二手房买卖双方应对主体变更确认书有准确的理解

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二手房买卖双方应对主体变更确认书有准确的理解

由于当事人对法律知识的局限性，对主体变更确认书的范围存在不同的解读。

第一种错误理解是将“由（向）第三人履行”等同于买受人主体变更。有些人错误地将涉及第三人履行的合同标注为买受人主体变更确认书。当咨询律师时，可能会得知所签并非真正的主体变更文件，而是关于由第三人履行的约定，这对应民法典的第五百二十二条及第五百二十三条。

在这种情况下，原买受人并未退出原买卖合同，仍然可以作为买受人主张权利。若发生纠纷，原买受人可以作为原告或被告参与诉讼，而新的买受人仅仅是履行主体，并非买卖合同的当事人。当然，依据民法典第五百二十二条的规定买卖双方也可以提前约定第三人有原告的主体资格。这种约定由第三人代替买受人履行的做法，被一些法院认定为可能涉及炒房行为，因此此类合同可能自始至终被视为合同不成立。

天津高院和苏州中院曾将此类判决作为典型案例发布。然而，深圳尚未有直接确认此类合同因涉嫌炒房而不成立的案例。2016年的一例案件在说理部分指出，此类合同本身无法履行，因为第三人和出卖人需要重新签订买卖合同，但合同中并未明确第三人与出卖人之间的具体履行方式，包括是否包含重新签订买卖合同，因此此类约定自始无法履行。

第二种理解是将合同权利义务的概括转移视为买受人主体变更。这是真正意义上的买受人主体变更，即原买受人退出买卖合同关系。在这种情况下，若发生诉讼，原买受人只能以第三人身份出现，可能根据约定作为被告与新买家承担连带赔偿责任，但通常不能作为原告，因为其已不再是合同的履约主体。这对应民法典的第五百五十五条，即当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。

因此，应严格区分这两种买受人主体变更的法律意义，以避免在诉讼中出现原被告主体列错的情况。若主体列错，将构成程序错误，即使理由充分，也会使法官陷入尴尬境地，因为主体错误将严重影响案件的审理。

参考法规

1.《中华人民共和国民法典》第五百二十二条

【向第三人履行】当事人约定由债务人向第三人履行债务，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定的，应当向债权人承担违约责任。

　　法律规定或者当事人约定第三人可以直接请求债务人向其履行债务，第三人未在合理期限内明确拒绝，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定的，第三人可以请求债务人承担违约责任；债务人对债权人的抗辩，可以向第三人主张。

2.《中华人民共和国民法典》第五百二十三条

【第三人履行】当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任。

3.《中华人民共和国民法典》第五百五十五条

【合同权利义务的一并转让】当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。