苏州吴江城南宅地调低市场指导价等指标]

• 5月17日，苏州吴江自然资源和规划局发布了《关于吴地网（2019）7号公告地块挂牌出让的补充公告》。公告称，受苏州出台调控新政规范，将调整吴江城南14号地的价格。公告显示，该地块市场指导总价降低至10.65亿元，网上竞价中止价降低至11.72亿元。同时，还调整了超过市场指导价报价报价规则。网上竞价超过市场指导价10%以内的，按价高者得的原则确定竞得人；网上竞价超过市场指导价10%(含10%)以上的，商品房预售条件调整为工程竣工验收后，方可申请预售许可。网上竞价中止，转为通过网上一次报价方式确定竞得人。

中原点评

• 统计局发布数据显示，4月一二线城市房价环比涨幅扩大，而三线城市涨幅回落，预示未来一段时间三四线城市房价上涨承压，而一二线城市回暖。一二线由于调控早，过去两年房价更为平稳，而三线城市过去两年涨幅大，预计今年这种趋势有望逆转。同时，国家对于近期部分城市价格上涨过快也是零容忍，住建部继4月预警后，5月再次对4个房价上涨过快的城市进行预警，苏州更是一个月内2次加码调控政策，同时还对新拍地块限地价，防范房地产市场过热。目前全国房地产以稳为主，“稳地价稳房价 稳预期”是主要目标，一城一策、因城施策是调控主要手段。

2 土 地 成 交

上周无土地招拍挂。

3 批 售 情 况

上周有两项目获批预售。

4 开 盘 监 测

上周有三项目开盘入市。

上周有两个住宅项目入市，一手住宅整体开盘去化率仅22%。

5 一 手 住 宅 成 交 周 走 势

上周新房住宅共成交1104套，环比下降8.8%；面积共计107251平，环比下降7.8%。

6 一 手 住 宅 成 交 TOP10

05.13-05.19

7 二 手 住 宅 成 交 周 走 势

上周全市二手成交1971套，环比上升19.17%；成交面积163488平，环比上升19.87%；

上周成交均价环比下降2.11%，为52123元/平。

8 一 二 手 月 度 走 势

截至5月19日，深圳全市一手住宅成交3393套，二手住宅成交3909套。

9 一 手 商 办 成 交 周 走 势

上周一手商业成交298套，共17235.7平，套数环比上升41.2%，面积环比上升15.1%。

上周一手办公成交126套，共8842.0平，套数环比上升129.1%，面积环比上升96.7%。

10 二 手 商 办 成 交 周 走 势

上周二手商业成交77套，共计5427.7平，套数环比下降40.8%，面积环比下降17.4%。

上周二手办公成交29套，共计2860.7平，套数环比上升26.1%，面积环比上升22.4%。

11 经 理 指 数

本周经理人指数为59.09%。

12 报 价 指 数

2019年第20周深圳中原报价指数录得41.42%。

13 各 区 报 价 和 报 价 调 整 指 数

• 从区域来看，宝安和福田二手住宅报价连续两周都呈现出上升的状态。

• 从报价变动的区间来看，上周二手住宅报价下跌的盘源的占比为52.66%，较前一周上升了1.57%；上周二手住宅报价上升的盘源占比为38.25%，较前一周减少了0.11%。

14 各 片 区 业 主 报 价 跌 幅 榜

05.12-05.18

15 市 场 预 期

• 网签数据显示，上周新房住宅共成交1104套，环比下降8.8%；面积共计107251平，环比下降7.8%。根据市场监测，上周有两项目获批预售，三项目开盘入市，一手住宅整体开盘去化率仅22%，豪宅开盘遇冷，但刚需住宅成交仍持续火爆，上周五凯东吉祥悦府启动转介后三天到访超过2000批，去化约203套。预计后期成交或将有所回升。