“客户少了一半”

来源：朱罗纪

既然政策都看短期，咱们就来看短期。

广东19城昨天下午落地了“金融四支箭”救市政策，如我担忧，也令人失望。广深不在其列，自然京沪随后也不在此列。我相信，下周的房地产股票会对此做出不良反应——再多的低线城市全面放宽，都抵不上这四大城市吼一嗓子。

前线的市场成交反馈更快，龙华一位操盘手跟我说：“客户少了一半”；光明一位操盘手说：“掉一半都是少说，光明上周六一天少数40套，这周六加起来都没有10套”……

上周的海报，今天全不见了。给你们10秒钟快速回味一下，上周的今天，海报多么红彤彤。

二手房也是一样，中介小哥的反馈是：客户一下子都凉了。政策变化太快，客户根本反应不过来。上个周末，中原的数据是：新房成交上涨60%，二手成交上涨90%。相信这个周末，转头得掉50%，至少。

但这些你在公示数据上看不到，从公示数据看，5月前24日，新房备案1532套，二手过户3170套，维持这个速率，全月新房大约在2000套左右，二手大约4100套，都要低于4月。

注意注意注意，这个5月，深圳是历史上政策最猛的时期！5.6松限购、5.18下调公积金房贷利率。

政策落地，至少还能起个“逼定”的作用，以及给市场来个信心暖场，大家情绪上至少能够振奋一下，觉得一线的房地产还是有希望的。一说你政策都不落地，心都凉了，买了的都要退。

药效就管一个周。要我讲，小心这个5月，数据死难堪。还有一个原因值得强调：这一次的政策，事前给的预期拉满，不是专业人士，少有人认为它不在一线落地的。当时政策出台时，并没有在文本中释放出一线和其他城市政策不同的暗示。这也是为什么一旦不落地，反差如此之大的缘故。

不少观点在分析：为什么一线城市不落地这个政策，也讲了不少看似成立的理由。但在我看来，本质上都在为政府缓颊。还是我先前的看法，这只说明了各地城市包括大城市，完全不掌握市场真实，也完全不了解购房者的变化，只是在那里虚构一个“臆想的世界”。

重申我们先前的看法：第一，这类政策是辅助作用，尤其是凡是加杠杆的政策，边际效应有，但小。第二，事实已经证明，即便是政策全放开，房价都不具备持续反转的动能，昙花一现不需担心。

对第一点，我认为一线城市应该同步落地，因为这些政策可以释放政府稳定房地产的坚定决心、坚强意志、坚实能力、坚贞斗志……同时，又能够短期内提振购房者进场买房的意愿，促进房地产“去库存”……此外，还不会造成房价涨……

前两点好说，最后一点，不会造成一线房价涨，我们来从逻辑上和事实上论证之，小伙伴们也可以收藏下来，等等1-3个月再对照看看，谁的看法对。

逻辑上，低首付带来的增量成交很少，低利率意义更大……些。而且，城市能级越低的城市，越对低首付无感，一线城市比其它城市更需要这个。

原因很简单，一，现在人们不愿意加杠杆，不但是购房者不加杠杆，企业也不加，只有（也应该）政府加杠杆，而且是ZY政府加杠杆。人们不加杠杆，不是那么简单的因为房价不涨了，周期、环境、政策……都让人忧心忡忡。所以，这不是个短期有解的问题，只能是面对，慢慢走。二，大城市的房价贵，首付低了，贷款高了，违反了第一条。三，非一线城市，尤其是低线城市，购房人对房地产的认知、对贷款的理解、对风险的偏好，都跟高线城市相反，这不是今天，历史上一直都这样，他们不怎么贷款的，首付低不低不Care。一般来说，越小只的城市，一次性付款买房的越猛。你们去查查央行公布的各地杠杆率，就懂了。相形之下，低首付政策对高线城市更有用……一些（只是一些）。

我说地方城市根本不掌握市场和需求变化，也在此。

在事实上，政策全放开（不仅仅是低首付，而是其它也都放开）的市场效果，也已经有城市在反映了。香港。

我们把香港视为和北上广深一样的城市，是我们唯一资金自由的金融中心，城市等级其实更高，而且这几年又挖了10几万的油菜过去。2月底，香港撤辣。情况如何呢？

看看香港中原的研报：香港撤辣后，中原城市领先指数（CCL）五升五跌，最新报144点，创下9周新低，逼近撤辣前的143.02点低位。而且，由于新盘继续劈价抢客，中原预料CCL将跌穿143点，6月底下探140点，故整个上半年楼价跌5%。

说明了什么？

说明撤辣效应已经消失了，管了一个月。和我先前的判断一样《要不要去香港买楼？》，政策干不过息口，干不过周期，干不过规律。

香港全放开都如此，四大一线城市（尤其是广州）哪个具备香港的吸金能力？（即便是今日，香港在国内城市间的相对地位反而是在上升）。因为担心一线反头上涨而坚持不出政策，既不符合需求逻辑也不符合市场事实，而只是一种臆想，根本意识不到如今的市场正在发生的剧烈变化。

政策不断的不及预期，它产生的结果唯一只能是：不断的强化市场和购房人之间的负循环。政策不及预期——购房人认为会有更多政策，继续等待观望——市场成交短暂反弹后进一步下滑——政策继续出台，继续不及预期——购房人继续等待观望……