【我看后市】大家来理性地聊聊未来几年的房价。

引用楼主的发言:

算你2015年3月买入，
5房，130平左右，最新一套今年9月参考成交价820万，
目前毛胚市价800万左右，实际要成交，估计能卖720万左右
（我的观察不知准不准，大户型单价约5.5万，目前小户型单价毛胚6.2万左右，精装修6.5左右），

你的成本，应最少单价3.5万以上，总价455万，
交易费用，10万，
假定你首付185万，按揭270万，
至今利息支出8万一年，累计40万利息。

总成本：455+10+40=505万。
你的利润：720-505=215万，
你185万的首付款这4年半的利息潜在机会收入约25万以上，

你的账面利润，房价涨了一倍多，
你投资的实际利润：215-25=190万。

假如9月份卖，你的利润能多80万以上。

引用校长hero的发言:

帮我算算15年买的星河传奇。5房的

引用楼主的发言:

投资真要技巧和眼光。
现在楼市真不能轻易拿来炒。

2015年进去的，大都还好，目前大部分不亏。
2017年，2018年进去的，才是亏得惨！

算算，
去年以来在深圳偏远地区入手的那些人。
账面上已明跌10%，
现在要出手，至少笋15%才好卖，
还有手续费，外加今年大半年的利息付出。
等于至少亏了30%%。
这是去年到今年入手的普遍状况。


再算算，
2015年大涨以前，在东莞塘厦投资买房的那些兄弟。
目前账面上大多都是翻倍以上的。

实际算算：
碧桂园天麓山，目前均价看起来1.8万。
2015年前，大多6500-8000买入。
算7000一平，72万，
税费3万，
软硬装修再投入5万。
首付30万，按揭42万。按揭利息4年，累积12万。
合计成本，92万。

目前挂牌147万，目测目前这行情，125万左右能卖出。

利润：125-92=33万。
再加上30万首付的机会收入（放在银行吃利息），4年算4万。
实际利润只有29万。
看起来翻倍，利润很可观，其实很鸡勒！

当然，投入只有40万左右，买了4年，利润29万。还是可以。
假如楼市再阴跌点，基本回到解放前！

白忙几年，宽恕我这样算。

引用浪里个浪哇的发言:

楼市玩投资，涨，运好赚到了就赚到了，跌，亏死的就随他们去好了，投资有风险。算起帐来好象个个都绝顶聪明，他们敢不敢拿自住的房来赌赌运呀？？？看空，跌了再接手回来，可是又赚一笔。

引用154楼楼主的发言:

这些年来，多少刚需，被楼市坑怕了的，年年等跌，可等来的是暴涨，所以2017年到2018年，纷纷上车了。

喊狼来了，喊了这么多年，也不见狼来！
心力交瘁，心不甘情不愿上了车，

结果，没想到啊，没想到：
以前是——年初不买房，一年又白忙，
现在是——年初买了房，几年又白忙！

很多人是不是死在黎明的曙光前？
（最近众多新盘开盘价足以让周围二手业主跺脚自虐了！事实上的死在黎明的曙光前）
这样的阴跌局面，要持续多久？
大家可以拭目以待！

引用李小友的发言:

两年后 再来看 打脸楼主 肯定的

引用校长hero的发言:

720万？820万能买到就不错了

引用楼主的发言:

算你2015年3月买入，
5房，130平左右，最新一套今年9月参考成交价820万，
目前毛胚市价800万左右，实际要成交，估计能卖720万左右
（我的观察不知准不准，大户型单价约5.5万，目前小户型单价毛胚6.2万左右，精装修6.5左右），

你的成本，应最少单价3.5万以上，总价455万，
交易费用，10万，
假定你首付185万，按揭270万，
至今利息支出8万一年，累计40万利息。

总成本：455+10+40=505万。
你的利润：720-505=215万，
你185万的首付款这4年半的利息潜在机会收入约25万以上，

你的账面利润，房价涨了一倍多，
你投资的实际利润：215-25=190万。

假如9月份卖，你的利润能多80万以上。

引用校长hero的发言:

帮我算算15年买的星河传奇。5房的

引用楼主的发言:

投资真要技巧和眼光。
现在楼市真不能轻易拿来炒。

2015年进去的，大都还好，目前大部分不亏。
2017年，2018年进去的，才是亏得惨！

算算，
去年以来在深圳偏远地区入手的那些人。
账面上已明跌10%，
现在要出手，至少笋15%才好卖，
还有手续费，外加今年大半年的利息付出。
等于至少亏了30%%。
这是去年到今年入手的普遍状况。


再算算，
2015年大涨以前，在东莞塘厦投资买房的那些兄弟。
目前账面上大多都是翻倍以上的。

实际算算：
碧桂园天麓山，目前均价看起来1.8万。
2015年前，大多6500-8000买入。
算7000一平，72万，
税费3万，
软硬装修再投入5万。
首付30万，按揭42万。按揭利息4年，累积12万。
合计成本，92万。

目前挂牌147万，目测目前这行情，125万左右能卖出。

利润：125-92=33万。
再加上30万首付的机会收入（放在银行吃利息），4年算4万。
实际利润只有29万。
看起来翻倍，利润很可观，其实很鸡勒！

当然，投入只有40万左右，买了4年，利润29万。还是可以。
假如楼市再阴跌点，基本回到解放前！

白忙几年，宽恕我这样算。

引用浪里个浪哇的发言:

楼市玩投资，涨，运好赚到了就赚到了，跌，亏死的就随他们去好了，投资有风险。算起帐来好象个个都绝顶聪明，他们敢不敢拿自住的房来赌赌运呀？？？看空，跌了再接手回来，可是又赚一笔。

引用154楼楼主的发言:

这些年来，多少刚需，被楼市坑怕了的，年年等跌，可等来的是暴涨，所以2017年到2018年，纷纷上车了。

喊狼来了，喊了这么多年，也不见狼来！
心力交瘁，心不甘情不愿上了车，

结果，没想到啊，没想到：
以前是——年初不买房，一年又白忙，
现在是——年初买了房，几年又白忙！

很多人是不是死在黎明的曙光前？
（最近众多新盘开盘价足以让周围二手业主跺脚自虐了！事实上的死在黎明的曙光前）
这样的阴跌局面，要持续多久？
大家可以拭目以待！

引用李小友的发言:

两年后 再来看 打脸楼主 肯定的

引用楼主的发言:

算你2015年3月买入，
5房，130平左右，最新一套今年9月参考成交价820万，
目前毛胚市价800万左右，实际要成交，估计能卖720万左右
（我的观察不知准不准，大户型单价约5.5万，目前小户型单价毛胚6.2万左右，精装修6.5左右），

你的成本，应最少单价3.5万以上，总价455万，
交易费用，10万，
假定你首付185万，按揭270万，
至今利息支出8万一年，累计40万利息。

总成本：455+10+40=505万。
你的利润：720-505=215万，
你185万的首付款这4年半的利息潜在机会收入约25万以上，

你的账面利润，房价涨了一倍多，
你投资的实际利润：215-25=190万。

假如9月份卖，你的利润能多80万以上。

引用校长hero的发言:

帮我算算15年买的星河传奇。5房的

引用楼主的发言:

投资真要技巧和眼光。
现在楼市真不能轻易拿来炒。

2015年进去的，大都还好，目前大部分不亏。
2017年，2018年进去的，才是亏得惨！

算算，
去年以来在深圳偏远地区入手的那些人。
账面上已明跌10%，
现在要出手，至少笋15%才好卖，
还有手续费，外加今年大半年的利息付出。
等于至少亏了30%%。
这是去年到今年入手的普遍状况。


再算算，
2015年大涨以前，在东莞塘厦投资买房的那些兄弟。
目前账面上大多都是翻倍以上的。

实际算算：
碧桂园天麓山，目前均价看起来1.8万。
2015年前，大多6500-8000买入。
算7000一平，72万，
税费3万，
软硬装修再投入5万。
首付30万，按揭42万。按揭利息4年，累积12万。
合计成本，92万。

目前挂牌147万，目测目前这行情，125万左右能卖出。

利润：125-92=33万。
再加上30万首付的机会收入（放在银行吃利息），4年算4万。
实际利润只有29万。
看起来翻倍，利润很可观，其实很鸡勒！

当然，投入只有40万左右，买了4年，利润29万。还是可以。
假如楼市再阴跌点，基本回到解放前！

白忙几年，宽恕我这样算。

引用浪里个浪哇的发言:

楼市玩投资，涨，运好赚到了就赚到了，跌，亏死的就随他们去好了，投资有风险。算起帐来好象个个都绝顶聪明，他们敢不敢拿自住的房来赌赌运呀？？？看空，跌了再接手回来，可是又赚一笔。

引用154楼楼主的发言:

这些年来，多少刚需，被楼市坑怕了的，年年等跌，可等来的是暴涨，所以2017年到2018年，纷纷上车了。

喊狼来了，喊了这么多年，也不见狼来！
心力交瘁，心不甘情不愿上了车，

结果，没想到啊，没想到：
以前是——年初不买房，一年又白忙，
现在是——年初买了房，几年又白忙！

很多人是不是死在黎明的曙光前？
（最近众多新盘开盘价足以让周围二手业主跺脚自虐了！事实上的死在黎明的曙光前）
这样的阴跌局面，要持续多久？
大家可以拭目以待！

引用李小友的发言:

两年后 再来看 打脸楼主 肯定的

引用191楼楼主的发言:

楼市泡沫已大得可怕，严重挤压实业发展，这已在高层达成共识。最近一两年在死死压住楼市的决心，大家也看得出来，未必在这个时候再来吹泡泡添乱。

当前，大家看得到，
毛衣战叠加，
美元加息，剪发展中国家羊毛，
制造业严重过剩，实业受严重挤压，
消费降级降低（看看车市就略见一斑），
外汇流失等困境叠加……

很多人看到目前形势都说，后面可能会有10年一周期的经济危机。
其实我觉得，
2018年，我们已经是在经济危机中！

只不过，这次经济危机，来得远没有2008年那么猛烈，一次跌15-20%以上！一步到位，
这次是温水煮青蛙，一刀一刀割你肉，让你难受，
除非突然恶化，目前这种情形，也决定了国家不会猛剂量水漫金山！

所以，国家只会是看着阴跌，跌快点时，放松点，多印点钞，顺便化解楼市泡沫。

引用恐一龙的发言:

实体越不好，楼市这个业壶会拿出来的

引用楼主的发言:

握爪，咱们观点基本一致。

但我觉得，
目前的楼市阴跌困境，并不是短期而已，
国家打压房地产，也不会是短期的行为，
经济下行，应还会持续继续，
真正考验楼市的，是2019/2020年。

你看得到，毛衣战，只会加大，缓解时刻会有，
但很难根本性转变。中国发展神速，老美遏制中国大战略很难改变。
毛衣战的后果还没有显现，年后会逐渐显露出来。
估计2019年开始，很多企业撑不下去了。

你看得到，老美持续加息，我们M2已经够大，更不敢逆向开车，短期不太可能突然放大，除非经济危机，或者楼市突然暴跌。
所以，实业短期内只能硬撑。

所以，短期几年经济得熬，楼市政策面，短期几年内很难根本性转变，不可能还敢吹大楼市泡沫。
稳定压倒一切，楼市暴跌，估计也难。
楼市下行稍快时，铁定会放松政策，比如利率打折，放松限购，以维持楼市稳定。

引用楼主的发言:

挂牌数量如此之大，
LJ显示35000多套，

侧面也说明深圳不是那么缺房，
而是，深圳有点能力的人，几乎每个人都是炒家，
就算深圳炒不起，
也要到东莞、惠州、中山去搞一两套！
更别说那些大的投资公司，整栋拿下！
以及中介都众筹炒房。
这种状况，大家谁都清楚！
这和住房不是用来炒的大方针政策，
完全背道而驰！

这次，政府不可能把政策放太开，
放开限购，做梦去！
只会适度维持市场稳定（稳定缓缓下跌）
毕竟楼市无法容纳更多的水。

政府这次有意教训这些人，
不要想当然，房价下跌15-20%，经济会崩盘，
政府早就做了预期管理，
锁定流动性。
新购房，锁定三年不准卖，
以防止万一房价下跌，大家都恐慌抛盘。

引用192楼古堡主人的发言:

楼市泡沫，严重挤压实体企业，这其实只是一方面，其实对国家来说，我感觉这方面还是可以忍受的，为什么这样说呢？楼市就不是实体了吗？建楼房需要钢筋水泥机械设备，市民买楼后装修装饰家电家私进场，这些难道都不算实体？楼市本身就是一个实体产业链。那为什么国家现在把楼市的控制上升到了一种“政治正确”呢？我认为更多的是“债务危机”，就全球经济来看，任一个国家的经济危机都是“债务危机”引爆的 ，比如阴霾还未完全散去的米国次债危机 。就楼市而言我们国家的债务危机最先是地方政府-房企-广大市民  这样一个链条，其实背后都站着同一个人“银行”地方政府借钱搞开发，房企借钱囤地搞地产 这样就聚集了天量的债务危机，如果房地产市场萎靡，地方政府和房企破产最后倒霉的是银行，于是乎因为地产是“吉芬产品”楼市越涨越高，市民越买越欢，这样慢慢的债务转移了，由地方政府和地产公司 转移到了大量普通市民的手中了，而这时候的债务风险就是普通市民的风险了，那在这种情况之下，冻结楼市 以时间换空间，就势在必行了，等大家普遍房贷还个10-20年，银行的风险基本消除了，那时候房子任你涨跌咯，那时候就真是看当地的需求，人口的流入等实实在在的决定房价了，现在阶段是缓解债务阶段，一定控制在一个相对微小的振幅内波动，且流动性极差，这就是现阶段的政治正确！

引用173楼soufang1的发言:

其实从12，13年之后短炒已经不是主流趋势，因为加上佣金税费根本很难有客观的利润。当然一些专业的投机客或者中介利用信息不对称可能这么玩并且成功套现的，但绝大部分普通房市投资人都是做好，长期且风险评估的。
哪年年底没有急着回血的业主？哪年年底没有急着入市而低于市场价不少的的笋盘？我觉得拿现在这个阶段说话本来就缺少足够的数据，只不过今年作为政策年大家更有感觉和预期而已。
当然，确实17，18年，甚至16下半年买房的处于平本或者亏本的状态，但之前这种情况并不是没有出现过，比如12，13和14年。
我始终觉得房市得看需求，看势，现在只不过是政策压制而已，但我们政策的持久性，稳定性以及对政策后遗症的弥补措施从来都让人没有信心，更不用说一线特别深圳房市对政策的耐药性。真的说五年，那你把现有政策全部拿点再说话。
当然，我认可LZ说的，房市有风险，投资需技巧。毕竟博傻的时代已经不复存在了。要么你有别人没有的智商和知识，要么你有别人玩不起的资本。

引用楼主的发言:

2015年，3.30购房新政后房价暴涨全记录：
第一波：2015年4/5/6三个月内涨了40-50％以上，
第二波：9/10/11月三个月，又涨了30-40％以上，
第三波：2016年，2/3/4三个月月，又涨了15-25％以上，
其后至今，大部分涨幅5个点左右。
偏远和临深补涨。

对于投资来讲，
目前深圳非偏远地区，账面上跌得不多，大致5个点左右，账面利润看起来可观，
但实际想卖出，应跌了15-20个点。
所以，2016年进入的，算上交易费用：

2015年末进入的，基本面临平本。
2016年2月后进入的，已面临亏本，
2016年5月后进入的，已亏本20%左右。
要是再阴跌一点……
大家懂得！


投资是个技术活。
感觉要掐准时间，进得快，跑得快！还是能赚不少。
以为靠屯房想长期发财，这个梦想也要破灭了。

引用hera86的发言:

政府不是万能 要真啥都能控制 也不会有59年到61年的困难了，历代早期都是民生便宜 到了末尾民生艰难，人民币会调整 但不能短时间变日元. 大家还是要有点信心.日本战后狂贬 但走上发展正路后相对美元是在上升的.大约从60年到现在相对美元都是升的

引用163楼浪里个浪哇的发言:

判断那么准确，把自住的房也卖掉，跌了再买回来，岂不更赚大了？？？看多，赚钱；看空，也赚钱。

引用142楼tfhouse的发言:

最近把房子出掉了，比均价便宜了8%左右。钱放在熊市里。

以前炒房子是为了升值潜力，现在升值希望渺茫，那么大家自然不会出太多钱。

其实大家口中动辄千万都是房地产当中来的，真正上班拿工资都还差远了。好比南山一套两千万150平的房子，就是放在世界大公司比如微软GE西门子之类也只有金字塔顶上的人有可能买得起。

泡沫无非是快爆还是慢撒气而已。

我哥们20年前倾家荡产炒一种鸟（名字不记得了，反正炒到9000一对，那是90年代的9000），后来全自己油炸吃掉了。

钢筋水泥而已，凭什么就值大家几百年的劳动?

引用208楼宝龙居的发言:

经济危机还十年一轮回呢，今年发生了？

引用207楼中环200的发言:

十年一轮回。

08年股市基本是从年头跌到年尾。18年也是。08年救市，使出了吃奶劲，才有扭转。现在呢？喊喊话，就有效果。

18年楼市和十年前一样，万科也出来搞搞震了，跌也跌了，售楼处也砸了，还想怎样。现在哪怕是松一点点小口子，预期就会大变，可能就变成有钱也买不到。

引用206楼楼主的发言:

稳定压倒一切！

稳预期应该放在第一位。
这是非常有道理的！

但是，
预期是不确定的，

假如只是慢慢泄气呢？你就觉得房价会暴跌了，赶紧大救！万一不跌呢？
谁敢在房地产泡沫够大时，贸然再加一把火？这不是起反作用了吗？

目前预期房价会下跌，只能出些小打小闹的政策，这正常不过！
明年至少降到基准利润，基本没有悬念。
跌快点，放松限购，也是可能的。

要大救，只能等大跌时。

引用中环200的发言:

楼市让大家消费下降说法不妥，只要能保证永恒上涨，大家都赚钱了获得红利，怎么不敢消费

反而是现在全民悲观预期，人人现金为王都要过冬，对经济增长不利。现在六稳，稳预期应该放在第一位。

疑神疑鬼，信仰不够是当下主要矛盾。建议尽快放开房地产，才是上策

引用200楼楼主的发言:

严格来说，楼市一样拉动水泥，装修，家具，家电等等行业，你说的楼市是实业，这个也不假。
楼市又区别于实业，这个定义也是目前大家公认的。
所以，我也是按照也大家的习惯而言。

当前，我觉得，全国楼市都过高。
买了房的，都要节衣缩食，不敢消费，不敢去旅游，不敢换好手机，不敢买贵点的家电，
住着4/500万的豪宅，却都上拼夕夕几块几十块廉价消费！
这对经济打击是非常大的。
消费能力不足，反过来又造成工厂制造产能过剩，结果又导致大家收入减少，甚至收入减少，从而掉入死循环。
这就是为什么，这几年国家投资并不少，

本来，大约2015年起，我们经济最大的问题是：
我国经济整体已比较发达，劳动力成本已无优势，应该不能再指望靠低端制造，再依靠廉价出口。
而是要转向依靠庞大的内销，依靠大家消费升级，来拉动制造业升级，从而来拉动经济进一步发展。
（说到这里，我是非常这几年赞成查环保，淘汰高污染，低附加值的，可惜民粹太严重，高层不敢严格实施。）

结果，高企的房价，反而让消费降级，降低消费动力。这也是导致这几年产能严重过剩的重要原因。

目前这个房价真是畸形。

引用古堡主人的发言:

楼市泡沫，严重挤压实体企业，这其实只是一方面，其实对国家来说，我感觉这方面还是可以忍受的，为什么这样说呢？楼市就不是实体了吗？建楼房需要钢筋水泥机械设备，市民买楼后装修装饰家电家私进场，这些难道都不算实体？楼市本身就是一个实体产业链。那为什么国家现在把楼市的控制上升到了一种“政治正确”呢？我认为更多的是“债务危机”，就全球经济来看，任一个国家的经济危机都是“债务危机”引爆的 ，比如阴霾还未完全散去的米国次债危机 。就楼市而言我们国家的债务危机最先是地方政府-房企-广大市民  这样一个链条，其实背后都站着同一个人“银行”地方政府借钱搞开发，房企借钱囤地搞地产 这样就聚集了天量的债务危机，如果房地产市场萎靡，地方政府和房企破产最后倒霉的是银行，于是乎因为地产是“吉芬产品”楼市越涨越高，市民越买越欢，这样慢慢的债务转移了，由地方政府和地产公司 转移到了大量普通市民的手中了，而这时候的债务风险就是普通市民的风险了，那在这种情况之下，冻结楼市 以时间换空间，就势在必行了，等大家普遍房贷还个10-20年，银行的风险基本消除了，那时候房子任你涨跌咯，那时候就真是看当地的需求，人口的流入等实实在在的决定房价了，现在阶段是缓解债务阶段，一定控制在一个相对微小的振幅内波动，且流动性极差，这就是现阶段的政治正确！

引用浪里个浪哇的发言:

判断那么准确，把自住的房也卖掉，跌了再买回来，岂不更赚大了？？？看多，赚钱；看空，也赚钱。

引用142楼tfhouse的发言:

最近把房子出掉了，比均价便宜了8%左右。钱放在熊市里。

以前炒房子是为了升值潜力，现在升值希望渺茫，那么大家自然不会出太多钱。

其实大家口中动辄千万都是房地产当中来的，真正上班拿工资都还差远了。好比南山一套两千万150平的房子，就是放在世界大公司比如微软GE西门子之类也只有金字塔顶上的人有可能买得起。

泡沫无非是快爆还是慢撒气而已。

我哥们20年前倾家荡产炒一种鸟（名字不记得了，反正炒到9000一对，那是90年代的9000），后来全自己油炸吃掉了。

钢筋水泥而已，凭什么就值大家几百年的劳动?

引用210楼锅匠9862的发言:

今天看到消息美联储19预期会加3、4次息