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第一次发帖,分享自己买房的经历

  楼主第一次在网上发帖,分享一下自己在深圳买房的经历,希望也可以帮助到正打算在深圳买房的朋友们。楼主是去年年底来深圳工作的,然后三月份办理完落户后,开始着手买房子的事。现在回过头去看,整个买房子的流程大致上可以分为七个步骤。楼主一步一步分享一下自己的经历。
  1
,看房,签订二手房买卖合同
  
楼主当初是纠结于买二手房与新房之间。新房有新房的好处,二手房也有二手房的好处。新房一般来讲规划的比较好,采光情况,地下车库,车位数量都要比老的小区好一些。但是现在比较新的小区都在偏一些的地方。好一些的地段价格比较高。最终考虑到价格和小区环境,还是选择了买二手房。
  
当初楼主用某家app和某房网app查了一下子均价,觉得交通相对方便,房价可以接受的二手房子只有布吉片区。大致在4-6万。
  实地查看,联系中介。一共看了5次房子。不得不说某家和某房网的中介态度特别好,都会提前约好业主,或者是他们手里有钥匙的空房子可以直接去看。每次进门前都会带上鞋套。
  对于楼主来说,看房子时比较关注的几个地方是小区的环境,容积率,小区的车位情况,小区的大小,距离地铁站的距离,附近公交系统的情况。另外因为楼主是北方人,所以还比较关心房子的朝向。
  2
,查档案,查贷款
  
当楼主看到自己觉得满意的房子后,就开始通过中介和业主讨价还价,当时中介将两方同时约到了中介的店里,然后坐下来谈谈双方的心里价位,楼主买的房子最终比标价谈少了大约3-4万款钱。谈拢后,楼主就把10万定金交给中介作为定金。由于楼主买房子的时候找的是一个小中介公司,因此其实当时交定金后,心里还是很忐忑,因为经常在网上看到买房的钱被中介骗去,或者是通过不正规的中介买到了有各种问题的房子。所以当时虽然中介说房子产权没有问题,但是毕竟在深圳买一套房子是要花不少钱的,所以最终楼主还是决定约业主去不动产登记中心查挡,通过查档主要是可以明确知道房子产权问题,以及房子在银行有多少贷款。虽然当时查了档后,房子产权没有问题,但是在网上看到帖子说,有些房子的卖方在民间有欠款,虽然在不动产权局查了产权没问题,但是卖方民间的欠款会导致最终买到的房子出现各种问题。所以当时楼主当时内心极其纠结,当时找小的中介公司原因是他们收的中介费少,但是交了定金后就一直怕万一买到的房子出现什么问题,就得任人宰割了。所以,楼主在整个买房过程中其实内心都是有一定担心的,就怕出现什么问题。但是最终还好,顺利的完成了产权过户,银行抵押贷款。
  3
,凑齐首付款 ,去银行申请贷款
  
当楼主在中介那里和卖方签订房屋买卖合同时,规定了要一个半月内凑齐首付款去银行办理贷款。但是由于从去年下半年以来,银行的贷款利率在不停的上涨,所以楼主还是想早些凑齐首付款去银行办理贷款。所以最终花了大约20天的时间凑齐了首付款,然后就是约着中介,然后让中介约着卖方去银行监管首付款,并且申请银行贷款,这里就是签一系列的合同,然后交给银行。等待银行批贷款,因为当时楼主在深圳以外的地方买过一套房,并且当时也在银行申请了房屋贷款,因此在这种情况下就算是二套房,所以当时申请的贷款利率是基准利率的1.15倍。
  
这里还需要说的是三价合一的问题,楼主算是比较幸运,签订房屋买卖合同的时候是三月中旬,而三价合一政策出台是在三月底。三价应该是指过户成交价,银行贷款评估价,国土局登记价。由于之前三价都是单独的,而一般情况下国土局登记价小于过户成交价小于银行贷款评估价,因此可以按照较高的评估价在银行那里多贷款,从而出现少付首付款的情况。而在国土局那里按照较低的国土局登记价少缴税费。 但是现在三价合一后,只能按照一个价格去贷款和缴税,如果按照银行的评估价操作,那么缴税就会很多;如果按照国土局的登记价去银行贷款,那么从银行那里贷到的款就会少很多,导致要付更多的首付款了。
  4
,拿到同贷书,开始准备赎楼
  
当申请完贷款后就是开始等待银行的同贷书,楼主当时申请的是农业银行的贷款,大约等了3个礼拜后拿到同贷书。拿到同贷书后的操作就因人而异了,如果买的房子没有贷款的话,那么就可以直接去不动产登记中心办理过户了。如果房子还有银行欠款,那么就需要去赎楼,实际上就是把房子的贷款全部还完,然后拿出在银行抵押的不动产原件。赎楼一般情况下都是要买家去办的。正常来说,赎楼可以分为额度赎楼和现金赎楼。额度赎楼是通过担保公司向银行借钱去赎楼,然后等到自己申请的房屋贷款下来后,把当时通过担保公司借银行的钱再还给银行。现金赎楼是通过直接向担保公司借钱去赎楼。楼主当时要买的房子有大约190万欠款,选择了现金赎楼。现金赎楼的流程大致是这样的,和业主,担保公司签好合同,协商好时间,担保公司将钱打入到业主银行还银行贷款的卡上,然后在银行完成提前还贷,完成还贷后从银行拿出抵押的不动产权证。用现金赎楼的过程中还会涉及到从担保公司借款的利息以及还款时间问题。楼主当时是通过网上和中介分别找了好几家担保公司,最终选择了一家名声还可以,利息每天万六的担保公司。至于还款时间,由于楼主当时在银行监管的首付款足够偿还从担保公司借的190万,因此楼主选择了用首付款去偿还担保公司的钱(当然这一步也是需要和卖方协商好的,担保公司会收取卖方的银行卡,U盾等相关东西,以便在银行放款到卖方的银行卡后的第一时间划款)。楼主当时要买的房子被抵押在农业银行,礼拜一在银行办的提前还贷,隔天礼拜二就拿到了红本(据听说有些银行在这一步需要1个礼拜),拿到红本的当天楼主就通过中介和卖方在不动产登记中心办理了过户,然后再等一个礼拜就可以拿到自己的不动产证了。
  5
,过户,银行抵押,首付款释放
  
楼主是周二在不动产权中心办理的过户,然后过了6天,在下一个周的周一拿到了属于自己的不动产权证。拿到不动产证后,自己复印了几张,然后就当场办理了房屋抵押(楼主当时办理时发现,大部分的银行在不动产权中心都有驻点,办理完过户回,把相关资料给银行工作人员就可以办理抵押了)。办理完抵押后,隔天银行就将楼主的首付款打入到了卖方的银行卡中,这时候担保公司就直接从卖方的银行卡中划走了我当初借他们的190万。(这里从担保公司打190万到卖方的银行卡中进行提前还贷,直到担保公司又从卖方的银行卡划走190万一共花了10天时间,所以当时楼主付了十天的短期利息,当时是按照万六一天的利息计算,所以楼主十天一共付了担保公司1.1万左右的费用)。
  6
,尾款释放
  
当首付款释放后,就是开始慢慢的等待尾款的释放,由于当时楼主已经用首付款还了担保公司的190万,所以在等待释放尾款的过程中,并不是很焦急。但是如果有的人赎楼时首付款不够偿还担保公司的借款,或者是卖方不同意用释放的首付款去偿还担保公司的借款,那么这个等待尾款释放的时间就会很煎熬的,想想看,如果对于楼主,190万每天产生的利息就有1140软妹币。轻轻松松花一个月等待尾款释放,那么就要付出34200软妹币。若是不幸运的话,花上半年等待尾款释放,那可就是20万软妹币呀。当时楼主的银行贷款的尾款是在办理完抵押大约3个礼拜后释放的,应该算是比较快的吧。
  7
,交房
  当卖方收到尾款后,根据最开始签订的二手房买卖合同,这套房子就正式成为楼主的了。然后,中介就开始带着楼主完成了水电费的过户,有线电视的过户,小区物业的过户,煤气的过户。接下来就完成了整个房子的买卖。总结一下,从开始看房到最后住进来,一共花了大约3个月左右的时间。
  
 因为当时楼主买房的时候是在家在深圳论坛上看到了很多有用的信息,所以特地将自己的经历也分享出来,希望可以帮助到正在买房或者未来打算买房的朋友们。
  
 
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