存量房贷利率下调、允许转按揭？有银行回应了

3天前，一则网传消息令存量房贷业主彷佛又看到希望。

彭博援引知情人士报道，中国正在考虑进一步下调存量房贷利率，有两种方式：一是存量按揭客户跟银行重新协商房贷利率，二是将现有按揭贷款直接转入其他银行。

据南方+当天报道，记者从多个渠道证实，监管部门确实已就此事展开研究讨论，但尚未有最后结论。

最新消息是，9月2日，招商银行行长王良在中报业绩会上表示，目前尚未接到可开展转按揭业务相关通知和征求意见稿。

对存量房贷业主而言，会是一场空欢喜吗？

深圳或有13万批业主承受高利率房贷

“隔一段时间就传一次（存量房贷下调消息），希望这次是真的吧。”苏蔹说。

从5月底深圳开始执行信贷新政后（首套房贷利率降至LPR-45BP），她就在向监管部门投诉的路上走了好久，但没什么用，目前还是LPR+30BP。

稍微庆幸的是，她的利率重定价日在8月，正好赶上7月那波LPR下调，月供稍微省下几百块。

“前几年还在劝朋友早买房，怕房价涨了更买不起，现在就想给自己一个大嘴巴子，现在房价跌、利率跌，亏了多少真的不敢算。”苏蔹自嘲道。

投诉没有用，她这几个月都在申请提前还贷，“能少一点是一点。”

深圳有多少业主在承受高利率的房贷？

我们梳理了2020年至今深圳首套房贷利率的加点情况，在2023年9月之前批复的贷款，大都加点在30BP及以上。

综合各机构的统计，2020-2023年8月末，深圳一、二手住宅成交总套数达到33.2万套，当中一部分买家选择一次性付款。

据乐有家研究中心统计，2023年全款买房占比约29%，为近4年最高。以此为参考，则上述成交的住宅中，约23万套为按揭贷款。

考虑到部分房源再售出或转经营贷（注：这种做法不合规、有风险），上述数据打个7折，再加上去年下调了一次存量贷利率（并非所有存量贷业主都能享受），数据再打8折，粗略估算，深圳也还有约13万批业主在忍受高利率房贷。

存量房贷利率该不该下调？

存量利率该不该调？能不能调？

这个问题在过去几个月有过很多次观点的交锋。

先说该不该调。

不同立场，对这个问题的看法不同。

此前@深圳买房计划 推送过存量房贷利率相关内容的文章，留言区网友们就吵成一团。

认为该下调的网友：

我们也是自住啊！凭什么只降新增利率，不管存量的死活？

存量利率不降，大家都想着等等看再买，银行只想着拉新，就没想过房贷大头是我们这些大冤种吗？

首套利率降到3.4%，我们还在4.5%，这么大的利率差，不怕存量贷业主集体断供吗？

认为不该下调的网友：

银行问：你房子涨的时候利润分银行10%吗？凭什么有钱业主赚，亏损要银行来承担？

存量贷的业主，麻烦看看你们的合同，可以有点契约精神吗？

这些年买的房子都有金融投机属性，成年人，愿赌服输，后续银行愿意降存量贷利率，那也是权衡风险的结果，不是你们投诉的理由。

两种观点，你站哪一种？

再说能不能调。

7月之前，媒体和业界都在呼吁下调存量房贷利率，减轻居民的房贷负担，但具体到能否实现，业内人士普遍认为年内存量利率下调的概率不大。

理由有两个：

1、去年存量房贷利率已经下调了一次；

2、商业银行在利润考核和业绩考核方面承压。

尤其是第2个理由，是制约存量房贷利率下调的决定性因素。

但随着近期形势的发展，业内倾向认为下调的可能性已出现。

瑞银大中华金融行业研究主管颜湄之表示：现时存量房贷利率平均达逾4.1%，而新的房贷利率仅3.3%，甚至有一线城市降至低于3%，相差太大，预计央行或在数月后下调存量房贷利率，预料银行亦会下调存款利率作对冲。

而在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，“新一轮存量房贷利率下调的窗口打开。”

其指出，近期存款利率大幅度下调，且中长期调整幅度更大，且央行公开市场操作利率也在下调，极大降低商业银行资金端的成本，为又一次房贷利率下调打开了窗口。

此外，还出于对冲提前还贷、稳定居民中长期贷款余额的需要，同时也出于对美日地产风险爆发经验教训的总结。

李宇嘉建议，尽可能一次性降到中长期定期存款利率的水平，让居民形成按揭仍旧是低利率、普惠利率的观感和印象，进而阻止提前还贷，鼓励按揭买房。

“尽管此举可能降低银行利率，但可以减缓提前还贷和不愿意贷款的形势。把贷款增量做起来，即便利率低了，（商业银行）总利润也是不变的。”

如果下调，能下调多少？

中国社会科学院金融研究所副所长张明在接受媒体《财经》表示，“目前存量房贷利率整体比新增房贷利率高约100BP，再下调50BP-80BP，我认为是比较合理的。”