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大型综合体值得投资吗?满京华云著、壹城中心、佳兆业城市广场——哪个值得投资

风起云涌58
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主楼
2017-12-14 15:41:14 来自Android手机客户端
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大型综合体值得投资吗?满京华云著、壹城中心、佳兆业城市广场——哪个值得投资

好久没有开帖了,今年楼市出现的优质楼盘也确实太少了。虽然今年房价波动不大,能够有充足的时间选房,可是选择性也不多。感觉深圳就没有卖不出去的房子,今天我点评一下对这几个大型综合体的看法,纯属个人观点,希望能够帮助要买房的人。

  满京华云著:项目前身原为沙浦旧工业区,整个项目改造完成后,将打造为集艺术mall、住宅、主题酒店、甲级商务、国际艺术小镇、国际会展、创意文化产业等多元业态于一体的都会超体。定位为西北门户区域标杆,总建面约150万平米。在建的住宅分三期建设,按规划商品房共1714户和保障房406户。
       本次推出的住宅是二期,共推出552套,其中516套住宅,36套商业。备案价格区间约为3.7万——4.2万之间,均价约为40250元/平米,不过开发商是精装修交房,在备案价的基础上小户型需要加1500元/平米、大户型加2000元/平米的装修费用,并且装修款要加在首期款里面。所以项目的实际成交均价应该是在4.1万——4.2万一平米左右。
      在售的小区只有两栋住宅,小区花园很小,容积率高,停车位也只有380个。户型使用率很一般,73——76两房一卫,82——84三房一卫,86——89三房两卫,118平米四房两卫。两梯四户和两梯五户,楼间距比较窄,大部分景观面是看对面的楼和隔壁的学校。根据户型格局、小区环境、物业管理综合来看,后期此小区的居家舒适度也会很一般。
        从地段的角度来看,沙井片区后期的主要产业还是以工业企业和加工贸易出口为主。片区的从业人员工资普遍较低,能够买得起房子的群体还是比较少。整个片区的商品房消耗还是要依靠南山和宝安的购房群体,当然想吸引南山和宝安的购房群体就得有高性价比。除了价格,吸引力最大的还是地铁交通和学校。可是此楼盘在这两个方面都欠缺,距离地铁都有1.5公里+,后期规划的地铁可能也比较远,没有太强的参考性。学校都是新规划的学校,也不是名校,教育质量有待考验。
          如果考虑投资,装修款足矣抵二手房交易税费,在4万左右的价格基础上,稍微加点预算或者淘一淘笋盘,还是可以找到更优质的房源。
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平治
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沙发
2017-12-14 16:08:31
LZ继续向看你分析城广5
SamT
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板凳
2017-12-14 16:55:00
楼主继续啊
雅名
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地板
2017-12-14 17:49:50 来自Android手机客户端
继续
风起云涌58
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4楼
2017-12-14 20:39:06
佳兆业城市广场五期:佳兆业城市广场整体占地面积约30万平米,建筑面积约180万平米。项目一至三期产品为70年产权纯居住宅+沿街商业,四期为保障房,五期及未来综合体地块规划有住宅、公寓、办公产品、甲级写字楼、星级酒店、8.71万㎡集中式商业。项目旁的天安云谷有近300万的超大体量,加上规划中的华为全球总部基地,预期未来几年陆续建成后,将带动周边相关配套产业发展,改善周边的居住环境。
              五期小区花园很小,容积率高,只有两栋住宅(两栋四个单元)和一栋商业楼。项目实际在11.9日就已经取得预售许可证,共备案1847套产品,其中住宅640套,备案均价约48993元/平;不过开发商要求加4000元/平米的装修费,而且是加在首期款里面,这是捆绑消费,变相加价。户型使用率非常高,89平米都是4房两卫,不过户型的朝向比较差,朝正南的户型很少,看花园的大部分都是朝西南和西北。当然高赠送是可以弥补朝向的缺点。最好的2B栋朝南现在没有拿出来卖,这销售策略呵呵。五期总共住宅和商业有1793户,车位只有843个,后期停车位会非常紧张。综合来看,后期的居住舒适度很一般,就是房间多。

        五期最大的问题还是产权问题,2013年批地,2021年交房,到时候产权只有32年。房产证还有可能会拖个一两年才能办下来。银行对按揭贷款的审批会根据住宅的建筑年代和产权年限来综合评估的,所以后面出售可能会遇到不能贷款30年的情况,这会直接影响交易价格。此地块是工改住,简单点来说,此项目真正的股东应该是一个小开发商,挂佳兆业的品牌,用佳兆业的物业管理,签约合同上面都不是佳兆业。(此言论胡言乱语,与作者无关)

         佳兆业城市广场整体来看还是相当不错的,只是坂田北大部分都是旧改项目,推进速度比较慢。佳兆业城市广场的体量大,在整个坂田都少有,而且10号地铁线和坂银隧道必定会改善交通问题,周边的配套和环境交通都在持续改善,整个片区的价值不断提升是毋庸置疑的。

             这个楼盘的精华我认为还是在一期和三期。我个人喜欢一期,一期的房间都比较大,三期的房间多,但是房间都比较小。不过三期要比二期要好,二期的户型跟一期差不多,但是花园小。简单点说,二期没有什么亮点。三期和一期最好,年轻人可能更喜欢三期吧。一期的小区花园是最大的,还有泳池。一期除了五栋和六栋靠近坂李大道比较吵之外,其它楼都比较安静,楼间距比较大。三期的车位比例1:1,比一期和二期都要高。有老人和小孩的,考虑居家舒适度和环境,一期最好。小孩比较多,需要房间多的,考虑三期。

            各位可能会有疑问,为什么我不讲解一下综合体的配套价值,其实看现在佳兆业城市广场的二手房价格就能看出来,大型综合体的商业配套其实在房价里面的占比很少的。很多开发商以综合体来营造非常好的视觉和听觉效果,让人忽略其本身的居住舒适性,忽略地铁和学校,但是对于关外的楼盘来说,地铁交通和学校才是最具有影响力的。
风起云涌58
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5楼
2017-12-14 20:44:28
以上都是个人观点,很高兴被标注了精华帖   
夜米
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6楼
2017-12-14 21:05:19 来自Android手机客户端
@楼主,综合体的价值觉得不是没用,而是还没兑现。毕竟一个地方购物,吃饭,看电影都能解决还是很好的
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7楼
2017-12-14 21:19:37
是有用,但是在房价里面加不了多少分。综合体项目本身的设计就不是纯粹的商业街,能够真正做起来的很少。购物,吃饭,看电影这种配套基本上楼盘周边都会有,商业也是跟人走的。特别是住宅密集的区域,根本不用担心这些。
引用6楼夜米的发言:
@楼主,综合体的价值觉得不是没用,而是还没兑现。毕竟一个地方购物,吃饭,看电影都能解决还是很好的
Sray
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8楼
2017-12-15 08:41:21 来自iPhone客户端
楼主的胡言乱语真厉害,城广一期和二期户型差不多?您可能是在梦中看的房吧?二期和三期的户型才是基本一样,整个城广的用地都是佳兆业,签约的公司是宝吉工艺品,也是佳兆业直接控股的公司
optics
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9楼
2017-12-15 09:45:22 来自Android手机客户端
城广5期捆绑装修,变相加价是真的,这点很恶心,但里面说的89户型朝向不好,我不同意,89的都是朝正南或东南。
optics
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10楼
2017-12-15 09:51:09 来自Android手机客户端
还有现在城广的商业配套只是有动工的苗头,还不知多久可以起来。但建好后对楼盘价值的提升也是毋容置疑的。
vipwan
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11楼
2017-12-15 09:59:40 来自Android手机客户端
城广的楼王在二期一栋 ,户数也是二期最少,谈宜居肯定是二期啊(一期虽说有游泳池但是是整个城广都公用的 人员进出混杂),且二期和现在开盘的5期一样 离地铁口最近,而且还有一个最大的亮点 不靠干道(坂雪岗 坂李大道) 户型 一期是最小的 其他我就不说了
rit178178
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12楼
2017-12-15 10:07:16
城广二期不错,就是赠送比三期少。另外楼下是菜市场。被三期和五期夹在中间。视线差
引用11楼vipwan的发言:
城广的楼王在二期一栋 ,户数也是二期最少,谈宜居肯定是二期啊(一期虽说有游泳池但是是整个城广都公用的 人员进出混杂),且二期和现在开盘的5期一样 离地铁口最近,而且还有一个最大的亮点 不靠干道(坂雪岗 坂李大道) 户型 一期是最小的 其他我就不说了
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13楼
2017-12-15 10:28:12 来自m.szhome.com
我没有表达清楚,89平米的户型朝向是最好的,但是91平米124平米这些户型朝向比较差,我不是专门只针对89平米的户型,而是整个楼盘的整体朝向
引用9楼optics的发言:
城广5期捆绑装修,变相加价是真的,这点很恶心,但里面说的89户型朝向不好,我不同意,89的都是朝正南或东南。
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14楼
2017-12-15 10:45:46 来自m.szhome.com
宝吉工艺品(深圳)有限公司佳兆业只是参股40.80%,冠华基业实业有限公司才是最大的股东,而且佳兆业也是后面参股的。
引用8楼Sray的发言:
楼主的胡言乱语真厉害,城广一期和二期户型差不多?您可能是在梦中看的房吧?二期和三期的户型才是基本一样,整个城广的用地都是佳兆业,签约的公司是宝吉工艺品,也是佳兆业直接控股的公司
风起云涌58
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15楼
2017-12-15 11:07:30 来自Android手机客户端
这个看个人,有些人不喜欢大社区大花园,以后这种大花园小区会非常稀有了。
引用vipwan的发言:
城广的楼王在二期一栋 ,户数也是二期最少,谈宜居肯定是二期啊(一期虽说有游泳池但是是整个城广都公用的 人员进出混杂),且二期和现在开盘的5期一样 离地铁口最近,而且还有一个最大的亮点 不靠干道(坂雪岗 坂李大道) 户型 一期是最小的 其他我就不说了
home在10号线
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16楼
2017-12-15 11:18:48
哈哈,你怎么不说万科的盘其实是深圳地铁的?
风起云涌58
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17楼
2017-12-15 11:50:18 来自m.szhome.com
佳兆业城市广场五期是工改住,产权四十年,跟什么开发商没有关系
引用16楼home在10号线的发言:
哈哈,你怎么不说万科的盘其实是深圳地铁的?
虹岐
虹岐

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18楼
2017-12-15 12:10:10 来自m.szhome.com
贴子内容还是很不错的,虽然有些地方可能楼主不是很熟悉了解,但是里面还是有含金量的。佳兆业城市广场五期如果产权是70年,我相信还是会大卖的。而且高端的商业配套在房价里面加分不高也是事实,不然以坂田的房价来看佳兆业城市广场的价格应该要6万+,现在佳兆业城市广场给中介代理佣金应该很高,写这种帖子肯定会让很多中介不高兴。房网能写这么中肯的帖子的人不多了
A⚡️PIG
A⚡️PIG

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19楼
2017-12-15 12:15:36 来自iPhone客户端
我就住一期,户型很好,房间也不小,小区花园也大,停车位随便停,非常满意。对于你说的人员杂我不清楚你是一个什么样的标准去比较,我是觉得挺好的
引用11楼vipwan的发言:
城广的楼王在二期一栋 ,户数也是二期最少,谈宜居肯定是二期啊(一期虽说有游泳池但是是整个城广都公用的 人员进出混杂),且二期和现在开盘的5期一样 离地铁口最近,而且还有一个最大的亮点 不靠干道(坂雪岗 坂李大道) 户型 一期是最小的 其他我就不说了
home在10号线
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20楼
2017-12-15 12:25:33
佳兆业城市广场所有地块都是工改住,所有地块都是宝吉开发的。在深圳工改住,一个企业出地一个出资金资质太正常了,还有五期是2016年批的地。
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