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没想到,第四代住宅的影响这么大!

似乎一夜之间,第四代住宅、新一代质住宅横空出世!

 

  • 户户有庭院、家家有花园

  • 大阳台、大飘窗,远眺城市景观

  • 零公摊,高得房率(100%-130%)

  • 现房销售,交房即办证


第四代住宅,排山倒海!


截至2024年3月,全国有24个省份试点上线“第四代住宅”,相当于全国超70%的省份全面落地第四代住宅。2022年,福建首个第四代住宅“建发缦云”亮相,2022-2024年,福州落地了30余个第四代住宅项目。目前,西安主城及周边已有超50个项目采用第四代住宅设计。


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对百姓来说,新一代住宅当然是福利了!


算上高赠送,相当于房价打八折了。价格低、产品还很好、居住还很舒适,这不好事嘛!


很多人认为,这是房地产高质量发展的结果,新房内卷的结果。开发商争抢有限的客户,在户型、配套、赠送等维度全方位“内卷”,“卷上加卷”,驱动产品创新、设计和理念创新!


但是,这种卷,可能是不健康的,是“内卷式”恶性竞争!


为啥这么说呢?


各地推出新一代住宅,除迎合购房者偏好,不能不说地方政府“保卖地”、“保新房市场”的诉求。


有的地方官员也很无奈。他告诉我,出此政策,原因就在于,二手住房价格低、配套完善,“即买即住”,对新房形成全面竞争,甚至有替代新房的势头,土地卖不出去,不得不谋出路。


有的地方还推出“交房即交证”。这下,新房被二手房侵占的优势和阵地,可能再次被新房拿夺回来。


但这样一来,它伤害了很多相关人群!


比如,伤害了之前拿地、正在或即将开发、销售的项目。


比如,伤害了正在煎熬的二手房市场。


更重要的,它伤害了政策的连续性、营商环境。


新房和二手房的竞争,倒逼开发商搞新一代住宅升级,倒逼二手房社区改造,倒逼业主好好维护房子。


这样的竞争是良性的!


但是,新一代住宅的推出,并非是市场层面竞争的结果,它是在政策没有连续性、不可预期的情况下,地方政府突然大尺度修改建筑设计标准,特别是大面积赠送,创造出绝对的竞争优势。


这种优势,尽管有产品创新的优势,但更大程度上还是价格优势,即政策调整,人为创造出的价格优势。而且,除了价格优势、还有配套、户型优势、低密度优势,叠加起来的优势,无人能敌。


这样,不仅吸引客户,还把丢失的客户抢回来,从而激励开发商拿地!


如果,竞争不是靠产品打造、靠运营效率,不是靠降低成本等纯粹的市场因素,而是靠市场之外的,特别是地方“保卖地”、“保新房市场”下,政策横冲直撞地进来。这就不是健康的竞争,而是“内卷式”恶性竞争,是短期之举!为啥,我说的这么严重呢?


因为,如果新一代住宅本质上是“高赠送、低价格”,大规模入市,它带来的结果是什么?


首先,二手住房低价的优势没了,而其弊端却暴露无遗,包括得房率低(70%-85%左右)、容积率高、楼龄较长。


这几年是新房交付的高峰。还在高位的二手房挂牌量,后续还会增加。其导致的结果就是,二手房业主不得不进一步降价。于是,新房市场和二手房市场展开了全面的“价格战”。


其次,建筑新规出台前卖出去的地块、开发出的新盘,现在本来就很难卖,未来就更难卖了。


当然,各地都在酝酿,调整存量未开发地块的规划条件,转向高品质住宅开发。但问题是,所谓的第四代住宅,或新一代住宅(有的也叫城市森林花园建筑),必须得靠大面积,才能实现功能升级、居住改善。一旦面积大了,功能多了,即便单价较低,总价也低不了。


可我们面临的形势是,有多少人能支撑这个市场?


这几年,尽管改善型需求崛起,一些豪宅盘热销,但相比总交易量,这些所谓的豪宅热销,都是个案。绝大部分的住房改善,都是在紧约束下实现的,即支付能力有限,只能置换紧凑型的3-4房(80-120平米)。80平米做3房,已是共性了。有多少人能消费得起新一代住宅?


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对此,我不是很乐观!


如果消费不起,第四代住宅就会异化为“伪四代”了,即所谓的私家花园、私密性庭院、新风系统等等,都实现不了,最后就变成只有“高赠送、高得房率”,以及随之而来的同质化竞争。


同质化竞争,争得就是谁价格低!


这种局面下,新一代住宅由高赠送带来的价格优势,还能维持多久呢?关键是,即将到来的“价格战”,让本已疲弱的市场预期更疲弱了,本已形成的价格下跌预期,更加强化了。


最后强调一下,房地产的高质量发展,新模式打造,满足居民“好不好”的住房需求,需要新一代住宅,但这仅限于市场层面的产品创新,政策也应该支持。但政策的边界,一定要清晰:


一是,保持政策的连续性、稳定性、可预期性。


二是,考虑政策的外部性,特别是对在建、在售项目、对二手房业主的伤害。


三是,不能以高质量发展为名,行“保卖地”、“保新房规模”之实。


这样,才能避免一窝蜂上,导致供给过剩和价格战!


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