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2023年最新深圳楼市十大预测
岁末年初，一向都是感触良多的时间，记得去年这个时候（21年底22年初），大家也是带着一整年的疲惫与阴霾，对22年充满了憧憬和向往。
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相信明天会更好，一年会比一年好，是伴随我们这一代人成长起来的最朴素的底层记忆，尤其是过去二十年整个社会的思维惯性。可惜过去一年的现实太残酷，很多21年底对22年的所有美好期待不仅没有实现，甚至很多人都被狠狠打脸。
百年未有之大变局，很多过去赖以生存和发展的经济模式突然剧烈转向，又叠加三年疫情反复冲击到最后临界点，22年的艰难超出了很多人的想象。
深圳的房地产堪称这两年所有艰难的完美代表，指导价暴力去杠杆之后的市场不断下行，只能在对于政策的期盼中煎熬求生，从年头盼到年尾，没有半点动静，史无前例的最强打压两年不救市，任凭市场冰冻下行拉跨。
所以，此时此刻，面对2023，虽然我们依然对未来充满了美好期待，但更有必要的是冷静理性面对，这也是我在这个岁末年初迟迟没有下笔的原因。写吧，看似有很多可写，但很多也只是停留在表面。无非是总结市场如何如何差。
深圳降价2/30%甚至40%/腰斩的小区比比皆是；全年二手成交21000多套，相比21年直接腰斩，甚至相比08年都是腰斩，堪称近20年最差；新房倒挂基本不复存在，很多新房不仅去化困难，更是质量堪忧，交房即维权已经成为这两年的新房标配，从全民打新到打新维权只用了短短两年不到的时间。
相信只要是平时关注房地产行业或者宏观经济的人都知道，现在的深圳房地产市场根本就不是一个正常的市场。
一个全国GDP排名第三/人口超过2000w+的重要一线城市，去年一整年每个月二手房成交量只有区区2000套左右，一年二手房成交2万套，也仅仅只相当于北京和上海一个月的成交量。深圳市场走到今天的原因，最直接的导火索可以说是21年208指导价，并要求银行按揭和经营贷都严格执行，不留半点活口，相当于是用行政手段给深圳二手房暴力去杠杆。
其他所有城市包括北上广都没有任何一个城市像深圳这样干，北上广出台过指导价的只有上海和广州，广州算是小试牛刀出台了一小批小区之后就没有下文，银行贷款其实也并未跟进执行，上海的指导价也没有像深圳与市场价差别这么大，只有深圳的指导价政策最严格执行最狠，说是挥刀自宫也一点也不为过。其实，没有任何一个市场能扛得住这样的打压，深圳的房地产市场距离干脆取消交易只有一步之遥，所以这根本不是一个正常的市场。房地产市场横久必跌，政府坚决不出台任何救市政策，而且后面又叠加超出预期的疫情多次冲击，经济全面下行以及信心普遍缺失，风声鹤唳，房价必然只有下跌一条路可走。虽然极个别的顶级豪宅依然抗住了下跌，甚至有个别稀缺户型今年还创下了新高，但是在这样一个非正常市场的大环境里，其星光和意义也显得暗淡了不少。
我们虽然一直聚焦并深耕于优质房源市场，上年也成功帮很多朋友从选房—融资—再到家庭二套买房实现低首付全套落地方案，但也为整个深圳市场目前这种状况感到无奈。以上算是对整个22年深圳市场的感悟：市场非正常，分析都多余。
展望23年，市场普遍预计会比22年要好，毕竟后疫情时代的经济肯定会复苏，各种利好房地产的宏观政策应接不暇，高层更是三番五次喊话，语重心长苦口婆心，虽然当前全国市场还没有太大起色，但相信以这两年政策的风格，肯定是不达目的不会干休，而且现在房地产必须起来挑大梁。
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1，深圳的市场现在说到底就是政策。去年年底我就不断提醒市场已经在无限接近底部，在全国普遍救市的大环境下，深圳政策也是随时都有可能。11月份的时候市场是在绝对的底部，当时的市场情绪非常差，现在的市场心态其实已经好了很多，市场和很多卖家都在憧憬新一年的政策出台和市场回暖。
2，目前的形势看，如果一线不起来，其他二三线市场根本起不来，所以如果要救起全国房地产市场，就必须得给一线松绑，经济和财政都已经不能承受房地产再继续下行，而马上3月份的两会之后将是最好的时间节点，上面换届，新官上任三把火，一线房地产市场顺势松绑，值得期待。
3，疫情三年下来，未来经济增长乏力，信心缺失，又叠加人口拐点正式到来，全国房地产市场形势的变化比原先预计的要快很多。一句话总结，就是未来90%城市的房地产其实已经没有未来，房住不炒，甚至很多房子变成消费品也将会是常态。
4，一线城市也只有拥有稀缺资源的少数区域优质次新住宅才有未来。参考发达国家房地产市场的百年经验，在现在这个货币永远超发的时代，哪怕中国形势再变化，最稀缺最优质的核心住宅，也永远不用担心，中长期来看，跑赢通胀肯定没有问题，这也是房地产的本质。一旦遇到政策刺激鼓励，或者经济小周期赚钱效应，深圳这种一线城市的稀缺优质住宅来一轮小涨幅，也很正常。三年不涨，一年涨回三年的涨幅都正常。
5，深圳房子要抓紧置换。不要在乎这两年自己手上房子跌了多少，全市场几乎都在跌，该卖的坚决卖，卖了赶紧换，往优质稀缺的换，往豪宅换，房不在多，在乎质量。也许未来还有一两波房地产市场的涨幅，但肯定不是普涨，深圳的很多房子其实也没有太大未来了。
6，从刚发布的深圳人才房封闭流转的政策方向来看，深圳的房地产市场未来肯定是朝着保障/市场双轨制的新加坡模式推进，偏远地带的刚需房肯定会越来越难。虽然人才房封闭流转会让部分夹心群体重回商品房，但不排除政府持续大力推出人才房，在刚需普通住宅未来缺乏大涨预期的逐步转变之下，越来越多的年轻人开始接受这种共有产权的人才房，同时也在深圳新增人口流入也放缓的大背景下，最终能够压制非核心地段的刚需普宅涨幅。所以，现在买房，地段的重要性，有时候可能会超过一些房子的新旧差别。
不要迷信新房，尤其是这两年限价之下粗制滥造的新房。
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7，改善和置换，优质产权依然是未来的方向。低速增长的存量经济时代，年轻人依靠政策保障住房，有房群体和社会的中高阶层，对于居住品质的提升和美好生活的改善，不会停止，向着核心地段中大户型的优质住宅和豪宅不断置换是唯一方向，也符合发达国家的房地产市场经验。
8，房产投资的价值依然存在，但是这条路显然已经没有前些年那么宽广。值得注意的是，对于有些人来说，通过房产投资大幅提升资产规模并完成阶层跃升的大门已经在逐步关上，甚至现在稍有不慎，分分钟踩坑亏钱几年白干都是常事。
从现在开始，任何一次操作，不管是买还是卖，都必须仔细思考，起码要考虑至少五年后的市场情况。未来这个巨大的转变是一个很大的话题，哪怕过去赚得盆满钵满的老投资客都要打起十二分的精神出来应对，适应新的形势变化，把手上的牌出好，守住胜利的果实。
9，春天是万物复苏的季节，每年春天的市场都有小阳春的冲动，今年的冲动更是会更加明显，三年的疫情阴霾已经散去，现在可谓是天时地利人和。虽然市场还面临一些大家都懂的信心问题，但是一旦政策放松，局部修复上涨一波肯定会有。前天深圳市的高质量发展项目开工大会上，深圳住建局局长也已正式表态，相信深圳的政策会很快在路上了。
今年想要买卖交易的，都请打起精神来，现在开始，多出去看房踩盘。
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相信明天会更好，一年会比一年好，是伴随我们这一代人成长起来的最朴素的底层记忆，尤其是过去二十年整个社会的思维惯性。可惜过去一年的现实太残酷，很多21年底对22年的所有美好期待不仅没有实现，甚至很多人都被狠狠打脸。
百年未有之大变局，很多过去赖以生存和发展的经济模式突然剧烈转向，又叠加三年疫情反复冲击到最后临界点，22年的艰难超出了很多人的想象。
深圳的房地产堪称这两年所有艰难的完美代表，指导价暴力去杠杆之后的市场不断下行，只能在对于政策的期盼中煎熬求生，从年头盼到年尾，没有半点动静，史无前例的最强打压两年不救市，任凭市场冰冻下行拉跨。
所以，此时此刻，面对2023，虽然我们依然对未来充满了美好期待，但更有必要的是冷静理性面对，这也是我在这个岁末年初迟迟没有下笔的原因。写吧，看似有很多可写，但很多也只是停留在表面。无非是总结市场如何如何差。
深圳降价2/30%甚至40%/腰斩的小区比比皆是；全年二手成交21000多套，相比21年直接腰斩，甚至相比08年都是腰斩，堪称近20年最差；新房倒挂基本不复存在，很多新房不仅去化困难，更是质量堪忧，交房即维权已经成为这两年的新房标配，从全民打新到打新维权只用了短短两年不到的时间。
相信只要是平时关注房地产行业或者宏观经济的人都知道，现在的深圳房地产市场根本就不是一个正常的市场。
一个全国GDP排名第三/人口超过2000w+的重要一线城市，去年一整年每个月二手房成交量只有区区2000套左右，一年二手房成交2万套，也仅仅只相当于北京和上海一个月的成交量。深圳市场走到今天的原因，最直接的导火索可以说是21年208指导价，并要求银行按揭和经营贷都严格执行，不留半点活口，相当于是用行政手段给深圳二手房暴力去杠杆。
其他所有城市包括北上广都没有任何一个城市像深圳这样干，北上广出台过指导价的只有上海和广州，广州算是小试牛刀出台了一小批小区之后就没有下文，银行贷款其实也并未跟进执行，上海的指导价也没有像深圳与市场价差别这么大，只有深圳的指导价政策最严格执行最狠，说是挥刀自宫也一点也不为过。其实，没有任何一个市场能扛得住这样的打压，深圳的房地产市场距离干脆取消交易只有一步之遥，所以这根本不是一个正常的市场。房地产市场横久必跌，政府坚决不出台任何救市政策，而且后面又叠加超出预期的疫情多次冲击，经济全面下行以及信心普遍缺失，风声鹤唳，房价必然只有下跌一条路可走。虽然极个别的顶级豪宅依然抗住了下跌，甚至有个别稀缺户型今年还创下了新高，但是在这样一个非正常市场的大环境里，其星光和意义也显得暗淡了不少。
我们虽然一直聚焦并深耕于优质房源市场，上年也成功帮很多朋友从选房—融资—再到家庭二套买房实现低首付全套落地方案，但也为整个深圳市场目前这种状况感到无奈。以上算是对整个22年深圳市场的感悟：市场非正常，分析都多余。
展望23年，市场普遍预计会比22年要好，毕竟后疫情时代的经济肯定会复苏，各种利好房地产的宏观政策应接不暇，高层更是三番五次喊话，语重心长苦口婆心，虽然当前全国市场还没有太大起色，但相信以这两年政策的风格，肯定是不达目的不会干休，而且现在房地产必须起来挑大梁。
1，深圳的市场现在说到底就是政策。去年年底我就不断提醒市场已经在无限接近底部，在全国普遍救市的大环境下，深圳政策也是随时都有可能。11月份的时候市场是在绝对的底部，当时的市场情绪非常差，现在的市场心态其实已经好了很多，市场和很多卖家都在憧憬新一年的政策出台和市场回暖。
2，目前的形势看，如果一线不起来，其他二三线市场根本起不来，所以如果要救起全国房地产市场，就必须得给一线松绑，经济和财政都已经不能承受房地产再继续下行，而马上3月份的两会之后将是最好的时间节点，上面换届，新官上任三把火，一线房地产市场顺势松绑，值得期待。
3，疫情三年下来，未来经济增长乏力，信心缺失，又叠加人口拐点正式到来，全国房地产市场形势的变化比原先预计的要快很多。一句话总结，就是未来90%城市的房地产其实已经没有未来，房住不炒，甚至很多房子变成消费品也将会是常态。
4，一线城市也只有拥有稀缺资源的少数区域优质次新住宅才有未来。参考发达国家房地产市场的百年经验，在现在这个货币永远超发的时代，哪怕中国形势再变化，最稀缺最优质的核心住宅，也永远不用担心，中长期来看，跑赢通胀肯定没有问题，这也是房地产的本质。一旦遇到政策刺激鼓励，或者经济小周期赚钱效应，深圳这种一线城市的稀缺优质住宅来一轮小涨幅，也很正常。三年不涨，一年涨回三年的涨幅都正常。
5，深圳房子要抓紧置换。不要在乎这两年自己手上房子跌了多少，全市场几乎都在跌，该卖的坚决卖，卖了赶紧换，往优质稀缺的换，往豪宅换，房不在多，在乎质量。也许未来还有一两波房地产市场的涨幅，但肯定不是普涨，深圳的很多房子其实也没有太大未来了。
6，从刚发布的深圳人才房封闭流转的政策方向来看，深圳的房地产市场未来肯定是朝着保障/市场双轨制的新加坡模式推进，偏远地带的刚需房肯定会越来越难。虽然人才房封闭流转会让部分夹心群体重回商品房，但不排除政府持续大力推出人才房，在刚需普通住宅未来缺乏大涨预期的逐步转变之下，越来越多的年轻人开始接受这种共有产权的人才房，同时也在深圳新增人口流入也放缓的大背景下，最终能够压制非核心地段的刚需普宅涨幅。所以，现在买房，地段的重要性，有时候可能会超过一些房子的新旧差别。
不要迷信新房，尤其是这两年限价之下粗制滥造的新房。
7，改善和置换，优质产权依然是未来的方向。低速增长的存量经济时代，年轻人依靠政策保障住房，有房群体和社会的中高阶层，对于居住品质的提升和美好生活的改善，不会停止，向着核心地段中大户型的优质住宅和豪宅不断置换是唯一方向，也符合发达国家的房地产市场经验。
8，房产投资的价值依然存在，但是这条路显然已经没有前些年那么宽广。值得注意的是，对于有些人来说，通过房产投资大幅提升资产规模并完成阶层跃升的大门已经在逐步关上，甚至现在稍有不慎，分分钟踩坑亏钱几年白干都是常事。
从现在开始，任何一次操作，不管是买还是卖，都必须仔细思考，起码要考虑至少五年后的市场情况。未来这个巨大的转变是一个很大的话题，哪怕过去赚得盆满钵满的老投资客都要打起十二分的精神出来应对，适应新的形势变化，把手上的牌出好，守住胜利的果实。
9，春天是万物复苏的季节，每年春天的市场都有小阳春的冲动，今年的冲动更是会更加明显，三年的疫情阴霾已经散去，现在可谓是天时地利人和。虽然市场还面临一些大家都懂的信心问题，但是一旦政策放松，局部修复上涨一波肯定会有。前天深圳市的高质量发展项目开工大会上，深圳住建局局长也已正式表态，相信深圳的政策会很快在路上了。
今年想要买卖交易的，都请打起精神来，现在开始，多出去看房踩盘。
10、最近市场局部的这些最新成交，算是奠定了这些小区可以成交的最新市场价格，不要再期待更多下跌，如果你要买这些小区和户型，对照这些最新成交价格计算即可，现在基本不太可能会有比这些市场价还便宜的房子。
11、其他暂时没有成交的小区和户型，需要对标这些标杆楼盘的最新成交价进行定价。如果同片区没有，那就需要跨片区对标定价。定价不准，肯定会影响到你的价值判断和交易效率，要么就是想买的买不到，或者想卖的卖不掉。
12、市场复苏期，核心优质物业会率先启动，能够选择的情况下，优先关注并下手这些优质产品，他们跌的虽然少点，但是涨起来一样涨，未来抵抗风险能力也会更强。上面讲的几个春节前后的成交就是经典案例。
13、目前市场处于黎明前最后的寂静，很多市场早期的蛛丝马迹非常关键，还是那句话：欢迎大家多交流，或者添加我们微信领取《23年深圳各区买房攻略》今年上半年应该是三年以来最好的机会，深圳这种一线城市的稀缺优质住宅来一轮小涨幅，也很正常。三年不涨，一年涨回三年的涨幅都正常。
洗尽铅华始见真，浮华褪尽方显诚，实在是不容易，祝愿所有的朋友新的一年，房产都配置到位。
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本帖于2023-02-14 17:44 被楼主编辑过
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