【我看后市】大家来理性地聊聊未来几年的房价。

引用204楼楼主的发言:

楼市曲折向上，这个大方向，基本没有问题。
但是，
楼市会不会深度回调一下，
或者后面涨得非常慢，
或者横盘3/5年？
这个就有得探讨了。

我的观点是，
大方向上，
居于现在这个均价5/6万，
2019-2020年，跌15-25%，均价4.5万，
2021-2022年，回到现在价格，均价5.5万，
2023-2025年，涨20-30%，均价6.5-7万，
也就是5/6年内涨幅不会超越20%左右。

楼市到底多高才算高，也许每个人看法不同。
但我觉得，根本指标，还是房价收入比。
当然，很多人不以为然，

香港房价都比深圳还高50-100%，深圳上涨空间巨大。
——香港，房价一样畸形，但会随时下跌，香港40%左右住公租房，剩下50%的平均收入应在3/4万港币。房价平均10-12万，1：3.5
深圳，踢除低收入者，高收入者到手平均不过1.3-1.5万，房价平均5/6万。1：4
从这个比例上，深圳楼价超越香港。

深圳小学生入学数量全国第一。
——这种指标毫无意义，深圳是最人性化的城市，对外来人口子女入学非常宽松，没有之一。

深圳高收入者还在增加，要超越香港，所以房价也一样。
——这个我觉得这个确实是趋势！
但别忘了，涨快了，扯着蛋！而且，深圳房价再涨50%，就快超越随时下跌的香港房价了。你想的到上涨空间还有20%，还是30%，要是3/5年，甚至6/7年才涨这么多（后面楼市大涨点，中间平稳回调几年，也许6/7年也就涨20/30%），投资回报基本是笑话，当然，自住买房是没有办法的事。

深圳人口多，异常缺地。
——这个是伪命题，人口多，全是低端人口，没有足够接盘能力的人有用吗？
就算有接盘能力，却被限购的人会有用吗？
深圳也有足够的纵深，惠州，东莞都是腹地，香港就几乎没有纵深了。

中国人口这么多，深圳是中国的硅谷，全国人才北上广深高收入者数量巨大。
要是放开限购，北上广深还得暴涨。
——这个不假，问题就在于，这个红利得维持至少10/20年。基于中国人喜欢买房的德性，避免非深圳工作的人购买，这是必然，所以，未来10年内，限购基本不要指望放开，最多放松！直至红利消失。
……

引用有房有家008的发言:

深圳年轻人未来的涨薪水平会高于很多人的预期，特别是很多来深圳创业的一代80后，85后，30-40 岁基本稳定，有些之前抓住机会在深圳买了，有些在老家买了，但是随着时间的推移，很多人卖了老家的房子付深圳的首付，另外，还有一部分随着事业的渐入佳境，家庭收入进入60-100万的行列，都变成了刚需。
此外，90后进入适婚年龄，也进入收入增长期，以及源源不断的高端人才进入，深圳房价会一步一个脚印走高。

引用28楼楼主的发言:

房价收入比。
这个比较难取数值，只能比个大概。

美国一线城市大部分50万一套别墅，收入5000美金。也就是100：1。
香港房价10万，70平，合计700万，收入2万港币，约350：1。

中国不和美国比，发展阶段和地域面积不同，就取中间数。200：1算合理值。

深圳房价5.6万，普通的90平，500万，按上面说得200：1算，收入应2.5万才对。深圳中位数收入才多少？8/9000而已。
就算抛除低收入者，中位数收入估计也就1.5万左右。差不多要7/8年，收入才能涨到2.5万。

所以，我大致认为透支了5-10年。
按每年10%的增长，

引用阳光照进来了的发言:

你怎么知道国家意识到房价透支了5一10年的发展呢，中国的M2还是9％的增长你怎么就说成减缩了呢？

引用biejun的发言:

所有的金融数据都不支持房价上涨，中央也明确表示不会大水漫灌！美元加息累加的效果会突然在未来某一个时点爆发.坐等抄底！2019或者2020暴风雨会来的很猛烈

引用深圳斯蒂芬的发言:

房子未来几年的重点不是价格， 而是流动性

引用239楼楼主的发言:

做好变革阵痛的准备吧！
看看1997年，是如何承受失业痛苦的！
大家做好几年过苦日子的准备吧！

引用中环200的发言:

经济是全球政府，世界人民的大饼。美国越是满地打滚，把饼弄小了，弄没了，反而越利好中国多边主义，利好中国梦，利好近平同志。

现在就是买房。

引用237楼楼主的发言:

你提到的三点，我还是很认同的。
一是灰犀牛。这个利空正在缓解，但由于毛衣战，美国持续打压中国，中国由于劳动力成本高，低端制造业衰退之势，已大局已定，所以，这几头灰犀牛，应是中长期的。很难说2019/2020年就会落地。有，也只是缓解！

二是黑天鹅，这个短期而言，全球一致看衰2019，黑天鹅在哪里，谁也不知道。所以，我们的政策，正在大力防范黑天鹅带来的冲击。
经过这两年的去杆杠，
股市，泡沫基本消除，
债市，风险并不大，有也只是下文提到的地方债问题。
汇市，风险也不大，
楼市，最大泡沫就在房地产，所以我们房地产应不敢贸然再吹泡泡了，至少2019年不敢。

三是强有力的政府和体制。这个体制很大情况下，会强有力避免房价下跌。


其实，对房价利多的，还有一个极其重要因素，就是地方债，和企业债。
2015年，政府默认房价暴涨，就是这个因素，而根本不是什么通胀、收入增加等因素，
目前可能还有40万亿之巨的地方债！这个导致，当前去杆杠，去到一定程度后，这个问题不缓解，还是得拉起房价，靠地方卖地还债。但是，房产税将来就是为了维持地方财政运转的重要财源，所以，会不会在未来某个时候，再次拉高房价，以缓解房产税尚未推出时期，地方债危机的真空期，这个还不好说。观望先，毕竟要看房产税进度，还有后面地方债会不会再次恶化。

引用柏哥的发言:

讨论嘛，不应该预设结果。

不利因素是多，还有明年全球性的衰退，还有五眼联盟等等，你都没列全。没有这些因素空头唱什么呢，这个很正常，这些叫灰犀牛，是看得见的，你我都看得见。

对于执政党，特别是东方大国执政党，最怕的不是灰犀牛，因为调控工具手段太多了，市场的不行就上非市场的，实在不行把你给拘了还不行？改革开放40年，这样的例子还少吗？除非你真的有国外大空头罩着，跑的比国安的车子快。

对于强力调控执政党，最大的风险是看不到的风险，这叫黑天鹅。比如08美国次贷危机，上一秒狂欢，下秒就爆了架不住。但是现在是什么形势？大家相互防着，高杠杆防着，泡沫防着，都不看好明年，这个时候会出现黑天鹅吗？再黑的天鹅都在网络的一片危机言论里给刷白了！

说白了，危机时刻拼的就是国力，拼的就是14亿人排名世界第二体量的市场，拼的就是政策执行。不听话？明年反腐回头看有你好看，这个月政治局会议通稿里，安排的明明白白！

引用235楼楼主的发言:

段子曰：
有个坏消息，即将到来的2019，可能是过去10年来最坏的一年；还有个好消息，2019，有可能是未来10年里最好的一年。

你忽略了一个大因素，未来几年是三个大趋势的叠加区域。
1、制造业注定慢衰退，
2、老美的打压，不会让中国轻松，毛衣战，科技战随之而来……
3、房价实实在在高企，无法承受更大泡沫。

引用柏哥的发言:

我想这段才是楼主的核心观点。洋洋洒洒万言跟帖，真正的结论藏到了第204楼。看楼主的发帖数，是很有诚意跟人讨论的，可这个操作让愿意回复你帖子的人太辛苦了。

跟帖原意不是踢馆，只是觉得楼主很多观点和现实出入太大，一些论据既多多益善，又似是而非，孤立看没毛病，但串联起来跟现实一对比就看不懂了。

今天正好有点时间，先就核心结论跟楼主讨论一下，那就是楼主描绘的均价走势画面太悲观了，总结起来就是2020年的房价回到2015年末（5年白干），2022年房价回到2018年末（4年白干），从2018年到2025年，7年的年均涨幅5%。

这是在描绘一个国家核心经济圈的核心城市，一个国家寄望的未来扩大开放样板经济圈（没有之一），集中核心资源培育的湾区（没有之一），在未来7年的价值体现吗？

这种画面只可能出现在国家经济政策执行出现重大方向性误判，或者是系统性金融风险加剧、泡沫刺破硬着陆的情况。这是一个典型的做空楼市的大空头愿意，而国家房住不炒政策最不愿意看到的波动画面。换言之，你在跟国家意志对抗，说严重了是对赌国运。这种对抗远了参考索罗斯狙击香港汇市，近的可以参考国家今年以来对外汇空头的言论，现实吗？

引用204楼楼主的发言:

楼市曲折向上，这个大方向，基本没有问题。
但是，
楼市会不会深度回调一下，
或者后面涨得非常慢，
或者横盘3/5年？
这个就有得探讨了。

我的观点是，
大方向上，
居于现在这个均价5/6万，
2019-2020年，跌15-25%，均价4.5万，
2021-2022年，回到现在价格，均价5.5万，
2023-2025年，涨20-30%，均价6.5-7万，
也就是5/6年内涨幅不会超越20%左右。

楼市到底多高才算高，也许每个人看法不同。
但我觉得，根本指标，还是房价收入比。
当然，很多人不以为然，

香港房价都比深圳还高50-100%，深圳上涨空间巨大。
——香港，房价一样畸形，但会随时下跌，香港40%左右住公租房，剩下50%的平均收入应在3/4万港币。房价平均10-12万，1：3.5
深圳，踢除低收入者，高收入者到手平均不过1.3-1.5万，房价平均5/6万。1：4
从这个比例上，深圳楼价超越香港。

深圳小学生入学数量全国第一。
——这种指标毫无意义，深圳是最人性化的城市，对外来人口子女入学非常宽松，没有之一。

深圳高收入者还在增加，要超越香港，所以房价也一样。
——这个我觉得这个确实是趋势！
但别忘了，涨快了，扯着蛋！而且，深圳房价再涨50%，就快超越随时下跌的香港房价了。你想的到上涨空间还有20%，还是30%，要是3/5年，甚至6/7年才涨这么多（后面楼市大涨点，中间平稳回调几年，也许6/7年也就涨20/30%），投资回报基本是笑话，当然，自住买房是没有办法的事。

深圳人口多，异常缺地。
——这个是伪命题，人口多，全是低端人口，没有足够接盘能力的人有用吗？
就算有接盘能力，却被限购的人会有用吗？
深圳也有足够的纵深，惠州，东莞都是腹地，香港就几乎没有纵深了。

中国人口这么多，深圳是中国的硅谷，全国人才北上广深高收入者数量巨大。
要是放开限购，北上广深还得暴涨。
——这个不假，问题就在于，这个红利得维持至少10/20年。基于中国人喜欢买房的德性，避免非深圳工作的人购买，这是必然，所以，未来10年内，限购基本不要指望放开，最多放松！直至红利消失。
……

引用有房有家008的发言:

深圳年轻人未来的涨薪水平会高于很多人的预期，特别是很多来深圳创业的一代80后，85后，30-40 岁基本稳定，有些之前抓住机会在深圳买了，有些在老家买了，但是随着时间的推移，很多人卖了老家的房子付深圳的首付，另外，还有一部分随着事业的渐入佳境，家庭收入进入60-100万的行列，都变成了刚需。
此外，90后进入适婚年龄，也进入收入增长期，以及源源不断的高端人才进入，深圳房价会一步一个脚印走高。

引用28楼楼主的发言:

房价收入比。
这个比较难取数值，只能比个大概。

美国一线城市大部分50万一套别墅，收入5000美金。也就是100：1。
香港房价10万，70平，合计700万，收入2万港币，约350：1。

中国不和美国比，发展阶段和地域面积不同，就取中间数。200：1算合理值。

深圳房价5.6万，普通的90平，500万，按上面说得200：1算，收入应2.5万才对。深圳中位数收入才多少？8/9000而已。
就算抛除低收入者，中位数收入估计也就1.5万左右。差不多要7/8年，收入才能涨到2.5万。

所以，我大致认为透支了5-10年。
按每年10%的增长，

引用阳光照进来了的发言:

你怎么知道国家意识到房价透支了5一10年的发展呢，中国的M2还是9％的增长你怎么就说成减缩了呢？

引用中环200的发言:

经济是全球政府，世界人民的大饼。美国越是满地打滚，把饼弄小了，弄没了，反而越利好中国多边主义，利好中国梦，利好近平同志。

现在就是买房。

引用237楼楼主的发言:

你提到的三点，我还是很认同的。
一是灰犀牛。这个利空正在缓解，但由于毛衣战，美国持续打压中国，中国由于劳动力成本高，低端制造业衰退之势，已大局已定，所以，这几头灰犀牛，应是中长期的。很难说2019/2020年就会落地。有，也只是缓解！

二是黑天鹅，这个短期而言，全球一致看衰2019，黑天鹅在哪里，谁也不知道。所以，我们的政策，正在大力防范黑天鹅带来的冲击。
经过这两年的去杆杠，
股市，泡沫基本消除，
债市，风险并不大，有也只是下文提到的地方债问题。
汇市，风险也不大，
楼市，最大泡沫就在房地产，所以我们房地产应不敢贸然再吹泡泡了，至少2019年不敢。

三是强有力的政府和体制。这个体制很大情况下，会强有力避免房价下跌。


其实，对房价利多的，还有一个极其重要因素，就是地方债，和企业债。
2015年，政府默认房价暴涨，就是这个因素，而根本不是什么通胀、收入增加等因素，
目前可能还有40万亿之巨的地方债！这个导致，当前去杆杠，去到一定程度后，这个问题不缓解，还是得拉起房价，靠地方卖地还债。但是，房产税将来就是为了维持地方财政运转的重要财源，所以，会不会在未来某个时候，再次拉高房价，以缓解房产税尚未推出时期，地方债危机的真空期，这个还不好说。观望先，毕竟要看房产税进度，还有后面地方债会不会再次恶化。

引用柏哥的发言:

讨论嘛，不应该预设结果。

不利因素是多，还有明年全球性的衰退，还有五眼联盟等等，你都没列全。没有这些因素空头唱什么呢，这个很正常，这些叫灰犀牛，是看得见的，你我都看得见。

对于执政党，特别是东方大国执政党，最怕的不是灰犀牛，因为调控工具手段太多了，市场的不行就上非市场的，实在不行把你给拘了还不行？改革开放40年，这样的例子还少吗？除非你真的有国外大空头罩着，跑的比国安的车子快。

对于强力调控执政党，最大的风险是看不到的风险，这叫黑天鹅。比如08美国次贷危机，上一秒狂欢，下秒就爆了架不住。但是现在是什么形势？大家相互防着，高杠杆防着，泡沫防着，都不看好明年，这个时候会出现黑天鹅吗？再黑的天鹅都在网络的一片危机言论里给刷白了！

说白了，危机时刻拼的就是国力，拼的就是14亿人排名世界第二体量的市场，拼的就是政策执行。不听话？明年反腐回头看有你好看，这个月政治局会议通稿里，安排的明明白白！

引用235楼楼主的发言:

段子曰：
有个坏消息，即将到来的2019，可能是过去10年来最坏的一年；还有个好消息，2019，有可能是未来10年里最好的一年。

你忽略了一个大因素，未来几年是三个大趋势的叠加区域。
1、制造业注定慢衰退，
2、老美的打压，不会让中国轻松，毛衣战，科技战随之而来……
3、房价实实在在高企，无法承受更大泡沫。

引用柏哥的发言:

我想这段才是楼主的核心观点。洋洋洒洒万言跟帖，真正的结论藏到了第204楼。看楼主的发帖数，是很有诚意跟人讨论的，可这个操作让愿意回复你帖子的人太辛苦了。

跟帖原意不是踢馆，只是觉得楼主很多观点和现实出入太大，一些论据既多多益善，又似是而非，孤立看没毛病，但串联起来跟现实一对比就看不懂了。

今天正好有点时间，先就核心结论跟楼主讨论一下，那就是楼主描绘的均价走势画面太悲观了，总结起来就是2020年的房价回到2015年末（5年白干），2022年房价回到2018年末（4年白干），从2018年到2025年，7年的年均涨幅5%。

这是在描绘一个国家核心经济圈的核心城市，一个国家寄望的未来扩大开放样板经济圈（没有之一），集中核心资源培育的湾区（没有之一），在未来7年的价值体现吗？

这种画面只可能出现在国家经济政策执行出现重大方向性误判，或者是系统性金融风险加剧、泡沫刺破硬着陆的情况。这是一个典型的做空楼市的大空头愿意，而国家房住不炒政策最不愿意看到的波动画面。换言之，你在跟国家意志对抗，说严重了是对赌国运。这种对抗远了参考索罗斯狙击香港汇市，近的可以参考国家今年以来对外汇空头的言论，现实吗？

引用204楼楼主的发言:

楼市曲折向上，这个大方向，基本没有问题。
但是，
楼市会不会深度回调一下，
或者后面涨得非常慢，
或者横盘3/5年？
这个就有得探讨了。

我的观点是，
大方向上，
居于现在这个均价5/6万，
2019-2020年，跌15-25%，均价4.5万，
2021-2022年，回到现在价格，均价5.5万，
2023-2025年，涨20-30%，均价6.5-7万，
也就是5/6年内涨幅不会超越20%左右。

楼市到底多高才算高，也许每个人看法不同。
但我觉得，根本指标，还是房价收入比。
当然，很多人不以为然，

香港房价都比深圳还高50-100%，深圳上涨空间巨大。
——香港，房价一样畸形，但会随时下跌，香港40%左右住公租房，剩下50%的平均收入应在3/4万港币。房价平均10-12万，1：3.5
深圳，踢除低收入者，高收入者到手平均不过1.3-1.5万，房价平均5/6万。1：4
从这个比例上，深圳楼价超越香港。

深圳小学生入学数量全国第一。
——这种指标毫无意义，深圳是最人性化的城市，对外来人口子女入学非常宽松，没有之一。

深圳高收入者还在增加，要超越香港，所以房价也一样。
——这个我觉得这个确实是趋势！
但别忘了，涨快了，扯着蛋！而且，深圳房价再涨50%，就快超越随时下跌的香港房价了。你想的到上涨空间还有20%，还是30%，要是3/5年，甚至6/7年才涨这么多（后面楼市大涨点，中间平稳回调几年，也许6/7年也就涨20/30%），投资回报基本是笑话，当然，自住买房是没有办法的事。

深圳人口多，异常缺地。
——这个是伪命题，人口多，全是低端人口，没有足够接盘能力的人有用吗？
就算有接盘能力，却被限购的人会有用吗？
深圳也有足够的纵深，惠州，东莞都是腹地，香港就几乎没有纵深了。

中国人口这么多，深圳是中国的硅谷，全国人才北上广深高收入者数量巨大。
要是放开限购，北上广深还得暴涨。
——这个不假，问题就在于，这个红利得维持至少10/20年。基于中国人喜欢买房的德性，避免非深圳工作的人购买，这是必然，所以，未来10年内，限购基本不要指望放开，最多放松！直至红利消失。
……

引用有房有家008的发言:

深圳年轻人未来的涨薪水平会高于很多人的预期，特别是很多来深圳创业的一代80后，85后，30-40 岁基本稳定，有些之前抓住机会在深圳买了，有些在老家买了，但是随着时间的推移，很多人卖了老家的房子付深圳的首付，另外，还有一部分随着事业的渐入佳境，家庭收入进入60-100万的行列，都变成了刚需。
此外，90后进入适婚年龄，也进入收入增长期，以及源源不断的高端人才进入，深圳房价会一步一个脚印走高。

引用28楼楼主的发言:

房价收入比。
这个比较难取数值，只能比个大概。

美国一线城市大部分50万一套别墅，收入5000美金。也就是100：1。
香港房价10万，70平，合计700万，收入2万港币，约350：1。

中国不和美国比，发展阶段和地域面积不同，就取中间数。200：1算合理值。

深圳房价5.6万，普通的90平，500万，按上面说得200：1算，收入应2.5万才对。深圳中位数收入才多少？8/9000而已。
就算抛除低收入者，中位数收入估计也就1.5万左右。差不多要7/8年，收入才能涨到2.5万。

所以，我大致认为透支了5-10年。
按每年10%的增长，

引用阳光照进来了的发言:

你怎么知道国家意识到房价透支了5一10年的发展呢，中国的M2还是9％的增长你怎么就说成减缩了呢？

引用237楼楼主的发言:

你提到的三点，我还是很认同的。
一是灰犀牛。这个利空正在缓解，但由于毛衣战，美国持续打压中国，中国由于劳动力成本高，低端制造业衰退之势，已大局已定，所以，这几头灰犀牛，应是中长期的。很难说2019/2020年就会落地。有，也只是缓解！

二是黑天鹅，这个短期而言，全球一致看衰2019，黑天鹅在哪里，谁也不知道。所以，我们的政策，正在大力防范黑天鹅带来的冲击。
经过这两年的去杆杠，
股市，泡沫基本消除，
债市，风险并不大，有也只是下文提到的地方债问题。
汇市，风险也不大，
楼市，最大泡沫就在房地产，所以我们房地产应不敢贸然再吹泡泡了，至少2019年不敢。

三是强有力的政府和体制。这个体制很大情况下，会强有力避免房价下跌。


其实，对房价利多的，还有一个极其重要因素，就是地方债，和企业债。
2015年，政府默认房价暴涨，就是这个因素，而根本不是什么通胀、收入增加等因素，
目前可能还有40万亿之巨的地方债！这个导致，当前去杆杠，去到一定程度后，这个问题不缓解，还是得拉起房价，靠地方卖地还债。但是，房产税将来就是为了维持地方财政运转的重要财源，所以，会不会在未来某个时候，再次拉高房价，以缓解房产税尚未推出时期，地方债危机的真空期，这个还不好说。观望先，毕竟要看房产税进度，还有后面地方债会不会再次恶化。

引用柏哥的发言:

讨论嘛，不应该预设结果。

不利因素是多，还有明年全球性的衰退，还有五眼联盟等等，你都没列全。没有这些因素空头唱什么呢，这个很正常，这些叫灰犀牛，是看得见的，你我都看得见。

对于执政党，特别是东方大国执政党，最怕的不是灰犀牛，因为调控工具手段太多了，市场的不行就上非市场的，实在不行把你给拘了还不行？改革开放40年，这样的例子还少吗？除非你真的有国外大空头罩着，跑的比国安的车子快。

对于强力调控执政党，最大的风险是看不到的风险，这叫黑天鹅。比如08美国次贷危机，上一秒狂欢，下秒就爆了架不住。但是现在是什么形势？大家相互防着，高杠杆防着，泡沫防着，都不看好明年，这个时候会出现黑天鹅吗？再黑的天鹅都在网络的一片危机言论里给刷白了！

说白了，危机时刻拼的就是国力，拼的就是14亿人排名世界第二体量的市场，拼的就是政策执行。不听话？明年反腐回头看有你好看，这个月政治局会议通稿里，安排的明明白白！

引用235楼楼主的发言:

段子曰：
有个坏消息，即将到来的2019，可能是过去10年来最坏的一年；还有个好消息，2019，有可能是未来10年里最好的一年。

你忽略了一个大因素，未来几年是三个大趋势的叠加区域。
1、制造业注定慢衰退，
2、老美的打压，不会让中国轻松，毛衣战，科技战随之而来……
3、房价实实在在高企，无法承受更大泡沫。

引用柏哥的发言:

我想这段才是楼主的核心观点。洋洋洒洒万言跟帖，真正的结论藏到了第204楼。看楼主的发帖数，是很有诚意跟人讨论的，可这个操作让愿意回复你帖子的人太辛苦了。

跟帖原意不是踢馆，只是觉得楼主很多观点和现实出入太大，一些论据既多多益善，又似是而非，孤立看没毛病，但串联起来跟现实一对比就看不懂了。

今天正好有点时间，先就核心结论跟楼主讨论一下，那就是楼主描绘的均价走势画面太悲观了，总结起来就是2020年的房价回到2015年末（5年白干），2022年房价回到2018年末（4年白干），从2018年到2025年，7年的年均涨幅5%。

这是在描绘一个国家核心经济圈的核心城市，一个国家寄望的未来扩大开放样板经济圈（没有之一），集中核心资源培育的湾区（没有之一），在未来7年的价值体现吗？

这种画面只可能出现在国家经济政策执行出现重大方向性误判，或者是系统性金融风险加剧、泡沫刺破硬着陆的情况。这是一个典型的做空楼市的大空头愿意，而国家房住不炒政策最不愿意看到的波动画面。换言之，你在跟国家意志对抗，说严重了是对赌国运。这种对抗远了参考索罗斯狙击香港汇市，近的可以参考国家今年以来对外汇空头的言论，现实吗？

引用204楼楼主的发言:

楼市曲折向上，这个大方向，基本没有问题。
但是，
楼市会不会深度回调一下，
或者后面涨得非常慢，
或者横盘3/5年？
这个就有得探讨了。

我的观点是，
大方向上，
居于现在这个均价5/6万，
2019-2020年，跌15-25%，均价4.5万，
2021-2022年，回到现在价格，均价5.5万，
2023-2025年，涨20-30%，均价6.5-7万，
也就是5/6年内涨幅不会超越20%左右。

楼市到底多高才算高，也许每个人看法不同。
但我觉得，根本指标，还是房价收入比。
当然，很多人不以为然，

香港房价都比深圳还高50-100%，深圳上涨空间巨大。
——香港，房价一样畸形，但会随时下跌，香港40%左右住公租房，剩下50%的平均收入应在3/4万港币。房价平均10-12万，1：3.5
深圳，踢除低收入者，高收入者到手平均不过1.3-1.5万，房价平均5/6万。1：4
从这个比例上，深圳楼价超越香港。

深圳小学生入学数量全国第一。
——这种指标毫无意义，深圳是最人性化的城市，对外来人口子女入学非常宽松，没有之一。

深圳高收入者还在增加，要超越香港，所以房价也一样。
——这个我觉得这个确实是趋势！
但别忘了，涨快了，扯着蛋！而且，深圳房价再涨50%，就快超越随时下跌的香港房价了。你想的到上涨空间还有20%，还是30%，要是3/5年，甚至6/7年才涨这么多（后面楼市大涨点，中间平稳回调几年，也许6/7年也就涨20/30%），投资回报基本是笑话，当然，自住买房是没有办法的事。

深圳人口多，异常缺地。
——这个是伪命题，人口多，全是低端人口，没有足够接盘能力的人有用吗？
就算有接盘能力，却被限购的人会有用吗？
深圳也有足够的纵深，惠州，东莞都是腹地，香港就几乎没有纵深了。

中国人口这么多，深圳是中国的硅谷，全国人才北上广深高收入者数量巨大。
要是放开限购，北上广深还得暴涨。
——这个不假，问题就在于，这个红利得维持至少10/20年。基于中国人喜欢买房的德性，避免非深圳工作的人购买，这是必然，所以，未来10年内，限购基本不要指望放开，最多放松！直至红利消失。
……

引用有房有家008的发言:

深圳年轻人未来的涨薪水平会高于很多人的预期，特别是很多来深圳创业的一代80后，85后，30-40 岁基本稳定，有些之前抓住机会在深圳买了，有些在老家买了，但是随着时间的推移，很多人卖了老家的房子付深圳的首付，另外，还有一部分随着事业的渐入佳境，家庭收入进入60-100万的行列，都变成了刚需。
此外，90后进入适婚年龄，也进入收入增长期，以及源源不断的高端人才进入，深圳房价会一步一个脚印走高。

引用28楼楼主的发言:

房价收入比。
这个比较难取数值，只能比个大概。

美国一线城市大部分50万一套别墅，收入5000美金。也就是100：1。
香港房价10万，70平，合计700万，收入2万港币，约350：1。

中国不和美国比，发展阶段和地域面积不同，就取中间数。200：1算合理值。

深圳房价5.6万，普通的90平，500万，按上面说得200：1算，收入应2.5万才对。深圳中位数收入才多少？8/9000而已。
就算抛除低收入者，中位数收入估计也就1.5万左右。差不多要7/8年，收入才能涨到2.5万。

所以，我大致认为透支了5-10年。
按每年10%的增长，

引用阳光照进来了的发言:

你怎么知道国家意识到房价透支了5一10年的发展呢，中国的M2还是9％的增长你怎么就说成减缩了呢？

引用柏哥的发言:

讨论嘛，不应该预设结果。

不利因素是多，还有明年全球性的衰退，还有五眼联盟等等，你都没列全。没有这些因素空头唱什么呢，这个很正常，这些叫灰犀牛，是看得见的，你我都看得见。

对于执政党，特别是东方大国执政党，最怕的不是灰犀牛，因为调控工具手段太多了，市场的不行就上非市场的，实在不行把你给拘了还不行？改革开放40年，这样的例子还少吗？除非你真的有国外大空头罩着，跑的比国安的车子快。

对于强力调控执政党，最大的风险是看不到的风险，这叫黑天鹅。比如08美国次贷危机，上一秒狂欢，下秒就爆了架不住。但是现在是什么形势？大家相互防着，高杠杆防着，泡沫防着，都不看好明年，这个时候会出现黑天鹅吗？再黑的天鹅都在网络的一片危机言论里给刷白了！

说白了，危机时刻拼的就是国力，拼的就是14亿人排名世界第二体量的市场，拼的就是政策执行。不听话？明年反腐回头看有你好看，这个月政治局会议通稿里，安排的明明白白！

引用235楼楼主的发言:

段子曰：
有个坏消息，即将到来的2019，可能是过去10年来最坏的一年；还有个好消息，2019，有可能是未来10年里最好的一年。

你忽略了一个大因素，未来几年是三个大趋势的叠加区域。
1、制造业注定慢衰退，
2、老美的打压，不会让中国轻松，毛衣战，科技战随之而来……
3、房价实实在在高企，无法承受更大泡沫。

引用柏哥的发言:

我想这段才是楼主的核心观点。洋洋洒洒万言跟帖，真正的结论藏到了第204楼。看楼主的发帖数，是很有诚意跟人讨论的，可这个操作让愿意回复你帖子的人太辛苦了。

跟帖原意不是踢馆，只是觉得楼主很多观点和现实出入太大，一些论据既多多益善，又似是而非，孤立看没毛病，但串联起来跟现实一对比就看不懂了。

今天正好有点时间，先就核心结论跟楼主讨论一下，那就是楼主描绘的均价走势画面太悲观了，总结起来就是2020年的房价回到2015年末（5年白干），2022年房价回到2018年末（4年白干），从2018年到2025年，7年的年均涨幅5%。

这是在描绘一个国家核心经济圈的核心城市，一个国家寄望的未来扩大开放样板经济圈（没有之一），集中核心资源培育的湾区（没有之一），在未来7年的价值体现吗？

这种画面只可能出现在国家经济政策执行出现重大方向性误判，或者是系统性金融风险加剧、泡沫刺破硬着陆的情况。这是一个典型的做空楼市的大空头愿意，而国家房住不炒政策最不愿意看到的波动画面。换言之，你在跟国家意志对抗，说严重了是对赌国运。这种对抗远了参考索罗斯狙击香港汇市，近的可以参考国家今年以来对外汇空头的言论，现实吗？

引用204楼楼主的发言:

楼市曲折向上，这个大方向，基本没有问题。
但是，
楼市会不会深度回调一下，
或者后面涨得非常慢，
或者横盘3/5年？
这个就有得探讨了。

我的观点是，
大方向上，
居于现在这个均价5/6万，
2019-2020年，跌15-25%，均价4.5万，
2021-2022年，回到现在价格，均价5.5万，
2023-2025年，涨20-30%，均价6.5-7万，
也就是5/6年内涨幅不会超越20%左右。

楼市到底多高才算高，也许每个人看法不同。
但我觉得，根本指标，还是房价收入比。
当然，很多人不以为然，

香港房价都比深圳还高50-100%，深圳上涨空间巨大。
——香港，房价一样畸形，但会随时下跌，香港40%左右住公租房，剩下50%的平均收入应在3/4万港币。房价平均10-12万，1：3.5
深圳，踢除低收入者，高收入者到手平均不过1.3-1.5万，房价平均5/6万。1：4
从这个比例上，深圳楼价超越香港。

深圳小学生入学数量全国第一。
——这种指标毫无意义，深圳是最人性化的城市，对外来人口子女入学非常宽松，没有之一。

深圳高收入者还在增加，要超越香港，所以房价也一样。
——这个我觉得这个确实是趋势！
但别忘了，涨快了，扯着蛋！而且，深圳房价再涨50%，就快超越随时下跌的香港房价了。你想的到上涨空间还有20%，还是30%，要是3/5年，甚至6/7年才涨这么多（后面楼市大涨点，中间平稳回调几年，也许6/7年也就涨20/30%），投资回报基本是笑话，当然，自住买房是没有办法的事。

深圳人口多，异常缺地。
——这个是伪命题，人口多，全是低端人口，没有足够接盘能力的人有用吗？
就算有接盘能力，却被限购的人会有用吗？
深圳也有足够的纵深，惠州，东莞都是腹地，香港就几乎没有纵深了。

中国人口这么多，深圳是中国的硅谷，全国人才北上广深高收入者数量巨大。
要是放开限购，北上广深还得暴涨。
——这个不假，问题就在于，这个红利得维持至少10/20年。基于中国人喜欢买房的德性，避免非深圳工作的人购买，这是必然，所以，未来10年内，限购基本不要指望放开，最多放松！直至红利消失。
……

引用有房有家008的发言:

深圳年轻人未来的涨薪水平会高于很多人的预期，特别是很多来深圳创业的一代80后，85后，30-40 岁基本稳定，有些之前抓住机会在深圳买了，有些在老家买了，但是随着时间的推移，很多人卖了老家的房子付深圳的首付，另外，还有一部分随着事业的渐入佳境，家庭收入进入60-100万的行列，都变成了刚需。
此外，90后进入适婚年龄，也进入收入增长期，以及源源不断的高端人才进入，深圳房价会一步一个脚印走高。

引用28楼楼主的发言:

房价收入比。
这个比较难取数值，只能比个大概。

美国一线城市大部分50万一套别墅，收入5000美金。也就是100：1。
香港房价10万，70平，合计700万，收入2万港币，约350：1。

中国不和美国比，发展阶段和地域面积不同，就取中间数。200：1算合理值。

深圳房价5.6万，普通的90平，500万，按上面说得200：1算，收入应2.5万才对。深圳中位数收入才多少？8/9000而已。
就算抛除低收入者，中位数收入估计也就1.5万左右。差不多要7/8年，收入才能涨到2.5万。

所以，我大致认为透支了5-10年。
按每年10%的增长，

引用阳光照进来了的发言:

你怎么知道国家意识到房价透支了5一10年的发展呢，中国的M2还是9％的增长你怎么就说成减缩了呢？

引用235楼楼主的发言:

段子曰：
有个坏消息，即将到来的2019，可能是过去10年来最坏的一年；还有个好消息，2019，有可能是未来10年里最好的一年。

你忽略了一个大因素，未来几年是三个大趋势的叠加区域。
1、制造业注定慢衰退，
2、老美的打压，不会让中国轻松，毛衣战，科技战随之而来……
3、房价实实在在高企，无法承受更大泡沫。

引用柏哥的发言:

我想这段才是楼主的核心观点。洋洋洒洒万言跟帖，真正的结论藏到了第204楼。看楼主的发帖数，是很有诚意跟人讨论的，可这个操作让愿意回复你帖子的人太辛苦了。

跟帖原意不是踢馆，只是觉得楼主很多观点和现实出入太大，一些论据既多多益善，又似是而非，孤立看没毛病，但串联起来跟现实一对比就看不懂了。

今天正好有点时间，先就核心结论跟楼主讨论一下，那就是楼主描绘的均价走势画面太悲观了，总结起来就是2020年的房价回到2015年末（5年白干），2022年房价回到2018年末（4年白干），从2018年到2025年，7年的年均涨幅5%。

这是在描绘一个国家核心经济圈的核心城市，一个国家寄望的未来扩大开放样板经济圈（没有之一），集中核心资源培育的湾区（没有之一），在未来7年的价值体现吗？

这种画面只可能出现在国家经济政策执行出现重大方向性误判，或者是系统性金融风险加剧、泡沫刺破硬着陆的情况。这是一个典型的做空楼市的大空头愿意，而国家房住不炒政策最不愿意看到的波动画面。换言之，你在跟国家意志对抗，说严重了是对赌国运。这种对抗远了参考索罗斯狙击香港汇市，近的可以参考国家今年以来对外汇空头的言论，现实吗？

引用204楼楼主的发言:

楼市曲折向上，这个大方向，基本没有问题。
但是，
楼市会不会深度回调一下，
或者后面涨得非常慢，
或者横盘3/5年？
这个就有得探讨了。

我的观点是，
大方向上，
居于现在这个均价5/6万，
2019-2020年，跌15-25%，均价4.5万，
2021-2022年，回到现在价格，均价5.5万，
2023-2025年，涨20-30%，均价6.5-7万，
也就是5/6年内涨幅不会超越20%左右。

楼市到底多高才算高，也许每个人看法不同。
但我觉得，根本指标，还是房价收入比。
当然，很多人不以为然，

香港房价都比深圳还高50-100%，深圳上涨空间巨大。
——香港，房价一样畸形，但会随时下跌，香港40%左右住公租房，剩下50%的平均收入应在3/4万港币。房价平均10-12万，1：3.5
深圳，踢除低收入者，高收入者到手平均不过1.3-1.5万，房价平均5/6万。1：4
从这个比例上，深圳楼价超越香港。

深圳小学生入学数量全国第一。
——这种指标毫无意义，深圳是最人性化的城市，对外来人口子女入学非常宽松，没有之一。

深圳高收入者还在增加，要超越香港，所以房价也一样。
——这个我觉得这个确实是趋势！
但别忘了，涨快了，扯着蛋！而且，深圳房价再涨50%，就快超越随时下跌的香港房价了。你想的到上涨空间还有20%，还是30%，要是3/5年，甚至6/7年才涨这么多（后面楼市大涨点，中间平稳回调几年，也许6/7年也就涨20/30%），投资回报基本是笑话，当然，自住买房是没有办法的事。

深圳人口多，异常缺地。
——这个是伪命题，人口多，全是低端人口，没有足够接盘能力的人有用吗？
就算有接盘能力，却被限购的人会有用吗？
深圳也有足够的纵深，惠州，东莞都是腹地，香港就几乎没有纵深了。

中国人口这么多，深圳是中国的硅谷，全国人才北上广深高收入者数量巨大。
要是放开限购，北上广深还得暴涨。
——这个不假，问题就在于，这个红利得维持至少10/20年。基于中国人喜欢买房的德性，避免非深圳工作的人购买，这是必然，所以，未来10年内，限购基本不要指望放开，最多放松！直至红利消失。
……

引用有房有家008的发言:

深圳年轻人未来的涨薪水平会高于很多人的预期，特别是很多来深圳创业的一代80后，85后，30-40 岁基本稳定，有些之前抓住机会在深圳买了，有些在老家买了，但是随着时间的推移，很多人卖了老家的房子付深圳的首付，另外，还有一部分随着事业的渐入佳境，家庭收入进入60-100万的行列，都变成了刚需。
此外，90后进入适婚年龄，也进入收入增长期，以及源源不断的高端人才进入，深圳房价会一步一个脚印走高。

引用28楼楼主的发言:

房价收入比。
这个比较难取数值，只能比个大概。

美国一线城市大部分50万一套别墅，收入5000美金。也就是100：1。
香港房价10万，70平，合计700万，收入2万港币，约350：1。

中国不和美国比，发展阶段和地域面积不同，就取中间数。200：1算合理值。

深圳房价5.6万，普通的90平，500万，按上面说得200：1算，收入应2.5万才对。深圳中位数收入才多少？8/9000而已。
就算抛除低收入者，中位数收入估计也就1.5万左右。差不多要7/8年，收入才能涨到2.5万。

所以，我大致认为透支了5-10年。
按每年10%的增长，

引用阳光照进来了的发言:

你怎么知道国家意识到房价透支了5一10年的发展呢，中国的M2还是9％的增长你怎么就说成减缩了呢？

引用柏哥的发言:

我想这段才是楼主的核心观点。洋洋洒洒万言跟帖，真正的结论藏到了第204楼。看楼主的发帖数，是很有诚意跟人讨论的，可这个操作让愿意回复你帖子的人太辛苦了。

跟帖原意不是踢馆，只是觉得楼主很多观点和现实出入太大，一些论据既多多益善，又似是而非，孤立看没毛病，但串联起来跟现实一对比就看不懂了。

今天正好有点时间，先就核心结论跟楼主讨论一下，那就是楼主描绘的均价走势画面太悲观了，总结起来就是2020年的房价回到2015年末（5年白干），2022年房价回到2018年末（4年白干），从2018年到2025年，7年的年均涨幅5%。

这是在描绘一个国家核心经济圈的核心城市，一个国家寄望的未来扩大开放样板经济圈（没有之一），集中核心资源培育的湾区（没有之一），在未来7年的价值体现吗？

这种画面只可能出现在国家经济政策执行出现重大方向性误判，或者是系统性金融风险加剧、泡沫刺破硬着陆的情况。这是一个典型的做空楼市的大空头愿意，而国家房住不炒政策最不愿意看到的波动画面。换言之，你在跟国家意志对抗，说严重了是对赌国运。这种对抗远了参考索罗斯狙击香港汇市，近的可以参考国家今年以来对外汇空头的言论，现实吗？

引用204楼楼主的发言:

楼市曲折向上，这个大方向，基本没有问题。
但是，
楼市会不会深度回调一下，
或者后面涨得非常慢，
或者横盘3/5年？
这个就有得探讨了。

我的观点是，
大方向上，
居于现在这个均价5/6万，
2019-2020年，跌15-25%，均价4.5万，
2021-2022年，回到现在价格，均价5.5万，
2023-2025年，涨20-30%，均价6.5-7万，
也就是5/6年内涨幅不会超越20%左右。

楼市到底多高才算高，也许每个人看法不同。
但我觉得，根本指标，还是房价收入比。
当然，很多人不以为然，

香港房价都比深圳还高50-100%，深圳上涨空间巨大。
——香港，房价一样畸形，但会随时下跌，香港40%左右住公租房，剩下50%的平均收入应在3/4万港币。房价平均10-12万，1：3.5
深圳，踢除低收入者，高收入者到手平均不过1.3-1.5万，房价平均5/6万。1：4
从这个比例上，深圳楼价超越香港。

深圳小学生入学数量全国第一。
——这种指标毫无意义，深圳是最人性化的城市，对外来人口子女入学非常宽松，没有之一。

深圳高收入者还在增加，要超越香港，所以房价也一样。
——这个我觉得这个确实是趋势！
但别忘了，涨快了，扯着蛋！而且，深圳房价再涨50%，就快超越随时下跌的香港房价了。你想的到上涨空间还有20%，还是30%，要是3/5年，甚至6/7年才涨这么多（后面楼市大涨点，中间平稳回调几年，也许6/7年也就涨20/30%），投资回报基本是笑话，当然，自住买房是没有办法的事。

深圳人口多，异常缺地。
——这个是伪命题，人口多，全是低端人口，没有足够接盘能力的人有用吗？
就算有接盘能力，却被限购的人会有用吗？
深圳也有足够的纵深，惠州，东莞都是腹地，香港就几乎没有纵深了。

中国人口这么多，深圳是中国的硅谷，全国人才北上广深高收入者数量巨大。
要是放开限购，北上广深还得暴涨。
——这个不假，问题就在于，这个红利得维持至少10/20年。基于中国人喜欢买房的德性，避免非深圳工作的人购买，这是必然，所以，未来10年内，限购基本不要指望放开，最多放松！直至红利消失。
……

引用有房有家008的发言:

深圳年轻人未来的涨薪水平会高于很多人的预期，特别是很多来深圳创业的一代80后，85后，30-40 岁基本稳定，有些之前抓住机会在深圳买了，有些在老家买了，但是随着时间的推移，很多人卖了老家的房子付深圳的首付，另外，还有一部分随着事业的渐入佳境，家庭收入进入60-100万的行列，都变成了刚需。
此外，90后进入适婚年龄，也进入收入增长期，以及源源不断的高端人才进入，深圳房价会一步一个脚印走高。

引用28楼楼主的发言:

房价收入比。
这个比较难取数值，只能比个大概。

美国一线城市大部分50万一套别墅，收入5000美金。也就是100：1。
香港房价10万，70平，合计700万，收入2万港币，约350：1。

中国不和美国比，发展阶段和地域面积不同，就取中间数。200：1算合理值。

深圳房价5.6万，普通的90平，500万，按上面说得200：1算，收入应2.5万才对。深圳中位数收入才多少？8/9000而已。
就算抛除低收入者，中位数收入估计也就1.5万左右。差不多要7/8年，收入才能涨到2.5万。

所以，我大致认为透支了5-10年。
按每年10%的增长，

引用阳光照进来了的发言:

你怎么知道国家意识到房价透支了5一10年的发展呢，中国的M2还是9％的增长你怎么就说成减缩了呢？

引用思维think的发言:

房产税推出后的房价走势又是如何呢？你的预测中在两年跌了20左右个点后，深圳房价回升。而这个时间点大概率是会有房产税的推出。是否你认为房产税会推高房价，或者是你之前没有考虑房产税的影响

引用232楼楼主的发言:

我的理解是，
房产税推出时间，上面还是比较谨慎的。
如果在房价高位推出，还是蛮担心房地产冲击过大！
所以，必要让房价略为跌一跌，去除一部分泡沫。
然后借机推出。

所以，目前的楼市调整，就是为房产税让条路出来。
今天又在吹风，明年房产税立法，

这种状态，就像前几年放开计划生育一样，时不时发些新闻，吹吹风，让大家慢慢接受房产税这个观念。

引用思维think的发言:

对于未来两三年可能推出的房产税对房价的影响，你怎么看

引用68楼楼主的发言:

楼市曲折向上，这个大方向，基本没有问题。
但是，
楼市会不会深度回调一下，
或者后面涨得非常慢，
或者横盘3/5年？
这个就有得探讨了。

我的观点是，
大方向上，
居于现在这个均价5/6万，
2019-2020年，跌15-25%，均价4.5万，
2021-2022年，回到现在价格，均价5.5万，
2023-2025年，涨20-30%，均价6.5-7万，
也就是5/6年内涨幅不会超越20%左右。

楼市到底多高才算高，也许每个人看法不同。
但我觉得，根本指标，还是房价收入比。
当然，很多人不以为然，

香港房价都比深圳还高50-100%，深圳上涨空间巨大。
——香港，房价一样畸形，但会随时下跌，香港40%左右住公租房，剩下50%的平均收入应在3/4万港币。房价平均10-12万，1：3.5
深圳，踢除低收入者，高收入者到手平均不过1.3-1.5万，房价平均5/6万。1：4
从这个比例上，深圳楼价超越香港。

深圳小学生入学数量全国第一。
——这种指标毫无意义，深圳是最人性化的城市，对外来人口子女入学非常宽松，没有之一。

深圳高收入者还在增加，要超越香港，所以房价也一样。
——这个我觉得这个确实是趋势！
但别忘了，涨快了，扯着蛋！而且，深圳房价再涨50%，就快超越随时下跌的香港房价了。你想的到上涨空间还有20%，还是30%，要是3/5年，甚至6/7年才涨这么多（后面楼市大涨点，中间平稳回调几年，也许6/7年也就涨20/30%），投资回报基本是笑话，当然，自住买房是没有办法的事。

深圳人口多，异常缺地。
——这个是伪命题，人口多，全是低端人口，没有足够接盘能力的人有用吗？
就算有接盘能力，却被限购的人会有用吗？
深圳也有足够的纵深，惠州，东莞都是腹地，香港就几乎没有纵深了。

中国人口这么多，深圳是中国的硅谷，全国人才北上广深高收入者数量巨大。
要是放开限购，北上广深还得暴涨。
——这个不假，问题就在于，这个红利得维持至少10/20年。基于中国人喜欢买房的德性，避免非深圳工作的人购买，这是必然，所以，未来10年内，限购基本不要指望放开，最多放松！直至红利消失。
……

引用有房有家008的发言:

深圳年轻人未来的涨薪水平会高于很多人的预期，特别是很多来深圳创业的一代80后，85后，30-40 岁基本稳定，有些之前抓住机会在深圳买了，有些在老家买了，但是随着时间的推移，很多人卖了老家的房子付深圳的首付，另外，还有一部分随着事业的渐入佳境，家庭收入进入60-100万的行列，都变成了刚需。
此外，90后进入适婚年龄，也进入收入增长期，以及源源不断的高端人才进入，深圳房价会一步一个脚印走高。

引用28楼楼主的发言:

房价收入比。
这个比较难取数值，只能比个大概。

美国一线城市大部分50万一套别墅，收入5000美金。也就是100：1。
香港房价10万，70平，合计700万，收入2万港币，约350：1。

中国不和美国比，发展阶段和地域面积不同，就取中间数。200：1算合理值。

深圳房价5.6万，普通的90平，500万，按上面说得200：1算，收入应2.5万才对。深圳中位数收入才多少？8/9000而已。
就算抛除低收入者，中位数收入估计也就1.5万左右。差不多要7/8年，收入才能涨到2.5万。

所以，我大致认为透支了5-10年。
按每年10%的增长，

引用阳光照进来了的发言:

你怎么知道国家意识到房价透支了5一10年的发展呢，中国的M2还是9％的增长你怎么就说成减缩了呢？

引用232楼楼主的发言:

我的理解是，
房产税推出时间，上面还是比较谨慎的。
如果在房价高位推出，还是蛮担心房地产冲击过大！
所以，必要让房价略为跌一跌，去除一部分泡沫。
然后借机推出。

所以，目前的楼市调整，就是为房产税让条路出来。
今天又在吹风，明年房产税立法，

这种状态，就像前几年放开计划生育一样，时不时发些新闻，吹吹风，让大家慢慢接受房产税这个观念。

引用思维think的发言:

对于未来两三年可能推出的房产税对房价的影响，你怎么看

引用68楼楼主的发言:

楼市曲折向上，这个大方向，基本没有问题。
但是，
楼市会不会深度回调一下，
或者后面涨得非常慢，
或者横盘3/5年？
这个就有得探讨了。

我的观点是，
大方向上，
居于现在这个均价5/6万，
2019-2020年，跌15-25%，均价4.5万，
2021-2022年，回到现在价格，均价5.5万，
2023-2025年，涨20-30%，均价6.5-7万，
也就是5/6年内涨幅不会超越20%左右。

楼市到底多高才算高，也许每个人看法不同。
但我觉得，根本指标，还是房价收入比。
当然，很多人不以为然，

香港房价都比深圳还高50-100%，深圳上涨空间巨大。
——香港，房价一样畸形，但会随时下跌，香港40%左右住公租房，剩下50%的平均收入应在3/4万港币。房价平均10-12万，1：3.5
深圳，踢除低收入者，高收入者到手平均不过1.3-1.5万，房价平均5/6万。1：4
从这个比例上，深圳楼价超越香港。

深圳小学生入学数量全国第一。
——这种指标毫无意义，深圳是最人性化的城市，对外来人口子女入学非常宽松，没有之一。

深圳高收入者还在增加，要超越香港，所以房价也一样。
——这个我觉得这个确实是趋势！
但别忘了，涨快了，扯着蛋！而且，深圳房价再涨50%，就快超越随时下跌的香港房价了。你想的到上涨空间还有20%，还是30%，要是3/5年，甚至6/7年才涨这么多（后面楼市大涨点，中间平稳回调几年，也许6/7年也就涨20/30%），投资回报基本是笑话，当然，自住买房是没有办法的事。

深圳人口多，异常缺地。
——这个是伪命题，人口多，全是低端人口，没有足够接盘能力的人有用吗？
就算有接盘能力，却被限购的人会有用吗？
深圳也有足够的纵深，惠州，东莞都是腹地，香港就几乎没有纵深了。

中国人口这么多，深圳是中国的硅谷，全国人才北上广深高收入者数量巨大。
要是放开限购，北上广深还得暴涨。
——这个不假，问题就在于，这个红利得维持至少10/20年。基于中国人喜欢买房的德性，避免非深圳工作的人购买，这是必然，所以，未来10年内，限购基本不要指望放开，最多放松！直至红利消失。
……

引用有房有家008的发言:

深圳年轻人未来的涨薪水平会高于很多人的预期，特别是很多来深圳创业的一代80后，85后，30-40 岁基本稳定，有些之前抓住机会在深圳买了，有些在老家买了，但是随着时间的推移，很多人卖了老家的房子付深圳的首付，另外，还有一部分随着事业的渐入佳境，家庭收入进入60-100万的行列，都变成了刚需。
此外，90后进入适婚年龄，也进入收入增长期，以及源源不断的高端人才进入，深圳房价会一步一个脚印走高。

引用28楼楼主的发言:

房价收入比。
这个比较难取数值，只能比个大概。

美国一线城市大部分50万一套别墅，收入5000美金。也就是100：1。
香港房价10万，70平，合计700万，收入2万港币，约350：1。

中国不和美国比，发展阶段和地域面积不同，就取中间数。200：1算合理值。

深圳房价5.6万，普通的90平，500万，按上面说得200：1算，收入应2.5万才对。深圳中位数收入才多少？8/9000而已。
就算抛除低收入者，中位数收入估计也就1.5万左右。差不多要7/8年，收入才能涨到2.5万。

所以，我大致认为透支了5-10年。
按每年10%的增长，

引用阳光照进来了的发言:

你怎么知道国家意识到房价透支了5一10年的发展呢，中国的M2还是9％的增长你怎么就说成减缩了呢？

引用思维think的发言:

对于未来两三年可能推出的房产税对房价的影响，你怎么看

引用68楼楼主的发言:

楼市曲折向上，这个大方向，基本没有问题。
但是，
楼市会不会深度回调一下，
或者后面涨得非常慢，
或者横盘3/5年？
这个就有得探讨了。

我的观点是，
大方向上，
居于现在这个均价5/6万，
2019-2020年，跌15-25%，均价4.5万，
2021-2022年，回到现在价格，均价5.5万，
2023-2025年，涨20-30%，均价6.5-7万，
也就是5/6年内涨幅不会超越20%左右。

楼市到底多高才算高，也许每个人看法不同。
但我觉得，根本指标，还是房价收入比。
当然，很多人不以为然，

香港房价都比深圳还高50-100%，深圳上涨空间巨大。
——香港，房价一样畸形，但会随时下跌，香港40%左右住公租房，剩下50%的平均收入应在3/4万港币。房价平均10-12万，1：3.5
深圳，踢除低收入者，高收入者到手平均不过1.3-1.5万，房价平均5/6万。1：4
从这个比例上，深圳楼价超越香港。

深圳小学生入学数量全国第一。
——这种指标毫无意义，深圳是最人性化的城市，对外来人口子女入学非常宽松，没有之一。

深圳高收入者还在增加，要超越香港，所以房价也一样。
——这个我觉得这个确实是趋势！
但别忘了，涨快了，扯着蛋！而且，深圳房价再涨50%，就快超越随时下跌的香港房价了。你想的到上涨空间还有20%，还是30%，要是3/5年，甚至6/7年才涨这么多（后面楼市大涨点，中间平稳回调几年，也许6/7年也就涨20/30%），投资回报基本是笑话，当然，自住买房是没有办法的事。

深圳人口多，异常缺地。
——这个是伪命题，人口多，全是低端人口，没有足够接盘能力的人有用吗？
就算有接盘能力，却被限购的人会有用吗？
深圳也有足够的纵深，惠州，东莞都是腹地，香港就几乎没有纵深了。

中国人口这么多，深圳是中国的硅谷，全国人才北上广深高收入者数量巨大。
要是放开限购，北上广深还得暴涨。
——这个不假，问题就在于，这个红利得维持至少10/20年。基于中国人喜欢买房的德性，避免非深圳工作的人购买，这是必然，所以，未来10年内，限购基本不要指望放开，最多放松！直至红利消失。
……

引用有房有家008的发言:

深圳年轻人未来的涨薪水平会高于很多人的预期，特别是很多来深圳创业的一代80后，85后，30-40 岁基本稳定，有些之前抓住机会在深圳买了，有些在老家买了，但是随着时间的推移，很多人卖了老家的房子付深圳的首付，另外，还有一部分随着事业的渐入佳境，家庭收入进入60-100万的行列，都变成了刚需。
此外，90后进入适婚年龄，也进入收入增长期，以及源源不断的高端人才进入，深圳房价会一步一个脚印走高。

引用28楼楼主的发言:

房价收入比。
这个比较难取数值，只能比个大概。

美国一线城市大部分50万一套别墅，收入5000美金。也就是100：1。
香港房价10万，70平，合计700万，收入2万港币，约350：1。

中国不和美国比，发展阶段和地域面积不同，就取中间数。200：1算合理值。

深圳房价5.6万，普通的90平，500万，按上面说得200：1算，收入应2.5万才对。深圳中位数收入才多少？8/9000而已。
就算抛除低收入者，中位数收入估计也就1.5万左右。差不多要7/8年，收入才能涨到2.5万。

所以，我大致认为透支了5-10年。
按每年10%的增长，

引用阳光照进来了的发言:

你怎么知道国家意识到房价透支了5一10年的发展呢，中国的M2还是9％的增长你怎么就说成减缩了呢？

引用204楼楼主的发言:

楼市曲折向上，这个大方向，基本没有问题。
但是，
楼市会不会深度回调一下，
或者后面涨得非常慢，
或者横盘3/5年？
这个就有得探讨了。

我的观点是，
大方向上，
居于现在这个均价5/6万，
2019-2020年，跌15-25%，均价4.5万，
2021-2022年，回到现在价格，均价5.5万，
2023-2025年，涨20-30%，均价6.5-7万，
也就是5/6年内涨幅不会超越20%左右。

楼市到底多高才算高，也许每个人看法不同。
但我觉得，根本指标，还是房价收入比。
当然，很多人不以为然，

香港房价都比深圳还高50-100%，深圳上涨空间巨大。
——香港，房价一样畸形，但会随时下跌，香港40%左右住公租房，剩下50%的平均收入应在3/4万港币。房价平均10-12万，1：3.5
深圳，踢除低收入者，高收入者到手平均不过1.3-1.5万，房价平均5/6万。1：4
从这个比例上，深圳楼价超越香港。

深圳小学生入学数量全国第一。
——这种指标毫无意义，深圳是最人性化的城市，对外来人口子女入学非常宽松，没有之一。

深圳高收入者还在增加，要超越香港，所以房价也一样。
——这个我觉得这个确实是趋势！
但别忘了，涨快了，扯着蛋！而且，深圳房价再涨50%，就快超越随时下跌的香港房价了。你想的到上涨空间还有20%，还是30%，要是3/5年，甚至6/7年才涨这么多（后面楼市大涨点，中间平稳回调几年，也许6/7年也就涨20/30%），投资回报基本是笑话，当然，自住买房是没有办法的事。

深圳人口多，异常缺地。
——这个是伪命题，人口多，全是低端人口，没有足够接盘能力的人有用吗？
就算有接盘能力，却被限购的人会有用吗？
深圳也有足够的纵深，惠州，东莞都是腹地，香港就几乎没有纵深了。

中国人口这么多，深圳是中国的硅谷，全国人才北上广深高收入者数量巨大。
要是放开限购，北上广深还得暴涨。
——这个不假，问题就在于，这个红利得维持至少10/20年。基于中国人喜欢买房的德性，避免非深圳工作的人购买，这是必然，所以，未来10年内，限购基本不要指望放开，最多放松！直至红利消失。
……

引用有房有家008的发言:

深圳年轻人未来的涨薪水平会高于很多人的预期，特别是很多来深圳创业的一代80后，85后，30-40 岁基本稳定，有些之前抓住机会在深圳买了，有些在老家买了，但是随着时间的推移，很多人卖了老家的房子付深圳的首付，另外，还有一部分随着事业的渐入佳境，家庭收入进入60-100万的行列，都变成了刚需。
此外，90后进入适婚年龄，也进入收入增长期，以及源源不断的高端人才进入，深圳房价会一步一个脚印走高。

引用28楼楼主的发言:

房价收入比。
这个比较难取数值，只能比个大概。

美国一线城市大部分50万一套别墅，收入5000美金。也就是100：1。
香港房价10万，70平，合计700万，收入2万港币，约350：1。

中国不和美国比，发展阶段和地域面积不同，就取中间数。200：1算合理值。

深圳房价5.6万，普通的90平，500万，按上面说得200：1算，收入应2.5万才对。深圳中位数收入才多少？8/9000而已。
就算抛除低收入者，中位数收入估计也就1.5万左右。差不多要7/8年，收入才能涨到2.5万。

所以，我大致认为透支了5-10年。
按每年10%的增长，

引用阳光照进来了的发言:

你怎么知道国家意识到房价透支了5一10年的发展呢，中国的M2还是9％的增长你怎么就说成减缩了呢？

引用68楼楼主的发言:

楼市曲折向上，这个大方向，基本没有问题。
但是，
楼市会不会深度回调一下，
或者后面涨得非常慢，
或者横盘3/5年？
这个就有得探讨了。

我的观点是，
大方向上，
居于现在这个均价5/6万，
2019-2020年，跌15-25%，均价4.5万，
2021-2022年，回到现在价格，均价5.5万，
2023-2025年，涨20-30%，均价6.5-7万，
也就是5/6年内涨幅不会超越20%左右。

楼市到底多高才算高，也许每个人看法不同。
但我觉得，根本指标，还是房价收入比。
当然，很多人不以为然，

香港房价都比深圳还高50-100%，深圳上涨空间巨大。
——香港，房价一样畸形，但会随时下跌，香港40%左右住公租房，剩下50%的平均收入应在3/4万港币。房价平均10-12万，1：3.5
深圳，踢除低收入者，高收入者到手平均不过1.3-1.5万，房价平均5/6万。1：4
从这个比例上，深圳楼价超越香港。

深圳小学生入学数量全国第一。
——这种指标毫无意义，深圳是最人性化的城市，对外来人口子女入学非常宽松，没有之一。

深圳高收入者还在增加，要超越香港，所以房价也一样。
——这个我觉得这个确实是趋势！
但别忘了，涨快了，扯着蛋！而且，深圳房价再涨50%，就快超越随时下跌的香港房价了。你想的到上涨空间还有20%，还是30%，要是3/5年，甚至6/7年才涨这么多（后面楼市大涨点，中间平稳回调几年，也许6/7年也就涨20/30%），投资回报基本是笑话，当然，自住买房是没有办法的事。

深圳人口多，异常缺地。
——这个是伪命题，人口多，全是低端人口，没有足够接盘能力的人有用吗？
就算有接盘能力，却被限购的人会有用吗？
深圳也有足够的纵深，惠州，东莞都是腹地，香港就几乎没有纵深了。

中国人口这么多，深圳是中国的硅谷，全国人才北上广深高收入者数量巨大。
要是放开限购，北上广深还得暴涨。
——这个不假，问题就在于，这个红利得维持至少10/20年。基于中国人喜欢买房的德性，避免非深圳工作的人购买，这是必然，所以，未来10年内，限购基本不要指望放开，最多放松！直至红利消失。
……

引用有房有家008的发言:

深圳年轻人未来的涨薪水平会高于很多人的预期，特别是很多来深圳创业的一代80后，85后，30-40 岁基本稳定，有些之前抓住机会在深圳买了，有些在老家买了，但是随着时间的推移，很多人卖了老家的房子付深圳的首付，另外，还有一部分随着事业的渐入佳境，家庭收入进入60-100万的行列，都变成了刚需。
此外，90后进入适婚年龄，也进入收入增长期，以及源源不断的高端人才进入，深圳房价会一步一个脚印走高。

引用28楼楼主的发言:

房价收入比。
这个比较难取数值，只能比个大概。

美国一线城市大部分50万一套别墅，收入5000美金。也就是100：1。
香港房价10万，70平，合计700万，收入2万港币，约350：1。

中国不和美国比，发展阶段和地域面积不同，就取中间数。200：1算合理值。

深圳房价5.6万，普通的90平，500万，按上面说得200：1算，收入应2.5万才对。深圳中位数收入才多少？8/9000而已。
就算抛除低收入者，中位数收入估计也就1.5万左右。差不多要7/8年，收入才能涨到2.5万。

所以，我大致认为透支了5-10年。
按每年10%的增长，

引用阳光照进来了的发言:

你怎么知道国家意识到房价透支了5一10年的发展呢，中国的M2还是9％的增长你怎么就说成减缩了呢？

引用楼主的发言:

算你2015年3月买入，
5房，130平左右，最新一套今年9月参考成交价820万，
目前毛胚市价800万左右，实际要成交，估计能卖720万左右
（我的观察不知准不准，大户型单价约5.5万，目前小户型单价毛胚6.2万左右，精装修6.5左右），

你的成本，应最少单价3.5万以上，总价455万，
交易费用，10万，
假定你首付185万，按揭270万，
至今利息支出8万一年，累计40万利息。

总成本：455+10+40=505万。
你的利润：720-505=215万，
你185万的首付款这4年半的利息潜在机会收入约25万以上，

你的账面利润，房价涨了一倍多，
你投资的实际利润：215-25=190万。

假如9月份卖，你的利润能多80万以上。

引用校长hero的发言:

帮我算算15年买的星河传奇。5房的

引用楼主的发言:

投资真要技巧和眼光。
现在楼市真不能轻易拿来炒。

2015年进去的，大都还好，目前大部分不亏。
2017年，2018年进去的，才是亏得惨！

算算，
去年以来在深圳偏远地区入手的那些人。
账面上已明跌10%，
现在要出手，至少笋15%才好卖，
还有手续费，外加今年大半年的利息付出。
等于至少亏了30%%。
这是去年到今年入手的普遍状况。


再算算，
2015年大涨以前，在东莞塘厦投资买房的那些兄弟。
目前账面上大多都是翻倍以上的。

实际算算：
碧桂园天麓山，目前均价看起来1.8万。
2015年前，大多6500-8000买入。
算7000一平，72万，
税费3万，
软硬装修再投入5万。
首付30万，按揭42万。按揭利息4年，累积12万。
合计成本，92万。

目前挂牌147万，目测目前这行情，125万左右能卖出。

利润：125-92=33万。
再加上30万首付的机会收入（放在银行吃利息），4年算4万。
实际利润只有29万。
看起来翻倍，利润很可观，其实很鸡勒！

当然，投入只有40万左右，买了4年，利润29万。还是可以。
假如楼市再阴跌点，基本回到解放前！

白忙几年，宽恕我这样算。

引用浪里个浪哇的发言:

楼市玩投资，涨，运好赚到了就赚到了，跌，亏死的就随他们去好了，投资有风险。算起帐来好象个个都绝顶聪明，他们敢不敢拿自住的房来赌赌运呀？？？看空，跌了再接手回来，可是又赚一笔。

引用154楼楼主的发言:

这些年来，多少刚需，被楼市坑怕了的，年年等跌，可等来的是暴涨，所以2017年到2018年，纷纷上车了。

喊狼来了，喊了这么多年，也不见狼来！
心力交瘁，心不甘情不愿上了车，

结果，没想到啊，没想到：
以前是——年初不买房，一年又白忙，
现在是——年初买了房，几年又白忙！

很多人是不是死在黎明的曙光前？
（最近众多新盘开盘价足以让周围二手业主跺脚自虐了！事实上的死在黎明的曙光前）
这样的阴跌局面，要持续多久？
大家可以拭目以待！

引用李小友的发言:

两年后 再来看 打脸楼主 肯定的

引用校长hero的发言:

720万？820万能买到就不错了

引用楼主的发言:

算你2015年3月买入，
5房，130平左右，最新一套今年9月参考成交价820万，
目前毛胚市价800万左右，实际要成交，估计能卖720万左右
（我的观察不知准不准，大户型单价约5.5万，目前小户型单价毛胚6.2万左右，精装修6.5左右），

你的成本，应最少单价3.5万以上，总价455万，
交易费用，10万，
假定你首付185万，按揭270万，
至今利息支出8万一年，累计40万利息。

总成本：455+10+40=505万。
你的利润：720-505=215万，
你185万的首付款这4年半的利息潜在机会收入约25万以上，

你的账面利润，房价涨了一倍多，
你投资的实际利润：215-25=190万。

假如9月份卖，你的利润能多80万以上。

引用校长hero的发言:

帮我算算15年买的星河传奇。5房的

引用楼主的发言:

投资真要技巧和眼光。
现在楼市真不能轻易拿来炒。

2015年进去的，大都还好，目前大部分不亏。
2017年，2018年进去的，才是亏得惨！

算算，
去年以来在深圳偏远地区入手的那些人。
账面上已明跌10%，
现在要出手，至少笋15%才好卖，
还有手续费，外加今年大半年的利息付出。
等于至少亏了30%%。
这是去年到今年入手的普遍状况。


再算算，
2015年大涨以前，在东莞塘厦投资买房的那些兄弟。
目前账面上大多都是翻倍以上的。

实际算算：
碧桂园天麓山，目前均价看起来1.8万。
2015年前，大多6500-8000买入。
算7000一平，72万，
税费3万，
软硬装修再投入5万。
首付30万，按揭42万。按揭利息4年，累积12万。
合计成本，92万。

目前挂牌147万，目测目前这行情，125万左右能卖出。

利润：125-92=33万。
再加上30万首付的机会收入（放在银行吃利息），4年算4万。
实际利润只有29万。
看起来翻倍，利润很可观，其实很鸡勒！

当然，投入只有40万左右，买了4年，利润29万。还是可以。
假如楼市再阴跌点，基本回到解放前！

白忙几年，宽恕我这样算。

引用浪里个浪哇的发言:

楼市玩投资，涨，运好赚到了就赚到了，跌，亏死的就随他们去好了，投资有风险。算起帐来好象个个都绝顶聪明，他们敢不敢拿自住的房来赌赌运呀？？？看空，跌了再接手回来，可是又赚一笔。

引用154楼楼主的发言:

这些年来，多少刚需，被楼市坑怕了的，年年等跌，可等来的是暴涨，所以2017年到2018年，纷纷上车了。

喊狼来了，喊了这么多年，也不见狼来！
心力交瘁，心不甘情不愿上了车，

结果，没想到啊，没想到：
以前是——年初不买房，一年又白忙，
现在是——年初买了房，几年又白忙！

很多人是不是死在黎明的曙光前？
（最近众多新盘开盘价足以让周围二手业主跺脚自虐了！事实上的死在黎明的曙光前）
这样的阴跌局面，要持续多久？
大家可以拭目以待！

引用李小友的发言:

两年后 再来看 打脸楼主 肯定的