4月月报 二手住宅价格连续三月回升 五区成交量创新高

01  二 手 住 宅

二手住宅价格连续三个月回升

五区成交量破千套

仅龙岗均价下滑

投资客占比小幅上升

大面积成交占比上升

二手住宅价格连续三个月回升

• 根据国土局备案数据显示，2019年04月二手住宅共成交7570套，环比上升66.3%，同比上升28.4%；成交面积61.1万平，环比上升64.8%。

• 深圳中原领先指数连续三个月回升，4月中原领先指数889.1，环比上升0.89%，二手均价52787元/平。从反映业主和经理人对后市预期的报价指数和中原经理指数来看，中原经理指数在经过连续三个月的上升后，已经逐步下滑至2月末水平，显示市场热度下降后经理人对后市预期也稍有回落；而报价指数基本与上月持平，业主预期趋于平稳。

五区成交量破千套

• 4月深圳各区二手住宅成交大幅上升，除盐田外，其余五区成交量增幅都超5成。且除南山外，其他五区成交量都创2017年以来的新高，南山仅为近八个月的新高。

• 其中，盐田成交189套，环比上升40.0%，升幅最小；宝安成交1659套，环比上升76.3%，升幅最大。

仅龙岗均价下滑

• 区域上看，4月，全市二手住宅均价为52787元/㎡，环比上升0.89%；各区来看，仅龙岗均价微幅下滑4元/平，其余各区均价皆上升。

• 其中，龙岗均价39847元/㎡，均价为各区最低；福田上升幅度最大，均价68597元/㎡，环比上升2.1%。

投资客占比小幅上升

• 4月份深圳投资客占比与上月相比小幅上升，春节假期以来，市场热度明显提升，成交回暖，加之湾区利好消息，长期投资者入市意愿增加。

非深户购房占比下滑

• 4月非深户购房占比23.1%，连续两月下滑。可以看出，目前深圳市场限购环境下，非深户购房难度大。加之目前的调控背景下，一二手房价格维持稳定。在限购政策和房地产调控不放开的情况下，非深户购房占比将继续维持在低位。

大面积段成交占比回升

• 4月全市二手住宅成交中，大面积段成交占比上升，而中等面积段成交占比则下滑明显。其中，45-60平和60-90平面积段成交占比分别下降1%和5%；而90-144平成交占比21%，上升3%。

• 4月中等面积段的2房成交占比大幅下滑，占比跌至32%；而1房的增加明显，占比达到18%；3房及以上的户型占比则都小幅上升。

套均总价493万元

• 4月二手住宅套均总价为493万元，由于大面积户型成交占比上升，中等面积成交占比下滑明显，套均总价也相应提升。

• 从成交总价段的分布来看，250-500万成交占比超5成，150-250万总价段占比也达到13%。

• 从成交变化上看，600万以上各总价段成交占比都出现不同程度的上升，而150-500万各总价段成交占比则出现下滑。

中 原 研 判

• 从国土局备案数据来看，二手大幅增加。自春节以来二手累积的购买力爆发，存量市场入市大幅增加。4月份中央政治局会议重提房住不炒，住建部点名预警房价波动大城市后，市场预期向稳。四月实际市场热度已经有所下降，一二手实际成交量也下滑。

02  租 赁 市 场

租金小幅下滑

仅福田、宝安、龙华三区租金上涨

2房租赁占比提升

租金小幅下滑

• 据深圳中原研究中心监测显示，4月租金指数206.5点，环比下滑0.37%。当前全市租金71.6元/平·月，4月租金回报率为1.63%，继续小幅下滑。

• 春节后的租赁高峰期已经过去，租赁市场步入需求相对低迷的阶段，市场租金也相应的小幅下滑。

仅宝安、福田、龙华三区租金上涨

• 4月全市租金下滑0.37%，达到71.6元/平。福田租金水平全市最高，为109.5元/平；南山租金紧随其后，达到102.9元/平。

• 从各区租金变化幅度来看，仅福田、宝安、龙华三区租金上涨。其中，宝安租金65.5元/平，环比上升0.26%；盐田租金下滑最为明显，环比下滑0.99%。

2房租赁占比继续提升

• 4月深圳各区租赁占比，龙岗租赁占比最高，达27.1%，环比上升1.0%。罗湖紧随其后，占比为24.9%，环比上升3.3%。宝安租赁占比达6.9%，环比下降1.5%。

• 在租赁户型方面，3房户型租赁占比最高，占比达34.9%，下降0.1%；2房租赁占比回升2.8%至30.9%。

中 原 研 判

• 4月深圳租赁市场需求下滑，节后的租房高峰期已过，租金出现小幅下滑。步入5月，市场需求预计保持平稳，租金也将维持稳定。

03  商 业 市 场

供应增加，成交回暖

南山区商铺成交占比超七成

二手商业成交量上升六成

商铺超八成为投资

供应增加，成交回暖

• 4月有3个商业项目获批，商业批售面积为29159平，环比上月增长175%。根据网签数据，商业共成交210套，环比下滑39%；共计2.75万平，成交面积环比上月增加44%。

• 4月华侨城大厦的大户型商铺备案41套，面积在137到4000平之间，大幅拉高了商业成交面积。

南山区商铺占比面积超七成

• 区域分布来看，4月南山区共成交19799平，较上月成交面积增加190%，该区占全市商业成交面积的72%，而福田区皆为万科香蜜府成交，全市占比6%。

• 40㎡以下和40-70㎡面积段的商业、商铺占比都超三成，合计占比67%；由于南山区华侨城大厦商业基本为大面积，导致200平以上商铺成交占比大幅增加，达到14%。

二手商业成交量上升六成

• 本月二手商业成交大幅上升，成交面积为2.97万平，环比上升60%，成交套数为438套，环比上升61%。

商铺超八成为投资

• 4月商圈成交热度集中在龙岗中心城商圈，占比38%，其次是梅沙商圈，成交热度也相对较高，占比均为24%。

• 而客户购买商铺用途以投资为主，占比为82%。

04  办 公 市 场

全市成交面积趋稳

南山网签量居首位

瑧湾汇居一手办公成交榜首

二手办公成交面积持续上升

二手办公福田、罗湖持续发力

成交面积趋稳

• 4月深圳一手办公类物业市场成交698套，面积9.67万平，环比增加0.82%。

南山网签量居首位

• 4月网签数据显示，一手办公类物业中南山成交遥遥领先，其中瑧湾汇为成交主力。

• 全市有成交的区域中仅龙岗和南山成交面积下滑，其他区域成交面积普遍上升。本月罗湖受招商中环项目影响，成交面积大幅上升。

四月网签榜单

• 在4月网签数据办公类物业成交榜单中，瑧湾汇以158套的成交稳居榜首，第二、三名分别是佳兆业城市广场和招商中环。

二手办公成交面积持续上升

• 4月深圳二手办公类物业成交124套，面积合计1.14万平，环比上升31.30%。

福田、罗湖依然为二手办公成交主力

• 4月二手办公成交除了南山和盐田，全市其他各区成交面积普遍上升，其中宝安成交面积环比上升109.59%，涨幅最大。从成交面积来看，成交依然主要以福田、罗湖区成交为主。

• 罗湖二手办公成交套均面积为71平，福田为116平，因此从成交套数上来看，罗湖成交套数占比更高，为43%。

商办市场总结

• 4月一手商业供应量继续增加，由于大户型的商铺集中备案，虽然成交套数下滑，但是成交面积依然大增。

• 4月深圳一手办公类物业市场成交698套，面积9.67万平，环比增加0.82%。全市六区中盐田无成交，龙岗和南山成交面积下滑，其他区域成交面积普遍上升。4月深圳二手办公类物业成交124套，面积合计1.14万平，环比上升31.30%。从成交面积来看，成交依然主要以福田、罗湖区成交为主。