深圳二手房交易定金与交房保证金支付者变动争议

深圳二手房交易定金与交房保证金支付者变动争议

周争锋律师

本文将从法律关系的角度，详细论述定金和交房保证金在二手房交易中的作用、法律效力及实践应用。

深圳二手房交易中定金与交房保证金的争议主要集中在两点：一是是否应由买受人另外再支付一笔交房保证金；二是关于交房保证金支付方式的新变化是否合理。

 一、定金的法律关系

（一）定金的定义与性质

定金，作为二手房交易中的一种常见做法，是指买受人在签订合同时或合同签订后的一段时间内，按照约定向出卖人预先支付的一定金额。这笔款项的主要目的是作为合同履行的一种担保，以确保交易的顺利进行。

从法律性质上看，定金具有担保性质。它不仅是买卖双方诚信交易的体现，更是在一方违约时，对另一方进行经济补偿的一种手

段。因此，定金的支付与返还都受到法律的严格规范。

（二）定金的法律效力

在二手房交易中，定金的法律效力主要体现在以下两个方面：

  1.买方违约时的法律效力：若买方在支付定金后违约，通常情况下，买方将无权要求返还定金。这是因为定金被视为对合同履行的一种担保，买方违约则意味着其未能履行约定的义务，因此定金将作为对卖方的补偿。

   2. 卖方违约时的法律效力：若卖方在收取定金后违约，根据相关法律规定，卖方通常需要双倍返还定金给买方。这种双倍返还的规则旨在惩罚卖方的违约行为，并保障买方的合法权益。

（三）定金的支付方式

定金的支付方式通常根据双方的合同约定来确定。一般来说，买方需在合同签订时或之后的某个约定时间内支付定金。支付定金的条件也应与合同约定保持一致，以避免因支付问题而引发的法律纠纷。

二、交房保证金的法律关系

（一）交房保证金的定义与性质

交房保证金是在二手房交易中，为确保出卖人能够按照约定交付房屋并结清所有相关费用，而从交易总价款中预留的一部分款项。这笔款项的主要目的是防范交易风险，并督促出卖人履行其交付义务。

从性质上看，交房保证金更像是一种风险防控机制。它不同于定金，定金主要担保合同的履行，而交房保证金则更侧重于确保交易的顺利完成和风险的降低。

（二）交房保证金的法律效力

交房保证金的法律效力主要体现在以下两个方面：

1.保证交易安全：通过设置交房保证金，可以有效减少交易过程中的不确定性，降低因出卖人违约或其他原因导致的交易风险。这有助于保障买卖双方的权益，确保交易的顺利进行。

2. 督促履行义务：交房保证金对出卖人具有一定的约束力。若出卖人未能按照约定交付房屋或结清相关费用，则可能面临扣除交房保证金的风险。这种机制有助于督促出卖人积极履行其义务，确保交易的顺利完成。

（三）交房保证金的处理方式

交房保证金的处理方式通常根据合同约定来确定。一般来说，交房保证金可由买方代理机构进行托管，或者在交易完成后根据实际情况进行结算。具体的处理方式应在合同中明确约定，以避免后续纠纷。

在出卖人实际交付商品房并完成产权转移登记后，方可进行交房保证金的结算。若出卖人未能按照约定履行其义务，则买方有权根据合同约定扣除相应的交房保证金作为补偿。

三、定金与交房保证金的比较与联系

（一）两者的比较

定金和交房保证金在二手房交易中具有不同的功能和作用：

1.功能差异：定金主要担保合同的履行，确保买卖双方能够按照约定进行交易；而交房保证金则更侧重于防范交易风险，确保交易的顺利完成。

2. 支付方式差异：定金通常由买方直接支付给卖方；而交房保证金则是从交易总价款中预留的一部分，其支付方式可能因合同约定而异。

3. 法律效果差异：定金在违约情况下具有明确的法律后果，如买方违约则无权要求返还定金，卖方违约则需双倍返还定金；而交房保证金则主要根据合同约定来处理违约情况。

（二）两者的联系

尽管定金和交房保证金在功能和支付方式上存在差异，但它们之间也存在一定的联系：

1. 共同目标：两者都是为了确保二手房交易的顺利进行而设立的机制，旨在保障买卖双方的权益。

2. 相互配合：在交易过程中，定金和交房保证金相互配合，共同维护交易的稳定性和安全性。定金作为合同履行的担保，确保买卖双方能够按照约定进行交易；而交房保证金则作为风险防控机制，进一步保障交易的顺利完成。

四、定金与交房保证金在合同中的约定与实践

（一）合同中的明确约定

1.明确金额：合同中应明确约定定金和交房保证金的金额，以确保双方对款项的数额有明确的认知。

2.明确支付方式及条件：合同中应详细规定定金和交房保证金的支付方式、支付时间以及支付条件，以避免因支付问题而引发的纠纷。

3. 明确返还与扣除规则：合同应详细列明定金和交房保证金的返还与扣除规则。例如，在什么情况下定金将不予返还，什么情况下交房保证金将被扣除，以及扣除的具体标准和程序等。

4. 明确违约责任：除了定金和交房保证金的处理规则外，合同还应明确双方违约时的责任承担方式。这包括但不限于违约金的支付、损失的赔偿以及合同解除等条款。

5. 争议解决机制：合同中应约定定金和交房保证金相关争议的解决方式，如协商、调解、仲裁或诉讼等，以确保在出现纠纷时能够及时有效地解决问题。

（二）实践中的应用与注意事项

1.严格执行合同约定：买卖双方应严格按照合同中关于定金和交房保证金的约定执行。任何一方不得擅自更改或违反相关条款，以免引发不必要的法律纠纷。

2. 保留相关证据：在支付定金和交房保证金时，双方应妥善保留相关证据，如转账记录、收据等。这些证据在后续可能出现争议时将起到关键作用。

3. 及时沟通协商：如果在交易过程中出现与定金或交房保证金相关的问题，双方应及时沟通协商，寻求合理的解决方案。通过友好协商，往往能够避免矛盾升级和不必要的法律诉讼。

五、深圳市二手房交易流程中定金与交房保证金的争议

在深圳的二手房交易市场中，存在一个交易惯例：交房保证金通常是在买受人支付给出卖人的定金中直接扣除。具体操作是，买受人交付了100万定金，出卖人确认收到这100万定金并出具相应的收据。但中介在实际转付时，会从中扣除2万元作为交房保证金，这笔费用实际上是出卖人间接向中介公司支付的。然而，这种做法在法律层面引发了一些争议。

首先，从法律视角来看，交房保证金的目的是确保出卖人能够履行交付房屋的义务。根据深圳市商品房买卖合同的约定，这应是买受人在支付购房款时预留并由中介公司或其他第三方监管的一部分金额。合同明确规定，交房保证金的支付义务人是买受人。但在实际交易中，中介公司往往从出卖人处扣除这笔费用。买受人实际上并没有在支付定金之外再另行支付交房保证金。这就是合同规定与实际操作的不符之处。

值得注意的是，这种做法在深圳已成为一种惯例，实践中很少有中介公司会要求买受人在支付定金之外再另行支付一笔交房保证金。此外，银行在审批贷款时，通常只核对定金和首期款是否到位，这间接认可了从出卖人收取的定金中扣除交房保证金的做法。

然而，在深圳市公积金中心的“跨行带押过户”三方资金监管协议中，要求买家除支付定金外，还需额外支付交房保证金，剩余的款项需由公积金中心进行监管。这一变化使购房款结构变得更为复杂，细分为定金、交房保证金、首期款和尾款（贷款承函上的金额）四个部分。这种操作流程的变化需要中介律师及买卖双方给予特别关注。

六、结论

综上所述，定金和交房保证金在二手房交易中扮演着重要的角色。它们既是合同履行和交易安全的保障措施，也是买卖双方权益的重要保护机制。通过明确合同约定并严格执行相关条款，买卖双方可以确保交易的顺利进行并降低潜在的法律风险。因此，在二手房交易中，双方应充分重视定金和交房保证金的相关法律问题，以确保自身权益得到最大程度的保障。