权威发布：2018年房地产市场总结及预判

本文来源：深圳中原研究中心

政策压市 预期转向

【2018中国外部经济环境极为恶劣】

• 2018是中国外部经济环境极为恶劣的一年。国际贸易摩擦明显加剧，中美贸易战多次升级，同时国际需求增速放缓，出口不及预期。

• 内部经济也不容乐观。2018年固定投资、消费、出口经济增长的三驾马车增速同时下滑，三季度GDP增速为十年来的新低，经济下行压力明显加大，稳增长被提到更高位置，成为2019年中国经济的首要任务。

• 货币政策上，从过去的一刀切去杠杆到目前的结构性去杠杆、稳杠杆。12月中央经济会议指出，货币政策要松紧适度，保证流动性合理充裕，预示2019年流动性有望增加，缓解经济下行阶段资金压力，稳杠杆取代去杠杆成为2019年的重要目标。

• 政策上看，2018年是全国房地产调控非常频繁的一年，市场继续围绕”房住不炒”主基调，深化调控，调控手段更多更复杂，全年各地调控超400次，调控次数为历年之最。

【稳增长被提到更加重要的地位】

• 经济下行压力继续加大，稳增长被提到更加重要的地位。而房地产作为经济增长的重要支撑，保持房地产市场稳定是缓解经济下行压力的重要手段。

• 目前，全国各城房地产形势表现不一，部分城市房地产形势严峻，存在快速下跌的风险，有逐步放松调控政策的需求。因此，以前的一刀切全面调控加码已经不再适应目前的发展需求，房地产因城施策、分类调控未来将真正落到实处，成为未来调控的主旋律。但是调控也不存在全面放松的基础，房住不炒国策不会动摇。

• 深圳市场来看，今年仍以深化调控为主。上半年三价合一、二次房改市场短期调整，但很快回升；下半年731新政调控严厉，市场反应非常明显。731新政调控也直接导致了深圳市场上、下半年表现完全不同，上半年深圳市场有所回暖，成交有量价齐升趋势；而下半年731新政后，住宅限售3年、公寓限售5年，市场成交骤降，流动性显著下滑，价格也由升转跌，短炒投资客基本离场，刚需客观望态势明显，由此深圳正式步入下行调整阶段。

【长租公寓是2018年的唯一亮点】

• 在市场整体表现不佳的情况下，长租公寓是2018年的唯一亮点。深圳今年多次出台政策支持长租公寓发展，包括加大只租不售土地出让、将城中村纳入租赁规划、扩大资本进入范围，同时出台长期租赁发展计划。

• 但长租公寓的快速发展也带来巨大的风险，一方面，租金快速上涨，生活成本大幅上升；另一方面，租金贷、甲醛超标、长租公司跑路等问题层出不穷，反映租赁市场监管制度不完善。同时，长租市场短期投入较高，但盈利困难，加上市场资本进入多，竞争加剧，收房成本大幅提高，资本也更为谨慎，在收益不佳的情况下，未来部分资本将逐步退出，长租市场也将趋于稳定。

总体来说，2018年属于房地产市场调控加码的一年，经济下行压力加大，市场调整，稳房价成为未来市场的调控重心。因城施策、分类调控将真正落到实处，一刀切的调控加码将成为过去，调控政策基本见底。对于深圳来说，目前市场价格稳定，没有大幅下滑风险，调控放松概率不大，但银行利率有望继续降低。未来深圳将继续立足二次房改长远战略规划，加强住房供给侧结构性改革，加快多主体供应，加大租金管控，建立租购并举的长效住房体系。

2018年房地产市场总结及预判

☆01  宏 观 政 策☆

GDP增速下行 稳增长成首要任务

内外需求明显下滑 制造业景气度持续回落

房地产开发投资增速回升 销售增速下滑明显

调控加码频繁 市场迅速转冷

因城施策成主旋律 政策见底稳中向松

政策红利凸显 长租公寓发展喜中带忧

GDP增速下行  稳增长成首要任务

• 2018年中国经济下行压力继续加大，国内外经济环境更加严峻。国外需求放缓，贸易摩擦加剧，由2008年以来的全球经济复苏已近尾声。国内来说，第三季度GDP增速为近十年来最低，11月经济数据显示，出口增速显著下滑、消费走弱、工业生产大幅回落、融资增长缓慢，年末国内经济继续承压。

• 但是需要注意的是，根据10月政治局会议、12月中央经济工作会议，稳增长成经济的首要工作。货币政策稳中向松，财政政策也将更为积极。年末基建板块投资增速下行趋势得到遏制，企稳回升，预计明年基建投资将继续回稳。同时财政赤字可能上调、更大规模减税政策出台，激发经济增长活力。

内外需求明显下滑 制造业景气度持续回落

• 2018年全年官方制造业PMI平均50.9%，表明2018年制造业总体保持平稳增长。但12月官方制造业PMI指数为49.4%，创34个月以来新低，为2016年7月以来首次处于荣枯线以下，制造业景气度持续下滑。显现出中美贸易战以来，国内外经济环境变化，国内经济不景气、国外经济增速放缓，新订单指数持续下滑，生产经营活动预期指数年内新低，制造业企业预期下滑。

• 下半年9-11月官方PMI和财新PMI走势背离，但是从整年来看，特别是年末，呈现出明显的下滑趋势，经济下行压力显著。

房地产开发投资增速回升 销售增速下滑明显

• 2018年受市场调整与经济下行压力影响，房企资金压力较大，融资渠道缩紧，融资成本大幅提高。从全国销售面积和销售额来看，2018年商品房销售面积和销售额增速与2017年相比出现明显下滑，4-7月的短暂反弹在市场政策调控下转头向下，房地产市场调整趋势明显，观望情绪陡增。

• 在行业销售明显减速后，房地产融资环境未有明显好转，行业并购重组继续增加，行业集中度进一步提升。上半年，房地产市场整体表现为一线平稳，二线分化，三四线上升显著，房企拿地意愿强烈。但是融资环境不佳，房企资金压力大，房企采用加快周转方式，加速建设、加快开盘，增加回款。全国房地产开发增速较去年有显著的提升，但由于下半年市场下行，经济表现不佳，调控加码，房企对房地产市场预期下滑，拿地意愿下滑，导致下半年投资增速有所下行。

CPI上升步入2.0时代

• 2018年上半年消费品零售价格指数CPI增速在2月份春节假期影响达到2.9%的峰值后回落再上升，全年CPI基本在2.0以上，与2017年相比有明显提高。CPI的上升主要受鲜菜等食品价格增速上升影响。

• 而生产价格指数PPI同比增速则出现明显的下滑，2018年11月PPI同比增速仅为2.7%，为近两年的新低。受中美贸易争端、内外需求下降，以及下半年油价低迷影响，PPI增速下行明显。

M2增速放缓 

• M2增速基本保持逐年下滑的趋势，但是在2015年M2增速上升2.3%至13.3%，2016年增速也达11.3%，增速较2014年回升。从增量看，2015年M2增量为16.4万亿，为历年最高，2016年也达到15.8万亿。2015、2016年M2货币增量的大幅增加，市场流动性充足，大量资金流入房地产市场，直接促使了这两年房地产的快速上涨。

• 至2017年，M2增速、增量皆大幅下滑，M2增速下滑3.1%至8.2%，创历史新低，增量也大幅下滑至12.7万亿。2018年延续2017年的走势，维持稳健中性的货币政策，增速基本与上年持平，增量由于基数的原因有所增长。货币政策的收紧导致了房地产市场流动性减弱，一二线城市也结束了快速上涨步入平稳发展阶段。

• 但下半年开始，由于贸易战加剧，稳增长成为主旋律。稳杠杆逐步占据主导，货币政策略有放松，更加注重松紧适度，保证流动性合理充裕。2019年货币政策会继续保持稳中向松，M2增速有望企稳反弹。

房企境外融资大幅增加 成本提高

• 2018年M2增速下滑，货币政策收紧，企业发债条件更加苛刻，融资难度大幅增加。企业境外融资增加，2017年国内房企境外融资391亿美元，而2018年上半年境外融资就超300亿美元，增幅明显。但利率也相比国内提高不少，普遍在10%以上。以负债率较高的中国恒大为例，2017年优先票据成本在6.25%-9.5%之间，而到了2018年，利率已经上升至11%以上，10月底的融资成本深圳达到了13.5%。其他国外发债企业华远地产、时代中国发债成本也在10%以上。

• 国外利率非常高，国内发债难度大，利率也不低。公司债券方面，阳光城、美的置业、福晟集团等发债利率也在7.5%-8.5%之间。当然，少部分房企依然可以以较低的利率发行债券，以万科为例，2017、2018年万科发债利率基本还是在4.0%-5.0%之间，无太大变化。

银行利率先升后降 未来仍有下行空间

• 深圳2018年银行贷款利率经历了先上升后下降的走势。年初大部分银行首套上浮10%，市场出现明显回暖后，资金面仍然偏紧，利率开始上浮至15%。但是四季度市场表现不佳，而稳增长地位提高后，房地产稳杠杆提升到更高位置，先是部分城商行下调利率，临近年底，部分大行也下调利率。

• 各银行官方发布的数据显示，已经有3家银行首套房利率下调至上浮10%，同时还有部分银行官方公布利率未下调，但实际执行时按上浮10%计算。

• 在政策不松绑的情况下，预计在市场逐步下行阶段，2019年利率仍有下行空间。

调控加码频繁 市场迅速转冷

限价政策成常规调控手段

深圳调控加码 市场下行调整

• 2018年各地调控加码，深圳也深化调控。与2017年深圳政策小修小补不一样，2018年深圳出台了三个影响非常大的政策，对2018年深圳房地产市场走势造成了重要影响。

• 三价合一对于二手市场短期影响较大，出台后二手房成交下滑，新房更受青睐；二次房改立足长效调控，从住房结构上予以调控，是长远的调控手段；而731新政则是目前深圳市场低迷的最直接因素，限售加上整体市场的下行让深圳本来较为稳定的市场正式步入下行调整阶段。

因城施策成主旋律  政策见底稳中向松

政策红利凸显 长租公寓发展喜中带忧

☆02  土 地 市 场☆

土地市场表现平稳，成交总金额下滑

全年10宗居住用地出让

坪山、南山为土地供应主力区域

留仙洞总部基地为成交热点 交易金额26.69亿

土地市场表现平稳，成交总金额下滑

• 2018年土地市场表现较为平稳，全市共成功出让61宗土地，占地面积145.5百万平，成交金额449.2亿元。

• 而去年土地市场成交金额较高，全年成功出让46宗土地，面积121.5百万平，金额810.4亿元。相对来看，今年全年土地成交总面积较去年增加19.7%，成交金额同比下滑44.5%，土地市场供应总均价降低明显。

• 成交结构上与以往不同，罕见的增加较多住宅用地。

全年10宗居住用地出让 

• 相比于过去两年的土地市场而言，2018年深圳土地市场供应成交量相对平稳，全年共有10宗居住用地出让，值得注意的是，该地块位分布龙岗、坪山、大鹏等关外地区，深圳市人才安居集团拍得7宗，项目需要70年自持，未来将用于发展租赁市场。

• 2018年工业用地和商办用地作为主要成交用地，工业用地全年一共成交85.2万平，占比58.5%。其中商业用地总成交16.0万平，占比11%。工业用地主要集中在光明新区、南山区、坪山区，并且大部分为新型产业用地。商业用地多分布在南山区。

坪山、南山为土地供应主力区域

• 从区域上看，2018年南山区土地成交宗数为17宗，领先全市，其次为坪山区，成交10宗。

• 工业用地大多集中在南山区与坪山区为主，其中广东欧加通信科技有限公司拿下深圳湾超级总部基地，总成交价为35.89亿，为年度总价最高地王。

留仙洞总部基地为成交热点 交易金额26.69亿

• 南山留仙洞总部基地为热点供地区域，2018全年集中成交7宗土地，面积约45601平，出让金额合计近26.69亿元，是年内土地出让最多、出让金额最高的区域，可见政府对留仙洞总部基地的规划蓝图吸引着众多的顶尖企业。

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