各类房产购房时间的认定标准

购房时间的认定在房产交易中确实至关重要，尤其是当涉及到“满二”或“满五”这样的时间标准时，因为它直接关系到交易的税费多少以及买受人的购买意愿。

我撰写这篇文章的主要动力来源于当事人关于回迁房购买时间认定的咨询。在深入查找资料后，我发现回迁房购买时间的认定并

没有统一的标准。

以深圳为例，最初的认定标准是拆迁补偿协议的签订时间，但后来在2020年变更为房产证上标注的选房确认日期。福州市也开始有类似的变更，在2021年从拆迁补偿协议的签订时间变更为房屋产权证注明的权利来源时间或契税的完税时间，遵循“孰先”原则。这种变更可能会产生深远的影响。

特别是城市更新要求拆迁补偿安置协议需要在城市更新局办理备案手续，这就引发了一个问题：该备案和一手房的网签合同备案在本质上是否有区别？这是一个值得关注的问题。经询问，棚改项目目前还没有该备案流程。

另外，在司法实践中，根据司法判例，对于依据国家房改政策购买的公用住房、经济适用房、军转干部专项房等政策性住房，购房时间的认定标准也存在不同的认识，这一点同样需要引起重视。

本文属于收集性质的总结性内容，碰见类似的问题，建议尽可能咨询资深的中介或专业律师。需要特别注意的是，本文的内容是建立在本人作为深圳房产律师的基础上写的，外地不一定会按照一手房的网签备案时间来认定购房时间。深圳人去外地购房一定要注意，外地的房产证上可能没有标注购房时间，那就只能按照出卖人契税缴纳时间和房产证登记时间中较早的一个来确认购房时间。

1. 购买一手房后再次出售的购房时间：

   
   

购买二手房后再次出售的购房时间认定，通常遵循契税完税证明上的完税时间或不动产权证书上的登记时间“孰先”原则。根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》及其解读，明确规定应以房屋产权证的注明日期或契税完税凭证的填发日期，按照“孰先”原则来确定购房时间。

进一步地，根据《关于〈国家税务总局关于个人转让住房享受税收优惠政策判定购房时间问题的公告〉的解读（2017年04月05日）》的第一条规定，所有与住房交易有关的税种对购房时间都采取统一的判断标准，即按照契税完税证明和房屋产权证书的注明日期“孰先”原则进行判断。

个人购买二手房后，只有在契税完税时间和房屋产权证注明日期均超过两年或五年时，才能享受相应的税收优惠政策，这包括免征增值税和个人所得税。

上述是全国范围内的一般认定标准，但对于房产证上注明的具体日期并没有进一步细化。现在，一些地区如深圳已经对该注明日期进行了细化。根据《深圳市地方税务局、深圳市国土资源和房产管理局关于个人住房转让有关营业税问题的通知》（深地税发[2005]374号）的规定，在深圳，房屋产权证上注明的登记日期或购买日期均可作为其购买房屋的时间；同时，契税完税证明或契税免税批件上注明的时间也可作为其购买房屋的时间。需要注意的是，购买日期通常在登记日期前面，这是深圳地区的一个特点。

2. 购买一手房后再次出售的购房时间：

以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准。《关于〈国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告〉的解读（2022年9月30日）》中第四条明确规定，新购住房为二手房的，以契税完税时间或不动产权证载明的登记时间为准；新购住房为新房的，以办理房屋交易合同备案的时间为准。这就意味着，对于新房而言，购房时间通常以交易合同备案的时间确定。该备案时间通常在房产证上被明确标注为购买日期。

但需要注意，有些地区不认可该观点，仍然用房产证的注册登记时间作为购房时间的计算起点。

3. 购买回迁房后再次出售的购房时间：

对于回迁房的购房时间，法规并未给出明确规定，这使得回迁房的购房时间确认相对特殊。一般来说，回迁房的产权期限是从开发商拿到《国有土地使用证》的那一天开始算起，而不是以回迁安置协议的签订时间为准。因此，关于回迁房的购房时间，有几个时间点都可能被认定为购房时间：拆迁补偿协议的签订时间、拆迁补偿协议的备案时间、拆迁补偿协议的选房时间、拆迁补偿协议的入伙时间，以及办理拆迁房产证的登记时间。具体以哪个时间点为标准，各地在实践中存在不同的认知和做法。

比如福州市在2021年9月6日明确，拆迁安置房的购房认定时间以房屋产权证注明的权利来源时间或契税的完税时间为准，取消原来以拆迁安置协议签订时间作为购房认定时间的做法。深圳也面临类似的问题，2020年由原来的拆迁安置补偿协议签字时间，变更为房产证上标注的选房确认日期。据说是在深税复函【2020】53号文中统一认识的。买卖双方在交易此类房产时要注意这一变化。

4. 通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房再次出售的购房时间：

以原始购房时间，即发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间为准。根据《关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》和《国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》的规定，个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的购房时间应按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。

前面所述的赠与，是指不产生契税的直系亲属之间的赠与关系，如果受赠后办理了新的不动产权证或契税完税证明，则以新证或完税证明上的时间为准（具体依据国税发[2006]144号文件）。

5. 在特殊情况下有产权纠纷的购房时间证明：

可依据人民法院、仲裁委员会等出具的法律文书确认其购房时间，并以法律文书生效日期视同房屋所有权证书的注明时间。根据《关于〈国家税务总局关于个人转让住房享受税收优惠政策判定购房时间问题的公告〉的解读》第一条和《关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》第四条规定，在遇到因产权纠纷等原因未能及时取得房屋产权证书的情况下，法院或者仲裁委员会出具的法律文书可以用于确认购房行为。法律文书生效日期视同房屋所有权证书的注明时间来确定购房时间。

法院判决书的生效时间，包括1. 诉讼继续履行诉讼的判决书生效时间；2. 确权诉讼胜诉的生效时间；3. 法拍拍卖裁定的送达时间。这些都可以作为购房时间的计算标准。

6.根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知（2005年10月20日）》国税发〔2005〕172号第五条原文。

7.对于经济适用房、军转干部专项房等政策性住房，《经济适用住房管理办法》（2007修订）明确指出经济适用房购房人只有在补缴土地收益等价款并拥有完全产权后才能上市交易，并应同时满足满五年的条件。购房时间的确定同样基于房屋产权证和契税完税证明的“孰先”原则，如在【（2019）浙0111行初7号】案例中，纳税人在取得完全产权的完成日期标记在房屋所有权证或契税完税证明上最早的一个时间点即为购房时间。

参考法规

1. 《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知（2005年10月20日）》国税发〔2005〕172号

   
   

各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅（局）、地方税务局，扬州进修学院，局内各单位：

根据《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）（以下简称 《通知》）的精神，经商财政部、建设部，现就各地在贯彻落实 《通知》中的几个具体政策问题明确如下：

一、　《通知》第三条第二款中规定的“成交价格”是指住房持有人对外销售房屋的成交价格。

二、　《通知》第三条第四款中规定的“契税完税证明中注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。

三、　纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

四、　个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用 《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到税务部门办理相关手续。

五、　根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

六、　享受税收优惠政策普通住房的面积标准是指地方政府按国办发[2005]26号文件规定并公布的普通住房建筑面积标准。对于以套内面积进行计量的，应换算成建筑面积，判断该房屋是否符合普通住房标准。

2.《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知（2006年09月14日）》国税发〔2006〕144号

二、 关于加强个人将受赠不动产对外销售税收管理问题

（一）关于加强个人将受赠不动产对外销售营业税税收管理问题

个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时，对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）中第四条有关购房时间的规定执行；对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定，不再执行国税发〔2005〕172号）中第四条有关购房时间的规定。

3.《关于〈国家税务总局关于个人转让住房享受税收优惠政策判定购房时间问题的公告〉的解读（2017年04月05日）》

一、本公告有关背景

　　现行税收政策规定，个人对外销售购买二年以上（含二年）的住房减免增值税（营改增前为营业税），自用五年以上的家庭唯一住房免征个人所得税。

　　2005年以来，税务总局实施房地产税收一体化管理，买卖双方办理房屋产权过户手续时，税务机关以契税为抓手，“先税后证”，统一抓好各税种管理。上述各项税收减免政策的落实，都需要判定个人房屋的购房时间。目前，所有与住房交易有关的税种对购房时间都采取统一的判断标准：按照契税完税证明和房屋产权证书（包括不动产权证书，下同）的注明日期两项标准“孰先”原则判断。这一判断标准对于组织税收收入、落实房地产税收优惠政策、加强房地产税收管理起到了积极作用。

　　近接部分省市反映，有的纳税人购买房屋后，因产权纠纷等原因未能及时取得房屋产权证书。纳税人在拟转让房屋之前，曾经人民法院、仲裁委员会等部门裁定对其对房屋具有所有权，或者确认个人的购房行为。上述部门出具的法律文书证明性强、可信度高，有利于维护纳税人合法权益，可以用于完善现行购房时间判定标准。

   二、　本公告主要内容

个人所转让住房，因产权纠纷等原因未能及时取得房屋所有权证书（包括不动产权证书，下同），对于人民法院、仲裁委员会出具的法律文书确认个人购买住房的，法律文书的生效日期视同房屋所有权证书的注明时间，据以确定纳税人是否享受税收优惠政策。

本公告自印发之日起施行。此前尚未进行税收处理的，按本公告规定执行。

4.《关于〈国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告〉的解读（2022年9月30日）》第四条

四、如何确定出售住房和重新购买住房的时间？

　　出售现住房的时间，以纳税人出售住房时个人所得税完税时间为准。新购住房为二手房的，购买住房时间以纳税人购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准。税务机关将为纳税人预填上述涉税信息，纳税人可以与缴税时取得的完税证明上标注的时间进行核对。新购住房为新房的，购买住房时间以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准，纳税人可以依据房屋交易合同据实填写。

5.《关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告（2021年09月01日）》第四条

四、关于纳税义务发生时间的具体情形

　　（一）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等发生土地、房屋权属转移的，纳税义务发生时间为法律文书等生效当日。

　　（二）因改变土地、房屋用途等情形应当缴纳已经减征、免征契税的，纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途等情形的当日。

　　（三）因改变土地性质、容积率等土地使用条件需补缴土地出让价款，应当缴纳契税的，纳税义务发生时间为改变土地使用条件当日。

　　发生上述情形，按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的，纳税人应自纳税义务发生之日起90日内申报缴纳契税。

6.[国家税务总局福州市税务局]的答复

您好，所诉收悉，现答复如下:

福州市“以拆迁安置协议签订时间作为拆迁安置房购房时间”的政策停止执行，2021年9月6日后受理的通过拆迁安置取得的住房交易根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)、《国家税务总局财政部建设部关于加强规房地产税收管理的通知》(国税发(2005]89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发[2005]172号)、《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发[2007]33号)规定应按“房屋产权证、契税完税证明孰先”的原则确定购买房屋的时间。

7.接税务部门通知，从开始(以受理时间为准),拆迁安置房的购房认定时间以房屋产权证注明的权利来源时间或契税的完税时间为准，取消原来以拆迁安置协议签订时间作为购房认定时间的做法。以上事项涉及拆迁安置房二手交易的相关税费核算。由此给您带来的不便，敬请谅解。

福州市不动产登记和交易中心晋安分中心

2021年9月6日

8.深圳市地方税务局、深圳市国土资源和房产管理局关于个人住房转让有关营业税问题的通知》深地税发[2005]374号的规定，住房购买时间确认问题，房屋产权证上注明的登记日期或购买日期均可作为其购买房屋时间；契税完税证明或契税免税批件上注明的时间均可作为其购买房屋时间。