重新办理房产证就可以绕开和中介公司签订的委卖合同吗？

重新办理房产证就可以绕开和中介公司签订的委卖合同吗？

周争锋律师

最近这两天，在我的朋友圈中流传这样的信息，一个人吐槽说他碰见一个人卖房子，委托了ABC三个中介公司，但是，B公司找到了买家。业主想和A中介公司解除委卖合同，A中介公司不同意。他去房协投诉，房协让B中介公司和A中介公司协商共同完成交易，业主不同意。最后业主通过挂失房产证，重新领了一个新的房产证，通过B中介公司办理了网签合同及过户流程。并且把这个操作方法作为B中介公司的一项职业技能，对外炫耀。

在我看来，这种操作是没有任何意义的。

首先，必须明确一个事实，业主和A公司的委卖合同，并不因为业主重新办理了房产证而宣告结束。

业主只是利用了深圳市房产交易系统根据房产证号锁定委卖关系的漏洞。通过申请新的房产证，并取得新的房产证号以后得以绕开A中介公司的委卖人录入网签合同。但是，这并不等于和A中介公司解除了委托卖房的合同。

也就是说，A中介公司可以追究业主的违约责任。

这个在法律上很简单，属于民法典第159条的范畴。当事人为了自己的利益不正当地阻止条件成就，视为条件已经成就。

上述故事中，业主就属于为了自己的利益阻碍条件成立。在房产证没有丢失的前提下，恶意地说他丢失了，重新办了一个房产证，就属于恶意促成条件不成就。

那么A中介公司依据什么来追究业主的违约责任？依据是民法典的第928条。有偿的委托，因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。

在合同约定的独家委卖期限内，业主绕开中介公司自行通过另外的中介公司成交，损害了A中介公司的合法利益，应当支付相应的违约责任。

道理实际上很容易理解。就像张三，你的身份证号原来是某一串数字，然后你侵犯了别人的权益，被人起诉到法院败诉后，根据你的身份证号把你列为了一个失信被执行人。

因为你们当地的行政区域划分发生了变更，你的身份证号发生了变化，依据新的身份证号，在法院系统中可能对你新的身份没有限制。但是，并不改变你在法律上是一个失信被执行人的状态。只要人家能够证明你两个人是同一个人，你的责任就逃脱不了。

更简单的例子就是，深圳户籍的人在深圳买了房子，然后移民到了外国。身份证号变了，难道这个房子就不是你的了？当然是你的，你要开一个同一人身份证明就可以。

不能因为自己的身份编号变了，就否认自己是权利人。业主不可能因为自己房子的房产证号变了，就否认曾经将该房产委托给中介公司独家委卖。

接下来说一下深圳市2021年推行的单边代理制度和委卖合同。很多人在讲单边代理制度和委卖合同的时候，这是从中介公司的角度向老百姓讲解如何好、如何有用。

但是，没有人从老百姓的角度审查一下这个制度和委卖合同对于自己是否有用。这就是利用信息不对称对一方进行单方信息轰炸。

看到媒体宣传的单边代理制度和委卖合同时都是从好的方面宣传的，没有人提示业主应该注意什么。

因为我对于深圳二手房的交易流程比较关注，以前我对这个意见也很大，后来特别是昨天我想了一下，结合当时的背景和当时面临的形势，在一定程度上，当时出台这样的单边代理制度和委卖合同制度实际上是有用处的。

根据我回忆的结果，当时有很多独立公民经纪人活跃，打出只要找他办理房产过户，全程只收取2万元的费用。这个信息吸引了很多人，也有很多人和我讨论过这个事，我印象很深。那么这些公民经纪代理行为就对于整个深圳市二手房中介行业形成了冲击。就是前面的基础工作都是正规的中介公司在做，做好以后他来摘果实，完成最后的合同签约和后续的履行流程。

实际上在二手房交易中最难的一个环节是促成买卖双方签订买卖合同，签订买卖合同以后的履行行为，依据法律规定并不是中介公司必须履行的合同义务，而是随附义务。中介公司的核心义务是促成买卖双方签订买卖合同，依据法律规定，只要促成买卖双方签订买卖合同，不管合同是否履行，中介公司都要收取佣金。中介公司完成委托买卖的标志不是你过户完成，而是促成双方达成合同合意。这不是我说的，这是民法典规定的。

个别网红和自媒体人介入到深圳的二手房交易过程中，就是以低价吸引买卖双方，让买卖双方通过正规的中介公司认识、结交，看房等基础工作全部在中介公司带领下完成。但是在正式成交的时候，买卖双方选择价钱最低的，甚至选择自媒体人走自助交易的流程去办过户。

当走自助交易的流程数额大量增加的时候，显然是动了整个深圳中介从业者的蛋糕，自己的工作量加大了，但是收益却减少，都被个别网红摘取了果实。这个时候深圳中介的娘家人——深圳房协，一定会做出一定的动作，因此才出台了深圳市的单边代理制度和有点强制性的委卖合同。

所谓的单边代理，实际上并没有那么难以理解。它指的是买卖双方各自寻找自己的代理人，然后进行谈判。这种做法的出发点是买卖双方可能不够专业，而代理人则相对专业。然而，这个想法虽然美好，但代理人的专业性却是大家都能看到的。实际上，能满足单边代理制度要求的中介非常稀少，几乎可以说是不存在的。一线中介普遍缺乏单边代理制度所要求的专业知识。

深圳市在推行委卖合同时，向市民介绍时声称委卖合同分为独家委卖和非独家委卖两种，但这实际上存在宣传不实的问题。

深圳市的委卖合同实质上全都是独家委卖，区别仅在于是由一个中介公司独家委卖，还是由三个中介公司依次独家委卖。根本就不存在非独家委卖的可能性。

一旦签订了委卖合同，根据深圳市新交易系统设置的委卖游戏规则，它就自动成为独家委卖合同。如果你选择了一个中介公司，那么该公司在90天内将拥有独家委卖权；如果你选择了三个中介公司，那么这三个公司将依次在他们的代理期限内享有独家委卖权，但本质上仍然是独家委卖。

这意味着，一旦你在房网系统上签订了委卖合同，你在录入网签合同时就无法绕过你所委托的中介公司自行录入。

可能很多业主并不了解这一制度，他们看到合同上写着“独家委卖”，就误以为可以选择“非独家委卖”。但实际上，所谓的“非独家委卖”只是将独家委卖从一次性的变成了分三次的独家委卖模式。深圳房产交易系统中的委卖合同上根本不存在真正的非独家委卖选项。

这样的委卖合同能够锁定业主，在委卖合同期限内，业主不能随意找其他自媒体或公民代理进行自助交易。

接下来谈谈自助交易。为了打击全民经纪人和网红大v低价损害二手房中介公司的利益，深圳市在推行单边代理的同时，对自助交易进行了严格的限制。自助交易要求买卖双方必须到公积金中心签订书面承诺，不能享受网络的便利。此外，还要求交易双方郑重承诺是真正的自助交易，以此来限制业主选择自助交易流程。

这些措施确实起到了一定的作用，但后来又开发了全新的一网通办流程，这个新流程又恢复了自助交易的原有模式，任何人都可以通过自助交易在深圳房地产网上录入网签交易房产，不受中介公司的任何限制。

对于业主来说，是否只能被动接受有偿的委卖合同而没有反抗的余地呢？当然不是。业主在选择第一委卖人时应该非常慎重。如果想要拥有更多的选择权，可以在委卖合同中与对方另行约定，例如约定业主拥有随时解约权。在通知对方解除双方的委托关系后，应约定对方在多少天内必须从网络上取消相关信息。逾期要承担一定的违约责任。当然在房价下行期，业主是求着中介的，没有任何主动权。

千万别跟我说，委卖合同只能在网上签署，且上面的格式条款不能修改。那是大错特错的。对于任何一个协议，都可以通过签订补充协议来对原合同的内容进行修改和删减。