老破小的春天突然来了！是回光返照？还是上涨开始？

从517新政开始，一夜之间，楼市好像又满血复活了。不管是微博、朋友圈还是房产微信群，过去消失了的房地产话题好像又开始热了起来，而最近最焦点的肯定是“老破小”，之前2年跌的最猛烈的一类房源，最近好像突然开始吃香了!

那么老破小最近的成交真相是什么？市场真热了吗？老破小未来会如何？是回光返照？还是暴涨开始？

首先：什么算老破小？

老破小指的是位于主城区内，房龄较长的房子，通常房龄超过25年，甚至达到30-50年。面积一般都在80平米以内，大部分面积集中在两居60平米左右，这类房子因为年代久远，设备陈旧，可能跟不上现代生活的需求。

需要注意的是，学qu房虽然基本都是老破小，但一般都约定俗成的把学qu房和没有优质学区的老房要分开看。

所以基本上老破小就特指没什么好学区，但房子都是2000年以前的六层红砖房少数也有90年代的高层大塔楼。

以北京为例，当下市场整体挂牌二手房房源大约16.3万套，其中没有电梯的大约5万套，这基本都属于老破小，剔除1万套左右学qu房，+1万套左右老塔楼小户型，整体看，北京市场在售的老破小大约5-6万套，占市场总房源比例大约1/3。

另外部分远郊区老破大等房源也有占比，20年以上的二手房房源占整体市场大约50%左右。

其次：最近老破小成交如何？

北京小长假市场情况：

6月8日建委新房住宅网签52套，二手房住宅网签111套。

6月9日建委新房住宅网签45套，二手房住宅网签44套。

6月10日建委新房住宅网签31套，二手房住宅网签32套。

小长假整体网签成交量属于正常水平，实际市场二手房成交量相比前前几周有所调整，前几周受到517新政影响周末日均近千套。小长假三天二手房实际日成交在600-650套左右。

基本上从517来，延续了四周休息日成交2000套左右的成交量。

小长假成交相比之前三周稍有下滑，主要原因有几点：

1：是小长假+高考影响，市场关注点转移。

2：另外政策在初期释放需求后，市场存量需求消化，新政需求有所观望。

3：新房特价从5月大兴南城局部已经传导全市。

好消息是相比之前政策每次新政房源大涨，本次新政后第一次出现挂牌减少，5月北京二手房锐减接近9000套。北京市场整体看明显企稳。

4：小长假热点学qu房成交比较活跃，整体看二手房基本调整到位。

但是需要注意的是高性价比二手房房源已经去化，如果没有政策变化，后续市场可能再次进入博弈中。

老破小成交的确明显在加速，也是最近整体二手房成交的主力军。北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都等城市，最近老破小都有明显的成交加速的现象。

上海中原地产数据，5月上海二手住宅成交1.71万套，环比增加5.35%。其中，5月最后5天（5月27—31日），在上海“沪九条”新政的推动下，仅外环内就成交了826套房龄超过20年、面积70平方米的小户型，成交量较政策出台前5天增加了5%。

杭州数据显示，朝晖小区、翠苑小区、采荷小区、大关小区、景芳小区、古荡新村在5月分别成交63套、52套、41套、39套、35套、23套二手房。其中，翠苑二区以16套的成交量创下去年以来的单月成交量新高，而去年全年该小区共成交38套，今年截至5月的成交量已经达到44套。

第三：老破小最近活跃的原因

老破小最近成交有所活跃的原因很多，最最重要的第一大原因，当然是

1：价格跌到位，租售比合适了。

上海在中环以内的长宁天山、徐汇长桥、普陀曹杨、浦东世博等板块，“老破小”里确实有可能找到“1字头”的总价，大多是30-40平的一室户或一室一厅。而如果不是卡着预算，还能淘到5万/平一下的单价，200-300万在中环内找一套老公房，可选择的房源不少。

北京，过去半年多老破小很多跌了30%,部分房源价格甚至已经跌到了2016年水平，售价不到400万，租金能到6500左右。

认真算算租金，这些房源租售比很多已经超过2了，这种情况下，再叠加低门槛，自然考虑的人越来越多了。

2：老破小的政策利好不断出现

多地关于“原拆原建”（即拆除老房子后重建新房，居民可搬回原址，而不是异地安置）提法增多，这已经成为老旧小区盘活的一种重要新模式。

经过“原拆原建”的劲松一区114号楼

4月17日，北京住房公积金管理中心发布《关于优化老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准的通知》（以下简称“通知”），对借款人购买改造后的老旧小区住房在公积金贷款期限上予以政策支持。通知自2024年4月17日起施行。

根据通知，对于购买老旧小区住房且完成老旧小区综合整治中“节能综合改造”“抗震节能综合改造”“单项改造和环境整治”“危旧楼改建”改造项目的，借款人在申请贷款时予以支持。对于完成老旧小区改造的住房，房屋可贷年限从低于房屋剩余使用年限减3年（砖混结构50年/钢混结构60年-房屋使用年限-3年），优化为低于剩余土地使用年限减3年。

3：买老破小的是什么人

之前年轻人都指望买房结婚的，很多都考虑新房或者次新房，随着观念的变化，先买个便宜的少贷款的老破小，其次很多看中租售比，价格跌下来的性价比的投资需求也出现了明显上涨。

那么老破小到底能不能买？

伟哥觉得，老破小基本集中在全国的热点大城市，特别是一线城市，老破小占据了优质的地段，特别是价格跌了之后，性价比非常合适。

但是需要注意的是，老破小也不是什么房都可以买，现在如果是之前有明确产权单位的公房相对物业和改造都会比较容易，但如果之前的公房单位已经倒闭破产这种房子的物业肯定也非常差。

房龄太老的也尽量别碰，特别是80年代以前的，基本已经接近是危房。目前可能被改造的基本都是70年代以前的。

老破小一般都要么是学区特别好，要么是交通便利，如果两点都不占的话，再便宜也尽量别买，特别是学区中等的老破小千万别碰，随着入学人口减少，这一类会影响最大。

另外老破小一层很多都有搭建或者小院，适合老人居住，但顶楼就尽量别考虑，电梯很难安装，而且漏雨风险很高。

整体看，老破小的活跃代表了北京、上海等城市的二手房短期见底了。基本上市场目前看，价格都在以2016年9月为标准，接近或者跌穿的，基本就可以入手了。